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拖欠工程款 以房抵债签合同
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哪知气温骤降，海浪一波波往上冲刷着车辆。
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　　~《东江时报》记者江勇龙
　　魏某以市场价8.5折、367万余元，购买了一处用工程款抵偿回来的别墅，后开发商获得贷款又将该别墅抵押给银行，导致魏某无法获得该别墅的产权。那么，魏某能拿回购房款吗？
　　购抵工程款的别墅无法过户
　　此案二审判决书显示：案件起因并不复杂，惠东某房地产开发公司（以下统一“开发商”）无钱支付3918多万元工程款，把名下可售的3套别墅按对外市场价格的8.5折，抵付等值的工程款。日，开发商、总承建商、工程具体负责人张某三方就签订一份 《&&小区以房抵工程款三方协议》，3套别墅抵工程款给张某。
　　日，魏某购买位于惠东县梁化镇的一处别墅，即开发商抵偿张某工程款的其中一套房产，房款即是按对外市场价的367万余元。魏某与开发商签订了《商品房买卖合同》，并交了办证费、合同备案费、维修基金等共9070.50元。同年11月11日，开发商向魏某出具一份收据显示，已收到魏某的房款367万余元，收款性质“工程款抵房款”。
　　按张某的说法，魏某之所以购房还是因为“债中债”问题：其合伙人王某向魏某借钱未还，王让魏购买其抵工程款的别墅以还债，魏某与张某及其合伙人约定，魏某将付清张某及其合伙人欠其款项与房价367万余元之间30余万元的差价后，魏某与开发商签订了《商品房买卖合同》。
　　据判决书，日，开发商、总承建商、张某三方也签订一份确认书，同意张某以367万余元转让其抵偿工程款的一套房屋。
　　几乎所有手续理顺后，开发商却未能按合同约定履行合同备案和交房义务。原来，在与魏某签订购房合同的4个月后，开发商又将已售别墅抵押给银行，并遭查封。
　　魏某将开发商、总承建商和张某告上法庭，请求解除与开发商签订的购房合同并支付违约金、开发商返还购房款367万余元等，并让总承建商和张某应付共同清偿责任。
　　案件审理期间，总承建商认为，其与魏某不存在债权债务关系，其与张某也因债务转协议而不存在债权债务关系；张某也认为，他仅收到款项11.6万元 （该款项为魏某补齐张某及其合伙人欠其款项与房价367万余元的差价30余万元的一部分），对魏某所诉请的债务不承担返还责任。
　　开发商违约 返还房款并赔73万
　　一审、二审期间，开发商均未出庭应诉。
　　惠州市中级人民法院二审认为，此案争议的焦点问题，是谁应当向魏某承担违约的法律责任以及如何承担的问题。
　　本案中，先后出现了如下法律关系：一是开发商用商品房向总承建商抵偿工程款的法律关系，二是总承建商项目经理张某及其合伙人向魏某借款的民间借贷关系，三是魏某向开发商购买商品房的法律关系。根据相关协议及收据，标志着以上三个法律关系的权利义务关系分别得到明确或者履行。
　　其中，开发商拖欠总承建商与涉案房屋价格等值的工程款、张某通过其合伙人向魏某所借贷款、魏某应当支付的购房款等均已结算完毕，且无任何一方主张予以撤销或者请求确认无效。唯一尚未履行的，只有开发商根据《商品房买卖合同》的约定向魏某交付符合约定房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，开发商应当依法向买受人魏某承担违约的法律责任。二审认定，以已付房款367万余元的20%作为违约金。
　　魏某经过两年的维权，去年底，二审作出判决：解除魏某与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商返还购房款367万余元、退回办理房产证费等费用共9570.50元、赔偿违约金73万余元给魏某。
　　律师说法
　　“以房抵债”风险较大购房者要慎重
　　广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵表示，在现实生活中，许多商品房楼盘都存在以工程款、材料款、借款等债权抵偿商品房的情况，“以房抵债”虽涉及到不同的法律关系，但都存在商品房买卖的法律关系。
　　邹朝贵提醒，债权人在“以房抵债”的行为中的风险相对较大，其债权将转化为购房款，为了更好地保护自身合法权益，应立即将身份转换为审慎的购房者，不但要对开发商的资质、实力、信誉等方面进行详细了解，还要对所抵偿的商品房是否存在查封、抵押、一房二卖等异常情况查清问明，尽量降低开发商违约的风险。另外，各方当事人达成“以房抵债”的合意后，应当签订规范、完备的合同，对各方的权利、义务作出清楚、明确的约定，并及时履行相关备案等手续。
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以房抵债合同范本四
15:17&&来源：法律教育网整理
　　甲方：_________________________
　　乙方：_________________________
　　甲、乙双方经友好协商，就以房抵工程款一事达成协议如下：
　　一、双方确认，甲方欠乙方修建_________花园工程款人民币_________元以_________花园_________套房屋抵偿。具体房号、面积、金额见附件三。
　　二、保证条款
　　1.甲方保证上述抵工程款的商品房未因其它事由被查封、抵押或出售；
　　2.甲方保证在本协议签订后不得因甲方原因导致抵工程款的商品房被查封、抵押，致使乙方权利无法实现；
　　3.甲方保证抵工程款的房屋无产权上的争议，现阶段已能办理房地产权证；
　　4.甲方保证在未征得乙方书面通知情况下，不得出售抵工程款的房屋。
　　5.甲方保证在本协议签订之日起30日内办理完毕抵工程款房屋的房地产权证。
　　三、本协议书签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）。
　　四、本协议书签订后，乙方有权立即办理房屋产权登记手续，或暂不办理登记手续时免费更名一次。乙方可用书面通知方式告知甲方，与第三人签订购房合同，办理房屋产权登记手续。
　　五、物业管理费用
　　1.如乙方或业主是在本协议书签订后12个月内入伙的，则以实际入伙时间计交物业管理费用；
　　2.如在本协议书签订后超过12个月入伙的，乙方或业主应按有关规定支付物业管理费用。
　　六、税费、交易费用等
　　1.甲方必须随时配合乙方或乙方指定的第三人办理抵工程款房屋手续，包括但不限于签订《商品房购买合同书》，开具发票，提供相关资料，办理房地产权证及其他各项工作；
　　2.甲乙双方需按照规定各自负担办理房地产权证的税费和交易费用。
　　七、房屋销售
　　1.乙方自用房屋时，甲方需配合将房地产权证办理至乙方名下；
　　2.自本协议签订之日起，乙方可委托甲方或第三方销售抵工程款的房屋。若委托甲方销售的，另行签订协议；
　　3.自本协议签订之日起，乙方可自行销售抵工程款的房屋；
　　4.不管乙方以何种方式处理房屋，甲方都应配合办理相关手续。甲方应根据乙方或购房业主的要求，办理相应一切手续（包括但不限于预购登记、办理房地产权证等）。
　　八、违约责任
　　如抵工程款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付房屋价款10%的违约金，提供其它房屋抵偿或赔偿一切损失。
　　九、合同有效期至所有抵工程款的房屋办理完毕《房地产权证》为止。
　　十、未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方可向有管辖权的人院提起诉讼。
　　十一、本协议，自各方签字盖章后生效。协议一式四份，双方各执两份。
　　甲方（盖章）：_____________乙方（盖章）：_____________
　　授权代表（签字）：_________授权代表（签字）：_________
　　_________年______月______日_________年______月______日 责任编辑：ang
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以房抵债协议
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来源： 何广涛
作者： 何广涛 人气： 发布时间：
摘要：乙方取得甲方开具的增值税专票认证抵扣后，
借：投资性房地产 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：应收账款—应收工程款—甲
纳税义务发生时，
借：应交税费—待转销项税额 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）
五、甲乙抵债乙方出售
甲乙抵债乙方出售，是指甲方将不动产抵偿给乙......
以房抵顶工程款主要发生在施工企业向房地产开发企业提供建筑服务，房开企业由于资金紧张等原因，以开发产品抵顶所欠总承包企业的工程款。
一、业务实质分析
从业务实质上看，以房抵债对甲乙双方均可分为两笔业务：一是作为债务方的房开企业销售房地产，以销售所得偿还所欠乙方债务；二是作为债权方的总承包企业自甲方收取工程款，以工程款所得购买房地产。
对于乙方获得房地产，根据用途的不同，又可分为四种情况：一是以房产抵顶所欠丙方债务；二是自用；三是出租；四是对外销售。
据此，可将以房抵顶工程款的模式分为四类：甲乙丙三方抵债、甲乙抵债乙方自用、甲乙抵债乙方出租、甲乙抵债乙方出售。
二、甲乙丙三方抵债的税会处理
在甲乙丙三方存在真实债权债务关系的前提下，为了减少不动产交易环节，节省乙方的契税和相关各方的印花税，建议由甲乙丙三方签订抵债协议，将债权债务关系归于甲方和丙方，再由甲方和丙方签订售房合同，直接将房产销售给丙方。
甲方税务处理：
抵债协议签订后，甲方与乙方债权债务消灭，视同向乙方付款，乙方应向甲方开具增值税发票，同时与丙方建立债权债务关系；售房行为完成后，甲方应向丙方开具增值税发票。甲方应就此笔付款及销售业务申报缴纳增值税。
甲方会计处理：
抵债协议生效后，
借：应付账款&应付工程款&乙& &
贷：其他应付款&丙
一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，
借：应交税费&应交增值税（进项税额）& &
贷：应交税费&待认证进项税额
销售实现时，
借：其他应付款&丙& &
贷：主营业务收入&& & & & & &
应交税费&应交增值税（销项税额）
乙方税务处理：
抵债协议签订后，乙方与甲方债权债务关系消灭，视同自甲方收款，应向甲方开具增值税发票，同时与丙方债权债务关系消灭，视同向丙方付款，丙方应向乙方开具增值税发票。乙方应就此收款付款业务申报缴纳增值税。
乙方会计处理：
抵债协议生效后，
借：应付账款&应付工程款&丙& &
贷：应收账款&应收工程款&甲
一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后，
借：应交税费&应交增值税（进项税额）& &
贷：应交税费&待认证进项税额
纳税义务发生，
借：应交税费&待转销项税额& &
贷：应交税费&应交增值税（销项税额）
丙方税务处理：
抵账协议签订后，其与乙方债权债务关系消灭，视同自乙方收款，应向乙方开具增值税发票，同时与甲方建立债权债务关系；售房行为实现后，甲方应向丙方开具增值税发票。丙方应就此收款及购房业务申报缴纳增值税。
丙方会计处理：
抵债协议生效后，
借：其他应收款&甲& & 贷：应收账款&应收工程款&乙
纳税义务发生时，
借：应交税费&待转销项税额& &
贷：应交税费&应交增值税（销项税额）
一般计税方法下，取得专票且认证抵扣后（假定丙方以固定资产核算房产且自用），
借：固定资产& & & &
应交税费&待抵扣进项税额 &40%& & & & & & & & & & &
&应交增值税（进项税额）60%& &
贷：其他应收款&甲
三、甲乙抵债乙方自用
甲乙抵债乙方自用，涉及的利益主体只有甲乙双方，其税会处理方式，可分别参照本文第二部分的甲方与丙方的税会处理。
四、甲乙抵债乙方出租
甲乙抵债乙方出租，甲方的税会处理与本文第二部分的甲方处理没有区别，乙方的税会处理具有特殊性，原因在于乙方获得的不动产用途为出租，按照会计准则的要求应以「投资性不动产」核算，按照税法的固定，其进项税额不需要分两年抵扣，可以一次性抵扣。
乙方取得甲方开具的增值税专票认证抵扣后，
借：投资性房地产& & & &
应交税费&应交增值税（进项税额）& &
贷：应收账款&应收工程款&甲
纳税义务发生时，
借：应交税费&待转销项税额& &
贷：应交税费&应交增值税（销项税额）
五、甲乙抵债乙方出售
甲乙抵债乙方出售，是指甲方将不动产抵偿给乙方后，乙方再将不动产销售给第三方（丙方）实现资金回笼。对甲方而言，其税会处理与前文所述甲方无异，对于乙方的此笔业务又要进行区分不同情况。
其一，甲乙丙签订三方协议，由房地产开发企业直接与丙方签订售房合同，丙方直接将售房款支付给乙方，甲乙双方债权债务消灭。这种操作方式对乙方和丙方都是最有利的，但是存在较高的税务风险，难度较大。
其二，由乙方自甲方以抵债方式获得房产，向第三方转让时，按照转让不动产缴纳增值税，这种方式涉税风险较小，但税收成本较高。
最好的方式：甲方直接将房产销售给第三方，第三方将房款支付给甲方，甲方再将工程款支付给乙方，完事大吉，人畜无害。
经济学家圈:我想说学者你不是家奴 你不是被豢养的