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【综合测评】长安大学城的品牌房 合能公馆实地测评
长安大学城，顾名思义大学云集，在万科、雅居乐之后很少再有能吸引眼球的项目，作为2015年才入驻的合能公馆，能否在好盘空档之际跳出？
地处长安大学城教育产业基地
长安区可划分为长安大学城板块、航天基地板块以及常宁新区板块，三者中的老区便是长安大学城板块，该区域定位教育科技产业基地，是陕西省重点建设项目，政府投资达85亿元人民币，打造了包括西电、西工大、西北大、陕师大、西安邮电、外国语大学在内的18所高校，高校占用了大量土地，用来做住宅的土地就会减少。
这种情况下，长安大学城的大体量好楼盘就少之又少，2010年-2015年是万科、雅居乐的天下，万科打造了占地280亩的万科城、到2016年已进入尾盘，雅居乐打造了以及雅居乐勃朗峯，目前均已售罄，剩余的在售项目中，仅有国色天香可以称得上大盘且是期房，但价位在7字出头，其余楼盘基本为高层，价位在6字档包含6个五证不全待售盘、4个尾盘以及3个现房盘，可见供购房者选择的项目并不多，甚至是稀缺。
可以说大学城板块好的楼盘早已成熟入住，剩下的大多不是很好，此外，国土资源局数据统计，大学城并无土地可出让，但这个区域基于大学林立，人文氛围浓，整体环境静谧，虽距离市中心较远，确是居住的佳所，合能公馆正式看重了这一点，于2015年正式进入大学城。
合能公馆项目占地10万㎡，总建面38万㎡，共规划10栋楼，9栋高层，9栋小高层，分俩期开发，每期9栋楼，整个项目地处子午大道与西部大道交汇处，于2015年5月拿地，6月动工，10月第一次开盘，到日共开盘三次，去化约400余套，包含小高层与高层，当前主推的7号楼高层共272套房源，项目暂时无新推计划。
小编点评：可见合能公馆是在整个长安大学城楼市下行阶段跳出的，整个区域巨头几近售罄，小盘无竞争力时，合能公馆的出现无疑是激活了这个版块的楼市，时机抓的挺好，能不能火下去还得看项目质量。
刚改兼顾 主推一期高层
高层回笼资金 小高提升档次
合能公馆在大学城出现，让已经抛弃置业长安的人群再次回头。从整个来看，纯刚需的是小开发商的不知名楼盘，纯改善是大品牌针对城市少数精英的豪宅，市场的主流是刚改兼顾，无论是万科、中海、金辉还是合能地产，开发的项目大多是高层、小高层、洋房产品，高层回笼资金，小高层、洋房提升档次，合能公馆走的也是这个路线。
说到开发商香港合能地产，产业涉及地产、物业、商管，在业界被称为“小万科”，目前在深圳、成都、长沙、西安共开发约20个住宅项目，西安有包括合能公馆在内的4个项目（曲江城市花园、、），已售罄，合能公馆是其中口碑最好的一个。
社区坐北朝南 紧凑对称分布
从规划效果图可以看出，整个社区是坐北朝南，北面是樱花二路、南面是樱花一路、西面是书香路、东面是子午大道，小区一期4栋高层、5栋小高层，1所幼儿园，二期规划4栋高层，4栋小高层，容积率为3，绿化率为40%，楼间距是40米，较为紧凑，34层的对称高层不建议选9层以下，风沙大，光线较差，15层以上的话消防高度是50米，不是很方便，倘若没有老人的话20层-30层比较适合，电梯比较稳，具体看个人侧重点。
对于该社区，我们可以看出，东面高层挨着幼儿园以及小学教育用地，其他三个方向沿街楼栋噪音较大，好在项目四个角落均是市政绿化用地，项目与四周街道之间也是绿化，阻隔部分噪音。
主推7号楼高层 94平全明三房
项目6月26日新推7号楼34层2个单元2梯2户高层，西面是小高层、东面是市政小学教育用地，南北是与之40米楼间距的高层。来自东面的噪音后期会比较大，建议选择西单元靠近小高层户型。除过7号楼，8号楼高层以及9号楼小高层有少量房源清盘，基本分布在顶底层，而我们7号楼刚开盘，好房较多，在此做重点推荐。
7号楼共2个户型，均是94㎡，在这里我们要科普一下，并不是2梯4户南北通透就采光通风好，2梯4户的楼栋中户北面基本是电梯间、通风井之列，通风并不好，边户就好很多，能做到真正意义上的南北通透，建议购房者到售楼部要楼层平面图来看。
而合能公馆的94平A户型就是边户，B户型是中户，所以我们重点推荐A户型。该户型建筑面积室94平，三室俩厅俩卫设计，整体面宽7.4米，进深11.1米，达到进深、面宽黄金比例6：4。
采光通风：该户型南向4个采光面，另外南北空气对流，开着窗户空气好，边户没有电梯走道烦恼，通风性佳，因南北均是高层40米楼间距，建议选20-30层。
动静区：该户型的动区T字型排布，静区品字形排布，看着较凌乱实则不然，主要空间客厅、主卧不分离、厨房餐厅不分离，就餐休息都方便，缺点在于静区主卧的门对着客厅，不利于隐私保护。
动静线：休息动线约9米，从发客厅到卧室到三卧室走直线，家务动线从厨房到客厅一路直线约4米，访客动线从入户到餐厅。客厅L型，没有玄关实际直线约5米，整个空间休息动线虽长但使用率低。
置业成本：
这样一款刚需户型，能全额付款的毕竟少数，那么月供多少能拿下？
可见该户型最低月供2175元，对于工薪阶层月纯收入（除过租房以及日常开销）在5000元以上才可负担。
毛坯交房 验房需谨慎
合能公馆项目全部为毛坯，也就不存在装修撕逼问题，公共部分是带装修，电梯品牌未公布但是一级无疑，入户门是步阳门，在全国应用广，验房不建议自己网上搜资料验房（比较杂乱），推荐一二百找个专业验房师傅。
小编点评：从效果图可以看出，项目四周均是街道，所以项目整体的精密性不是很好，但因为不是主干道所以往来车辆少。而主推的7号楼东单元靠近学校，不是很推荐，重点推荐的94平边户基本找不出毛病，对刚需首次置业、三口之家或者二孩家庭都可考虑。
社区安防、学校、功能健身区齐全
合能公馆整个楼体在建设中，整个社区状况仅从效果图以及沙盘图可以看出。
自建幼儿园
社区内部8号楼跟前规划有新加坡新柏睿幼儿园，该幼儿园从美语、国学、体能、音乐以及蒙特梭利教学6方面培养宝宝，幼儿园目前施工中，预计2018年可投入使用。 规划功能健身区
社区内部贯穿一二期沿着小高层有1千米氧气慢跑道，后期业主不出社区就可以安全晨跑；7/8号楼之间是儿童活动区、5号楼跟前是老人活动区、二期规划有羽毛球场、排球场等建设设施，周边公园虽然较远，但社区内就可以很好地娱乐锻炼。
人车分流 1：1配比
合能公馆社区内部有3020个地下车位，配比达1：1，车位售价以及管理费待定。地下车库入口有三个，东南、东北、西北各一个，人行入口俩个，东南面1个，北面樱花二路一个。
八大安防系统
安全永远是第一位的，内部有8大智能安防系统，电子巡更、闭路、红外线监控、车辆识别、门禁、地库、巡更、电梯监控，虽然不能确保百分百安全，但做到尽心尽力。
合能物业 物业费1.6元
社区内配备的是开发商自己的合能物业，属于国家一级资质，目前服务4个城市约20个项目近230万㎡，物业费较高，周边刚改项目物业费基本1.5元/㎡，好在社区内可以预存物业费物业便赠送物业费。
小编点评：从解析可以看出，项目自身是一期建设，所有社区规划都是从效果图以及沙盘来看，但幼儿园已经在建、物业、车位也是确定的，但凡是小区，基础健身设施都会有，所以社区品质基本没问题，因为周边大体量商业齐全所以项目自身没底商。
周边配套多且以中低端为主
大学城以长安永久性本地居民以及约30万高校大学生群体为主，周边项目大多刚改偏刚需，所以配套多为中低端，主要分布在韦郭路沿线。合能公馆偏离主干道，配套不缺乏但距离稍远。
3公里内约100万方商业
合能公馆项目周边有约100万㎡商业，占地200亩的奥特莱斯商业体、南面万科购物广场约50万㎡商业，以1.2万㎡华润万家为主，城南新天地一期占地221亩，打造4.8万㎡商业，以人人乐、奥斯卡为主，西面樱花广场有人人乐与大林购物广场。可见，项目周边商业很多，但都需要乘车前往。
现在很多人都不愿意下厨，项目北面的智慧城早已入住，美食街已成熟，家常便饭随处可以吃到。
周边公交众多
合能公馆所在的区域公共交通是很方便的，距离项目最近的是东北面的杜城公交枢纽站，此外东面智慧城也有6条公交线路通过，南面韦郭大道上西安邮电大学门口有15条公交线路，但与项目距离较远，约1.5公里。
从杜城公交枢纽站与智慧城坐车不是特别拥挤，但中午时要排队，邮电学院门口学生多，随时要排队，往来车辆部分人工售票，建议带好零钱与公交卡。
大学城规划地铁7号线，但建成得2020年以后，所以公共交通依赖多，后期业主有私家车也可自驾，沿子午大道北行到高新，西万路口可上二环，自驾抵达西长安街便可直通市内。
签约黄河国际小学
学校方面，合能公馆周边公办院校其实很多，但有名气的不多，幼儿园小区内自建新加坡新柏睿幼儿园预计2018年投入使用，600米左右有万科品格幼儿园以及艺术春天幼儿园，具体情况得咨询校方。
小学方面项目签约黄河国际小学，该小学位于航天城富力城小区内，是全日制民办重点小学，合能公馆业主每户一个入学名额，上学放学校车接送，另外项目靠近樱花二路有20亩市政规划小学教育用地，具体情况待定。
中学方面，均在2公里之外，长安二中、长安三中、高新一中、学校等，周边业主子女都是乘车前往。
3公里内有综合性医院
项目周边距离较近的有大千医院与新加坡强森医院，打车费用在12元左右，前者在长安广场，费用较低，后者是国色天香社区医院，费用较高，此外周边智慧城等小区都有诊所24小时候诊。
小编点评：从三文可以看出，项目周边配套不少，均需乘车前往且配套全部针对大众，属于中下消费水准，对于工薪阶层或者小资都是可以满足的，从配套距离来看，有车是最好不过，因为配套基本会在2公里左右。
周边可选项目甚少 综合品质胜出
整个大学城二十余个项目，但真正可以让购房者放心购买的项目并不多甚至是稀缺，目前跟合能公馆有的拼的便是，该该项目在2011年左右均价在6000元，当前价位在8500元左右，5年价格上涨了42%左右，合能公馆因2015年开盘，目前价格涨幅看不出来，但参照同类项目，到了二期推出，高层7000出头不是问题，另外置业顾问介绍，今年单价上涨了约200元，而从安居客统计价格数据来看，该项目的价格也是波动中在上涨，可见是看涨不看跌。
备注：上图的月价格是小高层价格，高层均价6500元左右。
从上文可以看出，合能公馆项目所处的长安大学城确实也没有多余地块来盖住宅，大面积土地被学校开发，购房者去趋向城北、浐灞、城东较多，所以可供选择的项目少之又少，另外，项目本身不在韦郭大道上，而大学城配套都是沿着这条干道而建，所以配套虽然齐全但距离都不近，再加上项目的四面沿街，社区内有小学以及市政规划的小学，所以外部噪音不少。
综合对比来看，项目的优势主要还是在自身的户型以及价格，拿主推的94平来看，几乎找不出毛病，虽然公摊较高（高层25%，小高层20%）但没有谎报，与不计入产权面积互抵的话，公摊就几近可以忽略。当前在长安大学城购房的话，综合对比来看，小编还是比较推荐该项目，除过综合品质，作为期房价位以及后期的潜力都较现房好一些。
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All Rights Reserved 粤ICP备号这个项目还没开就有点期待，之前看过合能十里锦绣，户型设计的非常好，全明户型能做到通风采光都好，大爱合能的户型。
这个项目还没开就有点期待，之前看过合能十里锦绣，户型设计的非常好，全明户型能做到通风采光都好，大爱合能的户型。收起
房子真心不错，售楼部的活动也不错，听说下月还有黑撒演唱会，值得期待
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合能做的项目都还可以，自己也考察过了业主的反响都还不错，合能公馆的户型设计包括周边的配套已经成熟，一个不错的选择
合能做的项目都还可以，自己也考察过了业主的反响都还不错，合能公馆的户型设计包括周边的配套已经成熟，一个不错的选择收起
一秉承了老陕的特性，一直对城南情有独钟，看合能公馆也是这个原因，这个项目也算是纯刚需盘，高层、洋房总共房源面积也就60多到120多，现在还没开始买，说是9月份开盘了，就等着实地去看了。
一秉承了老陕的特性，一直对城南情有独钟，看合能公馆也是这个原因，这个项目也算是纯刚需盘，高层、洋房总共房源面积也就60多到120多，现在还没开始买，说是9月份开盘了，就等着实地去看了。收起
能不能不灌水，房子才盖哪里来的绿化，你是真去了吗？为什么我去好几次就没见几个人呢？
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整体来说还是不错。户型好，配套设施也不错，价格也很便宜
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很不错的项目，户型周边环境都非常好。
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黑撒，我一定要去看！这活动太挺丰富的！
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小区户型蛮好的，有时间在去看看
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交定金一定要想好了，如果不想买定金就不退了。交钱时是爷，退钱就成了孙子，找经理都不敢说经理在哪儿？态度很蛮横，托特别多。要看房自己去不要听中介的，他们都有提成的！
交定金一定要想好了，如果不想买定金就不退了。交钱时是爷，退钱就成了孙子，找经理都不敢说经理在哪儿？态度很蛮横，托特别多。要看房自己去不要听中介的，他们都有提成的！收起
楼盘品质不错，挺好的，大家可以去看看
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大家仔细看，评论去来来回回就是那几个人在不停刷好评，全是5毛，名字都一样
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合能在成都做的很不错，户型真心不错，准备下手了
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项目很不错，上个星期和朋友去看的，他第二次去，当天就订房了。
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低密洋房社区，户型很不错，配套又全。
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94B户型太喜欢，去了好几次终于定下了，带了几个朋友也过去了，朋友们都很喜欢
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半个月前合能被人用横幅包围了你们怎不说呢，一群嘴子。
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我看了3个月的房子最终还是把房子卖合能公馆了，主要还是喜欢这个项目的户型，94㎡能做到三房双卫，真的很出乎我的意外，以后就不用担心父母照看孩子没有地方住，合能公馆项目的价格比还是挺高的。介绍了几个朋友去看，都说不错。很喜欢他们项目样板间的装修风格，等交房之后也按照那个风格去装修。
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合能今天维权那，大家赶紧去看看
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项目不错，户型好，支持一个，首付也低
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这边户型还可以，有时间了去看，
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房子户型看了，挺喜欢，没有什么面积浪费，最主要的是可以首付分期，压力小很多。建议买房的人都可以去看看
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还可以，朋友在那买了，价格合理，配套也全
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为什么用住房公积金不能贷款？？
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合能真的很垃圾，谁买谁后悔!
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户型很不错周边的配套很不错，基本都成熟了，智慧城商业一条街，离奥堡商城也很近，休闲娱乐也很方便。
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朋友看了觉得不错介绍我去看 这周打算带父母去看看
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树大招风，楼盘其实还不错，从整体感觉低密度洋房社区，升职空间大。
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上个礼拜去看房，现场人都挤不进去，感觉像是在抢房子一样，人太多
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好户型选合能，户型真心不错，挺不错的
好户型选合能，户型真心不错，挺不错的收起
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