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企业理财和税收筹划的研究.pdf43页
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Abstract ABSTRACT Tax isa and which maketominimize arrangementtaxpayers planningplanning
theirtaxcostandthusmaximizethe or corporateshareholders’wealthybytaking ofthetax inaccordancewiththetaxationlaws．Tax
advantage preferentialpolicy isa andvalue-creative
planninglegal，decisive，plannedactivity． Acorrect
oftax shouldbehold．Tax
is and legal conceptplanning planning totax ortaxevasionandalsodifferent government，notequal dodging
encouragedby best
fromtaxavoidance．Thelowtaxburdenisnot abestchoice．The plan necessarily is maximize or
criteriaof tomeasurewhetherthe the decision-making plan corporate
shareholders’wealthy． Tax isafieldofawide andhasabundantcontentof planning range manyaspects．
This thefinancial dealtwiththemethodsoftax thesis，from managementpoint，just its and whena sets revenue cost，
planningemployedcorporateup，operates，computes anddividend its
makesits andinvestmentdecisions financing policy，makesmergers and
intheinternationalmarket．
and trades acquisition thesis outseveral thatshouldbe
attentionto Finally，thepointed questions paid and
when tax taxlaws shouldbestudied doingplanning．The policies carefully．The should atthesame andbe
benefitsandcostsfromtax beconsidered time planning risktax shouldnotbe benefitsoftax
well-balanced．Theof planning neglected．The arelimitedanditseffectshouldnotbe
planning exaggerated．
KEYWORDS：financial management，taxplanning，decision―making Ⅱ 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规
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税收筹划的途径方法探讨
日期：作者：无忧论文网编辑：nobody点击次数：278销售价格：免费论文论文编号：lw432291论文字数：5421&论文属性：职称论文论文地区：中国论文语种：中文&
摘 要:本文主要介绍了转让定价法、成本法、筹资法、租赁法、利用税收优惠进行税收筹划的途径方法。　　
关键词:税收 筹划 途径 方法　　
税收筹划方法是指纳税人采取各种节税和避税的方式和手段来最大限度地减少纳税义务,实现其财务利益的最大化。每个人都想成功地躲避纳税义务,少纳或不纳税款,关键在于了解和掌握税法规定及各项执行要求,掌握与纳税有关的经济法规,同时结合自己的具体情况,即自己所从事的经济活动的性质和经营状况等。尽管税收筹划的方法、途径很多,且各有不同侧重,但归结起来,税收筹划方法不外乎是这样一些类型,即通过成本计算、费用分摊、利润收入的计算进行税收筹划,通过资金借给和回收进行税收筹划,通过转让定价进行税收筹划,利用税收优惠进行筹划等。所有这些方法具有十分广泛的适用性。　　
一、 转让定价法
转让定价法是国内税收筹划的基本方法之一。转让定价是指在经济活动中,有经济联系的企业各方为均摊利润或转移利润而在产品交换或买卖过程中,不依照市场买卖规则和市场价格进行交易,而且根据他们之间的共同利益或为最大限度地维护他们之间的收入而进行的产品或非产品转让。在这种转让中,产品的转让价格根据双方意愿,可高于或低于市场价格以达到少纳税,甚至不纳税目的,这也就是说,在经济生活中,凡发生业务关系、财务关系或行政关系的纳税企业和个人为了躲避按市场价格交易所承担的税收负担,实行某种类似经济组织内部核算的价格方式转让相互间的产品,达到转移利润,减少纳税的目的。　　从税法方面讲,对企业之间的转让定价,税务部门有权进行调整。但是商品生产者和经营者及买卖双方都有权利根据自己的需要确定所生产和经营产品的价格标准。众所周知,商品价格的任何增减变化都会带来明显的税收后果。对一个具有一定规格的生产产品品种数量较多的企业来说,产品价格的变动与经济利益有着十分密切的关系,基于价格变动对生产企业的影响,纳税人往往不遗余力地对价格制度和转让进行分析研究。转让定价根据产品转让双方具有经济性质分为两大类:一类是不同性质企业之间的价格转让,一类是相同性质企业之间的价格转让。不同性质企业之间的价格转让,一类是相同性质企业之间的价格转让。不同性质企业之间的价格转让主要是两个原因促成的;一是不同性质企业适用的税收待遇不同,税率有差异;二是税率尽管相同,但费用计算、分摊及利润不同。相同性质企业之间的转让虽然受到一定限制,但不是完全不可能,毕竟在同质企业之间的转让虽然受到一定限制,但不是完全不可能,毕竟在同质企业中,获利能力、水平及获利条件还存在差异,利用这种差异,也可以进行税收筹划。　　值得重视的是,转让定价显现出来的税收效应,并不意味着转让定价的动机就是为了减少税负。事实上,有相当一部分转让定价的目的是非税的,如为了竞争,为了占据市场有利地位,加速成本回收等原因。一般来说,商品经营者在从事激烈竞争的经济活动中,不可能仅考虑其所实现的避税金额的多寡,而且必须,甚至主要考虑它的竞争优势。当经营者进行税收筹划增加的利润比所承担的市场风险要小时,纳税人就会放弃税收筹划。　　从我国具体情况来看,由于长期存在的地区间、行业间、部门间盈利水平及税收待遇上的差别,利润转移、转让定价的机会和可行性的程度都是比较大。归结起来,运用转让定价进行税收筹划的基本方法是:第一,当甲企业所得税税率较高时,采取低价出货、高价出货,使乙企业实现更多利润,减少所得税税额;第二,当乙企业所得税税率较高时,采取高价进货、低价出货给甲企业,减少所得税税额。　　
二、成本法
运用成本法是指通过对成本各项内容的计算、组合,使其达到一个最佳成本值,这个最佳成本值可以实现最大限度地低消利润,扩大成本,实现少纳税或不纳税。用成本方法进行税收筹划决非是指任意夸大成本、乱摊成本,而是指依照政府所允许的成本计算程序、核算方法等要求进行企业的内容核算活动。一般来说,政府对企业内部核算所做的各项规定均是具有普遍指导意义的规则、原则,这些规则和原则是制约和约束企业成本核算、费用分摊、利润计算等经营活动的基本框架。然而还是由于这种指导原则和框架具有普遍适用性,造成了企业经营活动有可能在这些框架和各项规则中自由活动。运用成本法进行税收筹划的方法很多,主要有以下几种。　　1、材料计算法材料计算法是企业在计算成本时,为使成本达到最大值所采取的最有利于自己的成本计算方法。企业生产过程中所需材料的购入价格会随市场商品价格的波动而发生变化,供不应求时,材料价格就会上涨,反之就要下落。材料用于产品生产,材料价格自然也就进入成本。但是在材料市场价格变动的情况下,材料费用如何计入成本,直接影响成本值的大小,影响企业利润和所纳税额的多少。对企业来说,材料费用计入成本可以采取先进先出法、后进先出法、先进后出法,平均计分法等方法。不同计算方法产生的结果,对企业利润多少、纳税多少影响是不同的。一般来说,由于社会上通货膨胀因素不断增加,原材料价格总是不断上涨。采用后进先出法计算原材料成本,其期末存货价格越接近于期初存货价格,发出材料价值越符合市场价值,则其原材料价格打入成本就越高。 　材料计算法作出企业内部核算的具体方法是利用市场价格变动的差异达到少纳税目的,就市场价格水平而言,它不可能总是处于一个标准,总是要波动和变动的。而这种价格上的变动与波动,都会被企业利用,为达到某种目的而创造条件。就材料费用计入成本这一点来说,企业维护自己最大利益的基本保证,是将留在手中的材料转换成资金占用最少的材料,抛出去的是资金占用最多的材料。在这个过程中,企业采取哪一种材料计算方法应根据具体情况来确定。　　2、折旧计算法提取折旧是对企业固定资产予以补偿的基本途径,所提取的折旧额计入成本,直接关系利润的高低和税款的多少。折旧的计算方法很多,有平均使用年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。其中双倍余额递减法和年数总和法属于加速折旧法。采用不同折旧方法对于企业来说会产生不同的税收影响。首先,不同的折旧方法产生固定资产价值补偿(技术进步引起固定资产价值损耗的补偿)和实物补偿时间有早晚之分。在所得税实行比例税率的情况下,对同一固定资产使用不同的折旧方法时,从税收总量上说没有区别。但是采取加速折旧方法,会使企业前几年计提的折旧远大于后几年的折旧额,从而使企业前几年所得税负大为减少,促使企业尽早收回投资额,相当于国家给实行累进税率制下会造成纳税的差异。不过,在目前绝大多数国家所科税采取比例税率的情况下,第二种影响比较小。　　3、费用分摊法利用费用分摊法扩大或缩小企业成本,影响企业纳税水平时应注意解决这样两个问题:一是如何实现最小利润支付,二是在费用摊入成本时怎样使其实现最大摊入。费用分摊法有这样一些:①实际费用摊销法,即根据实际发生的费用进行摊销,多则多摊,少则少摊,没有就不摊。②平均分摊法,即把一定时间内发生的费用平摊在每个产品的成本中。③不规则摊销法,即根据经营者经营需要进行费用摊
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房地产的税收筹划、税收风险及避税措施
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税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，随着国家宏观调控的步步紧逼，房地产业的利润也被不断地挤压，开始由“暴利行业”慢慢向“平利行业”转变。而随着房地产企业数量的不断增多，竞争也越来越激烈。因此，房地产企业必须通过税收筹划的手段实现企业税收负担最小化，从而降低成本，减轻资金压力，增加经济效益，为企业的发展打下基础。房地产企业的经营特点及税负情况 一、房地产企业的经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自身独特的经营特点：
&（一）、开发经营具有计划性及复杂性
房地产企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
（二）、开发建设周期长，投资数额大
房地产企业开发产品从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
（三）、经营风险大
房地产企业开发的产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
二、房地产企业的税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入达到59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的35%。一年当中，全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产企业税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是房地产企业必须的选择。
房地产企业涉及的税种
（一）、前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）、房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积按所在级别的定额税率缴纳城镇土地使用税。
（三）、房地产销售阶段涉及的税种
1、营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
&2、土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
& 3、印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4、企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税适用25%的比例税率。
5、房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
房地产企业的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税等是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（四）、土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
首先要进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
其次要充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
总的来说，要注意整体转让、分解定价和拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（五）、企业所得税的筹划
房地产企业的企业所得税筹划主要有以下两方面的策略：
&1、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑到货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国家税务总局关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来预交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
&2、是充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（六）、营业税的筹划
房地产企业的营业税筹划主要通过拆分业务和合同签订来完成。
1、合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2、将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
三、我国房地产企业税收筹划的思路
（一）、对筹资中的税收筹划
& 房地产企业经营所需的资金，不论是从何种渠道取得，都存在着一定的资金成本。虽然任何筹资方案都可以满足企业对资金的需要，但资金成本的高低决定了企业税收负担的轻重。因此不同的筹资方案的税负轻重程度往往存在差异。这便为企业在筹资中进行税收筹划提供了可能。
& 1、债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。不过过多的负债融资会加大企业的财务风险。因为负债利息必须固定支付且债务到期必须偿还。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。
2、利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。从企业税收筹划的角度看，租赁也是企业用以减轻税收负担的重要方法。对承租人来说，经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担。
（二）、投资中的税收筹划
& 由于房地产开发企业投资经营同一般的工业生产活动有很大差别，其税收筹划也有其区别，在开发——销售模式下的房地产开发企业，投资一项新的项目，除了进行各种投资分析以外，还应该进行投资税收筹划，减轻房地产企业的高税收负担，投资按照发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资。
1、对内投资的税收筹划
（1）通过建房方式的选择，避开土地增值税，从而达到节税的目的。建房方式有两种，一种是代建房方式，我国税法规定代建房方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为，其收入是劳务性质的收入，属于营业税的纳税范围，而不属于土地增值税的纳税范围，只按5%的税率交纳营业税。土地增值税税率较营业税的税率高出许多，因此房地产开发企业可利用这一点来进行税收筹划以减轻企业的税收负担。另一种是合作建房方式，指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。我国税法规定，对于双 2014年度细分行业报告汇集制造行业报告 互联网行业报告 农林牧渔行业报告 方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，再按规定征收。房地产开发企业可以利用该项优惠政策进行税收筹划。
（2）工程承包合同的签订与否，所适用的营业税的税率是不同的，房地产开发企业可借此进行税收筹划。如果双方签订工程承包合同，那么建房行为就属于建筑业，税率为3%；如果双方没有签订工程承包合同，则属于服务业，适用税率为5%的营业税。这样房地产开发企业可以利用税率的差异来进行合理的税收筹划。
2、对外投资的税收筹划
（1）投资单位组建形式的选择
& 企业在设立时都会涉及组建形式的选择的问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式有很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。如设立子公司或分支机构的选择：子公司为独立法人，可享受政府提供的包括免税期内的许多优惠政策；而分支机构不是独立法人，不能享受税收优惠，但分支机构若在经营过程中发生亏损，亏损最终与总公司的损益合并计算，总公司因此可免交部分所得税。
（2）投资地区的选择
& 由于地区发展不平衡，我国税法对投资者在不同地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠。因此，投资者可根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻企业税收负担。
（3）投资行业的选择
& 在我国，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，企业在进行投资时就要充分考虑，结合企业自身情况，精心筹划投资行业以减轻企业的税收负担。
& （三）、房地产企业经营中的税收筹划
&1、存货计价方法的选择
& 存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响，从而影响到所得税的税基。如果物价持续下跌，采用先进先出法，因为价格下跌，先进的货价高，后进的货价低，销售成本就高，利润就少，可以少交所得税。所以说如果物价持续下跌，采用先进先出法可以减少税负。严格的说，应该是推迟交税，因为前期成本高，后期成本就低，等于是晚交了。
2、固定资产折旧方法的选择
& 固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑以下问题：所得税税率的变化影响；通货膨胀因素的影响；货币时间价值因素的影响等。
&3、债券溢折价的摊销方法的选择
& 我国现行会计制度规定，长期债券投资溢折价的摊销方法，有直线法和实际利率法两种。采用直线法，每期的溢折价摊销额和确认的投资收益是相等的；采用实际利率法，每期按债券期初的账面价值和实际利率的乘积来确认应计利息收入，且其金额会因溢折价的摊销而逐期减少或增加。可见，债券摊销方法的不同，会影响各年度的利息费用摊销额。因此，当企业在折价购入债券的情况下，选择实际利率法进行核算，前几年的折价摊销额少于直线法的摊销额，相应的，投资收益也就小于直线法的投资收益，公司前期缴纳的税款也就相应的较直线法少，后期缴纳的相对较多，从而取得延缓纳税收益。相反，当企业在溢价购入债券的情况下，应选择直线法来摊销，从而使企业获得“节税”效应。
& 4、费用分摊方法的选择
& 企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除，充分发挥其抵税作用。
四、房地产企业税收筹划风险探析 &
税收筹划风险主要是由税收筹划工作中各种不确定因素形成的，企业将为此付出沉重的代价。筹划风险主要体现在以下几个方面：&
（一）、税收政策风险&
税收政策风险主要指筹划方案与现行税法及相关税收政策之间存在的冲突，使得企业面临法律追究或是利益流出等负面影响。这是税收筹划导致的企业最不愿意看到的结果。这种风险的起因一是由于近几年来伴随着房地产业的蓬勃发展，国家涉及房地产业的税收政策不断地更新变化，筹划方案的设计者—财务人员对现行税法及相关政策的理解不够透彻，从而导致设计方案时出现了偏差；二是财务人员对政策的追踪不够。往往是政策进行了调整，而我们并未及时进行知识的更新；三是各省市在执行国家政策时，由于地区差异会对相关政策的力度进行微调，导致财务人员在设计时出现把握不当等情况。这些主要是在设计时出现的筹划风险。&
（二）、企业经营风险&
房地产税收筹划涉及企业的各个方面，包括筹资、投资、经营、分配等，涉及所得税、营业税、土地增值税等17个税种。但由于每个企业的具体情况千差万别，有的税收筹划可能涉及一个项目、 一个税种，有的可能涉及多个项目、多个税种，有的是单一性的，有的是综合性的。在目前复杂的资本市场、 多变的现实条件下，房地产企业的经营风险客观存在，无法消除。如果未加合理选择开展筹划，操作程序不规范，其筹划成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略成本开支的影响，必然造成企业经营风险的发生。&
（三）、执行风险&
税务筹划的最终目的就是合理避税。从筹划的本质来说，税务筹划是企业的合法行为。俗话说“谋事在人，成事在天”在筹划过程中来自各方面的变化，如政策调整、税务部门的执行等等都有可能使企业面临税收筹划执行风险。 综上所述，客观上政策的变化及主观上筹划的设计、 经营活动的调整都有可能导致税收筹划风险的发生。面对现实，企业应采取何种策略应对税收筹划风险的发生呢？&
（四）、应对措施
税收筹划风险的应对在制定税收筹划方案的过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险。根据风险产生的原因，最大限度地从根本上消除风险。但要消除风险，企业只能从主观因素下手，进行必要的调整，采取不同的策略方法对风险进行有效的控制与防范。
具体来讲，企业应从以下几个方面进行风险应对：&
1、充分认识税收筹划风险在房地产企业目前的国家调控政策和税收监管环境下，房地产企业利用税收筹划进行合理避税，首先要充分认识税收筹划风险。由于房地产项目涉及方方面面各种关系，所以上至企业决策者，下至税收筹划每一个环节的执行者，都应充分认识税收筹划风险可能给企业带来的各种影响，每一个参与者都要有风险防范意识。只有这样，税收筹划方案才能顺利实现，保证税收筹划效益的最大化。&
2、加强税收政策学习 企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员加强税收法律、法规、各项税收业务政策的学习，及时了解、更新和掌握税务新知识，提高规避企业税务风险的能力，为降低和防范企业税务风险奠定良好的基础。税收筹划人员的水平影响着税收筹划的整体效果，也决定着税收筹
房地产企业合理避税处理技巧
五、房地产企业合理避税处理技巧
房地产开发业务乃我集团主要经营业务之一，其生产经营活动非常广泛，也非常复杂，具有所需资金大、开发建设周期长、开发经营复杂、开发产品商品性等特点。房地产行业的特殊性必然决定了其纳税问题的复杂多变和避税筹划技巧运用的灵活多样。税收优惠政策是国家发给房地产企业的“税收优惠券”，利用税收优惠政策减少应纳税额和降低税负是所有纳税筹划方法中风险最小的一种，并且是国家完全认可的避税方法。通晓、理解、用足税收优惠政策能使年营业额巨大的房地产企业成功、有效、安全地规避掉巨额税款，从而将利润最大限度地留归房地产企业，因此房地产开发企业如何进行合理避税处理也直接影响企业的
盈利水平。集团企业发展部为此向同行房地产企业财务、网络进行了咨询和调研，对房地产企业在日常经营活动中和避税筹划等方面可以采取的一些合理避税方法和技巧进行整理和归纳：说到房地产企业的合理避税，那我们首先要了解房地产开发成本组成及相关核算方式。
& （一）、房地产开发成本的组成
& 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：1、土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套费及其他生活服务性设施费。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、三项费用。房地产开发具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出，另外还需投入大量的销售广告及中介代理费用。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
& （二）、房地产开发成本的核算
&房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样，确定成本归集对象，即成本核算单位。
2、成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目。
3、间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费
用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。
4、项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。以上对房地产企业的开发成本和核算进行了简单的了解和分析，房地产开发企业避税则自然要对其所涉及的税种进行了解和掌握。房地产企业主要涉及土地增值税、企业所得税，营业税金及附加、个人所得税、印花税、契税、房产税等各项税种。但房地产行业所涉及的主要税种中：营业税避税的空间不大，只有所得税及土地增值税有一定空间，而所得税及土地增值税主要与收入和费用相关。
（三）、利用设立建筑管理公司减轻土地增值税的负担
& 土地增值税方面，因为土地增值税是先预交后清算的，这里需要我们更加合理的确认成本费用，同时还要和税务部门多进行沟通协调。因为，根据有关规定，房地产开发公司开发的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值税。通过设立建筑管理公司，提高开发直接成本，以减少土地增值率是比较常用的方法之一。考虑到不少地区的招商引资优惠政策，可以选择在某些经济开发区设立一家建筑管理公司（须与本房地产开发企业无股权关联关系），该公司与本企业建立经济合同关系，通过建筑管理公司可列支开发直接费用，以提高开发成本，从而降低土地增值税，同时降低也降低了企业所得税。（最好在房产销售完毕后注销该公司）当然建筑管理公司也涉及到企业所得税问题，但一般情况下该公司的企业所得税率比较优惠且为核准制，按照销售收入及固定的税率（一般为10%左右）进行计征，并且征收后还有税收返还补贴。
（四）、利用成本费用的充分列支减轻所得税负担
& 在税率既定的情况下，企业应纳所得税额的多寡取决于企业应纳税所得额的多少。因此如何合理减低收入和成本费用的充分列支成为减轻企业税负的关键因素。&
1、管理费用。我们可以适当合理的增加管理费用，减少当年利润，从而减少企业应纳税所得额。例如可提高坏帐准备的提取比率，坏帐准备金是要进管理费用的，这样就减少了当年的利润，就合理避让了企业所得税额；可以尽快能将公司本部人员关系及相关管理费用打入到各开发项目中。（注：管理费用不得超过房产销售收入的5%）
&2、财务费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于对象成本完工后发生的，应作为财务费用在税前直接扣
除。因此如果项目公司不能直接取得贷款，可以采取委托贷款的方式， 尽快能将融资成本打入到项目中去。这里要注意一点，根据房地产企业所得税政策规定，关联企业相互借款，借款方取得的借款额超过本企业注册资本的50%，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，同时借款利率不得超过同期同类商业银行贷款利率（注：财务费用不得超过房产销售收入的8%）。
3、销售费用
&房地产开发企业发生的广告及业务宣传费在每一纳税年度可按销售收入一定比例内据实扣除广告支出（其中：广告费比例是8%、宣传费是5‰），超出比例部分广告支出可以无限期向以后年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费及业务宣传费，与建造、销售开发产品相关的广告费，可以无限期结转以后年度。这里要说明下业务宣传费，在取得第一笔收入后发生的宣传费，超出扣除的比例的是永久不能扣除的。
& 比较重要的是应在经济开发区设立一家销售代理公司（与本企业无股权关系），一般该企业有一系列的税收优惠政策。把楼盘的销售工作剥离到销售代理公司。一方面在本企业与销售代理公司的代理合同中可以压低房价，并约定实际销售时超出双方约定的销售价格，以比例分成的方式进行分成。这样不仅可以转移部分销售收入，以此降低本企业所得税，而且本企业付给代理公司的佣金及分成虽形成代理公司的收入，但代理公司还可以享受一定的税收优惠，而这部分费用合理的形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的降低，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。（最好在房产销售完毕后注销该公司）
4、装修收入的转移
如果销售的精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。
&5、关于费用的分摊
& 生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。费用分摊就是指在保证费用必要支出的前提下，从账目找到平衡，使费用摊入成本时尽可能达到最大摊入，从而实现最大限度的避税。常用的费用分摊原则一般包括实际费用分摊、
平均摊销和不规则摊销等。只要仔细分析一下折旧计算方法，我们就可总结出一个规律：无论采用哪一种分摊，只要让费用尽早地摊入成本，使早期摊入成本的费用越大，那么就越能够最大限度地达到避税的目的。至于哪一种分摊方法最能够帮助我们实现最大限度地避税，则需要根据预期费用发生的时间及数额进行计算、分析和比较后确定。
& （五）、利用折旧方法的合理选择减轻所得税负担
& 折旧是固定资产由于损耗而转移到产品成本中去的那一部分价值。正确计算和提取折旧，不但有利于计算产品成本，而且保证了固定资产再生产的资金来源。折旧是成本的组成部分，现行会计制度中，企业常用的折旧方法有平均年限法、工作量法和加速折旧法，运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上不一致，分摊到各期生产成本中去的固定资产成本也存在差异。因此，折旧的计算和提取必然关系到成本的大小，直接影响企业的利润水平，最终影响企业的税负轻重。
& （六）、合理改善人员工资结构和收入比例
& 企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月5000元，所有费用均包含在固定工资之内，现将该员工工降为每月4000元，同时月报销交通费500元、房租费300元、电话费200元，这样，企业的管理费用增加1000元，在计算企业所得税时可以扣除，员工不用再缴纳个人所得税，而实际收入并未减少。 &同时在生产经营过程中，可考虑在不超过计税工资的范畴内适当提高员工工资，为职工办理医疗保险，建立职工养老基金、失业保险基金和职工教育基金等统筹基金，进行企业财产保险和运输保险等等。这些费用可以在成本中列支，同时也能够主调动员工积极性，减少税负，降低经营风险和福利负担。从而合理的加大人员开支和社会保险费支出，提高成本，降低利润。
&（七）、适当调整收入的确认
& 从销售着手。选择不同的销售结算方式，推迟收入确认的时间。应当根据项目的实际情况，尽可能的延迟收入确认的时间。由于货币的时 间价值，延迟纳税会给我们带来意想不到的节税效果。
(八)其他可以采取的节税措施
& 同时以下几个税种在某些方面也可以利用一些优惠政策和有关税收及财务规定，进行合理节税。在营业税方面有两点可以注意，一是价外费用中部分代收款项的营业税扣缴，根据税法规定，房地产企业从购房户取得的代收款项如有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费等价外费用应当并入营业额征收营业税。然而在国税发[号文中规定物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税这样我们是否能够在收取上述费用时，收费部门作适当调整，从而减少应交营业税额。这就需要相关部门进行协调。二是国家有规定，个人持有房产超过5年，在房屋进行转让时可以免征营业税，这样可以通过把部分房产低价卖给个人，再有个人卖给最终用户，直接作用是降低企业销售收入，从而降低企业所得税，同时另如持有一段时间还可降低营业税。在房产税方面，在国税发[2003]89号中规定，“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。同时税法还规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，这样例如围墙、假山、道路、场地、绿化等设施是不征收房产税的。这方面我们也可以很好的利用，做到合法合理节税。总的来说，我们一方面要注意成本费用的控制，加强房地产企业的经营管理，另一方面协调好外部关系，合理利用房地产行业税收政策，力争使我们能够享受更多种税收优惠政策，最大限度避税，提高企业经济效益，壮大企业经济实力。
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