房地产PE最有前途
　　日 18:34　投资有道　秦虹
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　　房地产PE最值得关注
　　未来十年，房地产业必然要进入转型时代，而融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
　　新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、REITs，以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。
　　一部分新型房地产金融业态已经出现，比如从去年到今年，房地产信托增长速度特别快，这也导致信托管理部门积极实行转变，从过去为开发企业筹资，转变到为人提供产品，为投资者服务的意识也在发生变化。不过，房地产信托现在受到的管制比较严，一有增长马上收紧，以达到市场降温、价格不继续上涨的政策性目标。在这种情况下，房地产信托快速发展比较难。
　　第二是房地产企业发行企业债，但国家管理也比较严。现在只放了一个口子，地方和企业可以发行保障性住房债券，但是这种债券能否容易地发出去也是个难题，因为还牵涉到收益的问题。
　　第三就是房地产私募股权基金，我觉得房地产私募股权基金最值得关注。目前来看，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。此外，房地产私募股权基金针对高端客户，这部分客户投资能力很强，同时抗风险能力也比较强，不会涉及到大众。如果房地产私募股权基金今后能够规范地运作、发展，不出大的问题，这个产业的发展是很有希望的。
　　第四个是REITs，这在国外也有很多经验，但我们这儿还差临门一脚，就是政府的批准。此外，房地产证券化也是金融创新很重要的部分，现在也有一些限制。
　　刚才我们归纳的新型房地产金融业态基本上属于直接融资的范畴，直接融资还有上市，但不是新型。
　　将资金引向供应端
　　新型房地产金融业态的出现，我认为有非常积极的意义。我们不能简单等将给房地产企业融资等同于维持高房价。如果新型房地产金融业态可以规范发展起来，至少有五个方面的好处：
　　第一，分散银行风险。
　　第二，有利于减少实物性投资。如果把资金投资吸引到房地产市场的供应端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，有利于平抑房价上涨。
　　第三，有利于把民间投资引到房地产领域，缓解通货膨胀的压力。
　　第四，有利于房地产企业的转型、升级。
　　第五，在供给阶段把银行杠杆降低，也有利于减轻房地产市场泡沫。
　　因此，我认为新型房地产金融业态的好处非常大，关键要上下统一、各方统一，真正规范推动新型房地产金融业态的发展。
　　我有这样一个想法，今后一般的老百姓有一点钱可以买REITs，钱多一点的买信托，更有钱的投资私募，不同层次的民间资金在房地产的供给前端都可以找到相应的投资品种，这也可以帮助房地产市场达到供应和需求大致平衡。
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中金在线. All Right Reserved.PE受宠:房地产业绕行“限外令”
　　上帝在关上一扇门的时候，往往会打开一扇窗。 　　对于急迫掘金中国房地产市场的外资和亟须资金补给的内地房地产开发商而言，延续2006年“171号文”和“10号文”，日前，商务部、国家外汇管理局又联合出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，再次表明，限外政策不仅未见任何松动，反倒呈愈勒愈紧之势。 　　境外IPO既然暂时指望不上，同属股权融资性质的海外私募股权投资基金(PE)却可以施展拳脚。实际上，国内很多大型地产商早已与海外DE眉目传情，双方喜结连理的也不在少数。 　　比如，作为美国最大的PE之一，华平投资继和富力地产、绿城中国的开展战略合作之后，今年5月华平投资又以参股形式与中凯集团合作，并将为其投资的企业中凯开发提供了每年不少于3000万美元的资金支持。 　　目前可谓是国内房地产企业引进PE的绝佳时机。大多数PE最关注的是企业IPO后的股价，虽然境外IPO的难度在加大，但内地IPO的大门正在缓缓开启。今年4月，杭州民营房地产企业广宇集团在深圳中小板成功IPO，应该是一个明确的信号。 　　在人民币持续升值的利好刺激下，地产股的涨势趋于稳定，投资风险小。不管在内地还是香港，地产概念股都受到投资者的追捧。对于很多有上市打算的房地产企业来说，这恰恰是引进私募基金的最好时机。 　　 　　PE“集团化”抢滩 　　 　　从政策导向上来看，限外措施矛头多指向短期进入炒作的热钱，对于与内地房企进行股权合作的PE，限制并不多，许多城市对于进行股权合作的PE更是持欢迎态度。今年6月初，在天津举行的“私募股权基金大会”上，天津市就明确了对PE模式的欢迎。天津市市长戴相龙在接受媒体采访时表示，创立直接融资平台，开辟和扩大产业投资基金的融资渠道，是天津今后的一项重要工作，PE为中国房地产企业在融资渠道上，开辟了一条便捷的新途径。 　　学界对PE的呼声亦趋高涨。在“2007浙商大会”上，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为：在建设多层次资本市场体系的过程中，除了完善股市，更应发展未上市公司股权投资市场，也就是私募股权投资市场。目前，无论从法规角度，还是从政府规章制度角度来说，发展私募基金已经不存在任何法律障碍。 　　中国人民银行副行长吴晓灵也表示，目前中国资本市场的发展中存在两大“软肋”，一是公司债发展滞后，企业难以以自主的方式优化债务和股本结构；二是私募股权市场发展滞后，难以培育优质的上市公司资源。她强调，中国应该发展私募股权投资基金，以培育更多优质的上市公司。 　　据了解，外资私募股权基金早期涉水中国房地产市场时，由于对中国房地产市场特有的房地产政策、开发模式等方面极为不熟悉，其进入的方式主要是与国内大型房地产企业成立合资项目公司，搞联合开发。随着私募股权基金进入中国房地产业的日渐深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发，成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。 　　以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式，成为外资私募股权基金的最爱。据统计，2006年，世贸地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金的投资。截至2006年12月，中国房地产行业共有31个私募股权投资的案例。 　　 　　新《合伙企业法》带来新憧憬 　　 　　私募股权基金在对中国政策的适应中逐渐走向成熟，但是对于私募股权基金在中国的发展，更具有里程碑意义的是新《合伙企业法》的施行。 　　今年6月1日新的《合伙企业法》施行，赋予了有限合伙以正式的法律地位。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙。新《合伙企业法》里，专门增加了有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。 　　星韵律师事务所上海分所律师邱剑新认为，有限合伙制度意在搭建一个“能人和富人共舞”的平台，由投资者，创投机构、“资本家”等富人作为有限合伙人，在出资范围内承担有限责任；由经营者、“知本家”等能人作为普通合伙人参与企业经营，对合伙企业债务承担无限连带责任。 　　在这个制度框架下，由于普通合伙人需要对合伙企业的债务承担无限连带责任，从而使企业治理实践中常见的经营者道德风险问题，在一定程度上得到了避免或者降低。从这个意义上来说，新《合伙企业法》中关于有限合伙的制度创设，在一定程度上为私募股权基金在中国大陆的运作铺平了道路，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位。 　　 　　PE提升房地产价值 　　 　　有了明确的法律地位，PE在中国下一步发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点也使其大受中国房地产企业的欢迎。 　　传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏观调控的影响，房地产企业在出现资金缺口时，通过银行信贷、信托等方式来融资成功的概率越来越低。而PE没有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、有多少赢利等，这些问题DE一般都不做很明确的要求。 　　只要是私募基金经过考察，看到某房地产企业有很好的市场定位、有一个很好的团队，但资金存在问题，这样私募基金就可以进来投资。如果房地产企业需要，私募基金还可以进入管理层，帮助房地产企业进行企业管理。企业赢利之后，私募基金再逐步退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。 　　通过PE融资还有一个好处，就是企业可以灵活地选择与PE的合作方式，可以是债权也可以是股权的合作。因此房地产公司更愿意选择与PE合作。而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域。 　　目前，私募信托基金多用于项目开发和房地产投资及物业收购。中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道的通畅也为它们的获利提供了可能。 　　与这些资本大鳄同台共舞，中国房地产企业有必要规范管理，在项目管理、风险监控等方面做出相应的调整，满足PE的国际化要求，跟国外接轨。这也在一定程度上促进了公司管理水平、经营效果规范化、效益化。同时，PE进入房地产市场，最重要的意义还在于促进了资本的流动，尤其是目前房地产贷款不是很顺畅，许多好的项目没有好的资金对接，PE的进入必然在市场中形成供给与需求的平衡。
系统分类：&>>&公募首只房产PE问世 专注“变废为宝”
腾讯财经讯（邬川）日前，公募行业首只商业不动产PE，正式推出。在暴利逐渐消失的当下，公募资管却将投资标的重新聚焦于房地产市场。腾讯财经了解到，嘉实资本管理有限公司（嘉实基金的子公司，下称嘉实资本）与上海城市地产控股有限公司（下称城市地产），联合成立的深圳城市嘉实投资管理有限公司（下称“城市嘉实”），从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中，获得上海世界贸易大厦的100%股权。嘉实资本发行的专户产品——“融瑞城市世贸系列专项资管”，就是用于向该房地产私募股权基金投资。专户产品的规模为11.9亿元，基金分四期募集，一期二期已经募集完毕。嘉实基金总经理赵学军向腾讯财经表示，中国房地产市场已经从追求增量，进入到了如何提升存量价值的阶段。而此次的项目，其本质上，是通过提升存量物业的价值，来获取收益。首只公募业的房地产PE据腾讯财经了解，城市嘉实成为该基金的GP；嘉实资本融瑞专项计划为LP。作为产品，该房地产PE与房地产固收类产品的区别在于，它是股权投资而非债券融资。具体而言，该产品的收益来源是租金收入与物业资产增值，“固定+浮动”的收益设计使其兼具固收与权益的双重投资特性。目前，房地产热潮已经褪去，去库存化、市场分化以及以价换量等新特征正在出现，作为基金子公司的重要业务领域——房地产业务也在面临分化趋势。嘉实资本副总经理王艺军认为，嘉实资本的房地产业务转型有两条路径，一是房地产PE，二是公募REITs。王艺军介绍，这只商业不动产PE以优惠价格，获取现成的成熟商业项目，通过物业改造提升价值。城市地产董事长
指出，此次与嘉实合作，将借助其在金融投资与管理领域的经验，将城市地产过往的投资模式，纳入到私募基金投资管理中，为投资找到更好的退出渠道。王艺军表示，该产品的投资策略相对来说比较清晰，通过低价收购、改造升级来提升物业品质，最后增值进行退出。与房地产融资型的债券型产品不同，产品的期限是“5+1”年，结构上做了结构化的安排，优先与次级的比例是7：3，在产品收益特征上，优先级是享受了“固定+浮动”双重的回报。至于该房地产PE的退出途径则有三种，第一种为整体出售，即将PE持有的项目股权转让；第二种为发行REITs；第三种则是以零散出售的方式退出。效仿“模式”作为长期在二级市场耕耘的老牌公募基金，嘉实缘何涉足商业不动产投资？赵学军表示，过去基金公司所做的投资，都是面对标准化产品，资产配置局限于股票、债券、现金等。“买标准品是通过二级市场进行资源配置，但如何更直接地服务于实体经济发展、有益于社会价值的创造，更值得考虑。”赵学军进一步解释，主动创造社会需要的财富。让存量房地产的变得更好，比追求增量更有意义。“今天我们已经把嘉实投资领域，从传统的二级市场扩展到，能够更深入到与实体经济更紧密关联的领域。对于资管公司而言，只要找到优质标的，不管是还是非上市公司，我们都应该帮助投资人去创造价值。” 在目前经济下行的市场环境下，资产价格下降风险是投资商业地产必须考虑的因素，嘉实基金跨界房地产，其投资护城河会在哪？赵学军向腾讯财经表示，希望通过主动筛选，提升项目价值，“让乌鸡变凤凰。”赵学军表示，即便是周期到来，仍然能够创造不错的收益。在房地产PE领域，他认为其能力在于选对方向和合作伙伴，至于选择对的资产与是否有能力让其华丽变身，则更加依赖于上海城市地产这样的伙伴。“我们的合作并非一次性的项目合作，而是长期共赢的‘婚姻’”，赵学军称，这次联姻始于一年多前双方的一次偶然碰撞，赵学军向王张兴介绍了房地产与金融资本嫁接的 “黑石模式”，此后双方在2014年11月启动合作。黑石模式是指，以“购买、整修、出售”为策略的房地产业务，这是以黑石为代表的海外著名房地产PE公司，所采取的方式。与传统房地产开发商，城市地产专注于商业地产的投资、并购和运营。“在过去15年中，上海城市地产净资产的复合增长率约60%。”王张兴透露。以城市地产参与改造的北京著名烂尾楼之一，原“名城国际大厦”，现北京“酒店”为例，改造升级后，3栋塔楼升级为5A甲级写字楼，每年收益增加约40%。“低价收购、改造、升值出售”，是城市地产的飞速发展的法宝，这与黑石的房地产业务模式不谋而合。扫描二维码收听腾讯财经官方微信
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配电系统中Pe和Pj和Ij分别是什么意思提要：经常会遇到新手问：cosφ为什么等于0.8!1.732是什么.U等于几.现在算是会算了.就是不知道这几个系数怎么来的
　　配电系统中Pe和Pj和Ij分别是什么意思
　　在电气工程系统图里常见到这些数据：Pe=50kw，k=0.8& cosφ=0.8& Pj=40kw& Ij=72A。
　　经常会遇到新手问：cosφ为什么等于0.8!1.732是什么.U等于几.现在算是会算了.就是不知道这几个系数怎么来的
　　现简单解释如下：
　　Pe是装机容量，也就是所有负载的功率总和。单位kw（千瓦）
　　Pj是计算功率，也就是把Pe乘以那个k=0.8（需要系数）的结果。
　　Ij是计算电流，也就是Pj/cosφ.u.1.732的计算结果。
　　功率因素（cosφ）对一般常用电气设备取0.8即可。对一些特殊设备必须查设备才可知道具体的功率因数。
　　u（电压） 对三相负荷应取0.4kv（千伏），也就是400伏。如果取0.38kv也即380伏，其Ij的计算结果偏大一点。
　　为啥要用kv的单位？是因为功率P是kw单位，必须统一计算单位。
　　1.732就是根号3的结果。
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