注意！买了这种房小心办不了房产证 - 市场 -洛阳乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
注意！买了这种房小心办不了房产证
来源：财经国家新闻网
就是大家要看五证，要看五证是否齐全，如果五证齐全了，这个房子基本上不可能是小产权房，因为他忧国忧土地使用权证，就不可能是小产权房，如果这五证没有，或者不全，大家一定要警惕这个房子有可能是小产权房，那么小产权房的后果就是未来的房子办不下来房产证，办不下房产证，也同样获得不了贷款，未来也没有办法把房子转让给别人，给我们的买房人带来极大的损失，这个时候大家一定要注意检查这个房子是否有五证。
过去2年间中国房价大幅上涨，伴随房价的上涨，房地产的纠纷问题也越来越突出，为了普及房产法律知识，Money Talk特地邀请了中国法理学研究会理事李可书博士为我们讲解房产法律问题：
李可书：小产权房呢，这个其实尤其在这种大城市我们尤其会遇到，有的房子非常便宜，但是贪便宜去买这个房子，但是很多时候这是个陷井。关于小产权房呢，我先给大家分享一个案例，便于大家理解什么是小产权房。
马某是居民户口，那他呢买了原告吴某的房子，吴某是卖方，吴某是农村户口，吴某作为卖方和马某买方，双方签订了买卖房屋协定书，约定吴某将其农村的住宅以1.5万元价格卖给了马某，后来呢吴某收取了房款，并且交付了房屋给马某，并且还交付了集体土地使用权证。
协议约定，乙方具有永远使用权，甲方无权干涉，本房产文书永久有效。在2013年的时候，卖方吴某起诉，要求法院判决房屋买卖合同无效，返还房屋。大家很奇怪，为什么他突然在快10年以后请求法院判决返还房屋呢？原因很简单，因为两个字，拆迁。当地因为拆迁会给高额的补偿，所以卖房人反悔了，他想要回房屋。这种情况下，买房人马某觉得这个房屋我已经买了，我当然不愿意还给你，所以双方协商无效，最后起诉到法院，法院最后判决是什么呢？法院判决双方当时签署的房屋买卖合同无效，要求卖房人获得房屋，买房人将房屋返还给卖房人，同时卖房人返还当时的房屋买卖价款。
就这个结果呢，大家可以这么理解，理解什么呢？这个房屋本身就是小产权房，或者说是
基于这个判决结果我给大家分析一下，首先我们明确房屋的性质，以及房屋买卖合同是否有效，这个房屋呢由于它是建立在宅基地上的房子，所以那个房屋属于农村的房屋。第二个，房屋买卖合同是否有效，取决于双方的约定是否有效。那么根据宅基地相关的法律规定，宅基地上的房子它的流通仅限于该集体经济组织的村民有权去购买。那么呢，非该集体经济组织的城市居民去购买这房子就违反了该法律的规定，也就是他无权去购买这房子，也就是他无权获得这个房子所有权。
因此，双方签署的房屋买卖合同已经违反了法律规定无效。无效的后果是什么呢？无效的后果是自始无效，恢复原状，原状是什么？原状是房屋仍然由卖房这一方所有，那么房屋所有价款应该归属于买房这一方所有，这也就是为什么最后法院判决主要入住的买房将房子返还给卖方，同时卖方要把钱退给买方的原因所在。这是关于农村的房子它的特殊的情形，尽管现在国家已经进行改革，已经把农村户口和非农业户口进行了合并，现在我们都叫居民户口，但是呢关于宅基地这块的法律并没有进行修订，就是目前宅基地的土地，以及宅基地上盖的房子，仍然他的房子所有权仍然归属与该集体经济组织村民，同时宅基地的使用权，仍然归属于该集体组织村民，而宅基地所有权归属于该集体经济组织，这个呢法律性质仍然没有发生变化。因此呢，我们在看待房屋买卖合同的时候一定要谨慎，我买的房屋是商品房还是说这种宅基地上盖的房子，如果是非该集体经济组织村民买这个宅基地上的房子，这个约定是无效的，并没有任何可能去获得这个所有权，这是这个案例给大家的启发。
那么呢，跟这个相关的，我们叫小产权，什么叫小产权？小产权的房子其实指的是说这个房子是在宅基地上盖的房子，宅基地上的房子，如果是说房子的所有权，或者说出资盖这个房子的人是这个集体经济组织村民，同时这个集体经济组织允许这个村民盖的房子，所有权就归属这个村民，但是我们现在大量见到的是开发商在宅基地上盖的房子，并没有取得国有土地使用权证，在这种情形下，这个房子属于违法建筑，为什么叫违法建筑？因为他并没有获得国有土地使用权证，开发商没有权力盖这个房子，他没有国有土地使用权证，同时他也不可能获得建设用地规划许可证，这种情形下这个房子本身是不可能办下来房产证的，当然也一些地区在缴纳，补交土地出让金后有可能变更成商品房。但如果是没有满足交纳土地出让金或者获得国有土地使用权证的情况下，他房屋的性质就是小产权房，小产权房的后果是买房这些居民，他不可能拿到商品房的所有权证，那么房屋是无法流通的，有可能被认定为违建被拆除，这是关于小产权房的情况。
所以针对小产权房呢，或者说为了规避这个风险，我们在买房的时候，我们要看什么呢？刚才讲过几个部分，就是大家要看五证，要看五证是否齐全，如果五证齐全了，这个房子基本上不可能是小产权房，因为他忧国忧土地使用权证，就不可能是小产权房，如果这五证没有，或者不全，大家一定要警惕这个房子有可能是小产权房，那么小产权房的后果就是未来的房子办不下来房产证，办不下房产证，也同样获得不了贷款，未来也没有办法把房子转让给别人，给我们的买房人带来极大的损失，这个时候大家一定要注意检查这个房子是否有五证。
除了五证之外，我也建议大家关注一下开发商有没有营业执照，营业执照是不是合法有效的，作为五证一起来看，看看营业执照，看看五证，来判断这个房子是不是小产权房，这是给大家一个建议。
热日 17:22
热日 15:06
热日 09:29
热日 09:23
热日 09:03
热日 10:58
热日 09:47
热日 08:55
热日 09:49
热日 08:58
要真正吃下中投发展这块蛋糕，刘肖还需要做更多。
COPYRIGHT (C)
SINA CORPORATION, All RIGHTS RESERVED
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323查看: 158|回复: 2
没有房产证的房子就不能交易了吗？看完终于懂了！
团队工龄 月
如今，随着社会经济水平的提高，人们的收入也有了很大的提高。于是，人们就会想到买房子。那么，就会有很多人有这些疑问。
房子没有房产证能买吗？难道没有房产证的房子就不能交易了吗？没有房产证的房子怎么交易？
房产证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
从国家法律政策来说，没有房产证的房子是绝对不允许交易的，因为根据我国律法规定，房子买卖必须以过户为准，要是没有房产证的房子是不可以办理过户手续的，而且也不受国家的保护。
其次，由于这类房子没有房产证也不能进行贷款、过户和办理公证等事情，因此是不建议购买的。而买没有房产证的房子存在很大的风险，要是没有房产证办理过户手续的话那么房子的所有权还是归原来的业主的。
当然不是！
无产权证的房子大致有以下几种情形：
1、开发商没有办理房子产权登记就交房的。2、该房子属于违章建筑。3、该房子是本身没有产权的小产权房和廉租房。
这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是最好处理的。买卖双方可以直接跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将原来的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样了。
方式一：直接更名
流程：1、卖方将银行的贷款还清;2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
需要注意的是：房子必须还清银行贷款;更名必须取得开发商的同意;买方不能再按揭，必须全款购买。
这种方式的优点是手续简单，而且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量空白期，风险较大。从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了问题只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
这种方式属于二手房买卖，因此要缴纳的税费比较多。没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。需要注意的是，如果只办理公证而不过户，对购房者来说也有巨大风险。
因为在我国房地产法律法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保障。
1、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！2、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
3、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
团队工龄 月
2.3情形呢？
团队工龄 月
2.3情形呢？
不好问到底个
Powered by　　开发商办不了房产证怎么办，没有房产证的房子能买吗?
　　一、开发商办不了房产证怎么办
　　(一)要求赔偿损失
　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
　　2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
　　3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　(二)要求解除合同
　　根据《商品房买卖解释》第19条的规定，由于出卖人原因导致办证逾期一年的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。这就是说，如果开发商不按照购房合同办理房产证长达一年以上的，那么购房者可以要求解除购房合同，并且要求开发商赔偿损失。
　　二、没有房产证的房子能买吗
　　国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。
　　房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
　　购房者从开发商手中领取房屋钥匙后，并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房者取得自己的房产证时，才能真正享有自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。
　　如果没有拿到房产证可以在房屋产权登记机构申请预告登记，以规避可能出现的风险。
　　在商品房买卖过程中开发商往往在交完房之后就不会积极的帮您办理房产证，可是购房者却不知道是开发商不给办呢还是办不了呢，如果是前者，那开发商只是违约可以索要违约金，如果是后者恐怕面临的纠纷就不止于索赔了。所以购房者在迟迟拿不到房产证的情况下可以先咨询专业的房产律师，看开发商办不了房产证后该怎么办，对于这样的没有房产证的房子能不能买，如果不能买那已经收房了又该怎么处理，律师可以为您解答相关问题，更可以为您解决此类纠纷。
　　相关阅读：
　　商品房怎么办房产证，开发商延迟办理房产证怎么办？
　　商品房怎么办房产证，开发商延迟办理房产证怎么办? 一、商品房怎么办房产证 对于新房来说，只有开发商办理出大产权证的时候，购房者才能办小产权证(即房产证)。 (一)购房者要审查开发商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。 (二)买卖双方进行&&[]
　　开发商逾期办理房产证怎么处理，办理房产证要交多少钱
　　开发商逾期办理房产证怎么处理，办理房产证要交多少钱 一、开发商逾期办理房产证怎么处理 开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。 1、出卖人未按期提交办理房屋权属&&[]
　　商品房房产证应由谁办理，开发商办不了房产证怎么办？
　　商品房房产证应由谁办理，开发商办不了房产证怎么办? 一、商品房房产证应由谁办理 (一)买房人是申办法定义务人 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90&&[]
　　签订质押合同要注意什么，房产抵押纠纷怎么处理
　　签订质押合同要注意什么，房产抵押纠纷怎么处理 一、签订质押合同要注意什么 1、明确抵押合同是主合同(借款合同)的从合同，主合同无效时，抵押合同也无效。目前我国法律是禁止企业间进行借款的，而对个人之间借款没有此规定，故在签订抵押合同时要特别注意主&&[]
　　抵押后的房屋能出租吗，房产抵押纠纷怎么处理
　　抵押后的房屋能出租吗，房产抵押纠纷怎么处理 一、抵押后的房屋能出租吗 抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。已经抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对房屋受让人不具有约束力，即受让人可终止原租赁合同，承租人对该房&&[]
相关阅读：
相关搜索：
知识首页头条推荐：
我要提问：
请输入问题内容
免费向在线律师咨询：
免费咨询律师，快速解决法律问题。
按地区找律师
热门城市：
商品房知识排行榜
商品房推荐知识
中国文明网
经营性网站