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nginx/0.8.54如何加强老旧小区长效管理
第12版：理论与实践
　社长： 郝小奇　 国内统一刊号 CN61-0002　邮发代号
理论与实践
如何加强老旧小区长效管理
&&近年来，随着西安城市建设的飞速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势。而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、损毁严重、管理混乱等情况。并且随着时间的推移，这些问题将呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。高度重视并有效解决老旧小区在管理过程中存在的各类问题已迫在眉睫、刻不容缓。&&碑林区共有老旧小区514个，占全区总量的63%，楼宇栋数1643个，占全区总量的55%，住有居民9万户，占全区总量的53%。无论小区数量还是居民数量都占了较大比重。其中有物业管理的老旧小区有196个，占老旧小区总数的38%，大多数老旧小区基础设施相对落后，物业服务费收缴率低、服务水平低，维修基金严重匮乏、维修养护难，各种矛盾比较突出。&&当前，加强老旧小区管理，应切实做好以下几方面工作：&&——健全机制，完善网络&&一是按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组，区住建局下设办公室，负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责，做好相关工作；街道负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区要建立物业管理联席会议制度，召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加，定期收集居民建议，协调解决物业管理中的疑难问题，在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。&&二是积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区，街道要积极指导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府，协调沟通解决问题，减少上访率。&&三是进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立联评机制，对物业公司的评审定级，要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库，对进入的物业公司，要严格审查；对于动辄退出的物业管理公司，要采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金，通过以奖代补形式，对联评中等级较高的物业公司予以奖励。&&——分类实施，逐步整治&&老旧小区类型不同、整治也应有别。对于个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限的老旧住宅小区（主要是上世纪80年代以前建设的小区），要纳入旧城综合改造计划，通过拆旧建新从根本上解决问题。对于近期没有改造计划但有整治提升空间的老旧小区（主要是上世纪80年代以后建设的小区），可通过逐步整治，让惠于广大居民。&&一是在条件允许的情况下，加大投入、分期治理、逐年解决。可依据小区破损程度，同时参考建设年代，对老旧小区进行排序。每年选择若干个小区进行试点，打造样板工程，发挥示范作用，逐步完成老旧小区的综合整治提升工作。整治重点包括影响居民日常生活的水、电、气等问题，以及环境整治、道路、绿化、照明、健身等其他基础设施建设。&&二是要多措并举解决资金难题。老旧小区整治提升投入大、问题复杂，单靠区政府力量难以有效推动，必须依靠市委、市政府的大力支持。建议市上加大资金、政策支持力度，设立“老旧小区维修专项资金”，由市、区两级财政解决，并研究出台相关政策，明确筹资途径、出资比例。如，对有主管部门的老旧小区，按照市财政、主管部门一定比例出资投入；对没有主管部门的小区，按照市、区财政一定比例投入；老旧小区水、电、气等专业经营设施设备，由专业经营单位承担专业经营设施分户计量装置的维修、养护、更新等责任及相关费用；房屋建筑本体设施由业主承担，有大修基金的提取大修基金，没有大修基金的，按“一事一筹”的原则，由业主分摊。&&——因地制宜，创新管理&&老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。&&一是对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会；小区业主委员会（管委会）根据实际，选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准；政府相关部门要加强宣传、监管，引导物业管理公司提高服务水平。&&二是对于条件较差，难以请到专业物业公司的，可以采取“1+N”的自治管理模式，可有效减少居民需要交纳的物业管理费用。“1”：即小区自治管理小组。在社区的引导帮助下，小区居民采取自愿方式，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”的原则，管理居民事务。成员由热心公益事业的小区楼栋长、党员及部分居民组成，采取抵偿、免费等不同形式。“N”:包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式。其中，服务外包是将物业管理中的专业服务部分外包给专业物业机构；居民互助是居民自己向小区自治管理小组报名提供绿化、保洁、维修水管等相关服务，并因此获得部分收入。&&三是对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构，广泛吸纳辖区就业困难人员组成，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。&&无论采取何种管理模式，在运行过程中，均可充分整合小区资源，多方筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。&&——加强宣传，营造氛围&&要广泛深入宣传《物业管理条例》，营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。&&一是积极引导居民转变观念、更新观念，尽快实现由计划经济条件下的福利性生活方式思维向市场经济条件下有偿服务的思维转变，树立“花钱买服务”的意识。&&二是要加强对物业管理工作的组织领导，加大考核与监督检查力度。对在物业管理中做出突出成绩的街道、社区、业主委员会、物业管理公司的管理经验和先进事迹进行总结推广，大力进行表彰奖励。&&三是提高物业管理公司服务水平和服务能力。加大对物业管理从业人员的培训，提高服务意识、专业技能和服务水平，充分运用科学管理技术，优化服务质量，真正营造安全、整洁、文明、舒适的居住环境。&&（作者系中共碑林区委副书记、代区长）
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老旧小区物业管理的出路在何方？
摘自公众号：发布时间： 0:09:49
老旧小区物业管理的出路在何方？文/向阳 本文已经作者授权发布 大家都知道，自从20世纪80年代，我国内地引进物业管理以来，全国各地新建住宅小区普遍推行了商业化的物业管理模式，由专业的物业服务机构向社区居民、小区业主根据服务合同约定，提供相应的物业服务。尽管在规范化、市场化、专业化方面还存在这样那样的问题，小区业主与小区业主之间、物业企业与小区业主之间、小区业主与业主委员会之间，还有很多地方需要梳理和完善，但不可否认的是，这些实施了物业管理模式的小区总体来说，环境整洁、秩序井然、设施良好、相对安全。然而，与此相对应的是上世纪七、八十年代甚至更早兴建的一些住宅区则普遍存在路不平、灯不亮、下水不畅、车位不够、设施设备毁损严重、安全隐患层出不穷，公共事务管理主体缺位等现象，与有专业物业管理的商业小区形成巨大反差。
我本人的亲身经历也证实了这一点。我从1999年开始进入物业管理行业，曾先后在深圳、佛山、苏州、广州、重庆等地管理过不同类型的住宅项目，基本上都是高端别墅、高层豪宅等商品房小区，虽然也面临过不少的社区矛盾和物业纠纷，但总的来说无非是服务标准的高低问题、业主权益的维护问题。然而，自从我2011年到重庆工作，担任区物业管理协会副会长和考评专家小组成员以后，有机会接触到内地二三线城市各种各样的老旧小区，亲眼目睹了这些社区由于没有专业化的物业管理，所导致的脏、乱、差、险，这才意识到原来在城市物业中，还有那么多被忽视、被遗忘的角落。 昨天晚上从浦东机场到上海市区，沿途我也看到，在林立的高楼大厦之间，也有不少的老旧小区，很多一看就是修建于上个世纪七八十年代、甚至更早。如果说商品房小区的物业管理是在解决“生活层面”的问题，那么很多老旧小区还在“生存层面”挣扎。虽然早在十年前，由于时任高层领导的重视（就如同现任政府重视棚户区改造），政府、社会、企业、媒体多方联动，各地政府想了很多办法，不惜巨资对老旧小区按照商业物业管理的模式进行了基础设施的改造，有的甚至以街道或社区居委会为主体成立或选聘物业公司对老住宅区进行物业管理服务。遗憾的是，由于多方面原因，除了极个别示范性的面子工程、政绩项目，或者基础条件本身较好的老旧小区，绝大部分老旧小区在经过短暂“提升”后，又新颜换旧貌恢复到从前，而且越来越破败、越来越混乱，渐渐沦落为城市贫民窟和事故火山口，不仅令地方政府头疼、更让人民群众心痛。 通过查找资料和实地考察，我认为老旧小区管理的现状和特点主要表现在以下几个方面：
（一）小区基础设施差。老旧小区建设之初主要是为了解决居民的住房难问题，由于小区规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足，主要表现在上下水管网老旧，跑冒漏滴现象严重；机动车位严重缺乏，即使占用通道和绿地，停车矛盾仍然比较突出；部分小区没有煤气和天然气管网，居民使用煤气罐，生活不便；由于各种原因使小区难封闭或根本没办法封闭，任何人可自由出入小区，存在治安隐患。 （二）物业管理介入难。老旧小区特别是90年代之前建设的老旧小区维修基金都已使用完或者之前根本没有缴纳，加上基础设施老化，维修压力大，维修成本高，即使全额收取物业费用，也不能维持运转，因此很多物业公司不愿介入。街道、社区只能在政府补贴下，承担环卫清扫保洁任务和基础设施的基本维护，勉强维持小区的基本运行。 （三）居民对物业认识度不足。老旧小区业主呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的处于福利住房的旧体制下的时间长，且多数为企业下岗职工、外来农民工或者孤寡人士，家庭收入偏低，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限，“管不管无所谓”或简单的认为物业就是看门扫地。还有部分小区业主将建筑问题与物业问题相混淆，要求开发建筑遗留的问题，由物业企业去解决，有些“强人所难”的味道。部分业主以此为借口找茬不交物业费，影响了已交物业费人员的积极性，形成攀比，从而使收费率越来越低，进入了“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。 （四）改造资金缺口大。老旧小区实施物业管理，改善居民生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，对小区进行封闭、绿化、车位改造、道路整修等。根据改造项目多少和改造等级的不同，资金量少则十几万，多则几百万，资金哪里来，是困扰的一个重要问题。 （五）脏乱差现象严重。小区内噪音污染大，各类违章搭建多，破墙开店多，无证摊点多，私自改变绿地用途多，私养乱放猫狗多等等问题，降低了业主生活质量，影响了小区整体环境，业主不满情绪直接对物业、社区以及上级政府，上访告状时有发生，甚至发生群体性事件。 针对上述发问，结合老旧小区的居民服务需求以及有关各方责任主体的权责关系，解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统的街道、社区行政管理的固有框架，站在一个城市政府的宏观社会管理、社区治理的立足点上，以宏观管理的思维去审视、研究和解决。
首先，要充分发挥政府职能，利用好各方面行政资源。一是把社区建设与公益性社会服务体系结合，各级财政安置下岗再就业支出将形成社区服务的基本框架，将这部分支出与社区治理结合起来，真正落到实处。二是把社区建设与民政部门社区管理职能结合起来，民政局每年对居委会建设和公用设施的投入优先保障老旧小区物业管理机构的建立和物业服务工作的开展，根据不同小区的特性，把每一分钱都花在最关键的部位、最紧要的方面。三是把社区建设与城建部门的城市设施建设职能结合起来，这些老旧小区的“硬覆盖”（柏油路面、广场）工程将优先进行。四是社区建设与驻区单位相结合，一些国有企事业单位可以动用财力、物力，帮助社区搞好“软覆盖”（花草、绿地）。五是社区建设与在职党员、志愿者相结合，社区所在区域内的在职党员和志愿者，带头承担力所能及的管理工作，起来示范、榜样的作用。 其次，要调动专业物业服务机构的力量，推行合适的物业管理模式。一是通过税收优惠、政策补贴、招投标倾斜等措施，激励、吸引专业的物业服务企业接管老旧小区，从而实施规范的物业管理。二是由社区、居委会出面，将部分业务，如治安、清洁、绿化、四害消杀等基础性物业管理内容通过公开招投标的方式，分别承包出去，并由专人对其进行质量监管。三是尝试引入物业管理职业经理人（如注册物业师），在降低管理成本的同时，通过专业的管控，逐步规范老旧小区的物业管理工作。 此外，要有效借助当前新经济下的新平台，构建老旧小区物业管理新模式。目前，社区资源、终端客户成为不少新兴行业争取的焦点，比如彩生活物业集团在内地以低管理费模式收购、接管很多传统物业公司和老旧小区，还有一些专注于O2O平台建设的社区运营公司，纷纷介入社区最前沿（比如刚才发言的一位先生，说他们就是一家互联网的物业公司），其实从现代商业的三个模式现金为王、渠道为王、终端为王来看，老旧小区蕴藏着莫大的商机。人们常说物业管理是端着金碗讨饭吃，如果说物业管理是个金饭碗，那么老旧小区就是座金矿，最大的金矿在老旧小区，最好的资源在老旧小区。政府可以将辖区内的所有老旧小区整合起来，同这些社区运营机构联手，一方面提供基本物业服务，改善社区环境，另一方面挖掘社区消费潜力，扩大市场内需，从而达到双赢的结果。 只要政府、企业、社会协同共识，共同努力，老旧小区一定会焕发出新的活力、新的光彩！ 本文不代表平台观点编辑：赵翌序他们都在这里发声-------- 北野 | 陈凤山 | 舒可心 | 蔡若焱 | 秦兵冯兴元 | 毛寿龙 | 朱宪辰 | 陈幽泓陈伟│黄安永│张平│徐青山│刘明邵里庭│李云亮│周活宁│宋有兴梁晓东/彦羽 | 王荷/风月 | 向阳 |廖小斌王兆春 │赵向标│ 宋安成 │陈剑军 毛志远│余绍元 | 赵凯 |樊高峰│汪双星王永庆│余谦│官晓东│刘生敏│李东风陈之平│李国雄│刘素卿│牧樵│邹家健何志恒│范国振│徐凤岭│黄传炜郭卫建│陶承东│李广友│季先凌德庆│伍荣璋│陈黑咀│李东&黄志丰吴书印│忻锦帆│方竹兰│孟宪生│鲁军张丽曼│王宏勇│彭知军│路军港刘举│王宏杰│天书│张三羊│刘维胜魏学成 │张红喜 │林金涛│王占强罗时金│胡富│周渊凯│万吉生雷|│田大刚│童超 │许铎镡徐鸿涛│姜树勤
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微信号：pmabc123（责任编辑： 李媛 ）如何做好老旧小区物业管理服务工作_物业管理资讯_蜂巢物业网
如何做好老旧小区物业管理服务工作
来源：广安物业协会作者：李一星时间： 15:11
导读：很多老旧小区物业公共服务费的收费标准本身价位就低，但收费仍然存在困难。如何做好老旧小区物业管理服务工作，笔者认为物管企业加强自身建设，提高整体素质，以科学、高效的服务取信于民，获得广大业主的信赖。
&　　本人自2005年参予到物业管理服务行业，至今已十个年头了，管理服务过的物业项目有单位楼盘、高层、多层住宅楼盘，也有工厂、学校等，其中尤以多层老旧物业住宅小区为多。
　　现就老旧物业小区物业服务中存在的问题浅谈自己的一些看法及见解，供大家就物业服务专题调研作为参考。
　　一、部分建设规划不合理，物业服务先天不足。
　　它具体体现在设施设备简易，配套不齐全不合理，一是消防通道基本被另作它用（出租为店铺、麻将馆等），消防设施许多已形同虚设，消火栓箱内无枪头，无水袋，我们不知道它是怎样通过竣工验收的；二是小区机动车位配备太少，如正元小区有住户574户，商业门市300余户，可配备的车位只有80个，因此而导致争抢停车位的纠纷时有发生，碾压绿化地、乱停乱放的现象层出不穷，屡禁不止。
　　二、部分老旧小区没有专项维修资金。
　　老旧小区大多是2004年前后建成并投入使用，至今十余年过去了，由于当时规划设计不合理，许多设施设备已陈旧老化破损，特别是管网线路，经常堵塞、渗漏。由于没有专项资金维修、更新改造，导致住户怨声载道，指责物管公司不作为。可小区没有大修资金，拿什么钱去维修。有限的物管费收入，员工各种工资待遇都困难更无利润可言，真可谓&巧媳妇难煮无米之炊&，况且物业公司也无法向住户筹资进行大、中修，住户根本不交。
　　三、物业公共服务费起点太低。
　　物管公司初始接盘物业小区，大多是每平方米每月0.2元一0.35元之间的收费标准并维持至今。当初员工工资在550元/月一650元/月之间，现在老旧小区的员工工资至少在900/月一1100元/月。物业成本不断上升，收费标准维持原状提不上去，物管公司要生存，怎么办？为维持生计，物管公司为降低成本，只有在招聘员工上想办法，一是招收年龄大的失地农民，二是在日常工作中尽量节省开支，这就导致物业服务质量下降，各项工作上不去台阶，业主投诉建议无法全部解决，物业纠纷不断。物业收费率不断降低。后果是物业公司收不到费就只好撤离所服务的小区，物业公司声誉受损。无物管公司的老旧小区越来越多，使广安的物业秩序不正常，市民反映很大，媒体经常曝光，管理服务老旧小区的物业公司处于十分尴尬和困惑的状态。
　　今年2月市出台了&广安市物业服务收费管理细则&，对物管费收费标准做出了政府指导价格。针对老旧小区收费标准也做了调整，各物管公司根据文件精神做了大量工作，并和业委会向全体业主公示，征求意见，但多数业主拒不配合，价格根本调不上去，个别小区反而因调价而导致原收费率降低。
　　四、物管费收费难、收费率低。
　　很多老旧小区物业公共服务费的收费标准本身价位就低，但收费仍然存在困难。据了解，收费率大都在80%左右甚至更低，这就导致物业企业因物业成本太高而不得不设法降低成本，因而降低服务标准和质量。业主稍不称心或投诉的问题得不到解决就拒交物管费；另一部分是农村到城市来居住的业主根本就没有交纳物管费的意识，讲道理、宣传法规是不听的；还有就是个别公务员利用自己的特权思想，根本就不愿交费。业主不交费可以找一万个理由（绝大部分均不是理由），物业企业采取多种形式催收效果不大。部分物管企业也曾利用向法院起诉的方式，但效果甚微。这也是物业企业的困惑和艰难，部分物业企业无奈撤场，除自己原因外，业主欠费也成了撤场的催化剂。
　　五、个别企业恶性竞争，扰乱秩序。
　　在老旧小区物业公司处境已经困难的状态下，仍有部分才起步的物业公司为了争楼盘，做业绩，采取降低收费标准和不负责任的向业委会、住户做虚假承诺来接盘，原物业公司无法承受，只好退场。重新接盘的进场后，达不到原物业公司的服务标准，兑现不了进场前的承诺，搞几个月后便突然撤场，既伤害了业主对物业公司的信赖及感情，又恶化了物业行业秩序，同时对政府产生了压力。现在由于老旧小区的物业管理服务因各种原因不规范，存在各方面问题太多而无法解决，各种投诉直接反映到市级领导机关，市上又责成物业主管部门督查改进，主管部门只好责成物业公司整改，物业公司由于市场原因、价格和收费率等多方因素又无法整改到位，就这样恶性循环，真的很无奈，很困惑。
　　几点建议：
　　1、物管企业加强自身建设，采取多种形式对员工进行培训，提高整体素质，管理人员一定要有专业培训合格证书，教育员工树立&爱岗敬业&的理念，以科学、高效的服务取信于民，获得广大业主的信赖。
　　2、政府出台指令性地方法规和政策，根据周边地区物管费收费标准，制定适合我市物业发展的合理指导价格，保护物业企业健康发展的配套措施，按《四川省物业管理条例》相关精神要求各职能部门对物业服务的监督管理，物业纠纷调解落到实处，加大对物业管理服务的宣传，让广大市民真正体验到物管的重要性、必要性，真正地接受物业服务和履行自己的义务。
　　3、凡没有专项维修资金的物业小区，按《四川省专项维修资金管理细则》的精神，重新筹集，以便老旧小区各种设施设备的更新改造，便于物业企业更好地管理服务。
　　4、在物业行业内部加强约束机制，杜绝恶意竞争，对那些扰乱行业规则，服务质量太差又无法改进的物业企业清除行业队伍。落实《前期物业招投标管理暂行办法》，形成公平、公开的竞争环境，让各物业服务企业在同一起跑线上健康有序的发展。
　　5、主管部门在对物业工作督查时，应根据&物业收费标准与物业服务质量相适应&的原则，根据各物业小区具体情况督查整改。使各企业根据自己项目实际因地治宜来完善各项工作，让广大市民逐步对物业有一个新认识，维护好自身的合法权益，让我市物业服务整体水平再上一个新台阶。
原标题：百年物业—当前老旧小区物业服务困惑及建议
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