是什么在左右住宅价格？房价是怎么决定的？
&一个地区的房价除了由当地的经济情况决定，还有人口、产业等因素。
房地产当中，最贴近我们生活的不动产形式是住宅，而平时大家最关注的，就是住宅的价格。房价到底是怎么决定的？我们对此做过很多研究，这里给大家一些提示，方便大家参考。
第一个研究方法是看当地的GDP。根据宏观经济的研究，经济成长一般是从GDP为一两千美金时开始。当GDP到8000美金时，温饱问题基本解决，住宅市场会逐渐饱和。中国整个国家的GDP已经超过8000美金了，整体住宅供应量已经饱和，所以近几年大家看到很多城市的住宅逐渐滞销。
第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。如果这个城市每天卖6套房子，一半是新房，一半是旧房，这就意味着房市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。
但是如果超过这个比例，比如说纽约卖了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，成交的二手房多于一手房的时候，这个市场就已经饱和了。目前，国内相当多城市的二手房交易都多于一手房。
从城市卖出的新旧房子比例，可以研究房价
在这种情况下，值得我们去关注的潜力住宅，都在一些&三增长&的地方。
第一个增长是人口增长。因为住宅和人是直接联系的，如果这个地方的人口没有增长，你买的房子一定会贬值。东北每年有180万到200万人离开城市，你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。
人口增长非常重要，北京、上海、深圳的房价为什么不掉？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万人，而深圳已经是过千万人口的城市，现在还在增长。北京的朝阳区，光是中央电视台就为它带来了几万人，所以这个地区的租金持续上涨。
一个产业带动周边经济
第二是积极人口的增长，即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、流浪者，当地的房价不仅不会涨，可能还会降。因为社会治安不好，犯罪率高，有条件的人就都跑掉了。
大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受过非常好的教育。这些人有的还会创业，既创造了很多就业机会，又能带来收入，这种人口增长，本身就会变成一个需求。举个例子，过去是制造业、出口创造GDP，而现在是服务业、科技创造GDP。
比如说做煎饼，天津人做了几百年煎饼，却没有一家的营业额超过一千万。但是北京有个创业者用互联网思维做煎饼，市值高达20亿人民币。这个创业者不仅增加了他的个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的收益。
用互联网思维做煎饼
第三是经济的增长。最近三年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前，经济增长是外延式的，主要靠制造业、基础服务业，包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基础设施建设、财政投入，所以过去的增长表现更直观，城市越来越大，投入也越来越多。挖煤的人赚钱了，挖矿的人也赚钱了，所有做出口、加工的人都赚钱了。
而现在，这些人都说日子不好过，我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的&由来只见新人笑，哪听旧人哭&。各个行业都是新人笑、旧人哭。新人是谁呢？我们叫它&五行业&，俗称&五大美女&&&互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康，大家知道这五大行业都在奔向高科技。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的，传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭，这就叫社会进步。
&五大美女&造就了城市的经济。
我们城市的经济地图发生了很大的变化，过去的经济地图中每个二线城市都差不多，大多是卖地、卖矿、出口，但是最近这几年，&五大美女&只活跃于七八个城市，所以这七八个城市的住宅有戏。
举个例子，互联网现在集中度高到什么程度？光看国内排名前2000名的互联网公司，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市没有，所以但凡有点想法的，就跑到北京去了。
大家看娱乐行业，电影特别火，差不多有100亿美金的市场。但是你们知道吗？现在是五大公司控制90%的电影行业，这五大公司都在北京。所以北京美女多，因为电影公司都在那里，所有做明星梦的人都到北京了。
大文化、大娱乐都在北京，基因生物在深圳，而金融服务业，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方，剩下的都是平原。
如果以后要买住宅，得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多，大家能记住的美国城市不超过10个，都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等，剩下的是平原。
硅谷是高密度的人才集散地。
除此之外，还有几个因素能够决定住宅价格。
税收是其中一个因素，如果有人买了5套房想给他的子孙，得赶紧的，否则小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值1000万，美国的遗产税大概是45%，你需要缴纳300万到400万的遗产税，这套房子才能过户到你的名下。
国外经常有人因为交不起遗产税，得去贷款借现金，把税交完，再拿房子抵押再贷款。这个倒腾过程很累，而且经常没有时间倒腾，如果是老人是12月下旬去世的，你转年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初，就是为了给小孩一年的时间倒腾。
如果遗产税、财产税，还有增值税等等持有住宅的成本很高，你就不愿意买房了。如果税比较低，比如像新加坡、香港、台湾，综合的税收大概就11%左右，很多人就愿意持有不动产。
第二个因素是汇率，如果人民币不断升值，在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的，贷款也很方便，很好操作，利息也很低。但是如果人民币贬值，我们出去买东西就觉得贵，什么都觉得贵，可能就不出国买房了，特别对于大城市的高收入人群来说。
除此之外，还有一个因素，那就是对于社会经济发展的长期预期。一些活跃的经济人口，如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好，他就会比较积极地置业，如果预期不好，他可能会选择租房，然后在海外置业。而这种社会心理的偏好，对于住宅的价值变化来说，也是至关重要的。2015年影响房价的因素有哪些？
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直击：部分城市房价跌到一年前
　　新年，楼市总是被寄予更多新的希望和猜想。任性了一年，2015年的楼市到底什么表现，还能继续任性下去吗？调控政策已然淡出市场，但为何楼市还是暗潮涌动呢？尤其是最近，伴随着国家统计局公布去年房地产运行情况，很多人发现，房价同比连续呈现下降的趋势。那么，到底降了没有？
　　相比于房地产开发商对于房价的痴迷与任性，我们平常百姓要想了解房价，最直接、最便捷的平台莫过于这些小区周边的二手房中介了。作为楼市最市场化的一个组成部分，二手房中介一头连着买家，一头连着卖家，买卖双方对于市场冷暖的感受，直接作用于房价是涨还是跌上。
　　陈厚辉，北京最大的一家房地产中介西四环区域的负责人，在他看来，现在北京的房价是真心降了，因为西四环附近区域的房价一下子就跌倒了一年半前的水平。
　　房价真的降了吗？相信很多人都会有这样的疑问。在业内人士看来，我们看一个区域的房价是否下降，首先要排除高端楼盘和学区房这类非理性市场房源，因为他们的价格往往不能代表真实的市场行情，容易受外力出现不正常的变化。此外，要说价格涨跌，要分城市、分区域甚至分楼盘来具体情况具体分析。
　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲：有一些城市，特别是一线城市房价还比较坚挺，但有些城市房价确实存在下降趋势。
　　二手房房价下跌背后，意味着新房数据也不会太好看。纵观国家统计局去年公布的数据，去年2月份，首次开始出现个别城市价格下降，5月份东部多数城市房价开始下行，7月份全国市场全面下调，12月杭州、宁波、海口、温州、金华这五个城市，更是出现了低于2010年定基价格的情况，也就是说这五个城市的新建商品住宅价格回到了一年前的水平。
　　同样，来自中国指数研究院2014年12月的&百城价格指数&也显示，2014年12月百城均价降至10542元/平方米，自5月以来连续8个月环比下跌，接近九成的城市房价跌回了一年前。
据说：告诉你一个真实的房价
　　虽然一些城市的房价相比较去年同期，确实出现了回落的情况。但是，您可千万不要认为，全国房价都跌了。下面，我们就来看一组数据，告诉你一个真实的房价。
　　根据中国指数研究院公布的最新数据，全国商品房2014年全年销售均价为6323元/平方米，相比于2013年的6237元/平方米，上涨了86元。
　　上涨了100块，估计这跟许多人的切身感受明显不一致。这是真的吗？其实，换一个角度来思考就不难理解了。这是全国600多个城市的平均值，而之前国家统计局说到的房价下降的城市，仅仅是其中一小部分。所以，无论上涨还是下跌，要先看分母。
　　那么，我们应该如何理解和看待部分城市房价跌到了一年前呢？要想搞明白这组数据，就必须先来看一看2013年的房价数据。
　　2013年，连续低迷了两年的我国商品房销售重又大幅增长。当时，国家统计局公布的数据显示，2013年12月单月，70个大中城市的平均同比涨幅达到了9.7%，接近2010年初创造的历史最高值。而北京、上海、广州、深圳四个一线城市，连续多月，新建商品住宅价格的同比涨幅都创纪录的超过了20%。值得注意的是，与此相比，2014年12月北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅价格同比分别只下降了3.4%、4.4%、4.8%和1.3%。
　　所以说，当初2013年，房价的步子迈得太大了，现在即便是有所退步，与那时相比，也仅仅是退了小小的一步。
　　那么，谁最关心房价呢？来自百度指数的数据显示，2014年，北京的网民最关心&房价&这两个字，搜索指数大幅领先于其他地区的网民。最不关心房价的省份是青海和西藏。而从全国搜索量来看，大家搜索最多的词汇是&北京房价跳水&，而紧随其后的是&房价暴跌是妄想&。要我说，亲，以后搜索不要这样自问自答好不好？
面孔：难以预测的房价
　　房价，算是个大众话题，因为我们走到哪里，都能看见各种&预言帝&在诉说今年的房价会如何如何。各家媒体上，造势的大嗓门使一个个都看似言之凿凿。那么，我们该听谁的呢？
　　对于今年的房价，各路房地产专家和大佬意见各不相同，各种论调那是乱花渐欲迷人眼。
　　万达集团董事长王健林说，热点城市房价涨速将趋缓。
　　恒大地产总裁夏海钧说，2015年房价将维持平稳，但是销量会上升。
　　经济学家谢逸枫说，2015年楼市上半年好转，9月房价现上涨拐点。
　　经济学家谢国忠说，中国房价会下跌百分之几十，中国进入一个比较长期的房地产熊市。
　　全国房地产经理人联盟副主席余英认为，全国房价总的趋势看涨，一线和少部分二线城市楼市整体好于去年。
　　央行研究局首席经济学家马骏认为，房地产开发投资将继续减速，市场价格出现大幅度下降。
　　看到这些，您肯定会问：预言有涨有跌，这么多观点，到底该听谁的呢？
　　其实，要买房，大可不必在意专家怎么说。因为中国的房地产市场，还做不到真正的市场经济。许多非市场的因素，都会干扰到市场的运行轨迹。所以，谁说了也不算。
　　而对于普通购房者而言，买房，是两情相悦的事儿，价位、户型、物业、配套，都是要优先考虑的因素。因此，瞅准地段，看好钱包，自己觉得满意，这一点最重要。
预言：2015：影响房价的因素有哪些？
　　既然房价不好预测，那么我们就来分析一下，今年会影响到房价的因素主要有哪些呢？
第一供求关系
　　过去20年全国新建商品住房销售面积仅在2008年出现过下降，此后几年一直保持着上行的态势，但这一局面在2014年被打破。
　　首先来看供应，根据国家统计局的最新统计，2014年末，全国商品房待售面积为62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增加26.1%。供应增加的同时，市场需求却在进一步萎缩，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降了7.6%。
　　从过去的供不应求到如今的供求平衡，甚至供大于求，带来的结果其实只有一个，开发商必须尽快卖掉盖好的房子，才能回笼资金。所以，供求关系将是影响今年房价走势的重要因素。
　　这是唯一一项咱们购房人自己能说了算的因素。如果大家普遍预期房价会涨，那么投资性需求就会增加，房价也就会水涨船高。但是，在2014年房价已经出现松动的情况下，你会相信2015年房价上涨吗？所以，这个预期要想实现，有难度。
第三货币政策
　　2015年，如果货币政策再次走向全面宽松，那么房地产业难免又将成为吸收新释放货币的主要资金池，而这将会影响到我国经济&转方式、调结构&的步伐。因此，今年我国将继续实施稳健的货币政策，强调稳定和完善宏观经济政策，继续实施定向调控、结构性调控。因此，从目前来看，推动房价上涨的货币因素较弱。（央视记者 杨潇）
编辑：张媛
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决定房价的主要因素是什么?
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没有决定原因,房价是由综合因素决定的,但目前上涨的最直接的原因还是因为炒房,我原来是在杭州房地产公司工作，后转到上海,2007年杭州的空房率要达到70%以上,来上海后我觉得上海的空房率也有50%左右,与之相比的是,没有那么多需要租住的人,也就是说即使现在不在有土地了,现有的房子也足够户均一房了,而且还大大的有盈余,中国的房地产实在是太不健康了,比日本或香港当年雪崩前的形势更加恶劣,如果你有兴趣,可以去解读下人民币升值的真正涵义(不升是立即GAME OVER,升是慢性OVER,对比日本80-90长达16年的房地产形势),你会发现中国现在正在做着和日本当年强迫日元升值同样的事情,强迫资本转战境外市场,只是因为有了日本这个先例,中国的雪崩可能没有日本的惨,但其本质都是同样的,为了中国不出现一场大的雪崩,政府现在只能牺牲房地产业,很多人说现在的上海房价并没有跌,可你要看到如果 房价涨幅&CPI 而且是相当的小,它其实就是在暴跌,跌到你的预期只是时间问题
市场供需决定房价，国家调控可以适当引导。
。“长期看,决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看,我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究,中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期,他们的购买力和需求会下降。
需求量的大小，以及人民币的增值与否
主要有两方面一是需求，二是炒房团的炒作。
你好，个人看法，决定房价上涨的原因：1.供求，一线城市供不应求，导致房价上涨。2.国家政策，经济发展速度需求不同，不同地方的房价涨跌幅度不同。财政收入需要房地产的支撑。GDP中，房地产收入比重占重要地位。3.金融危机等国际大环境影响，房价的涨跌货币，基金，银行等方面的影响特别大，银行在市场不景气的时候鼓励贷款，优惠政策也比较多，市场过于火爆，则相反。4.炒作。部分投资商，低买高卖。谢谢。
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　　【财新网】（作者 黄志龙）很多人都盼望房价能跌下来，到时可以买一套属于自己的房子；也有很多人害怕房价跌下来，那样资产就缩水了，甚至变成负资产。房价到底会涨会跌？左右房价上涨下跌的核心因素是什么？
　　一般的分析认为，货币供应量M2长期高速增长是我国房价持续上涨的源头。然而，从美国次贷危机、日本房地产泡沫的形成和破灭过程来看，虽然房价泡沫的形成通常伴随着M2的高位增长，但M2的膨胀并不必然形成房地产泡沫。房价的波动主要受到央行利率政策的影响，特别是房地产的泡沫破灭，往往都是由央行收紧货币政策所引发的。
　　紧缩货币政策是日本房地产泡沫破灭的导火索
　　据Wind资讯的数据显示，年，日本M2月均同比增速为10.36%，在此期间，日本东京圈土地价格指数从94.4上升到243.5，五年内涨幅高达158%。随后，日本开始紧缩货币政策，央行贴现率上调至6%，日本资产泡沫随即破灭，从此日本房地产价格陷入了长达20多年的低迷（参见下图），迄今仍未恢复。
　　在房地产市场步入下跌通道后，日本央行迅速把基准利率下调至0.5%，日本M2增速也逐渐恢复到3%-5%区间。今年以来日本央行基准利率已下调至负利率，并持续不断地扩大QE规模，M2增速也恢复到4%左右，但日本房价低迷的趋势却始终没能改变。
　　美国次贷危机前的房价下行期因加息而起
　　2000年以后，美国互联网泡沫破灭，美联储主席格林斯潘为了维持美国经济的繁荣，继续保持宽松货币政策，美国房地产市场和房价进入了一个泡沫不断膨胀的大周期，最终于2006年中期达到了高点。在这6年时间里，美国20个大中城市房价翻了一番（参见下图），美国M2增速经历了前两年接近10%的增速，随后步入下行通道。
　　为了控制不断攀升的物价，2004年6月美联储开启了为期两年的加息周期，基准利率于2006年年中达到5.25%，随后美国房价开始下跌。在此期间，美国M2增速波动激烈，与房价的相关性并不十分显著。从上图也可以看出，美国房地产价格与美联储基准利率关系密切，特别是次贷危机前的房价下行期，直接是由美联储加息而启动的，与M2增速的相关性并不显著。
　　中国的房价与M2增速的相关性并不显著
　　综上可见，美联储和日本央行上调基准利率是两国房地产泡沫破灭的直接导火索。当前的中国房地产价格波动，同样与M2增速的波动相关性不大，主要还是受到利率周期的影响。
　　过去十年间，中国房地产价格经历了四个周期：第一个周期是年，金融危机前后的上涨与暴跌周期；在2009年“四万亿”刺激计划的推动下，房价进入第二个周期，历经V型反转和再度下行；随后在影子银行膨胀和新一轮央行降息政策影响下，房价进入第三个上升和下跌的周期；当前，房价正处于第四个加速上涨周期中。在这四个周期中，除了第二个周期年M2增速在20%以上，其他三个周期的M2增速波动一直十分平稳，没有表现出明显的周期性，特别是2011年以来，M2增速一直在10%-15%区间内波动，而房价却出现了两个大的周期（参见下图）。由此可见，至少从统计检验相关性的角度看，M2增速与房价的涨跌关系并不大。
　　按揭贷款利率才是影响房价波动的核心要素
　　无论是美国和日本的经验，还是中国过去十年的实践，都表明个人住房贷款利率是影响房价的最关键因素。在中国年的第二个房价上涨与下跌周期中，监管部门推出了7折购房利率政策，相应地，2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低，房价涨幅也于2009年末达到峰值。随后按揭贷款利率掉头向上，房价涨幅也于2010年4月进入下行周期。
　　同样，2014年年中以来的房价走势表明，在2014年9月首次出现9折利率折扣之后，房价上涨也在大约半年后开始启动。经过央行连续多次的降息政策和监管部门为促进房地产去库存的按揭贷款利率折扣政策，至今年6月按揭贷款利率已下行至4.55%，接近前期最低点（4.34%），当前房价仍处于上行周期中（见下图）。
　　综上所述，国内外的经验都表明，利率水平特别是按揭贷款利率始终是房价波动的关键因素。至于当前的房价能否继续上涨，关键还在于金融机构对于房贷资产的风险偏好和利率折扣幅度，一旦房贷收紧，购房加杠杆空间和按揭贷款利率折扣幅度收窄，房价的拐点也就不远了。
　　作者为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员
责任编辑：张帆 | 版面编辑：刘潇
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