动产的抵押登记是强制性的，不动产不是．不动产不登记抵押权无效，动产不登记抵押权有效，但不能对抗第３人（债权小于物权）
不太全面，还有一个责任抵押合同依法成立后抵押人有按约定办理抵押登记的义务，否则承担违约责任．
好象只能追究违约责任吧．也没有根本性违约，致合同目的不能实现，解除合同很难得到法院的支持
动产是登记对抗主义
抵押权．不动产是登记生效主义，动产是生效对抗主义．
抵押合同不用登记生效，但抵押权是登记生效的．
有抵押合同不等于有抵押权
物权法已经把抵押合同登记生效的规定废除了呀 大侠~~
　　产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 　　提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
[编辑本段]抵押特征
　　(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 　　(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 　　(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 　　(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 　　(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 　　(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 　　(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。
[编辑本段]权利义务
　　房屋抵押人享有如下的权利： 　　(1)房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。 　　(2)房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。 　　(3)可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。 　　(4)可以将抵押房屋出租。
　　屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。
[编辑本段]抵押后果
土地和地上建筑关系的民法模式
　　关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。中国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。
中国采取的民法模式
　　中国大陆和日本及中国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于中国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。
中国采取立法的原因
　　立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因： 　　1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，中国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。 　　2）、中国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。 　　3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
盲目采取房地合并抵押产生的后果
　　这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。 　　1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。 　　2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。 　　3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。
[编辑本段]法律分析
　　1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、 《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，条文都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，立法者不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。 　　2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。
[编辑本段]法律规定
　　检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、 《中华人民共和国房地产管理法》第31条、 《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定（前文已述）， 《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。 　　房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
[编辑本段]抵押误解
　　抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。
[编辑本段]相关问题
　　房产抵押贷款十问十答 　　1、什么是房产抵押贷款？ 　　房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业（包括住宅、写字楼、商铺、厂房等）作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。 　　2、申请办理房产抵押贷款的条件？ 　　1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人； 　　2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力； 　　3、银行规定的其它条件。 　　3、申请办理房产抵押贷款所需提交的资料？ 　　所需提交的资料有：身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。 　　4、房产抵押贷款所规定的用途有哪些？ 　　用途包括：购商品性房产（包括住宅、商铺、写字楼等）、购车、家居装修、出国留学、购买生产所需原材料、用于经营的周转资金。 　　5、房产抵押贷款的贷款成数、年限及利率？ 　　贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押房产评估净值的60%；年限一般不超过20年；贷款利率按人民银行有关个人消费贷款的规定执行。 　　6、房产抵押贷款的还款方式？ 　　对于2年期以下的贷款，可按月付息，一次或两次还本； 　　对于2年期以上的贷款，可选择等额本息还款法或等额本金（递减）还款法。 　　7、办理房产抵押贷款所需交纳的费用？ 　　物业评估费、抵押登记费、律师费（个别银行收取）、保险费（境外人士还需公证费）。 　　8、申请房产抵押贷款程序？ 　　1、递交资料、提出申请 　　2、银行调查、审批 　　3、签订贷款合同等法律文件 　　4、办理抵押登记及购买保险 　　5、贷款发放 　　6、借款人按合同约定按期还款 　　7、结清贷款，注销抵押登记 　　9、办理房产抵押登记所需的文件有哪些？从递件到领证需要多长时间？ 　　办理抵押登记手续所需准备资料：银行开具的法人代表证明书、法人授权委托书、法人及受委托人身份证复印件、营业执照复印件、金融许可证复印件、抵押贷款合同、房产抵押登记申请表、房产证、业主身份证复印件。从递件到取件需15个自然日。 　　10、共有房地产如何设定抵押？ 　　共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。
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根据你的叙述部分出售应该是没有过户。因为如果过户了的话抵押担保合同就不可能顺利办理抵押登记。所以这种出售行为因没有过户而不发生所有权转移的效力。根据担保法，抵押...
给你分析个案例你就明白了：
A、B、C三人，C欠B人民币100元，B欠A人民币100元，A多次向B催要未果，B无力偿还债务，但B却从不向其债务人C催款项，...
举个例子吧
甲是债权人,乙是债务人.丙第三人.
甲和乙之间有两个债务关系.
1,甲欠乙钱 还款日期是5月1日5千 甲在这个法律关系中是债务人.
大家还关注21条裁判规则详解房产与地产抵押关系
发布时间：
15:50:20 & 作者：徐忠兴 & 来源：
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　　作者：徐忠兴
　　本文原载于微信公众号ilawyer
　　阅读提示：房产抵押与地产抵押之间的关系，主体多元，形式多样，历来为实务所关注。虽然《担保法》和《物权法》均规定了抵押时的房地一体主义,但现实中基于各种原因房地分别抵押的现象比比皆是，以至于操作繁复，利益难平。本文为您系统梳理了规范房产与地产抵押关系的全部法规，并对相关案例要旨、实务要点做了集中提炼、整理，希望能帮到您。　　
　　1.以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的，当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力。
　　根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条的规定，如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地一并设定抵押的，对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。该条所规定的&将该建筑物与土地一并设定抵押的&，系指当事人约定将建筑物与土地一并设定抵押的情形。如果当事人在签订抵押合同时，仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，不适用上述规定。即以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的，当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力。
　　规则索引：最高人民法院〔2006〕民二终字第153号&中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案&，载《最高人民法院公报》2008年第1期（总第135期）；另见李京平：《单独设定抵押的房产，其附着的划拨取得国有土地使用权是否仍须履行审批手续&&上诉人中国长城资产管理公司济南办事处与被上诉人山东省济南医药采购供应站、原审被告山东省医药集团有限公司和山东省医药公司借款担保合同纠纷上诉案评析》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》（2008年第1辑（总第13辑），人民法院出版社2008年版，第272页；另见《在〈物权法〉施行之前约定医药采购供应站以自有房产设定抵押，并在当地房屋管理部门办理抵押登记的，应当认定抵押权成立。抵押人是否就房产所涉国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例&借款担保卷（下）》，中国法制出版社2011年版，第576页。
　　2.以土地使用权抵押的，虽然抵押登记只针对土地使用权，但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
　　房地产转让、抵押实行&房随地走，地随房走&原则。根据《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》亦规定，&房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。&据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。虽然抵押登记只针对土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第222号&中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案&，载《最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）；另载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2009年第1辑（总第17辑），人民法院出版社2009年版，第229&235页。
　　3.建筑物所有权转让后，其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的，构成无权处分。
　　在转让建筑物所有权但未办理土地使用权变更登记的情形下，应当认定该建筑物占用范围内的土地使用权已一并转让，原建筑物所有权和土地使用权人以该土地使用权单独设定抵押的，构成无权处分，该抵押合同未经房产受让人追认且抵押债权人接受抵押时存在过错的，应认定抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第222号&中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案&，载《最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）；另载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2009年第1辑（总第17辑），人民法院出版社2009年版，第229&235页。
　　4.以房屋单独设定抵押，该房屋占用范围内的划拨土地使用权未履行抵押审批手续或办理抵押登记的，并不必然导致房屋抵押合同无效。
　　对于房屋所有权的抵押和其占用范围内的土地使用权的抵押应当有所区分，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，这里的建设用地使用权，包括以出让方式和以划拨方式取得的建设用地使用权，对此法律没有禁止性规定，故以划拨方式取得的建设用地使用权如果随建筑物一并抵押的，依法应予允许。对于划拨土地使用权上的建筑物单独抵押，法律并无禁止性规定，故不得因划拨土地使用权未履行抵押审批手续并办理抵押登记，进而否定地上建筑物抵押合同的效力。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第183号&中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷案&，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例&借款担保卷（下）》，中国法制出版社2011年版，第516&522页。
　　5.以划拨土地上的房屋抵押但未办理土地使用权抵押批准登记手续的，土地使用权抵押部分无效。
　　设定抵押的房屋所占用范围内的土地使用权系通过无偿划拨形式取得，亦未缴纳土地补偿费或出让金，且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记，则抵押人不具有对土地使用权的处分权，无权进行抵押。用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务，未经有关土地管理部门批准登记，与法律、法规相悖，故应认定房地产抵押合同中的土地使用权抵押部分无效，不受法律保护。
　　规则索引：青海省高级人民法院〔2001〕青民再字第8号&冶文军、西宁市商业银行与西宁市城东区房地产管理局、宁夏凤宸房地产开发有限公司侵权纠纷案&，载沈德咏主编：《审判监督指导与研究》2002年第1卷（总第5卷），人民法院出版社2002年版，第259页。
　　6.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形。
　　《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定：&国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。&该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押，不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中&抵押无效&规定的理解，不宜随意扩大至相应的建筑物抵押，更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第183号&中国长城资产管理公司济南办事处与济南金冠毛纺集团有限责任公司借款担保合同纠纷案&，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例&借款担保卷（下）》，中国法制出版社2011年版，第516&522页。
　　7.抵押合同仅就在建工程设定抵押，未对该工程占用范围内的土地一并抵押，该单独抵押并不必然导致抵押合同无效。
　　根据《担保法》第三十六条第一款规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。依上述规定及房地产交易中&房随地走，地随房走，房地产主体一致&原则，当事人应对在建工程及建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押。双方所签抵押合同仅就在建工程的建筑物设定了抵押，而未对该建筑物占用范围内的土地一并抵押，但该单独抵押行为并不必然导致抵押合同无效的法律后果，故债权人可以对该抵押物的变价优先受偿。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第48号&中国长城资产管理公司济南办事处与齐鲁饭店有限公司借款担保合同纠纷上诉案&，载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商事审判指导》2007年第2辑（总第12辑），人民法院出版社2008年版，第234页。
　　8.抵押人以自有建筑物抵押，同时一并将该建筑物占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记的，该抵押有效。
　　抵押人享有地上建筑物的所有权并办理了房屋产权证书，但并不享有该房屋占用范围内的国有土地使用权，抵押人将该地上建筑物及其占用范围内的国有土地使用权作为抵押物，在有权机关办理了抵押登记，虽然该抵押登记证书只有地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，地上建筑物抵押效力及于其占用范围内的国有土地使用权。基于地上建筑物房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条的相关规定，债权人有理由相信抵押人有权对地上建筑物及其土地使用权进行抵押，且办理了相应的抵押物登记手续，应认定债权人为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因抵押人的抵押登记行为而取得的抵押权，依法应当受到保护。
　　规则索引：最高人民法院〔2002〕民二终字第144号&四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案&，见宫邦友：《房屋与土地权利主体不一致时，房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护&&四川华通汽车集团公司与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司借款合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商审判指导与参考》2003年第1卷（总第3卷），人民法院出版社2003年版，第249&259页；另见《中国西南电子设备研究所与中国农业银行成都市总府支行、四川盛世集团有限责任公司等借款抵押合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《民商审判指导与参考》2003年第1卷（总第3卷），人民法院出版社2003年版，第411页。
　　9.已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效。
　　登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记，设定了他项权利，即产生公示的效果，具有公信力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定，人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后，抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记，但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，法律位阶低于《担保法》及相关司法解释，《担保法》及相关司法解释应当优先适用，而根据《担保法》第三十六条第二款的规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。因此，在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理抵押登记为由主张抵押不成立的，不予支持。
　　规则索引：最高人民法院〔2007〕民二终字第61号&中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司、北京全国棉花交易市场棉花配送有限公司确认抵押权纠纷案&，载最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院商事审判指导案例&借款担保卷（下）》，中国法制出版社2011年版，第534&541页。
　　10.《合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权。
　　《合同法》第二百八十六条规定：&发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。&该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据&房地一体处分&原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
　　规则索引：甲建筑公司与乙房地产开发公司、丙商业银行建设工程施工合同纠纷案，见最高人民法院民事审判第一庭：《〈合同法〉第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2010年第4集（总第44集），法律出版社2011年版，第203&208页。
　　11.土地使用权与房屋所有权可以分别抵押给两个债权人，但在实行抵押权时不得违背土地使用权与房屋所有权&一体化&的原则。
　　通常而言，房地产抵押包括三种情形：其一，单独抵押；其二，集合抵押；其三，分别抵押。无论是单独抵押，还是集合抵押，抑或是分别抵押，在实行抵押权时，现行立法均是要求同时转移土地使用权和房屋所有权，并确保上述权利取得人为同一主体。据此，&房随地走，地随房走&原则所强制的对象或内容不是抵押权的设定，而是抵押权的实行，即允许分别设定抵押权，但在实行抵押权时必须确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性。因此，应认定两个抵押合同和抵押权登记皆为有效；在实行抵押权时，应就土地使用权和房屋所有权分别估价，一并处分，并就拍卖所得价款分别清偿相应的抵押权。
　　规则索引：见玉闯：《冲突与创新一一以物权法与担保法及其解释的比较为中心而展开》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《担保案件审判指导》，法律出版社2014年版，第353&355页；另见江必新、何东林著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用?担保卷》，中国法制出版社2011年版，第371&373页。
　　12.房地一并抵押中的&地随房走&原则具有一定的适用限制。
　　房地一并抵押中的&地随房走&原则仅适用于国有土地上的房屋抵押，以及集体所有土地上的乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押，而不包括集体所有土地上的其他房屋抵押，随同抵押的士地使用权限于房屋等建筑物所占有范围内的建设用地使用权，不得随意扩大范围。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权，并以其拍卖或变价金额担保债权的受偿。
　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第546&547页。
　　13.房地分别抵押并登记的，不宜认定抵押无效。
　　法律关于建设用地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，在理解&房随地走，地随房走&双向统一原则时，应当关注该原则在贯彻时的转让的一体和最终权利归属上的一体。质言之，即使出现房地分别抵押的情形，只要在实现权利转移和处置抵押物时能够保持权利归属上的一体，则可以妥当地解决上述权利冲突。特别应当看到，在实践中当事人设定两项抵押的行为完全是自愿的，当事人已经订立了抵押合同，且已经办理了登记手续，不宜认定抵押无效。
　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第547&548页。
　　14.房地未一并抵押的，其中一项抵押登记的效力及于另一项。
　　《物权法》第一百八十二条第二款&抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押&的规定，可以解释为：即使抵押人只办理了房屋所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，实现房屋抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只办理了建设用地使用权登记，没有办理房屋所有权抵押登记，实现建设用地使用权抵押时，房屋也一并作为抵押财产。
　　规则索引：见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第400页。
　　15.土地使用权与其地上建筑物为两个以上的人分别所有，土地使用权抵押的效力不及于地上建筑物。
　　抵押权效力及于从物，以从物与主物同属一人为限，此在物权法理论上并无争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十三条规定&抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物&。因此，以土地使用权为抵押标的物的，如果地上建筑物部分属于他人所有，抵押权的效力不及于他人享有所有权部分的建筑物。对于此种抵押权，宜依据《物权法》第一百八十二条的规定，从不具备抵押权基本特性和抵押权自始不能履行角度否定其效力，以免引发抵押权实现困境。
　　规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第256&257页。
　　16.房地分别抵押且登记的，在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿。
　　当事人在两个抵押合同中分别约定以建设用地使用权或者建筑物所有权单独进行抵押，不仅在评估作价时分别作价，而且在登记时亦是分别登记，对此应尊重当事人的意思表示，可以认定两个抵押皆为有效。在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿，但必须确保买受人为同一人，以使房地两个权利的最终取得者为同一人。
　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第548页。
　　17.国有划拨土地使用权不得单独抵押，但可与地上建筑物一并抵押，并在实现抵押权时优先缴纳相当于应缴的土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独设定抵押，但如果该土地上有房产，划拨土地使用权可以与房产一并设定抵押。这时由于抵押人对土地无处分权，须按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批或政府有关部门批准（可以办理抵押登记替代审批），同时由于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，剩余价款才能用以实现抵押权，抵押权人方可优先受偿。
　　规则索引：见江必新、何东林著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用?担保卷》，中国法制出版社2011年版，第373页。
　　18.仅将集体土地的建设用地使用权单独抵押的，依法应认定无效。
　　行为人仅将集体土地的建设用地使用权作为抵押物提供抵押担保的，属于单独抵押，即使已经依法办理了抵押登记，领取了土地他项权利证书，但因违反《担保法》和《物权法》的强制性规定，抵押合同应为无效。
　　规则索引：江苏省江阴市人民法院〔2009〕江民一初字第3628号&江苏新澄特钢集团公司诉上海爱使股份有限公司抵押合同纠纷案&，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2011年第3辑（总第77辑），人民法院出版社2011年版。
　　19.乡镇、村企业的建设用地使用权必须与其上的厂房等建筑物一并抵押，不得单独抵押。
　　我国对乡镇、村企业等集体建设用地使用权抵押一直采取严格限制的态度，《物权法》延续了《担保法》第三十六条第三款关于&乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押&的规定。除非乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，否则其建设用地使用权并不必然与厂房等地上建筑物一并抵押。
　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第549页。
　　20.乡镇、村企业的建筑物及其建设用地使用权抵押应限定于一定范围。
　　本条所指的厂房等建筑物抵押，仅限于乡镇、村企业的厂房等建筑物，而不包括集体所有土地上的其他房屋。根据本条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押时，随同抵押的建设用地使用权并不一定是整个地块上的全部土地使用权，而是厂房等建筑物所占用范围内的建设用地使用权。至于具体界限及其确定标准，应当根据土地使用规则等加以明确。
　　规则索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第549页。
　　21.乡镇、村企业的建设用地使用权抵押，必须符合相应的法定条件。
　　根据1995年国土资源部发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的有关规定，乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的条件，一是&将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续&，即履行民主议定手续；二是由集体土地所有者&出具（同意抵押的）书面证明&。在实现抵押权时，还要&按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置&，目的是补交土地出让金。
　　规则索引：见曹士兵著：《中国担保制度与担保方法（第三版）》，中国法制出版社2014年版，第208页。
　　附：相关法律法规
　　1.《中华人民共和国物权法》（日）
　　第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
　　第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
　　2.《中华人民共和国担保法》（日）
　　第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（日修正）
　　第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
　　以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
　　4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（日中华人民共和国国务院令第55号）
　　第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　5.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（日法释〔2003〕6号）
　　三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题，应依据法释〔2002〕14号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
　　国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
　　6.《城市房地产抵押管理办法》（日修正建设部令第56号）
　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
　　第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
　　7.《城市房屋权属登记管理办法》（日修正建设部令第57号）
　　第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
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