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美国买房流程都有哪些
　　美国买房流程都有哪些
　　Step 1 确定购房目的
　　决定去美国买房，首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同，挑选房产的标准也不同。如果是自住，需要慎重考察房产的现有状况，包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资，更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。
　　Step 2 锁定购买区域
　　美国城市化水平较高，买房并不是离市中心越近越好，而是要看房产所在的社区情况。美亚置业集团国际地产投资经理Austen 介绍，同一片区域也会有不同的社区，可能只有一条街的间隔，房价却相差几十万美元的情况。在购房前，不妨要求房产经纪人为你介绍社区的相关数据，如果有条件的话去社区走一走，能够更加直观地了解。
　　Step 3 选择房产经纪人
　　在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对于不了解当地情况的买家来说，通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。&由于美国的房源系统是共通的，美房吧华人经纪人可以在系统中查看所有房源信息，再加上美国对于房产经纪人有严格的法律约束，很少会出现欺诈的现象。&Austen 说，所以买家只需要通过国内的专业机构或者去当地找到一个交流无障碍、合眼缘的经纪人即可。
　　Step 4 拿到贷款预批信
　　中国人在美国买房可以申请贷款，但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子，买家需要先拿到银行给出的贷款预批信(pre-approval letter)，确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间，卖家可能没有耐心等你。目前，大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们在当地购房的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。
　　Step 5 签署购房合同
　　经过一段时间的选房、看房之后，当你遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付房款的20% 作为首付款，这笔资金会存入第三方监管账户中。
　　Step 6 房屋检查
　　房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以选择取消房屋交易。
　　Step 7 产权过户调查
　　在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。
　　Step 8 申请贷款
　　买方向贷款机构提出贷款申请后，第三方评估机构会对房屋进行估价，如果估价低于房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金，主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。
　　Step 9 购买房屋保险
　　在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目，在自然灾害频发的地区，还需要投保一份自然灾害险，例如美国南部地区要加保飓风险，加州要加保地震险等。
　　Step 10 产权过户
　　在拿到产权过户文件后，买方会将尾款打到第三方监管账户中，之后进行产权过户。大概两周左右的时间，买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次，购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。
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(周一到周五, 周六周日休息)中国人去美国买房子房屋贷款流程-房产建筑
中国人去美国买房子房屋贷款流程
发布时间： 16:34
中国人去美国买房子房屋贷款流程，乔治美告诉您！美国房屋贷款在经历次贷危机风潮后，经过了多次的改革，增加了更多层次的监管及法规。以下是在美国贷款过程中五个主要的步骤，根据具体贷款人的情况，房屋贷款的客户可能会要求提供额外的信息，文件或步骤。
预先批准: 在这个阶段，银行会要求借贷人提供个人所有的收入和资产文件，以确定抵押贷款的资格。　提供的文件包括工资单， 最近的联邦纳税申报，近2个月的银行报表。根据这些材料，银行贷款专员会评估你的贷款额度，贷款条款等。
正式申请: 在这个阶段，银行会要求借贷人提供一份完整的抵押贷款申请，签署贷款协议，更新一些基本材料，对信用报告中出现的的任何信用查询或问题作一些解释： 若在银行对账单中出现超过$1000的存款，需要提供存款文件证据以证明存款的来源。
提交处理: 这时贷款内部工作人员将会预订产权报告，安排房产估价，审查提交的信贷，由于抵押贷款过程中的复杂性，内部人员的审查非常重要，以确保没有文件丢失， 并且获得所有必要的材料。
文件审批: 银行审批负责人会检查整个贷款方案，并颁发批准。主要审查是否符合所有银行或国家相关的规定和准则。 如果有问题或疑虑，向借贷人要求额外的文档。　借贷人在提供要求的额外的文档后，仍需要经过银行审批人员的审批，直到清除所有的疑虑。
签署贷款文件: 当银行审批通过后，银行会批发正式的贷款及公证的文件，让借款人签署后的文件返回银行。
银行下款: 当银行收到签署的正式贷款文件后，　若没有进一步的问题，汇出所借的贷款。中国人在美国买房如何申请买房贷款
来源：凤凰房产海外
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对于买美国房子的中国客户来讲，并不都是全款，有些人也想贷款，那么中国人在美国买房子申请贷款和美国当地人贷款的流程一样吗?有一些特殊的要求吗?我们来看看申请贷款的步骤及条件。<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#. 选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求，提供的利率也不一样，想买美国房子的您可选择一家对您有利的银行办理贷款。<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#. 如果银行初步认可您的贷款资格，可以请银行出具一份贷款预准信，以便您在选好房子出价时，送交卖主参考。<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#. 一旦您买美国房子的合约与卖主达成协议，进入过户公证程序之后，即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估，如果估价没有问题，您所有的材料和条件都符合要求，银行将准备所有的贷款文件，送进公证公司，由您签署。<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#. 签署之后的文件再送回银行审核无误，银通常在<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#-48小时之内放款。美国买房银行贷款申请条件:银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.是否有稳定的收入来源(比如有份工作);<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.过去两三年是否有份稳定的工作;<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.目前的收入是否可靠;<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.付款记录是否良好;<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.长期借债是否不多，比如贷款买车;<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.是否有一笔存款用于首期款的支付;<span style="font-family: &#39;Helvetica&#39;,&#39;sans-serif&#39;;color:#.是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。如果是海外人士，美国买房在银行取得房贷的要求比较高，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。
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美国买房 如何避免贷款被拒
对很多人来说，买房子是一生中最大的一笔交易。这就是为什么第一次买房是如此重要。在一些人看来，买房子就是一系列名目繁多的规章制度。然而，只要你具备相关的知识和技巧，你就可以快而有效地开始逐步实现你的买房梦想。买房需要提交的文件说起来，申请房贷很容易，但也很难，此话怎讲？先从容易的一面说起。在美国发放房贷的机构很多，不但有银行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请，十分方便。我除了90年代中期在波士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外，其它的几次房贷，包括再次贷款都是通过网上申请完成的。以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮（或邮寄）所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天（closing day or settlement day）将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区丶 季节丶贷款机构丶贷款人而定。上面说的是申请贷款容易的一面，接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。许多申请过贷款的人，都对申请贷款时需要提交的各种文件深感麻烦。在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件：1，信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。2，年度工资表（即W-2表格）。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。3，报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口丶工资丶 投资丶福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表，免得申请者寄表麻烦。4，银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告（bank statement），以此了解申请者的存款情况。除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如雇佣证明丶房屋租金收入证明丶合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。在美国，最流行的房贷种类是30年固定利息贷款，即贷款期限30年，30年内利息固定不变。根据房利美的统计，30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右，虽然比一年以前的3.5%要高，但从历史的眼光看，依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年，但很少有人会到30年后才还清贷款，大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六丶七十岁的申请者，只要符合条件，也可以顺利贷到30年期限的房贷。除了30年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15年固定利息贷款丶20年固定利息贷款丶30年浮动利息贷款（有头3年丶头5年丶头7年丶头10年利息固定，其余年份利息浮动之分）等。此外，还有联邦房屋署贷款（FHA）丶退伍军人贷款（VA loan）丶只付利息不付本金贷款（一般前几年只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本金，因此月供会大大增加）等。简单说来，在美国申请房贷，最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录，以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。根据房利美的统计，截至2013年底，全美房贷总额为18万亿美元，平均每人贷款近6万美元。房贷遭拒的几大原因随着Dodd-Frank规定生效，想贷款的人可能会发现他们的申请遭拒，却不了解原因。你是否想知道申请房贷期间，可能让你无法过关的细节？以下是放贷业者可能拒绝房贷申请的因素和如何避免申请被拒：1，信用分数低于640分：银行假设信用分数高的人，违约的危险较低。合格申请房贷的最低信用分数虽然每家银行的标准不同，但是阿拉巴马州Magnolia房贷公司的Tim Wilkes说，这个分数是640分，有些公司允许620分，甚至600分或580分。解决办法：若你的信用分数低于640分，业者可能要求提交很多文件，例如最近的银行结算单和存款证明丶薪资支票存根和其他收入证明。业者也可能要求更高额的头款或是更多储备金，以弥补信用分数过低。2，过期不付款：经常逾期不付款的人，可能遭放贷业者驳回申请，因为这种行为往往与偿还房贷风险较高有关。未按时还债，以致于债权人通知信用局你超过付款日30天或更久都没付钱，会影响信用分数。解决办法：养成按时付款还债的习惯，以重新建立信用。若是过期才付款不是因为不付钱的坏习惯，而是因为偶尔支票或帐单未寄到，那就应向业者解释清楚。3，收入不稳定：收入不一致或是不稳定，可能成为申请房贷被拒的主因。来自股票丶股息或年金的收入，通常会受到放贷业者严密的审视，自雇者或依赖自由工作收入者也是如此。收入较复杂的人，应准备提供证明收入来源的详细资料。解决办法：有计画专为没有传统工作的人而设。例如联邦农业部的农场服务局(FSA)经常贷款给刚开始务农的民众，后者不符传统贷款的资格，因为没有足够的财务资源。4，开销太多：你每月的开销几乎和收入打平吗？若是如此，你的预算就没有太多财务回旋余地，可能使你申请不到贷款。放贷业者会考虑你的债务对收入比率，以免把钱借给没有能力偿还的人。Dodd-Frank新规定要求消费者债务对收入比率不能高于43%。解决办法：一些联邦贷款计画允许申请者的债务对收入比率超过43%，高达50%都可以，但是利率和费用会较高。5，新工作：经常换工作可能使申请贷款被拒，业者希望申请人至少在同一个单位工作两年。过去一年更换职业领域者也可能遭拒，申请贷款期间换工作也是不智之举，放贷业者很重视申请人工作稳定。解决办法：可请求新雇主和旧雇主书面证明你的工作和薪资，并把资料交给放贷业者。如何提高房贷的批准率1，建立良好的信用分数。借贷银行确定购屋者是否有信用，主要途径之一就是审查信用分数。多数银行销售的房屋贷款，是房利美和房地美等政府拥有的房贷公司的房贷，因此，银行必须遵守政府的借贷准则。FHA担保的房贷虽可接受低于600的FICO信用分数，但分数越低，所付利息也就越高。信用分数若达760到850，贷款条件就会更优惠。信用分数如果较低，改善的途径之一就是增加首付。信用分数过低的人，要保证在申请前建立良好的信用纪录。要先查看自己的信用纪录，消费者每年可从三家信用公司免费得到一份信用报告，即Experian丶TansUnion和Equifax公司。2，了解贷款选择。除了努力符合获得房贷的条件外，购屋者至少要投入20%的首付，就可免于私人房贷保险。如果首付拿不出20%，就可能有条件申请FHA担保的贷款，允许首付只交3.5%，这对首次买房但拿不出足够首付的人十分有利。但为避免未来出现违约，FHA要求银行收取更多费用，以支付每月的房贷保险。FHA从4月初开始修改规定，贷款30年的屋主若已连续五年支付房贷，而且他们的贷款与价值比(loan-to-value ratio)降到78%，就可不必再买房贷保险。如果贷款与价值比是78%到90%，在支付房贷11年后，也可免交房贷保险。但贷款与价值比仍超过90%，就要继续买房贷保险。FHA政策的另一变化，是规定购屋者的借贷如果至少达62万5000元，首付就必须至少为5%，高于以前规定的3.5%。即使如此，也远低于多数银行规定的10%。3，考虑多交首付。专家认为，购屋者如能支付3.5%以上的首付，就应考虑举借没有FHA担保的房贷。这种贷款的唯一要求就是首付达到5%，虽然仍需支付私人房贷保险，但至少不会被锁住，一旦贷款与价值比降至78%，房贷保险即可自动取消。4，留意各种手续费。除保证首付外，购屋者还要预留办理过户手续的费用，从数百到数千元不等。银行的手续费多种多样，有的可以讨价还价，有的不能。但银行需按规定列出各种手续费的明细表，购屋者应认真核对。银行可能收取购屋者的信用报告费丶房屋评估费丶文件费和管理费，费用的多寡将视居住地和具体情况而定。如果需付房贷保险，每月将增多100元以上，要看是何种贷款。5，等候合适机会。房价上涨丶利息将很快提高，都会使购屋者产生紧迫感。如果经济条件和信用分数仍然不足，拿不到合适利率的贷款，最好的选择是不要匆忙决定买房。专家建议，为增加获得条件优惠房贷的机会，最好是信用分数超过740 和首付款达到20%。6，比较各家银行。与买车贷款不同，房贷的部分条件可以商谈。购屋者应向银行说明所需的贷款条件与利率，和能拿出多少首付。购屋者还应询问有关房贷的其他事宜，和不同比例的房贷分别需多少手续费等。买房者要分析不同银行的不同费用，从银行的网站即可查到。银行为了竞争，可能会向购屋者提供与竞争对手相同的贷款条件。来源：侨报联系时请一定说明是在纽约华人资讯网看到的，谢谢
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如果有人寿保险中的终身寿险，也会被算作家庭的财产，申请贷款时也应该给银行看，也可以调动人寿保险中的现金值与红利部分以弥补一时的，部分的资金不足。有些商业贷款是一定需要有人寿保险的。房屋贷款保险，人寿保险咨询：646-784-9745
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