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别慌！一线城市资产仍最具价值 广州也不例外今年以来，在各大楼市调控政策的刺激下，多个城市的楼市都在悄然发生着变化，最直接的就是反映在房价上面。那近期国家统计局也发布了11月70城的房价指数，跟上月相比，一二线城市的新建商品住宅环比房价涨幅普遍收窄。大伙儿都在猜测，难不成这房地产市场要变天了？拐点到了？但其实大家有没有想过，除了政策的短期效应以外，影响房价变化的变化因素还有哪些？日前，由明源地产研究院与广东省房协联合举办的“存量资产运营趋势主题峰会”上，世联行副总经理袁鸿昌就在会上表示，房价的变化，关键得看以下几个因素的影响。第一：人口要素城市人口的不断增多，或者在一定时期内稳定在一定的规模，就会不断释放出有效的购买力，为房地产市场带来更大的购买空间，从而影响房价。世联行副总经理袁鸿昌人口越多，住房需求越大，所以这块就起来了，那我们看国际上，主要是澳大利亚和新西兰，澳洲是二千三百万人口，大概和上海的人口差不多，但它每年新增的移民都有20万，增加1％，所以澳洲的房价基本上是一路上行的。看回咱们中国，在经济比较发达的一线城市，已经居住超过十年的“本地居民”，多数家庭名下有1-3套房产，中产阶层及中高收入者有2-4套住房，他们投资商品房，一是为了保值资产，二是谋取投资收益。而随着人口规模的不断扩大，市场购买需求逐步增多，房价变化的动力也越来越大。像是北上广深等一线城市，人口的集聚度最强，这也决定了这些城市的房价与其他城市之间的差距。第二：城市要素如果一个城市的城市化进程越快，这个城市对各种经济社会发展的要素，就能产生极强的吸附力，城市的商业吸引力也会越来越强，这也是影响房价最主要的因素之一。都市化，或者说城市化的第二个阶段是都市化的要素，就是看到东京、首尔、巴黎、伦敦它的房价一路上涨的这个过程，主要的就是在这个都市圈里面，年轻人都有一个梦想说，人生的最美好的阶段都会在这里度过，你看这几个城市已经过了城市化阶段，但是房价依然上涨。以过去美国和日本等国的例子来看，房价大周期的临界点大致发生在城市化水平75%左右的时候，变得平稳。目前，中国的城镇化率是56%，处于农村人口向城市转移的过程中，距离75%这个水平还有一段距离。这也是为什么中国的房价与国际房间之间之间有差距。第三：货币要素第三个要素是货币的要素，如果货币发的多呢，通常货币会留到资产里面，使得资产的价格提高，这是货币数量的因素，还有货币价格的因素，就是利率，利率下来通常房价是涨上去，因为房价资金回报率高于利率以后，特别高于存款利率以后，大家宁愿去买资产。货币的要素应该说现在发生了一些逆转，比如说中国的外储备，现在不是在增加，而是在减少，人民币某种程度上比以前要更自由了，人民币一减少，意味着货币的要素，货币的总量提升了，一方面是叫基础货币，还有一个高等货币，这方面我们要打个问号，现在看来我们在大规模的有这个贸易顺差，可见的未来不会发生这件事
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算上自住房朋友家里资产1000万左右，大多数在房子上，1000万不到八九百万吧！算什么水平在国内？二线城市
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要水也要说自家有多少才对。
对于等级比我还低的总想说两句
得看流动资金
一般般，遍地是。我大南京一个广告牌砸下来能咋好几个。
一般吧，说多不多说少不少。
麻痹，这么快就沉了，开爸爸的号顶下
二线也分强中弱的，在强的算中等偏下，中的中等，弱的中等偏上。
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在贴吧。吧均亲戚副国级吧均身高190吧均JJ 20cm吧均汽车吧均5套房吧均几个亿
二线还是一般的水平。
北京国奥村一套房子平均价格大概在1500万～
可以了，1000W，最起码俩房；房子这东西在国内还是很值钱的。
1000w，大多在房子上。感觉应该是一线两套二线三套吧？算是正常土著水平吧。外地屌丝羡慕水平
1000万在二线城市当然很厉害了
不过在我车吧
连车均都没达到
看上面的留言就知道了
普通人家上班族这辈子都不能指望的。上班族年入20万自己非常好了。
反正在我眼里不算有钱人
传说中的中产阶级
如果是你，你老婆的，那算得上中产，如果算上父辈，就没什么了
我属于无产阶级
无产阶级给你顶帖
楼主你先要明白1000w是什么概念再来讨论这个问题
我这样的水平
我同学就某二线城市的拆二代 房屋拆迁款拿了七八百万 这算什么水平？
我发现大部分说只能算中等的 举得例子都是别人
感觉不耐花
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保存至快速回贴无所不能 健康点 运动家
一线城市调控 资金下一步去哪
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万钊，经济学博士，中国金融四十人论坛青年研究员，现就职于招商银行金融市场部，任高级分析师，主要负责宏观、利率和汇率的研究分析。曾就职于中国工商银行总行和中信证券总部。万钊最新文章
　　【财新网】（专栏作家 万钊）近期一线城市房价快速上涨是多种因素的共同结果
　　“供不应求”的基本面矛盾。日，乐居发布《全国30城房地产库存排行》显示，数据统计的30个城市的商品房库存水平出现明显分化。其中有19个城市商品房库存高于合理水平，半数城市楼市库存去化周期超过一年，太原、呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳去化周期超过2年，其中太原商品房库存需要5年才能卖完。
　　从上表可以看出，近期房价上涨较快的城市，比如北京、上海、深圳、南京、武汉、苏州等，均处于去化周期较短、供不应求的状态，另一个例证是广州和杭州，两者虽然属于一线或准一线城市，但新房供应量充足，去化周期较长，房价并没有出现快速上涨的情况。
　　这个表告诉我们的第二个信息是，城市间的去化周期出现分化，供过于求的城市多集中于中西部和东北，供不应求的城市多集中于东部沿海。这种局面启发我们，未来城镇化的发展不应当只追逐城镇化率这个数字，而应更关注城市间的平衡，对于人口净流出的地区和人口净流入的地区，其城镇化的策略应该是不同，笔者将另外撰文论述此问题。
　　“330新政”政策回暖。日，央行宣布放松住房抵押贷款政策以支持住房升级需求，包括：拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例从60-70%下调为40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套/二套普通自住房（已结清相应贷款），最低首付比例分别为20%/30%。财政部和国家税务局于同日联合发文调整个人住房转让营业税政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房/非普通住房对外销售的，免征营业税（之前免税年限为5年）/减征营业税。
　　“330新政”之前，政策层面主要以限制房地产为主，压制了一部分房地产的刚性需求，一旦政策面由限制转向放松，前期挤压的刚性需求便快速释放，尤其是上文提到的供需矛盾突出的城市。近期房地产按揭贷款利率折扣加大，北京、上海等一线城市，房贷利率85折已经成为常态。从下图可以看出，一线城市房价的上涨，与银行信贷资金的推动密切相关。
　　图：新增中长期贷款：居民（蓝线）和一线城市房价环比（红线）
　　“保值增值”的抗通胀需求。笔者在前文提到，人民币贬值预期引发通货膨胀预期，进而抬升风险偏好，引发风险资产大涨，这是近期股票—房地产—大宗商品依次上涨的逻辑基础。从下图可以看到，本轮价格上涨的起点在2014年三季度，滞后6个月之后，即2015年一季度，一线城市房价环比见底，并开始迅速上涨。
　　图：CPI同比（蓝线）和一线城市房价环比（红线）
&&& 　一线城市房价快速上涨与政策导向不完全相符
　　2015年12月中央经济工作会议上，提出2016年经济的五大任务，其中一项是房地产去库存。但是从下图来看，过去一年一线城市房价的快速上涨，并未对房地产库存起到明显的去化作用。究其原因，主要在于两个：
　　一是全国房地产库存主要集中在三、四线城市，一线城市房地产市场的升温并无法有效传导到三、四线城市，相反，由于一线城市房地产市场的投资需求旺盛，反而对三、四线城市形成资金的“虹吸效应”，不利于三、四线城市的去库存。
　　二是二手房市场的升温与去库存无关系。去库存政策出台的初衷在于，房地产开发商和地方政府有大量资金陷于房地产库存中，其中大部分资金是房地产开发商和地方政府的负债，通过鼓励居民举债购买新房，使得房地产开发商和地方政府可以通过销售新房获得资金，进而偿还银行贷款及其他负债，这样杠杆就由房地产开发商和地方政府转移到居民，从而降低杠杆风险。但是二手房交易，只是居民间的财富转移，而无法实现转嫁房地产开发商和地方政府的杠杆的目标。相反，一线城市的房价过高，反而会孕育新的金融风险，而且购房人的月供压力过大，会抑制消费需求，对经济造成负面影响。
　　图：商品房待售面积（万平方米）
&&&&& 高度关注资金的下一步去向
　　笔者认为，在本次房地产调控政策出台之前，市场已经出现了降温迹象，中原地产发布的二手房报价指数显示（报价指数以50作为分界线，50以上代表报价上调更多，50以下代表下调报价更多），春节后，深圳二手房就开始大幅下调报价，而近期上海、北京的二手房也开始下调报价，预计本次调控政策出台后，下一步一线城市的房地产交易量将明显萎缩，价格也有望稳中有降。
　图：中原二手房报价指数
&&&&& 考虑到通胀预期和资产保值增值的需求仍然存在，过去追逐一线城市房地产市场的资金下一步势必会外溢，考虑到目前股市的估值仍然较高，未到达底部，股市可能并不是资金的理想去处，关于资金的下一步去向，笔者认为可能有两个方向，一是去化周期较短、供给矛盾较大、同时目前还没有受到政策限制的二、三、四线城市房地产，可密切关注相关城市房地产的交易量和价格；二是目前产能淘汰较为彻底、供给开始出现短缺的部分大宗商品品种，而这将会进一步加大价格上涨压力。
　　作者为金融监管政策研究院首席宏观分析师，现就职于招商银行金融市场部
责任编辑：张帆 | 版面编辑：刘潇
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来源：凤凰房产
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由第一太平戴维斯根据全球700多家分公司与联营机构的调研显示，在世界各地CBD甲级写字楼市场收益率排名中，按区域和城市划分，中国的多个城市排名靠前，其中成都排名第7，北京、上海、广州、深圳也分别排在第30、第33、第37、第40，超过了纽约中城区、巴黎、东京和中国香港、中国台北等城市和区域。2015年上海投资市场风生水起，多笔资产完成出售。买家类型多样，包括国际基金、房地产投资基金、本土基金以及终端用户。其他市场则依然悄无声息，抑或缺少可售资产（如北京），抑或市场基本面疲弱令投资者迟疑，多数低线级城市属于后者。第一太平戴维斯中国区研究部董事简可表示：“12个月中央行多次降息，利率累计下调125个基点，融资成本相应缩减。尽管上海将在未来两年面临供应过剩问题，但来自金融与专业服务公司的强劲空间需求给了投资者以信心。”中国四大一线城市写字楼投资收益均超4%世界各地CBD甲级写字楼市场收益率排名显示，全球来看，美国、欧洲与亚洲市场的写字楼投资收益率基本与前期持平。报告同时显示，此前的传统写字楼投资热点香港和伦敦，目前的写字楼投资回报率却较为靠后，分别为2.57%与3.18%。相比之下，众多上榜的中国城市均表现抢眼，其中，成都的甲级写字楼投资回报率高于7%，名列全球排名第7，而北京的甲级写字楼投资回报率也高于5%，上海、广州、深圳这三大中国一线城市的甲级写字楼投资回报率也均高于4%，处于全球甲级写字楼投资回报率平均水平之上。第一太平戴维斯上海投资部董事何锦认为，“资本流动性充足而场内替代投资选择甚少，或预示中短期内，投资者保持对一线城市房地产投资的浓厚兴趣，尤其是上海与北京的写字楼及住宅，投资资本规模可观。”美国仍是亚洲投资者全球投资首选地随着资本化率收窄，亚洲一线城市核心资产的价值似已得到充分挖掘，然而对于愿意承受更高风险的投资者来说，部分物业领域及区域市场仍存在机会型投资选择。2015年第四季度，美联储上调联邦基金利率25个基点，短期内并未对市场带来副作用，亚洲市场终于得以将美联储加息的担忧抛诸脑后。然而，中国经济的不确定性上升为首要顾虑；不仅会影响国内经济，也会波及贸易伙伴。美联储加息威胁并未完全消失，预期美国国会在2016年中后期再次上调利率，但幅度不大，这会给各类负债带来影响。除日本与澳大利亚的投资活动依然活跃以外，亚洲其他国家的资本流出已成为“新常态”，2015年中国境外房地产投资（包括亚洲市场及西方市场）刷新历史纪录。在不确定性充斥的世界经济背景下，美国已成为亚洲投资者在全球房地产市场的首要选择，尤其是纽约、洛杉矶、旧金山、芝加哥等投资安全性较高的重要城市。
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