房产工程尚未决算是否能结转成本；问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工；问：我公司属于一家从事房地产开发的企业；一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账；1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经；2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办；3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合；4．出租开发产品，应在出租合同（或协议
房产工程尚未决算是否能结转成本
问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教！ 答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则――收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。
问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？ 答：按照《房地产企业会计制度》的规定：
一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。
三、“开发成本”科目：
企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、“开发成本” 在具备相应条件时方可结转。
问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。目前工程在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。在这种条件下，我公司取得售楼收入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收（收入－相应结转的计税成本一期间费用－营业外收支）申报？
答: 根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进行成本结转.
请问：房地产会计中每个月末如何结转成本？
房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每月是如何结转成本计算出“本年利润”的？
答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附加，二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行纳税；对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润，然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于本年利润则是按照实际发生的成本费用之后余额结转出本年利润。
问:我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年末共取得销售收入3000万，到04年末，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为2500万，05年本年帐上发生成本2
600万（即05年1月-12月帐上发生成本2600万），06年全年实现销售收入300万，06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上有多少成本就转多少呢，还是如何结转。
注，整个小区总销售面积60000平方，总开发成本6100万，预计全部售完，可实现销售收入6400万。04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。 答:我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原则”，当期结转的成本应为：当期销售面积*预计总开发成本/总销售面积，到年底或项目完成时再按实际的开发总成本调整。
答: 你们也是按有多少转多少的原则结转的呀，那你们当地的税务部门认可了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原则进行，英雄所见略同，不过，我们当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。
问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成本吗
开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转成本，当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售成本吗？ 答:按照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结转成本。你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款，并按预计利润率预计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入，同时结转开发成本。并进行所得税清算。
问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本
答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗？那么应如何结转主营业务成本？
答:根据新会计准则
房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。
借：投资性房地产
贷：开发产品
实现租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入或主营业务收入
借：其他业务成本或主营业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
对商品房成本结转问题的思考
一、商品房成本结转的特点
包含各类专业文献、高等教育、生活休闲娱乐、幼儿教育、小学教育、专业论文、中学教育、各类资格考试、房地产成本结转14等内容。　
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房地产企业结转销售收入的税收风险分析
【摘要】：房地产企业在完工年度结转销售收入时,预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案例分析说明:不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品的收款方式,正确结转销售收入,避免税收风险。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F293.35【正文快照】：
房地产企业产品开发周期长,产品的销售方式主要以预售为主,在完工年度结转销售收入时预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主营业务收入,是前期预收账款的房屋结转收入还是由当期销售的房屋结转收入,当期缴纳的营业税及企业所得税金额是不同的,这是由
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京公网安备75号财税[2016]36号文没有明确的这些房地产企业疑难问题怎么处理
来源：齐洪涛
作者：齐洪涛 人气： 发布时间：
摘要：今天上午钟斐老师在齐洪涛财税业务Q群（）提了几个关于房地产的疑难问题，超实务的，非常好，固拿来和大家一起探讨。 两壶酒钟斐 10:38:33 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营改增后...
今天上午钟斐老师在&齐洪涛财税业务Q群&（）提了几个关于房地产的疑难问题，超实务的，非常好，固拿来和大家一起探讨。
两壶酒钟斐 10:38:33
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。营改增后，增值税为价外税。预收收入如何确定?
齐洪涛：预售收入按不含税计算，这还牵涉土地增值税和企业所得税。
两壶酒钟斐 10:43:20
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
两壶酒钟斐 10:46:08
按照3%的预征率预缴增值税,什么时候按&已交税金&扣除
齐洪涛：我认为应在结转收入或开具发票计提销项税时申报扣除。这样和企业所得税、土地增值税也一致。
两壶酒钟斐 10:51:28
比如：房价共222万元，预收现金111万。按照3%的预征率预缴增值税是：1、111&3%；2、111&1.03&3%；3、111&1.11&3%。哪个对？
齐洪涛：我认为3对。因为增值税计税依据就是不含税收入，若按1则加重企业负担。这个有待财政部、国家税务总局进一步明确。
两壶酒钟斐 10:53:19
个人认为1是对的
齐洪涛：主张3。
两壶酒钟斐 10:58:40
会计处理为：
借：现金111
贷：预收帐款：111；
借：应交税费-增值税（已交税金）111&3%
贷：银行存款111&3%
齐洪涛：同意。但计算企业所得税、预交土地增值税时仍应换算成不含税的。
两壶酒钟斐 11:00:01
如果先开具发票的：
借：现金 111
贷：预收帐款 100
应交税费-增值税（销项税额）11
1、收预售房款时开具发票可以按您的账务处理。
2、若收预售房款时不开具发票，而是在收到预售房款后、结转收入前（时）某个时点开具发票，则应冲减预收账款。即：
借：预收账款
贷：应交税费-增值税（销项税额）
欢迎大家探讨并提出宝贵意见!
2016年3月30日当前位置： &&
福建专员办：房地产开发企业收入确认存在的主要问题及检查要点
房地产开发企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。在实务中，我们发现许多房地产开发公司对收入实现的确认存在着较大问题，需要对此进行重点检查。
一、房地产开发企业收入确认的现状
依据《企业会计准则――收入》，产品销售收入的确认必须同时满足收入确认的五个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
然而，在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；（3）以开发的房地产经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。
上述方法分歧的焦点在于商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。收入确认上的混乱对房地产开发企业会计信息披露的真实、合法、完整及税款征收均产生重大影响。在实务中，企业利用这种不同的确认办法，更多地是不结转或少结转收入以达到偷漏税款的目的。
二、房地产开发企业收入确认存在的主要问题
（一）未及时结转收入。对房屋所有权已经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入。如某些企业以竣工结算未办理，成本无法准确估计为由，将已竣工验收，并开具销售发票的收入仍然挂在“预收账款”中，更有甚者将售房款列入“其他应付款”科目。
（二）低价销售。对销售的房屋以低价转让给合作者本人或直系亲属，少确认收入。例如某房地产开发企业店面销售的市场单价为每平方米15000元，而同期该企业仅以每平方米4500元左右单价出售同类店面给合作者本人和直系亲属，达到少缴纳税款的目的。
（三）分配给股东的房产未确认收入。将房产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入，从而偷漏税款。
（四）隐匿收入。房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。有些企业将租金收入记入“其他应付款”科目。或将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入。企业将这些收入隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”或其他往来科目核算。
（五）未按照权责发生制原则确认收入。对合同书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入。
三、房地产开发企业收入的检查要点
房地产开发企业收入如何确认将直接影响到企业的经营成果和应缴国家税款的真实性。针对房地产开发企业收入确认中存在的问题，应主要从以下三个方面进行检查：
（一）基本信息的检查。从基本信息入手，检查企业整体的销售情况，以便对企业收入的总体合理性作出判断。1、获取企业项目的相关信息，如开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、销售手续费等。2、取得企业的销售清单，查明企业销售房产的面积、房款金额及销售发票的编号等。
（二）相关账务的检查。检查相关的账薄、凭证、合同，对收入的真实性、完整性和准确性进行认定。1、检查企业的“收款收据”、“销售发票”存根，关注其连续编号的完整性。2、复算“销售发票”上的数据，追查“经营收入”明细账中的分录至销售发票。3、调取“销售台账”和“商品房销售（预售）合同书”，同相关明细账进行核对。4、检查资金进出情况，并与销售交易的原始凭证进行核对。5、检查施工合同、广告合同和代理销售合同等，检查是否有以非货币方式交易不结转收入的行为。6、对售价明显偏低的销售项目，重点检查其销售对象是否合作者本人或直系亲属，或是关联企业，再检查项目销售的地段、楼层价格，判断其售价是否公允。
（三）实地情况的检查。实地到现场查看房产建设、销售和使用情况，参照上述的基本情况及账务记录进行核实，最终确认房产收入的账实是否相符。
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