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市场调查问卷设计的几类常见错误及纠正
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房子常见 中心好房不常见
来源：新浪房产
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新浪乐居讯（编辑&馨箬）2015年的镇江房产市场可谓几家欢喜几家愁，大部分开发商为了讨好消费者可谓费尽心机，奇招百出，降价潮几乎席卷了全年购房市场，面对同区域、同质同价的房子，镇江的购房者似乎并不买账，大部分项目都在纠结中过了一年。
然而，2015年年底，却有这么一个楼盘，高价入市，却在短时间内引发了整市场的关注，那么，到底是什么优势让这个南山脚下的纯新盘如此让购房者心动呢？聚鑫雅苑效果图
南山脚下&成熟地段&层层瞰山
润州老城区的纯新盘聚鑫雅苑位于南徐大道和黄山南路交汇处，市卫生局隔壁。
离南山北大门一路之隔，距离万达广场约1公里，闹中取静，是集都市繁华与绿色氧吧于一体的现代中式人文住宅。
项目位于市区主干道，多路公交直达万达广场、车站、大市口等核心区域，方便购物、出行等；紧邻南山，得天独厚的自然价值使得项目的绿化达到了40%，住宅前后楼间距为50米，容积率1.85，整体规划呈“由低到高”望山布局，极具秩序感和节奏感。作为购房者来说，无论是老人还是年轻人，宜出行、宜休闲、宜健身，都是绝佳的地段选择。聚鑫雅苑区位图
万达附近&醇熟商圈&闹中取静&
南山和万达附近的楼盘也不在少数，究竟聚鑫雅苑的优势体现在哪里呢？
首先，和万达商圈附近的楼盘相比，它的价格很便宜，均价仅元/平，远低于周边楼盘8-9千的均价，首付也仅需3万；其次和紧邻南山的楼盘相比，多数楼盘位于南徐板块，周边配套相对不成熟，出行困难，而聚鑫雅苑正好位于南山和万达的交汇口，可谓是集两边优势之精华，和南徐不成熟的配套相比，其总价虽相对较高，但性价比绝对是更胜一筹。综上所述，聚鑫雅苑的高性价比是显而易见的，这也是为什么总价贵10万，他依然能受到众多购房者热捧的魅力之所在。
低密户型可改造&双学区教育无忧&
地段优势明显，房型的好坏也是决定购房者购房的风向标。目前聚鑫雅苑在售的两个户型为97平两房和132平三房，主推97平两房。从户型图中，我们可以看到，通风井和贮藏室这块区域可改造成约9平米的书房或客卧，且由开发商一手包办改造事宜，花一样的价格多了赠送面积，广大购房者都是喜闻乐见的。
地段好加分，户型好又加分，但是聚鑫雅苑的加分点可远不止这些。景观楼王、人车分流已无需赘述，重点是它还拥有双学区！润州区实验小学、镇江市实验初中两大实力学校为您的孩子保驾护航，让他上学无忧，教育无忧。买套房子解决了几大难题，关键是价钱还实惠，现在购买还能享受新浪乐居专属团购优惠，何乐而不为呢？
据了解，聚鑫雅苑项目占地面积1.74万方，总建筑面积3.2万方，由2栋18层高层住宅、1栋13层小高层住宅、1栋9层公寓、以及沿街商铺组成。现在售1#、2#、4#楼70年产权普通住宅，1#和4#有底层商铺，3#为产权40年的公寓式酒店。1#、2#均价元/平，具体一房一价。中间户97平，边户132平，1#、2#总高18层。首付3万，新浪乐居团购优惠存1万享受94折优惠。详情请咨询400-606-6969&转&56992。
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开拍前两天，广州公共资源交易网发布公告，原定于12月26日拍卖的6宗商住地块，延迟至日再出让。||广告合作：
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挑地段、比价格，选一手房时还要看户型怎么样。房子的户型好坏直接关系到人居住体验的好坏。但好户型到底什么样，也是个很难回答的问题。《好运&MONEY+》就来告诉你，什么样的户型是好户型。
好户型一般标准
房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。通常有5条基本标准：
1、整体形状方正
整体形状方正的意思，不是整套房子是一个完整的方形，而是各个房间和功能区域的形状是方正的矩形。同时整套房子看起来也大致是个矩形，同时允许有一些&溢&出来的边角。
2、偏大面宽、偏小进深
面宽直接关系到房间的宽阔度和房间里家具的摆放，同时考虑到自然采光的范围。如果房间进深偏大，光线从窗外投射进来经过漫反射，仍然照不到离窗较远的区域，白天仍然需要灯光照明。
3、没有暗间
暗间除了无法自然采光，通风也是大问题。现在的新房如果有暗间，多数被安排在卫生间。没有窗户的卫生间，除湿、通风完全要依赖排风设备，采光照明完全依靠室内灯光。节能环保还在其次，关键是卫生间是一套房子里最潮湿的房间，除湿不利会影响人的健康。
4、房间大小适中
房间越大越好?当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积;客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子的面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计得偏小。
5、动线合理
动线合理的标准有些抽象，较难概括，需要在看户型图、看样板房之前，对居住活动线就比较熟悉才能判断。动线合理的户型，在房间里活动的人的行动不会互相干扰。人在房间里做事情、走动，也最符合生活习惯，不容易出错和出意外。
上海盘古天地专案经理朱伟骏提醒，选户型也要看住宅类型。不同的类型的住宅，相同的房型居住感觉也不一样。
高层住宅的中高区空气流动快，而南北通户型是出于对流通风的考虑而设计的，因此，买高层住宅，南北通户型和全南户型都能比较好地通风。但总高6层及以下的多层住宅，选南北通户型才能更好地通风，尤其较低楼层要更多考虑南北通的户型。如果想要更多阳光照射，又想通风良好，可以考虑买高层住宅中高区的全南户型。
评价户型，先看面积
只看这5条标准，还不能判断户型的好坏。如果离开面积的因素评价户型，也是不够理性的。
好户型就是能让里面的人住得舒适，住得方便，而不同面积的房子，业主的居住需求也一定不同。总的来说，小户型因为面积小，业主需要在较小的面积里尽可能利用空间，完成各种居住功能。因此，户型设计尽量不浪费面积，功能区域能相互借用，对这类户型来说非常重要。而大户型的室内空间宽阔，对利用率的要求就较低，但居住人口可能较多，在户型的私密性、功能区域的精确划分、功能的齐全等方面的要求就更多也更高。
小面积一居室
一居室的面积通常在70平方米以下，在这个面积范围内，居住人数通常是1至2个。房间不但需要完成基本生活必需的&五大件&&&客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室的功能设置，还要采光充足，储物空间齐备，才能称得上是好户型。但在实际开发和建筑设计时，由于一居室面积小、总价低，不是市场主流，也不是开发商的主要利润点，因此在设计户型时，同一楼面里先把最好的位置、最好的朝向留给大中户型，小户型最后被安排在余下的位置。也因此户型好的一居室不常见。
这套55平方米的小户型(图1)基本上满足了好户型的一般标准，整体方正，采光、朝向都很好，各个房间既紧凑，功能分区又明确。尽管阳台在卧室外面，但由于一居室的居住人口少，通常没有住家保姆。因此，穿过卧室去阳台晾晒衣物的是关系亲近的家人，不存在私密暴露的问题。
实用型两居室
两居室的面积通常在70平方米至90平方米，居住人口通常在2至4人，在这个面积范围内，除了&五大件&功能，采光充足，储物空间齐备以外，要达到好户型的标准，面宽进深比要合理，以1：1.5为标准，适当浮动;由于居住人口可能较多，如果只有一个卫生间，就要做干湿分离的设计，方便同时使用;多人居住时衣物用品也多，需要足够的储物空间。另外，动线合理，互不干扰，也比较重要(图2)。同一楼面里，面积稍大的两居室户型能占据朝向有利的位置。
大户型需求多、标准高
三居室以上的户型面积在100平方米以上，居住人口通常在3至5人。除了满足中小户型的基本使用要求外，动线的简洁尤其重要：当多个人同时在不同房间和不同区域间穿插活动时，相互间的影响越小越好(图3)。各个区域能有明确分布，不叠加功能、互不干扰，这种私密性也是选大户型居住的家庭看重的因素。根据上海盘古天地专案经理朱伟骏的经验，私密性的标准之一是陌生人站在门外时，看不到房间里任何一个区域。
差户型都是什么样?
和好户型一样，差户型也有些共同的特征，但评判一个户型是不是差户型，通常判断其是否具有3个特征就可以认定了。不好的户型都有哪些特征?动线不合理、行动有干扰、采光不充足的暗间多、面积浪费多、动静分区混乱、房间之间通风排气互相影响、强行分割房间造成&豆腐块&分区等。
外立面奇特，户型不会好
户型设计尤其是追求建筑外立面独特性的楼盘，通常都有难处理的边角，会给户型设计造成很大的麻烦。为了迁就外立面的形状，户型设计就有很多限制。一些看起来奇怪和不合理的户型，大多出现在这类&异形&外观的楼盘里。
外立面是圆形、半圆形的住宅(图4)，通常会把阳台设计在圆弧形状的区域，把户型本身的边角包裹进去，实际形成的阳台形状不规则，晾晒空间不够，水池和橱柜都安装不下。如果用铝合金门窗封闭阳台，推拉不如方方正正的阳台方便;如果不封闭，几个房间的窗户都通到阳台，房间的通风也不太舒畅。
功能分布有多重要?
但差户型不仅在外形奇特的住宅建筑里存在，即使外形规整，房子整体方正，内部管道排布设置不合理，也会导致厨房、卫生间这样的动区和卧室这样的静区分区混乱(图5)，住进去才会发现非常麻烦。
一般来说，房间基本的功能分布要求是前动后静&&越靠近门和玄关，越是全家人活动最多的区域，比如厨房、餐厅、客厅。因为开门关门的时候会有些声音，烧菜做饭的时候厨房的声响很大，全家人在一起吃饭的时候免不了要聊聊天，在客厅会客或者看电视的时候声响也会比较大，这几个地方要位于房子的前部。而在卧室休息和在书房阅读需要安静，这几个房间要位于房子的深处，也能尽可能不受其他人干扰。卫生间是每人每天使用频率最高的地方，从各个房间到卫生间，最好都能以最短的距离到达。
面积浪费多，户型也不好
这个户型(图6)从整体上看形状规整，但空间浪费太多，也是个比较差的户型。这套建筑面积80平方米的房子最终只有一房两厅，卫生间没窗户。它最大的问题是进门处到餐厅到客厅被一条走廊贯穿，浪费面积多，而且因为面宽窄，进深太大，改造难度也很大。这样大面积的浪费也是难以获得买房人认可的。
同样的面积，利用得好，能做两室两厅，空间设计利用得不好就只能做成一室两厅，而且在装修的过程中很难改造好。从买房人的角度来衡量，相同的面积、单价和总价，两室两厅的户型一定比一室两厅经济实用，居住的时间更长，买前者显然更划算。
一般面积浪费多的房子，问题经常出在这些部位：走廊过于长而且没有和客厅、餐厅等实用功能区域合并;卧室面积过大(超过20平方米);厨房、卫生间面积过大而次卧面积太小;实际得房率低(低于75%)，公摊面积过大。
怪户型，也不是无可救药
外形奇特的户型，在50平方米以内的超小户型里比较常见。因为是剩下的边角料位置，价格优惠的幅度很大。这类的奇怪户型比面积较大的奇怪户型更容易改造。超小户型不像大户型，把客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间都以墙为界划分得很清楚，它本来就主要靠室内家具的设计摆放来决定功能分区。因此，小而怪的户型，只要整体上呈块状而不是细长条，就还有改造的价值。
另外一种能改造的怪户型，是客厅、卧室等房间形状方正，而不规整形状出现在厨房、卫生间等较小的区域内，即使有面积的浪费，也相对较小。最后，选户型要时刻记住，户型图主要用来看格局，房子到底怎么样，交房标准的样板间最有参考价值。
面宽：是一个自然间的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
动线：是指人在室内室外移动的点连合起来形成的线路。长久居住在家里的人，会形成比较复杂的动线。
进深：指一间独立的房屋前墙皮到后墙壁之间的实际距离。
本文所提到的居住人数，指的是在房间里各个区域自由活动的居住者人数，不包括婴儿等不完全活动人。
【责任编辑：万晓明 】
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