新房物业费到底应该从何时开始交？
来源：房屋管理服务网综合整理
作者：王敏
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[摘要]“验房验出一堆问题，直到现在都没有整改完，但物业却通知我要开始交物业费?这太不合理了!”近日网友李女士忿忿不平的向本网投诉，称她的房子目前尚未整改完毕，但却接到交纳物业费的通知，这令她感到很闹心。愤慨之余，她不禁要问：对于业主来说，究竟从什么时候才应该开始交纳物业费?
&　　&验房验出一堆问题，直到现在都没有整改完，但物业却通知我要开始交物业费?这太不合理了!&近日网友李女士忿忿不平的向本网投诉，称她的房子目前尚未整改完毕，但却接到交纳物业费的通知，这令她感到很闹心。愤慨之余，她不禁要问：对于业主来说，究竟从什么时候才应该开始交纳物业费?
　　业主：未签字收房却要交物业费?
　　据悉，去年年底，李女士接到开发商的交房通知。今年1月初，李女士请了一家验房公司前去验房。没想到这一验，验出了不少问题：有好几处空鼓、墙面不平整、电线没接地、门框和墙之间没有安装密封胶、卫生间墙面开裂、厨房门安装得高低不平&&看到自己的房子有这么多问题，李女士没有签字收房，她当即要求开发商整改。
　　2月份，李女士前往新房查看整改情况，发现还没有整改彻底，房子还未使用，但令其不解的是物业公司就要求缴纳物业费，时间从1月1日算起。&我都没有签字收房，房子现在仍处于整改阶段，凭什么要由我来交物业费?&无奈李女士只能投诉。
　　物业：房子交付后就该支付物业费
　　辗转找到该楼盘的物业公司负责人。他表示，他们确实是从1月1日开始向业主收取物业费。因为早在交房前他们就开始提供物业服务，例如小区的清洁、园林的养护等。物业管理是延续性的工作，因此房子交付时就应该收取物业费。
　　物业负责人说：&房子是通过有关部门的综合整体验收后才交付的，相关的验收备案表我们都悬挂公示了。房子交付了，就应该支付物业费。至于整改问题，属于房屋的保修范围，肯定会好好整改的，但物业费当然也要交纳。&
　　市物价局：按照住户收房之日起计算
　　据市物价局房价处工作人员介绍，对于新房的物业费缴纳是按照业主收房之日起计算，而不是以合同签订之日计算。对于收房日期的确定则还有不同的情况，一种情况是业主在物业公司规定的日期内按时收房，双方不存在争议。另一种情况是业主没有在物业公司规定的日期内收房。如果属于业主故意拖延或者其他问题，则物业费起缴时间以物业公司此前规定的收房日期算。拖延期间的物业费在业主最后收房时也必须一起补交。如果属于物业方由于房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费。&&[援引西安日报11月6日第7版《暖气费物业费咋交 物价局进社区解惑》]
　　此外，如果新房收房后开始装修就需要缴纳100%的物业费，一般物业公司会一次性收取三个月或者半年。如果不装修也不入住，业主还可以向物业公司申请，按照新的物业管理办法，空置房屋只用缴纳70%的物业管理费。当然，一般情况下，物业公司会一次性收取半年空置房屋的物业管理费，且在水电上予以控制，避免出现&假空置&的现象。
& 《《《 延伸阅读：
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交房过户中
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前些日子，开发商通知业主李先生交房，但当他去收房时，人员告诉他，要先缴一年的物业费，否则不能看房。对此楼盘相关负责人表示，程序是这样，先缴物业费再看房。律师表示，开发商这样的做法没有任何依据。在收房的时候一般都必须要预缴一年物业费，否则收不了房。对此不少业主有疑问：物业费应该从收房后开始交，为什么反成为收房的前置条件呢？交房过程中，经常会有“扯皮”的现象，其中多数楼盘将交物业费、契税等收费作为交房前置条件引起业主不满。房管部门明确表示，禁止“交房搭车收费”行为。
调查发现，开发商交房前先收物业费是普遍情况，这种搭车收费呈扩大之势。后湖一楼盘下周将交房，可不少用公积金贷款的业主被告知，交房时必须向开发商交房款3%的契税，由开发商代办“两证”，否则不给钥匙。一位业主说，国家根本无此规定，3%的契税动辄就是两三万元，开发商相当于变相无息占用业主资金。
开发商这种“交房搭车收费”引起了市房地产市场管理中心注意，该中心发布的提醒中明确表示，商品房买卖合同约定之外的费用收取，是不能作为是否能交房的必要条件。据了解，合同中一般不会约定物业费的，因此属于违规收费。而后湖这家楼盘在购房合同中，开发商加了交契税的约定，很多业主当初签合同时没有注意就签了字，现在吃“哑巴亏”，因此买房时就要防止开发商类似合同条款。
收房和入住过程需要交纳的费用
1、结算面积，退、补房屋尾款
在办理入住手续时首先要做的就是结算面积，(面积正负百分之三，金额多退少补)。虽然在购买时购房者已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以，在办理相关手续时，应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主，反之亦然。
2、物业管理费
在办理入住手续时，绝大多数情况下业主会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。
目前武汉部分小区有集体供暖，这个费用会提前交，但是大部分小区不涉及这个费用。
4、装修保证金
在收房后，装修之前向物业缴纳的押金，一般是两千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙，外立面，不配合物业的装修时间规定，建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。装修保证金是可以退的。
5.建筑垃圾清运费
按面积计收，每平方一般不超过3元；按户计收，小户型(100㎡以内)，每户一般不超过200元，中户型(101㎡-150㎡)，每户一般不超过300元；大户型(151㎡及以上)，一般不超过500元。小区在该项收费具体标准可能会有细微差别，总费用基本为几百元。
6、水、电、煤气、有线、宽带等费用
a. 购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关收取各种名义的初装费、开通费。比如在武汉市，水、电、煤气、有线电视属于基础设施，在购房合同一般会注明交房时已含这些配套，相应的初装费就不用交。
b. 宽带的初装费要自己缴纳，不同运营商的初装费不同。
c. 电费，目前武汉市的电费可以预存，也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。
d. 水费，有的小区是预存，有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡，直接在物业交钱。
e. 煤气，收房的时候会提供煤气卡。武汉市一般采取预存的方式缴纳。
延伸阅读：精裝修出了问题 导致无法收房如何赔偿验房办法太多太混乱 总结一下八步就能收房
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所需缴纳的费用包括公共维修基金、契税、印花税、产权登记费、工本费等。如需开发商代办的，还需要缴纳代办费。
1）契税(征收标准以购房合同签订的时间为准)
据悉，2011年武汉市房管局、地税局、物价局、国土资源和规划局联合发布《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房的通知》，重新设定豪宅标准，新规规定：主城区单套建筑面积140平米、总价140万元以上、容积率1.5以下，满足任一条件即为豪宅；远城区单套建筑面积140平米、总价90万元以上、容积率1.0以下，满足任一条件即为豪宅。去除了之前2008年颁布的旧规对单价的限制，该标准从日起实施，豪宅契税按总价的3%征收。
豪宅标准重新设定之后，普通住宅的范围也随之有所改变。据新规规定，从日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(注：日起，个人购买第二套住房的，契税统一调整为3%。)
武汉市普通住宅标准：中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过140万元(含140万元)。
其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；总价不超过90万元(含90万元)。
2）住房维修基金。
2011年4月武汉发布了《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，该办法5月1日起开始正式实行，购房合同在日签订的，就需要按照新的标准缴纳住房维修基金。缴存标准是购房人按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的5%。建安造价是建筑安装的每平方米造价，这个数据由武汉市造价管理站定期发布参考数据，目前一般是每季度发布一次。
购房合同日到日之间签订的，住房维修基金的缴纳标准则根据房屋的结构来分为几种不同的等级：砖混结构住宅49元/平方米，无电梯框架结构住宅55元/平方米，有电梯14层(含14层)以下框架结构住宅61元/平方米，有电梯15层(含)以上框架结构住宅73元/平方米。
日前住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准缴存。
3）交易手续费。收取标准如下：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米。
4）房屋登记费。收取标准如下：住宅80元/套;非住宅550元/件。
5）证照印花税。收取标准如下：5元/本。
6）工本费。收取标准如下：10元/本。
新房未入住物业费也得交 首年按70%收
办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。
而根据2011年武汉出了物业管理条例，第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。条例颁布前所购买的房屋物业费缴纳，不适用该条例。
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置业提醒：收房时要注意这些问题
备齐所需资料
收房时，第一步就是关注收房通知。购房者一般可以通过三种途径了解收房的事宜。第一种，开发商以挂号信的形式书面通知；第二种是售楼人员电话通知；第三种是开发商在报纸或网络上发布交房公告。无论哪种，一定要记住通知内容，准备好相应的材料，牢记时间，按时前往。一般来说，业主收房时所需的材料包括：收房通知书、购房合同、产权人及共有人身份证原件及复印件、原缴房款收据等。收房时如果本人来不了，应有具有法律效力的委托书。
掌握缴纳费用
交房时，业主需要缴纳的费用一般有契税、专项维修资金、物管费、电梯费、装修押金及装修垃圾清理费等。其中，首期专项维修资金、装修押金、垃圾清理费等应按照房屋实际建筑面积缴存。其他各项费用，应符合当地相关法律法规标准。业主收房时，一定要对这些规定有所了解，同时与开发商以书面形式敲定金额，防止浑水摸鱼的情况发生。
了解交付标准
收房时，业主们还应细心审核开发商必须提供的材料是否完善，掌握新房是否达到交付使用标准。一般合同规定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用。因此，验收合格的房子都有相关证明文件。
此外，还应看建设质量、综合项目是否达标。所以收房时先要审查相关文件，尤其要看原件而不是复印件，确认房屋已经具备交付条件。另外，交房时，业主还应依据购房合同，查验开发商是否实现对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。
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