地下车库电费是否计入公摊电费？
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　　问题编号：11299
　　标题：地下车库的电费是否计入公摊电费？
　　内容：您好，我们小区地下室车库每年缴纳一定车位管理费，请问这部分管理费是否涵盖照明电费，灯管维修费用？
　　目前物业的做法是管理费照收，电费额外算公摊！这样是否妥当？
　　住建局回复：你好！根据瑞计价【2004】82号《瑞安市发展局关于住宅小区车辆停放服务有关收费规定的通知》文件的规定，管理费已经包含了所有的管理成本支出，不应该再另外分摊其他费用，小区地下车库电费不应该计入小区的共用公摊电费而是应该计入小区地下车库的共用公摊电费。物业企业这种另外分摊地下车库共用电费的做法是不妥当的，除非小区业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同时有另外的书面约定。
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地下车库属于业主的公摊面积吗？业主停车如何收费
地下车库属于业主的公摊面积吗？业主停车如何收费
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车库有分摊面积吗
09-12-07 &匿名提问
社会学博士生
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为:1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2. 售房单位自营、自用的房屋;3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算；5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。所以如果只知道自己家的套内使用面积是无法得到准确的套型建筑面积的。物业费是按照建筑面积交的，包括公摊面积。建筑工程建筑面积计算规范（GB/T）1 总 则1.01为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制定本规范。1.02本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。1.03建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。1.04建筑面积计算除应遵循本规范，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。2 术 语2.01层高story height上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.02自然层floor按楼板、地板结构分层的楼层。2.03架空层empty space建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。2.04走廊corridor gallery建筑物的水平交通空间。2.05挑廊overhanging corridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.06檐廊eaves gallery设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。2.07回廊cloister在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。2.08门斗foyer在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。2.09建筑物通道passage为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。2.0.10架空走廊bridge way建筑物与建筑物之间，在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.0.11勒脚plinth建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.0.12围护结构envelop enclosure围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2.0.13围护性幕墙enclosing curtain wall直接作为外墙起围护作用的幕墙。2.0.14装饰性幕墙decorative faced curtain wall设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.0.15落地橱窗french window突出外墙面根基落地的橱窗。2.0.16阳台balcony供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。2.0.17眺望间view room设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。2.0.18雨篷canopy设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。2.0.19地下室basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为半地下室。2.0.20半地下室semi basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。2.0.21变形缝deformation joint伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。2.0.22永久性顶盖permanent cap经规划批准设计的永久使用的顶盖2.0.23飘窗bay window为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗2.0.24骑楼overhang楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.0.25过街楼arcade有道路穿过建筑空间的楼房。3 计算建筑面积的规定3.0.1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定：1．单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。2．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。3.0.2单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.3多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m 的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。3.0.7建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。回廊层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.8建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。3.0.9立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.10有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.11建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。3.0.12有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。3.0.13建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。3.0.15建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。3.0.16雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。3.0.17有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。3.0.19有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。3.0.20高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3.0.21以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。3.0.22建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。3.0.23建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。3.0.24下列项目不应计算面积：1．建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。2．建筑物内的设备管道夹层。3．建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。4．屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。5．建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。6．勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。7．无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。8．自动扶梯、自动人行道。9．独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。本规范用词说明1．为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2）表示严格；在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。2．本规范中指明应按其他有关标准、规范执行的写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。建筑工程建筑面积计算规范条文说明1 总 则1.01 我国的《建筑面积计算规则》是在20世纪70年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的，1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》是对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》的修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程 GJDCZ-101-95)，其中含“建筑面积计算规则”(以下简称“原面积计算规则”)。是对1982年的《建筑面积计算规则》的修订。一直以来，《建筑面积计算规则》在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前，建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算，以及《住宅设计规范》中有关面积的计算，均依据的是《建筑面积计算规则》。随着我国建筑市场发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题，使建筑面积的计算更加科学合理，完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法，对建筑市场发挥更大的作用，因此，对原《建筑面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用，此次将修订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“本规范”)。1.0.2本规范的适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。3 计算建筑面积的规定3.0.1本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算，勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。3.0.2单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。关于坡屋顶内空间如何计算建筑面积，我们参照了《住宅设计规范》的有关规定，将坡屋顶的建筑按不同净高确定其面积的计算。净高指楼面或地面至上部楼板底或吊顶底面之间垂直距离。3.0.3 多层建筑物的建筑面积计算应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高，有基础底板的按基础底板上表面结构至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；没有基础底板指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离，最上一层的层高是其楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离，遇有以屋面板找坡的屋面，层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间，设计加以利用时，应按其净高确定其面积的计算。设计不利用的空间，不应计算建筑面积。3.0.5 地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。3.0.6建于坡地的建筑物吊脚架空层。3.0.9本条对原规定进行了修订，并增加了立体车库的面积计算。、立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构，均按是否有结构层，应区分不同的层高确定建筑面积计算的范围，改变按书架层和货架层计算面积的规定。3.0.12本条所称“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，应按单层或多层建筑相关规定计算面积。3.0.13如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，应视为坡屋顶，应按坡屋顶有关条文计算面积。3.0.15室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑，其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；上下两错层户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积。3.0.16雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量，超过2.10m者应按雨篷的结构板水平投影面积的1/2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。3.0.17室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积。3.0.18建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。3.0.19 车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展，出现许多新型结构，如柱不再是单纯的直立的柱，而出现正V型柱、倒V 型柱等不同类型的柱，给面积计算带来许多争议，为此，我们不以柱来确定面积的计算，而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等，另按相关条款计算面积。3.0.23本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝，即暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。3.0.24其他不应计算建筑面积。第6款突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构，不应计算建筑面积。第8款自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备，为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。首先对于室内的暖气费，按照规定，是应该按照房屋建筑面积计算收费的；对于像阳台等部位按照规定收费是合理的。　　其次，物业管理费的交付面积，在您买房时，将会分摊一部分公共面积，对于这部分公摊的面积，由于物业管理公司每天都要维护和管理，所以业主应该支付该部分的物业管理费用。　　这部分公摊的面积，作为该公摊面积的产权人享有所有权权利，也就是说，开发商和物管公司是无权对此进行经营或不经业主同意随意处置等。所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分？目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为:1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2．售房单位自营、自用的房屋;3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。公摊面积怎么摊？公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。
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