再谈帝都奇谈房价：十年中曾三次小幅下跌，为什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-15 20:10 标签： 易经2018帝都房价预测
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再谈帝都房价：十年上涨之路中曾有3次小幅下跌，为什么？
提要：上周以标题党的方式告诉大家过去10年帝都房价曾3次下跌的事实后，得到很多人的反馈，本文决定进一步探讨，从两个大方面回顾帝都楼市十年大涨小跌的原因：一是推动上涨的原因；二是重点分析三次下跌的原因。总结历史或许能找到未来下跌的影子吧，供参考。
1.&为什么上涨：严控土地导致供应不足，人口大幅流入带来旺盛需求，货币和政策是催化剂
（1）土地供应不足导致北京住宅市场规模小
北京住宅销售面积自2006年后就再也没突破2000万平米，土地供应量不足导致供应长期不足是根本原因。从绝对数来看，2005年是北京住宅市场规模的顶峰，当年销售面积2824万平米，竣工面积2841万平米，之前四年（）连续四年新开工超过2000万平米。但到最近三年（），销售面积均值约1200万平米，新开工约1400万平米，不足高峰期的一半。
土地购置面积更加明显，2002年，开发企业在北京的土地购置面积达到2092万平米，但自2005年起再也没超过1000万平米，2015年更是仅为391万平米。国土局公布的土地出让数据表明，近五年北京住宅用地成交均在800万平米以下，对应建筑面积也很少超过1000万平米（也就是约10万套房）。土地供应不足的原因，可溯到2004年的土地“831大限”和当地政府的“饿地”政策，限于篇幅此处不再赘述。
​（2）外来人口导致过去多年北京住房需求庞大
最近三次人口普查（10），北京常住人口从1990年的1081.9万人到2010年的1961.2万人，其中年增长604万人，相当于每年增加60万人（是之前10年增速的两倍以上）。外来人口持续进入是人口快速增长的主要原因，1990年北京常住人口中来自外地的仅为53.8万人，但2010年增加到704.7万人，增长650.9万人，占同时期北京常住人口增量的74%。
除了人口总量以外，北京人口的特点还有中青年人口多、年龄结构轻、新出生人口持续增加、大学众多导致本地就业多等特点，这都为大量住房需求奠定了基础（详见“”）
补充说明，2011年来，常住人口增量连年减少，其中2014年为36.8万人，2015年更是仅为18.9万人（上海甚至出现了常住人口的下降），是2005年来的最低水平，到底是北京市政府的人口分流政策起到了效果，还是数据有偏差不得而知[2]。
​（3）鼓励性的货币政策和购房政策是推动房价上涨的催化剂
如前所述，2005年来，受土地供应不足影响，北京住宅供应量总体下行，而同期人口不断增加，住房需求较大，这就是过去十年北京房价总体上涨的大背景。但正如弗里德曼所言，通货膨胀归根到底是个货币现象，货币投放和鼓励性房地产政策是房价上涨的催化剂：
2009年那一波北京房价几乎全面翻番（涨幅较大的区间是2009年下半年到2010年上半年），与“四万亿”和房地产方面的多种鼓励性政策密切相关（比如首付大幅降低，无论买几套房都只需20%首付，贷款七折利率优惠）；
2013年，虽然房地产调控政策总体偏紧，但新一届中央政府对房地产实行差异化政策，多个地方政府逐渐停止执行限购政策；另一方面，货币政策较为平稳，新增贷款、M2增速等指标向好。在一系列政策的推动下，当年北京二手房交易量成交近20万套，是历史上第三高（仅次于2009年和2015年）。
比如2015年，北京在房价企稳回升最早始于2014年四季度，也源于调控政策的放松，2014年9月二套房认定标准放松（从认房又认贷只认贷，还即算首套），随后又多次下调首付比例，货币政策又因经济低迷而放松。
2.&怎么会跌：经济形势低迷、货币投放减少、政策限制导致需求减少、之前涨的太多都可能导致房价调整
过去十年，北京房价总体以涨为主，仅出现三次较为明显的调整，但调整期的跌幅远小于前期的上涨幅度，分别是2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）。以下是对三次调整背景的具体分析，以便找到北京房价下跌的共同点：
（1）2008年：经济低迷+之前涨的太多
2008年7月-2009年1月，北京房价连续7个月出现下跌（2008年上半年即进入盘整期），累计跌幅13.6%（按价格指数统计，下同）。其根本原因在于当时的经济环境（此前房地产调控政策总体从紧、货币政策不断收紧也不无关系）。在此之前，北京房价持续上涨，仅2007年全年即上涨超过60%，而在之前的两年已上涨约50%。
从量价表现来看，价格走势约落后交易量一个季度：2007年9月，交易量达到近1万套的阶段性顶点，10月房价涨幅也达到顶点（月环比涨幅高达8%）；随后交易量持续下降，约半年后交易量跌幅达到40%，同期价格开始盘整（部分月份涨部分月份跌）；2008年7月（即交易量开始下跌三个季度后），价格进入持续下跌期，但从四季度开始交易量开始反弹（四万亿和普遍首付两成政策即始于此），约一个季度后价格止跌反弹。
（2）2011年下半年-2012年初：严厉调控政策的滞后影响
2010年起，中央及地方政府政策不断出台，限购政策作为抑制房价的重要举措首次出台，货币政策也从之前的全面鼓励变为大幅收缩，对需求影响明显的首付比例也不断提高。2011年下半年，首套房首付30%、二套房认房又认贷且首付不低于70%、三套房不再贷款，对市场需求带来显著影响。
从市场量价变化来看，2010年政策密集出台时，仅在当年7月出现小幅价格下跌，全年房价仍以上涨为主（除当年7-8月外，其他月份交易量均在1万套以上，注意这个神奇的数字）。2011年，二季度开始交易量持续低于1万套，价格在下半年进入持续下跌期，一直到2012年1月，连续下跌7个月，累计跌幅为6.8%，明显低于年间的累计涨幅（1.1倍）。
（3）2014年：需求透支后的自然调整
如前所述，2013年尽管房地产政策总体仍偏紧，但货币投放量增加和非重点城市放松调控，推动北京住宅市场触底反弹，全年交易量处于历史第三高，价格也稳步上涨，但2014年4月开始，价格进入持续下跌期，至2015年1月，累计下跌10个月，累计跌幅为8.2%（此前一轮上涨约持续两年，累计涨幅为43.9%）。
（4）小结：帝都房价涨多跌少是常态，但政策和经济环境都可能导致价格出现调整
通过近三次持续下跌的背景可以发现，帝都房价并非持续上涨，而导致价格下跌的原因有很多种，比如经济形势低迷（2008年），比如抑制性的政策环境，特别是跟首付相关的政策（比如最近两次调整2011年和2014年的下半年），比如持续上涨之后的自然调整（比如2014年下半年，政策环境总体没有变化）。
​3.&从历史来看，北京房价盘整期可能会在今年底或明年初，但调整幅度可能不大
（1）当前形势：这一轮帝都房价上涨总体小于前几轮，时间也不太长，但交易量与难以持续的历史高峰已十分接近
自2015年2月止跌反弹以来，北京房价累计上涨约一年，累计涨幅约18.8%（之前两轮均上涨2年多点），但交易量在3月已接近3万套，近十年仅有极少数月份能突破这个水平，且2015年下半年，几乎每个月的交易量都在2万套以上，也是出2009年的历史最高水平（当时无限购政策），从这个角度讲，去年下半年以来的交易高峰恐怕难以持续。
（2）未来展望：帝都房价在四季度和明年初开始盘整的可能性较大
我之前写的文章（）提出了正常、乐观、悲观三种假设，如果说我的观点有变化的话，我估计当时提到的“正常”发展的可能性提高到60%以上，具体如下：
房价将在上涨一段时间后再度低迷，但低迷期的跌幅少于涨幅。现在很有可能处于上涨的末期，估计今年四季度进入盘整期，明年二三季度价格可能达到最低点，但这个低点不一定会低于当前水平（如果从现在开始再涨两个季度，估计涨幅接近10%，而历史来看调整期的跌幅很少超过10%）。
（3）免责条款：预测的缘由和黑天鹅事件
以上预测取决于几个方面的因素：比如前述量价走势的周期性规律，比如交易量不持续的可能性很大，比如沪深等地已出台政策预示政策环境难以持续偏好（虽然过去一年涨幅不及沪深，但我建议北京市政府应该及时出台政策引导预期了），比如已经涨幅不小的房价对首次购房和首次改善等需求，压力已经很大（虽然这一轮涨幅不及前几轮，但基数提高了，大家买房的压力都不小）。比如宏观经济企稳的可能性较大，到今年底或明年初，或许货币政策就会重归中性。
当然，上述预测也有错的可能性，比如交易量下降到1-1.5万套左右，价格涨幅较小，整体呈平稳态势，比如由于新房供应越来越高端或远郊化，四环内二手房为主的态势更加明显，或许二手房交易量的正常水平1万套有低估的可能性；比如市政府东迁将在2017年正式落地，在带来一部分需求的同时也可能推动东部板块价格继续上行。
（4）是否买房：搞清楚自己的需求，加强对房市的了解是第一位的
知道有涨也有跌是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，是做决策的第一步。本文的分析和预测肯定有局限性（比如以总量为主，主要是看大方向和平均涨跌幅，与大家关注的某个片区或楼盘肯定存在显著差异），但写了这么多文字，还是想告诉大家，历史不会简单的重复，但总有惊人的相似。即使过去几年的大涨小跌不会简单重演，但市场总有高低起伏，希望等机会来临时，大家能勇敢的做出选择吧。
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&统计局每10年做一次人口普查，每5年做1%抽样调查，每年做更小比例的抽样调查并公布当年人口数的推算数据（在普查年会对历史数据修正）。从历史数据可以看出，1990和2010年北京常住人口分别增长106.4万人和101.9万人，是历史最高水平。年常住人口增量分别为63万人、75万人、95万人、89万人，而年增量分别在50万人以下（1995年的增量126.1万人很奇怪，年间，除了这一年之外，最高的年份都不足15万人，1997年外来人口减少27.2万人，导致当年北京常住人口减少19.2万人，不知道当年发生什么事了，感觉这几年的异常都属于统计口径原因，有知道历史的同志请告知）。
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