光大银行贷款+PE入股江苏中电 背后藏玄机
以“贷款+PE”模式，南京分行完成了江苏中电的项目投资。但江苏中电因利润下滑而推迟IPO，也引发了外界对这一模式的质疑
当光大银行将“贷款+PE”的业务模式推向市场时，也许不曾想到仅一年之后，其主导投资的第一个项目就遭到了质疑。
2010年上半年，光大银行南京分行通过“可转换贷款”方式，获得了计划上市的中电电气(江苏)股份有限公司(下称“江苏中电”)1亿元共2500万股的股权投资额度。
其后，光大银行开始向当地PE机构推销这部分股权的投资机会。“当时找了很多PE机构，有一二十家。”南京当地一家PE合伙人告诉记者。
2010年6月，光大银行南京分行完成了江苏中电的项目投资。而按相关法律的规定，商业银行不能进行实业投资。
最新的消息显示，由于净利润的大幅下滑，江苏中电的上市计划被延后，目前还没有上报上市材料，要等到2011年6月份“中报出来净利润数据后再定夺是否上报”。而按照先前计划，江苏中电在3月份就将进入上市材料的申报程序。
江苏中电前身为成立于1990年的江苏中电设备制造有限公司。在如今中电电气集团的四大体系(分别为电力变压器、太阳能光伏、绝缘防护材料和成套电气)中，江苏中电是集团赖以生存和发展的基础平台。
2007年，中电电气集团旗下的中电电气在美国上市后，江苏中电也开始进行产业整合，利用2年时间将集团下属的变压器产业合并到自己旗下。日，江苏中电挂牌成立，注册资金为1.5亿元。
按计划，江苏中电预计在2011年3月完成上市材料申报，当年年底完成IPO挂牌。
2010年3月，江苏中电开始引进战略投资者。包括上海明煦投资有限公司、浙江投资有限公司、上海融高创业投资有限公司、天津中科双祥股权投资基金、上海复卿实业投资中心以及自然人张景春等，共出资3亿元，以每股4元的价格，持有增资后江苏中电33.3%的股份。
此时，江苏中电的注册资金增加到2.25亿元。
2010年6月，江苏中电又进行了一次私募——北京光大金控金能投资中心(下称“光大金能”)投资1亿元，按照每股4元的价格，获得2500万股。江苏中电的注册资金从2.25亿元增加到2.5亿元。
完成增资后，江苏中电的股东中，江苏新德资产管理有限公司持股48%，为第一大股东，中电电气集团持有12%，光大金能以10%股份并列为第三大股东。
选择权贷款
缘何江苏中电在2010年3月完成私募后，又再次引进光大金能？
来自银行的消息人士说，2008年金融危机期间，江苏中电因急需贷款找到光大银行南京分行，要求贷款4亿元。
江苏中电的资产负债率一直高位运行：2007年的负债率93.45%，2008年为90.06%，2009年为82.6%，对银行资金需求迫切。
此外，从2006年开始，江苏中电的短期借款逐年增高：2007年为6.04亿元，2008年增加到6.778亿元，2009年达到8.858亿元。
对于江苏中电的贷款请求，光大银行南京分行开出的条件是，贷款可以，但必须签订一个附加协议，即等到企业改制上市的时候，光大银行可以进行股票选择。
在资金问题暂时得到解决后，2010年初，江苏中电发展势头出现好转，公司随即在3月份进行了上市前的私募，但当时并没有通知光大银行。有知情人士说，光大银行得知此消息后颇为不满，要求江苏中电兑现先前的承诺，准许光大银行入股。
随后，江苏中电和光大银行达成妥协，即再增加贷款3亿元，其中的1亿元为入股资金。2010年10月份，江苏中电完成了光大银行方面的增资。
记者获得的一份落款为“光大银行南京分行”的《关于中电电气(江苏)股份有限公司结构性融资方案的设想》显示：根据江苏中电的发展需要，光大银行为江苏中电提供财务顾问和5年期选择权贷款服务，即向江苏中电提供“债权+股权”的全方位融资服务。
所谓选择权贷款模式，即光大银行给江苏中电提供贷款3亿元，与公司另行签订协议，其中的1亿元授予光大银行指定合作PE认股选择权。
在认股期限的设定上，协议规定期限为“贷款结束前或上市申报材料前三个月”，同时财务顾问费为600万元。
光大银行入股江苏中电的平台正是光大金能。记者查阅相关的资料显示，光大金能是一只合伙制基金，成立于日，管理机构(GP)为光大金控(北京)投资管理有限公司(下称光大金控)。
工商资料显示，光大金能的出资人(LP)为江苏宁石投资有限公司、上海兴元投资管理有限公司、苏州工业园区辰融投资有限公司、南京创元房地产开发有限公司、苏州羲融创业投资有限公司和苏州新康投资有限公司。
“光大金能通过市场化募集而成，是当时光大银行南京一家支行找过来的。”说起当时的投资，当地一家PE机构告诉《财经国家周刊》记者，其在看过投资协议之后，认为风险有保障，觉得可以投资——当时江苏中电承诺2010年净利润达到1.5亿元以上。
这位PE人士称，光大金能是光大方面发起设立的一只股权投资基金。光大方面并不参与直接投资，只是作为GP(普通合伙人)身份出现。
《财经国家周刊》记者获悉，此次光大银行获得江苏中电的价格是每股4元，但在转手给LP时，投资价格上涨到6元/股。当中的2元差价成为光大银行的营业收入，也即5000万元。
江苏中电是光大银行选择权贷款模式的第一单业务。
令人意想不到的是，江苏中电预计的上市计划被不理想的业绩打乱。
“江苏中电2010年的业绩表现很不理想，只有1亿元的净利润，和当时承诺的数据相差了5000万元。”上述投资机构的人士告诉《财经国家周刊》记者，该机构最近要求光大银行和江苏中电交涉，大股东必须补足5000万元的承诺利润。
他分析认为，以1亿元利润计算，江苏中电2010年的每股收益仅为0.4元，按照目前变压器行业上市公司20多倍的市盈率计算，江苏中电上市后的股价大致在8元到9元之间。相对于6元/股的投入成本，上市后的溢价空间已经很小。
而且，由于净利润的大幅下滑，江苏中电的上市计划被延后，“目前还没有上报上市材料，等到6月份中报出来净利润数据后再定夺是否上报。”按照先前计划，江苏中电在3月份就将进入上市材料的申报程序。
现实情况不容乐观，由于变压器行业属于传统行业，竞争已经非常激烈。“2010年的销售额没有减少，净利润减少，说明公司的盈利能力下降了。”如此一来，公司的成长性受到质疑，上市也成为一个悬念。
“实在不行，我们就退出投资。”上述投资者说，根据协议，光大金能的LP可以选择放弃认股权，仅获得约定的利息回报。
果真这样，光大金控收取的4%的基金管理费将退还给LP。
另外一个受到质疑的是，光大银行作为国有商业银行，是否有资格成立股权投资基金，并进行项目投资。现行《商业银行法》第四十三条规定，“商业银行不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。”
一年前成立的光大金能基金，似与上述规定相左。
“光大金控是集团成立的，和光大银行没有关系。”5月24日，光大银行南京分行业务管理处的一位人士表示，上述业务没有违反相关法规，成立PE是光大集团下属的光大金控资产管理有限公司。正是为了规避政策风险，光大银行南京分行在《关于中电电气(江苏)股份有限公司结构性融资方案的设想》中，对于认股行为，是由“光大银行指定合作PE机构进行认股”。
南京一位人士向《财经国家周刊》记者透露，因反对光大银行的该宗PE业务，南京分行风控总监周焕已去职。
银行业PE路径
实际上，目前国内银行从事的PE投资，一直游走于政策边缘。
早在2006年底，所属的中银国际投资成立了渤海产业基金，并成为相对第一大股东。
隶属于的建银国际更是在国内PE市场大展拳脚，2010年以IPO退出7家成为当年最佳PE机构。该公司投资的创生控股、匹克、山水集团以及中国智能交通等公司，回报率均超过2倍。目前，建银国际启动了对8个战略新兴行业和12个传统重点行业近500家中国概念海外上市公司的跟踪和服务。此外，具有商业银行背景的工银国际、交银国际、农银国际以及招银国际等纷纷在国内投身PE领域。
zv上述商业银行的投资模式，被市场称为曲线直投。即通过在境外设立下属直接投资机构，再由下属机构在国内设立分支机构，绕开国内银行法的约束，最终实现投资于国内非上市公司股权。
相比之下，国家开发银行和中国进出口银行获批可在国内做直接投资业务。因此不必绕道海外。
2009年8月，国开行全资控股的国开金融有限责任公司成立，主要从事PE、直接投资、投资咨询等业务，并承接国开行参与设立的数只国际产业基金。
之前，国开行已经参与了6只国际产业基金。其中的中比基金因参与投资金风科技(002202.SZ)而在国内PE领域崭露头角。
而其他商业银行，则囿于法律法规，只能进行曲线投资。
如前述光大银行案例，通过贷款绑定PE合作方式，参与企业股权投资，并从中分享投资溢价机会。
但限于银行无法直接出资进行股权投资，这类模式中，银行更多地是扮演了财务顾问的角色。
这种间接投资方式又分为两大类，一是搭建综合金融服务平台的方式介入PE市场，为有需求的私募股权投资机构、基金及企业提供投融资相关的“一条龙”金融专业服务，拓展中间业务。二是通过私人银行部门，为客户提供PE理财产品。
责任编辑：NF018(本文来源：财经国家周刊
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南京房贷乱象调查
&　　——我能享受7折房贷吗？　　——能，只要你首付达到4成！　　唉，我有那么多钱吗？　　——我能首付2成吗？　　——能，你的房子要在90平方米以下！　　得，这下又没戏了！　　“上边”说房贷优惠没变　　可咱想要优惠就是不行　　临近年底，有关房贷政策逐渐收紧的传闻很多，这让许多购房者都绷紧了神经，纷纷赶在年底前抢购房子。但是无论是各家银行还是银监会却公开表示，房贷优惠政策并未收紧！　　那么，为什么年底房贷政策会出现“明松暗紧”的乱象呢？今后房贷政策究竟会松还是紧？快报记者昨天进行了深入采访。快报记者 尹晓波 王海燕　　■记者调查　　紧了，真的紧了！　　想利率7折？行，但你得首付4成　　昨天，记者以买房人的身份咨询了南京各大银行。发现目前有好几家银行对首套房的贷款政策确实收紧了。客户想享受7折优惠房贷利率，条件可真不少：要么首付要增加成数；要么房子的面积不能太大；要么信用记录要达到要求。而年初，只要客户购买的是首套房产，基本上都能享受到最优惠的7折利率。而对二套房贷，南京所有银行都要求首付必须4成以上，利率基准到上浮10%不等，一律不得下浮。　　最早传出首套房贷政策收紧的是招商银行。记者昨日以客户身份了解到，目前贷款购买首套房，并不是所有客户都能享受到7折优惠利率。有三类人群会减少优惠幅度：第一类是征信报告出现多次逾期，还款记录不好的；第二类是测算还款能力后，发现还贷额占收入比超过50%，因此风险度偏高的；第三类是有多次房贷记录，疑似炒房的。　　采访中，建行一支行客户经理告诉记者，对于首套房贷款，若首付2成，则利率最多只能打8.5折；若首付3成，则利率最多打7.5折；只有在首付4成的情况下，才能享受最多打7折的优惠。　　而交通银行客服热线的一位工作人员则表示，对于首套房来说，首付最低2成、利率最低7折。但是如果客户所买的房产面积大于144平米，那么客户可能享受不到7折优惠利率，具体利率标准要根据客户不同情况进行审核。　　想首付2成？行，但你得90平方米以下　　记者在采访中了解到，在首付上，很多银行现在都规定只有90平米以下的小房子才能首付2成，超过90平米的房子必须首付3成以上。而对于这个面积标准，各家银行也不太一样，有的银行规定达到144平米以上，首付必须3成。　　中国银行客服热线的一位工作人员称，对于面积超过90平方米的首套房贷款，中行要求首付必须达到3成；而面积不足90平方米的首套房贷款，首付可以为2成。记者了解到，深发展、兴业银行也基本执行相同的规定，即客户贷款购买首套房产，只要面积大于90平米，首付必须达到3成。民生银行对面积的要求是96平米——超过96平米的房子，首付必须3成。　　南京银行、华夏银行、光大银行、中信银行则规定，面积超过144平米的房子，首付必须在3成以上。而江苏银行则限定，即使是首套住房，如果是别墅、高档房，那么首付一般要求3成以上。　　银行强调：　　这只是今天的政策　　7折能否批下来没准　　当记者以客户身份咨询各家银行贷款政策时，明显感觉到贷款收紧的步伐越来越快。　　一家股份制银行的工作人员再三跟记者强调：“现在首套房的确可以享受7折，但是明天、后天会怎样，我真不知道。如果其他银行都在收紧，我们总行说不定哪天也会改政策。所以说我告诉你的，只能说是今天的政策。不要哪天真的收紧了，你又来找我，说怎么不可以享受7折优惠利率的。”　　另外一家股份制银行的客户经理也表示，现在确实有7折优惠，但是等到审批下来，要过很长时间，那时候是不是还能享受到7折优惠利率，他也说不准。　　■官方声音　　没变，政策没变！　　这边，老百姓明显感觉到享受房贷优惠难了、门槛高了；但那边，无论是传闻中收紧了房贷政策的银行，还是监管部门，最近都在媒体上公开声称“房贷政策没有变化，优惠房贷没有收紧”。　　招商银行总行曾经发出过澄清声明，指近期该行在个人住房贷款的首付比例、利率等方面的政策并未进行调整，仍将继续执行人民银行和银监会关于个人住房贷款的相关规定。同时,总行要求各分行在办理个人住房贷款业务时要继续按照总行相关要求执行。不过，招行声明仍为房贷收紧留下“空间”,称由于贷款还要考虑借款人的实际条件，具体情况请咨询贷款经办机构。　　建设银行方面也称，该行只是根据客户不同的风险情况，考虑首付款比例、信用等因素，进一步细化房贷利率执行标准，促进利率执行的差别化。建行始终积极支持居民住房消费，对居民购买普通自住房的贷款需求，在贷款利率和首付款比例等方面仍会给予适当的优惠。　　对于近日市场上收紧房贷的传闻，银监会副主席蒋定之则表示，银监会关于一套和二套房贷政策均没有改变。银监会副主席王兆星也重申，银监会对于普通居民购置的第一套住房和改善性的住房实行低首付，低利率；而对于购买带有投资和投机性的二套以上的住房，完全实行市场利率，首付提高到四成以上。　　■开发商说　　别怕，年年如此！　　“房贷近期肯定是在收紧了。”河西一家楼盘的销售总监表示，但是他们调查买房人发现，这些买房的群体很多都属于二次以上的买房人，投资的成分很明显，即使银行规定“还清贷款之后再贷也属于二套房贷”，可一些买房人并不是显得太在乎，即便现在很多银行贷款利率上浮10%，也并未影响到这些人买房。　　而多家楼盘也坦称：现在买房人买房，并不太计较贷款利率，更多的是想买就买了，刚性需求的买房人基本已经被挤出市场。有开发商更是断言：“现在50%以上是投资性需求的买房人，还有部分就是改善性需求的，都认为房价还要再涨。”　　世茂滨江销售经理王震宇认为，从他们卖房子的经验来看，每年从11月份开始，因为银行当年的指标任务已经完成，贷款额度自然要收缩；等到明年新指标下来了，各家银行“开始抢生意”，房贷限制条件自然也就少了，而放款速度也会加快。“因此，现在房贷收紧，没什么值得多想的，只是一个常规做法而已。”王震宇如此认为。　　另一家开发商则透露说，他们楼盘合作的一家银行在今年6月份的时候，已经将当年50亿元的资金任务量全部放完。总行紧急将当年的放款额度调整到80亿元，但到了10月份，多出的30亿元又放光了，这时候想贷款的客户就又要等了。所以，银行在对客户的挑选上，就以控制风险的名义来缩减贷款优惠。　　真相探究　　明松暗紧　　内有门道　　为什么最近关于房贷收紧的传闻层出不穷，而来自基层和官方的说法却又不一致呢？这种“明松暗紧”的房贷乱象，到底是什么原因造成的？　　“因为房地产业是一个敏感行业，关系着国计民生，在经济低迷时起到拉动内需、增加消费的作用。”昨日接受记者采访的一位不愿透露身份的业内人士称，国家对房地产的一系列优惠政策是否延续到明年、对房地产市场是个什么态度，现在还没有明确的定论，所以现在哪家银行直接出来说收紧房贷都不合适。而银行也很“鬼”：就算实际操作中收紧房贷政策，也只是口头通知，不敢发书面文件。如今，之所以在形势未明的情况下，各家银行纷纷收紧了房贷优惠，记者通过多方采访，总结出以下几方面原因：　　一是为了控制贷款风险。“今年房地产市场涨得很快，风险已经初现。而且在贷款买房的人群中，投资的、非理性的占绝大多数，真正的刚性需求小。”一位业内人士表示，银行出于控制贷款风险的需要，纷纷要求提高贷款首付成数，尤其是对于面积大的房子、高档房。　　二是为了增加银行利润。“现在首套房5年期以上贷款利率打7折，只有4.158%，对于银行来说，没有什么利润可言，甚至亏损。”一位业内人士表示，将优惠折扣从7折变成8折，甚至再上浮，对增加银行收益来说肯定是件好事。　　三是贷款规模限制。“现在各家银行都已经完成了今年的放贷任务，很多银行今年的贷款额度已经用完了，所以放慢了贷款节奏。”　　明年房贷政策是松是紧？　　年底了，似乎房贷政策有各种收紧的理由，那么明年呢？房贷政策究竟是紧是松？　　一位业内人士预测，未来银行贷款肯定是收紧的趋势。“前段时间各家银行房贷政策都放得太松了，只要是首套，利率就打7折；而7折利率对银行来说利润很低，长期这样下去不可能的。”而且他认为，房价不断上涨之后，其实银行也正面临系统性风险，如果不加控制，放任地宽松地发放贷款，会助推房地产市场的风险。“从控制房地产风险角度出发，也可能收紧房贷优惠。”　　另外一家银行业人士则表示，如果全球进入加息周期，那么房贷到时候肯定也会随着加息逐步取消7折利率优惠。　　而社科院日前发布的《住房绿皮书》也预计，房贷优惠政策的方向不会发生改变；但同时应做适度的微调，尤其要加强监管，“未来房贷政策可以在某些方面做适度微调，比如限定二手房出售的时间问题。”“住房消费的优惠政策不是过了，而是还要进一步加强。当然，在促进消费的同时，也应该抑制投机。”　　不过，更多的银行业人士表示，银行房贷政策明年究竟会怎样？不是银行说了算，而要看国家对房地产市场的态度和政策。　　明年楼市优惠还有没有？　　在房贷暗自收紧的风声中，房地产政策还会不会作出其他大的调整呢？目前南京楼市购房优惠是否延期也一直悬而未决，业内又怎么看下一步的地产政策走向呢？　　预测1　　不会有大变动，顶多微调　　“明年宏观政策不会有大的方向性改变。”南京中原地产研究总监张君说，大的政策虽然不会出，但房地产政策将会在结构上予以调整。从这个宏观层面上来判断，目前的二套房贷、首套房优惠缩减等调整只是临时性的，是“雷声大于雨声”。　　南京福舍投资顾问有限公司总经理史东说，现在楼市的销售还是处于一片大好。在这个节骨眼上，如果政策大幅调整的话，楼市能吃得消吗？“我个人认为大的宏观政策不会调整，但土地、金融等政策，会做出部分微调”。　　南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波则表示，今年政府给的购房优惠政策使房地产市场快速复苏。但现在看来，这样的“政策红利”应该尽快取消，而不是延期，尤其是购房契税的优惠减免政策。在对政策的预期上，他认为政策应该有收有放。在取消优惠之后，应尽可能制定一些具有连续性和稳定性的合理政策出来，而不是延续现行优惠政策，这对目前的房地产市场无异于“火上浇油”。　　预测2　　适度偏紧，打击投资投机　　不过，安居客南京公司相关人士认为，现在房地产市场处于房价偏高、投资过火的局面。这样疯狂的楼市背后，后续的调控政策应该跟上，不然光靠房贷政策的调整肯定是有限的，“希望通过这次收紧房贷的信号，到期取消购房优惠，以适当打压投资和投机的购房需求”。　　“不可否认，今年的楼市很大一部分是房地产救市政策托起来的。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，现在最大的问题是“房价过高”，楼市优惠政策却去留两难。张辉说，下一步的政策调整肯定还是需要“支持首次置业和自住需求、遏制投资投机需求”。因此，建议在优惠政策的取消与否上，应该区别对待：比如二套房贷政策要严格执行首付40%和利率上浮10%不变；但对于首次置业和改善型需求，要保持首付20%和利率下浮30%不变。从这个层面而言，下一步明年针对房地产的政策会“适度偏紧”，尤其会体现在税费和信贷这两个方面。　　南京大学商学院经济学系副主任、经济学教授、博士生导师葛扬也持这个态度。他认为，现在的房价已经扭曲了楼市，下一步的政策将集中在“抑制投资需求、增加房源供给”上，房价坚决不能这样疯涨下去。　　[ 南京各家银行现行房贷政策 ]　　■工商银行　　首套房：最低首付2成、利率7折。　　二套房：首付必须四成以上，利率为基准利率的1.1倍。原贷款还清再贷款买房，仍视作二套。　　　　■农业银行　　首套房：最低首付2成、利率7折。　　二套房：首付必须四成以上，利率为基准利率的1.1倍。原贷款还清再贷款买房，仍视作二套。　　　　■中国银行　　首套房：对于面积超过90平方米的首套房贷款，首付为3成，面积不足90平方米的首套房贷款，首付为2成。利率由银行审核确定。　　二套房：如果首套贷款结清，再次贷款买房仍视作二套，不过，利率可以执行基准利率。　　　　■建设银行　　首套房：若首付2成，则利率最多只能打8.5折；若首付3成，则利率最多打7.5折；只有在首付4成的情况下，利率优惠才能享受最多打7折的优惠。　　二套房：首付必须四成以上，利率为基准利率的1.1倍。　　　　■招商银行　　首套房：针对一些客户利率优惠幅度从7折上调到8折，主要针对三类人群减少优惠幅度。第一类是征信报告出现多次逾期，还款记录不好的；第二类是测算还款能力后，发现还贷额占收入比超过50%，因此风险度偏高的；第三类是有多次房贷记录，疑似炒房的。　　二套房：贷款已还清再贷款购房视作首套，但银行会根据客户拥有房产数量以及客户收入等情况相应提高首付及利率。二套房严格执行首付4成以上、利率视客户具体情况而定。　　　　■交通银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折，但是如果房产面积大于144平米，可能享受不到7折优惠利率。　　二套房：首付4成以上，利率可能8折、8.5折，要根据客户具体情况进行审核。　　　　■中信银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折，但是如果房产面积大于144平米，必须首付3成。　　■二套房，首付4成以上，利率上浮10%。如果贷款已还清的房子可视作首套。　　　　■深发展银行　　首套房：90平米以下首付最低2成，90平米以上一般首付最低3成，利率最低可以打7折。　　二套房：首套贷款还清再贷仍视作二套，首付4成以上，利率不下浮。　　　　■民生银行　　首套房：仍然是首付最低2成、利率最低7折的优惠，96平米以上的房子首付要3成。　　二套房：首付4成以上，利率上浮10%。如果前面的房产已经卖掉，或者前一套房面积小于96平米，再贷款买房可视作首套。　　　　■光大银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折，但是如果房产面积大于144平米，享受不到7折优惠利率。　　二套房：首付4成以上，利率要根据客户具体情况进行审核。原贷款还清再贷款买房，仍视作二套。　　　　■江苏银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折，别墅、高档房首付要求3成。　　二套房：首付4成以上，利率严格执行银监会和人民银行的相关规定。　　　　■华夏银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折，但是如果房产面积大于144平米，必须首付3成。　　二套房：首付4成以上，利率上浮10%。如果贷款已还清的房子可视作首套。　　　　■浦发银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折。　　二套房：首付4成，基准利率不下浮。　　　　■兴业银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折。90平米以上的房子首付基本上要3成。　　二套房：首付4成以上，利率上浮10%。　　　　■南京银行　　首套房：首付最低2成、利率最低7折。144平米以上的房子首付要3成以上。　　二套房：首付4成，基准利率不下浮。原贷款还清再贷款买房，可视作首套。
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