房地产市场新趋势
（原标题：房地产市场新趋势）
2015年新房住宅交易额高达7.3万亿元，较2014年上涨17%，交易面积约11.24亿平方米，较2014年上涨6.9%。与1998年相比，交易额与面积分别上升349倍与40倍。简单对比，中国新房交易额是美国的6.4倍、加拿大的6.9倍、日本的18.2倍，一个北京市的新房市场几乎可以与整个日本抗衡。
整体来看，虽然新房交易量仍处于上升趋势，但上升的速度已经明显放缓，一系列新特征也正在呈现出来，在2016年及更远的未来，中国的将总体上实现转型，新常态与新结构的基本轮廓也将大致清晰。
交易分化成为趋势性特征
经过了近20年的高速发展，目前的新房市场已站在高点，调整已经开始，各线城市间的交易出现分化。主要表现为：
首先，交易向主流城市集中。40个重点城市（占城市数量的14%）的新房交易V（成交总额）占全国近六成，且集中度还在不断提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%。
其次，每一次市场复苏时，主流城市的交易增幅均高于全国水平。2008年以来市场经历了3次较为明显的上升期，分别为2009年、2012年下半年至2013年上半年以及2015年，重点城市的成交涨幅大幅高于全国的平均水平，同时也说明重点城市的市场活跃度与抵御风险的能力明显高于其他中小城市。
再者，房价出现分化，一线城市价格涨幅远超二三线。以2015年为例，一线城市房价年内累计上涨18.6%，二线城市上涨1.1%，三线城市则为-2.2%。
新开工见顶，投资的正反馈趋于弱化
从中国国内的情况来看，决定房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期，而决定去化率的关键是需求。从目前的趋势观察，需求增速已经：首先，第三次生育高峰（年）带来的刚性需求正在减弱；其次，城镇化扩张速度的减缓对&城市新市民&的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转，库存的高企以及房企对未来的预期弱化，使房企的投资积极性明显下滑，各项指标也呈现出疲软，具体表现为：新开工量见顶，投资额停止增长，施工面积与竣工面积均首次下滑等，市场进入理性回归阶段。
国际经验也同样表明，新房开发是大周期，在经历高速发展期、市场达到饱和后，必然逐步走向衰落。美国房地产历经上百年的发展周期，在上世纪70年代新开工量开始见顶；而日本自上世纪90年代开始，新房开工量便呈现连年下跌；英国新开工量见顶时间是上世纪60年代。从各国房地产开发见顶时的人均住房来看，美国、英国与中国大陆一样，在人均住房0.35套左右时，房地产开发见顶。美日经验表明，当住宅存量户均超过1.1套时，新房市场基本饱和。
从数据上看，2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米，较上年下滑15%，是1998年的6.4倍。新开工量在2011年见顶，于2012年出现第一次下滑，虽然在2013年出现小幅反弹，但难改下滑大势，年再次进入下行周期。在全国新房库存高企、销售增速连年下滑、市场预期不佳的形势下，房企的投资积极性明显降低，2015年房地产开发投资额为6.5万亿元，与2014年基本持平。自2014年起，投资额增速降为个位数，预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。
土地市场冷热不均的常态化
从一级市场土地供应来看，近两年土地市场供应总量大幅下滑，大中城市的土地供应面积为15764万平方米，较2014年下降35.7%，连续两年下降，供应量达到2009年以来最低。
从土地供应连年下降的走势，我们也可以预期，未来新房市场的供应已经见顶，房企自2012年开始拿地步伐已经放慢，开始主动减库存。
具体来看，一二三线城市的土地供应面积比例基本为1 4 5，其中一线城市的土地市场最热，一线城市的资源稀缺性与配套的完善对人口的吸引力仍然较大，房企仍然看好一线市场，土地争抢较为激烈，溢价率高达32%，而三线城市较低，仅为7%。
集中度上升与利润率收窄
2015年典型房企的平均利润率降至个位数，较2015年下降2个百分点，较2009年的峰值14.8%下降近半，房地产行业成为中低利润行业。随着房地产市场的竞争越来越激烈，核心盈利能力下滑，财务风险加大。房地产利润回归制造业已成事实。在这个趋势下，企业之间的分化、并购与整合将成常态，集中度也会自然提升。
房企的分化主要表现为：一是重点房企市场份额快速上升，行业集中度进一步提高，2010年以来TOP10市占率提升7个百分点；二是房企布局主要集中于一、二线城市，在一、二线城市的拿地额占比不断提升；三是TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市，占比达91%。
相比日本，2015年中国房企的TOP10市占率仅为17%，而日本在2014年全国TOP10房企的市占率份额就已达到40%，而首都圈更高达50%，2008年以来日本全国及首都圈的TOP10的市占率分别上升10个和13个百分点。预计未来5年，在房地产行业逐步进入平稳或下行的发展新常态下，市场份额将更加集中于领先企业，预计TOP10的市占率将超过20%。
新房与二手房之间的联动性越来越强
这种联动表现在诸多方面：
首先，在一线城市，换房需求占比越来越高，购买新房的前提往往是卖掉旧房，这意味着许多政策制定的逻辑要考虑到这种联动影响。数据上，年我国出售的商品住宅面积合计约为107万平方米，约占城镇存量住宅面积的44%，也就是说有五成以上的住房为老旧房屋，这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示，在当前的成交中改善性需求占比高达74%，较年初上升10个百分点。
其次，客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来，一、二手联动非常普遍，潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此，在新房交易渠道上，二手房中介手中的潜在客源的价值也越来越大，成为新房去库存的一支重要力量。
（系业协会首席经济学家、首席中国经济学家；杨现领系链家研究院院长）
本文来源：第一财经日报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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　　房地产行业，可以说是目前比较火的行业。去年，中国房地产市场在宽松政策的刺激下，总体上步入了复苏通道，包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。2016年，十三五的开局年，国家经济改革的关键年，从近期高层会议及讲话谈及房地产时的态度可以看出，未来一年房地产行业的支柱地位将仍不可撼动，这为房地产市场的总体稳定奠定了基础。2016年，整体市场将总体稳定、分化继续。
　　那么，2016年房地产行业预测无疑最能吸引人们的眼球。在思源地产服务集团官网的思源观察里，我们看到了2016年的房地产行业预测，它从经济、政策、供需以及企业这四个方面给我们分析了2016年的房地产行业趋势。
　　经济上，2016年作为开局之年，新型经济主导力量尚未完全建立，国内外经济形势仍相对低迷。美国退出量化宽松政策后，不少新兴市场国家开始面临热钱的持续流出和本币汇率的大幅波动。近期人民币汇率也遭遇接连贬值，再加上投资、进出口等增速的持续下滑，都预示着2016年我国经济表现难有根本性好转，稳增长仍将是2016年的首要任务。
　　政策上，无论是要稳增长还是要深化改革，政策支持都不可缺少，所以2016年财政政策、货币政策、行政政策将无一缺少。在目前人民币对美元贬值的预期下，年内降准降息仍存可能性。在供给侧改革的大方向下，政府有望推进税费改革、降低企业生产成本，财政政策将进一步宽松。从宏观大环境来看，政策仍处宽松通道。
　　供需上，2015年全国土地市场总体供求处于低位，这是政府根据当前市场状态优化土地供应的结果，同时也是在经济及市场景气度不足的环境下，开发商谨慎拿地的表现。随着2015年市场的回温，及分化型市场布局的产生，首先可以确定的是在去库存的大背景下，2016年政府仍将从供地端调整供给结构，确保土地合理供给。其次1线及重点2线城市市场去化量逐步提高，开发商需要适时增加土地储备，加上开发商重点布局1、2线重点城市，预计线重点城市土地市场将有所回暖，这从2015年4季度一线城市土地市场的活跃可见一斑，而库存量大，需求低迷的三四线城市土地市场预计继续低迷。总体来看，2016年，市场预期较好，楼市成交量价将保持稳定或微涨。
　　企业上，自2014年市场进入自发调整以来，房地产企业已经悄然进入了大浪淘沙、优胜劣汰的进程，并购、重组、转型、合作、触网、触电在近两年的房地产行业内已不新鲜，2016年这些仍将是各路房企争相踏入的领地。
　　总的来说，2016年房地产行业是稳定的。2016年，房企深化行业内外合作力度，合纵连横，增强实力，抵御风险将成为常态。
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来源：凤凰房产成都站
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面对房产界巨大的挑战与转型的机遇，近两年，不乏房企做这种“高大上”转型。有的以商业配套为主体，有的以服务为主体。有的与政府联合进行公建配套的区域型带动。中国房地产已经从单一的产品设计，逐渐走向成熟。&以国外的经验来说，政府机构和开发机构会先行对公共交通系统，城市配套进行打造，也就是所谓的“TOD”的开发模式。这与纯粹的地产开发的本质区别，就在于“资源整合”。太行瑞宏此前相当低调，从今年3月大手笔拿下金沙地王后，一直备受市场关注，据了解，太行瑞宏是由朗诗、四川发展、阳煤合资组成。据透露，该公司股东之一是山西的太行地产，它是阳泉煤业下属公司。中国成都金沙地址：中国成都金沙百仁生态区内(声明:凤凰房产成都站出于传递商业资讯的目的刊登此文,文中内容不代表本站观点,读者使用该信息应谨慎并核实。)
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