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房价过高的原因及对策分析
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来源 : 互联网
摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。本文针对我国目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济
　　摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。本文针对我国目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。
　　关键词：房价 持续增长 对策
　　一、引言
　　随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，&房价高、住房难&成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国&两会&上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。
　　对于房价过高的分析，国内学者进行了多方面的探讨。刘胜、刘旦（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；张继彤、蓝昊（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作用。张清勇（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素。周晓东、文启湘（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关。另外，刘会洪和伍洁（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化。季雪（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前对于房价较高问题的分析，仍然主要集中在房价与地价的关系及房屋的供需问题上。然而，我国房地产市场却存在着一定的垄断性，因此，除了供需问题的考虑，从制度及其他因素进行分析的学者也较多。
　　二、房价过高的主要原因
　　购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期，而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地&招拍挂&供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了&中国房价必涨&的心理预期，导致投资投机需求不断膨胀。
　　1、保障性住房建设与供给严重不足
　　随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大&夹心层&群体。
　　2、土地需求的不平衡性
　　首先是住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，短期内更是如此。住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房供给对价格上涨反应不够敏感，住房的供给弹性较小。当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住房供给也就不能增加，住房市场往往只能提高房价，而不是通过增加供给来实现供给和需求平衡。其次是住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也存在较大的差异性。经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。正是由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。住房产品差异形成的垄断，造成开发商具有较大的定价权，而且地段差异越大，住房产品差异也就越大，房价定得也就越高。
　　3、商品房供应量少
　　商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的&招拍挂&土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的&不限外&政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。
　　4、住房供应体系未覆盖庞大的&夹心层&群体
　　针对城市的部分&夹心层&群体，管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的&夹心层&家庭。政策性租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不可避免。第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入&夹心层&供应断层。
　　5、城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加
　　在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，结果产生了大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。这两方面一推一拉的作用促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期影响特别值得引起我们的关注。
　　总的来说，近几年房价持续上涨的原因很多，从供求两方面看，既有其住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因对我们全面看待目前房价涨升是否合理不无帮助。然而无论房价涨升是否合理，有一点是重要的，那就是面对不断上升的房价，政府要做的工作不是直接去控制房价，而是应该采用经济、法律、行政的手段规范市场行为，维护市场秩序，特别是应该加强住房市场供给的竞争性，以减缓因需求增加引起的房价上升，这一点非常值得研究。
　　三、房价过高的危害
　　1、导致经济发展不均衡及损害房地产业的协调健康发展
　　高价房导致房地产市场过热，房地产是国民经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。房地产能否良性发展，不仅关系到与之相关的其他多个行业，还会对整个经济增长产生重大影响。从以往经济数据可知，我国的国民经济增长过度依赖房地产，出现了经济结构失衡的状况，从地方政府层面分析，有太多的国有企业、政府部门介入房地产之中，房地产承担着财政增收、GDP增长、城市改造等重任。地方政府越来越倚重拍卖地皮、推高房价带来的经济繁荣，这肯定是不可持续的。
　　2、积聚了巨大的银行信贷风险
　　房地产价格的持续上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求，消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期的水平，就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气，社会上就会出现大批的&负资产者&。信用渠道的阻滞和中断，将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。
　　3、抑制了其他正常消费，社会利润过度集中于房地产领域
　　消费需求不仅是经济增长的重要动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。在购房过热的背景下，普通工薪族基本上都是靠大比例信贷资金购房。为了住房这个基本生存需要，他们不仅要拿出家庭全部积蓄，还透支了未来的几十年。过高的房价需要普通消费者10&20年甚至更长时间才能偿付一套住房的按揭贷款，这也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，消费者支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的消费能力，使社会利润过度集中于房地产领域，阻碍扩大内需，影响国民经济的均衡发展。
　　4、严重危及民生，并成为社会的不安定因素
　　房地产的资本属性早在资本主义初期就已经显现，但纵观当今世界，执政者都不敢不顾住房的民生性质而放任住房投机泛滥。在中国历史和传统观念上，&安居乐业&一直被认为是国泰民安的基本条件。可以说，就业与衣食住行是民生之本，居者有其屋是人类生存的基本条件。房价过高致使房地产市场过热，确实带动了GDP增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。这种现象恶化了民生并成为社会不安定因素：其一，高房价使普通居民无力购房，并相当于对中产阶级征收了不公平的赋税，致使中国家庭债务陡升，人民生活质量下降；其二，加剧住房的贫富差距和分配不公，剥夺了部分国民的居住权和幸福感，带来民众不满；其三，培养了投机富豪和利益集团腐败，加剧贫富分化，激发社会阶层矛盾、冲突与对立，对民生和社会安定极为不利。
　　5、加剧城市危机、环境污染与资源浪费
　　第一，刺激地价不断攀升，土地资源成为蜂拥而来的资本追逐对象，土地被过度占用、囤积和开发，致使土地供需失衡、耕地面积锐减、土地闲置浪费严重；第二，刺激房地产投资快速增长，带动了钢材、水泥、建材、电力等高耗能产业的迅猛增长，对中国原本脆弱的生态环境造成巨大威胁，加剧了日益严重的环境污染、资源浪费和产能过剩，对资源环境形成巨大压力；第三，加速城市建设&摊大饼&式发展，致使城市生态危机隐患日益突出。加剧了住房及基础设施不足的隐患，以及资源、交通、治安、污染、垃圾消纳等方面的种种危机；第四，核心城市商品房空置率不断攀升，一方面是大量住房困难家庭无力购房，另一方面是大量商品房被多年恶意闲置，造成具有一定使用寿命的住房资源严重浪费。
　　四、抑制房价过高的建议
　　1、加快体制改革步伐，完善土地市场制度
　　我国还处于体制改革阶段，还没有建立完善的市场制度，尤其是土地市场制度。针对我国现有的土地制度，尽可能地公开土地使用信息，规范操作，从土地的协议出让转向透明度高的招标、拍卖方式，更大程度地实现土地资源的合理配置，减少土地炒作的投机行为；同时，增强政府行为的透明度，从源头上杜绝炒作行为的发生。加大对土地供应的调控力度，以调整住房结构。例如在土地供应上，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，并且加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价，应完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求，要扩大廉租住房制度覆盖面，并且把制定廉租住房制度建设情况纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。
　　2、控制住房的投资性需求和被动性需求，遏制投机性需求
　　主要通过土地、税收、金融等经济手段进行调控，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制；而对于大量外资的投机性购房，则通过加强金融监管以及税收进行共同调节。
　　3、大力发展多元化的房地产金融市场，力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险
　　随着我国资本市场的逐步开放以及人民币升值的预期，外国投资基金进入中国是大势所趋。同时，我国社会保障制度和保险制度进一步完善和实施，中国必然面临着养老基金和保险资金的保值增值问题。借鉴发达国家的先进经验，允许保险资金、养老基金和外来投资者进入房地产投资，建立多重房地产融资体系，不仅将房地产金融的系统风险从单一的银行体系中分离出来，更能有效地避免系统风险在银行体系中聚集，而且解决了养老基金和保险资金运用问题，同时也合理地利用外资，促进房地产金融市场健康发展。
　　4、国家利率政策的调整
　　国家长期的低利率政策是房地产价格持续走高的重要原因。前美联储主席格林斯潘说，一个国家实行长期的低利率政策是会引发许多问题的。而我国较长一段时期的低利率政策，加之利息税的实施，使得&存钱不如买房&的观念成为共识，这也加剧了购房热潮不断升温。随着国家利率政策的调整，利息的升高，对房地产的消费者和投资者都将产生深刻的影响。首先是对房地产的消费者来说，加息的影响远远大于房地产的开发企业，加息实际上是降低了银行对购房者的支持力度，降低了购房者的支付能力，购买力的下降必将使得市场整体的需求逐渐降低。加息还降低了实际的房价收入比，如果收入不变，真实房地产的价格在降低；如果房地产的价格没有降低，那么收入必须增加，只有这样才能支付得起相应的房价。如果收入没有变化的话，那么边际支付能力的人必然排除在外，其结果也是降低了需求。其次对投资者来说，虽然加息的幅度不大，但对投资回报率下降的影响是非常显著的，必将导致投资性需求减少，投资者很可能转向其他行业，或者持币待购，这在一定程度上抑制了需求。央行的加息政策对房地产的影响比较大，对需求的作用大于对供给的作用，主要是抑制了房地产的需求。但由于经济发展的惯性使然，不可能在短期或者一段时间内明显改变供求关系，因此房地产的价格暂时不会下跌，但增幅会减小，起到缓慢的抑制作用。加息更主要的是对整个经济起到宏观调控的作用，对房地产更重要的作用在于挤出房地产的泡沫。美国的房地产利率在7%～8%，所以我国的加息空间还很大，随着加息力度的逐渐加大，对房地产价格的影响也会逐渐显现出来。
　　5、加强职业道德建设，提高企业道德素质
　　高价的房地产是一个经济现象，也是一个道德法律问题。只有房地产企业与管理者的素质和道德修养得以提高，人们的价值观念转变，才能消除各种导致高房价行为产生的诱因。
　　五、结论
　　房地产业是我国的主导产业之一，房地产的和谐可持续发展对我国经济的发展具有重要的意义。然而，自我国实行改革开放政策以来，房地产市场几乎一直保持高位运行，严重影响了国民经济的健康发展，给社会带来巨大的危害。房地产市场不合理的竞争，促进了房地产市场的垄断，带动了房价的高涨，给我国房地产业的发展带来了巨大的危害。为了促进我国房地产业的健康发展，必须加快体制改革，加强监督惩罚机制，同时，加强房地产行业经济人的道德素质修养，从各个环节减少房价的泡沫，使房地产业的发展规范化、合理化。
　　[参考文献]
　　[1] 刘胜、刘旦：刍议我国房价刚性的原因[J].中国物价，2007（5）。
　　[2] 张继彤、蓝昊：房地产价格影响因素的实证分析[J].房地产市场，2007（11）。
　　[3] 张清勇：地价与住房价格比例关系再检视[J].中国土地科学，2007（6）。
　　[4] 周晓东、文启湘：房地产行业几个因素分析及实证研究[J].经济经纬，2007（5）。
　　[5] 刘会洪、伍洁：房地产行业的高利润与政府行为&&基于制度视角的观察[J].经济研究，2007（8）。
　　[6] 季雪：投机购房过热的危害与对策研究[J].中央财经大学学报，2010（8）。
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高房价背后的影响因素及对策探析
2014年16期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　摘要：当前中国房地产业的繁荣推进了经济的快速发展，但是房地产业繁荣的背后却是居高不下的房价带来的数不尽的弊端，这严重阻碍了房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生无外乎经济、政治和社会三大因素。经济上主要受国内生产总值、物价水平和居民收入等因素影响，政治上主要受国家抑制不合理房产需求政策影响，社会层面主要受社会心理预期影响。要想解决高房价问题就要依靠改变房地产作为支柱产业的市场格局、打破地方政府同房地产商之间的利益链条、树立正确的房产消费观念和严格私人购房制度等策略的实施。 中国论文网 /2/view-6061995.htm　　关键词：房地产价格；宏观调控；经济发展 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：X（3-04 　　 　　一、中国现阶段房地产价格现状 　　（一）现阶段中国房地产价格现状 　　现阶段中国房地产价格总体上呈现缓慢稳步上升趋势，并没有因为政府的经济适用房和公共租赁房政策的实施而有所改观，相反倒因为经济适用房价格相对较低而引起了新一轮的上涨趋势。由国家统计局数据显示，从年8月份，全国的房屋销售价格指数同期上涨都在5%的水平上，有些年份的上涨幅度甚至接近10%。 　　年各类房地产价格呈上升趋势，虽然在此期间国家为稳定中国房地产市场价格，出台了一系列政策进行宏观调控，但房地产价格上涨过快问题依然非常严重。从下表中可以看出，以2003年为界，2003年之前增长缓慢，之后加速增长。虽然对比如今的房地产价格来看，那时的房地产价格不算高，却已经让人们开始不安，逐渐形成追涨心理。当然较高的房地产价格也与当时合理需求有关，但主要还是由于政府为吸引投资扩大城市建设，做大量的宣传，促使一些对市场敏感的投资者预期未来投资房地产市场有利可图，使这部分人加入了购房者的行列。除此之外，土地“招拍挂”制度的形成也加速了土地价格的快速上涨，从而引起房地产价格的逐步上涨。以商品住宅价格为例，年，五年间商品住宅价格增加了1 102.25元每平方米，年平均增长率约为54.64%；年，五年间可比价格增加1 784.75元每平方米，年平均增长率也达到约32.87%；2008年受全球金融危机的影响，中国房地产价格有涨有跌，商品住宅平均销售价格较2007年有所下跌。也正是由于弥漫全球的金融危机，中国开始了大规模的4万亿投资救市，加上地方更大数目的配套资金，宽裕的资金有不少流入到房地产领域，虽然国家的本意主要不是为救房地产，但客观上造成2009年房地产价格出现了较大的反弹。中国房地产价格新一轮大幅度成倍上涨拉开了序幕。进入2010年以来，中国房地产价格又出现了非理性上涨。那些利益相关的地方政府、官员、开发商、投资客、伪专家也纷纷粉墨登场，为房地产价格的飙升摇旗呐喊。另外，由于人们在购房的过程中，受工作地点和城市交通的限制，不大愿意购买城郊的住房，所以实际所感受房地产价格上涨的程度应该超出统计数据所显示的程度。 　　（二）现阶段中国房地产价格存在的问题 　　高房价已经严重地威胁到普通居民的生活质量。很多家庭为了买套住房，要把每月收入的60%甚至更高用于偿还贷款，这样的结果一方面是普通家庭日常生活质量和生活水平的降低，因为这些人把大部分收入都用在了偿还贷款上，那么能够用于其他生活方面的消费自然会减少。 　　高房价已经严重地威胁到社会经济发展的稳定性。旨在稳定和调控房地产市场的新国十条和最近实施的房地产税费改革措施，收效并不明显。新国十条出台后，全国房屋成交量出现大幅度的下降，房屋空置的现象比较严重，但房屋价格的下降幅度并不显著，有些城市的房价甚至不降反升。虽然受国家政策影响，房市出现暂时性的减缓甚至停滞的现象，但各方力量仍然在角逐之中：购房者观望，期待房价进一步下降；开发商开始减少投资，降低供给；而政府则处于矛盾之中，一方面为了社会经济发展的稳定，努力想控制房地产价格。另一方面为了中国GDP的增长和税收的增加，又希望房地产市场能够继续高速发展。 　　二、现阶段房地产价格问题的原因分析 　　对影响房地产价格的因素很多学者都将其按照不同的特点分类，例如有学者按照性质分类，而有些学者则是根据房地产的供需分类。笔者在这里将影响因素按照影响房地产价格的程度分类，主要包括经济、政策、社会三大类因素。 　　（一）经济因素 　　促使高房价的经济因素主要有以下几点：第一，近年来中国物价水平持续上涨，CPI居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。第二，改革开放后，居民收入持续不断的增加，增强了居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后，他们有着强烈的购房需求，然而由于短期内房地产价格缺乏弹性，所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。第三，中国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差，人民币不断升值。由于受人民币升值影响，国际上的热钱也开始涌入了中国。同时，改革开放后中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大，吸引了更多的外资进入中国。为获取高额的利润外资首选高利润的房地产行业作为他们投资的对象。第四，近年来，为了维持人民币汇率的相对稳定，面对人民币越来越大的升值压力，央行向社会投放了越来越多的外汇占款，外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。而货币供应量过多导致的流动性过剩一定程度上导致了房产价格上涨。 　　（二）政策因素 　　对于房地产价格持续上涨问题，政府的政策也是重要因素之一。在中国房地产调控过程中主要还是依靠政策，中国房地产宏观调控过程中主要是依靠两个思路：一方面在宏观调控政策制定过程中需要考虑成本因素，才能从根本上避免各种负面影响，另一方面需要从供需平衡角度出发，因为房价调控并不是短时间能够解决的，需要综合多方面因素，促使房价处于合理的状态。中国房地产调控过程中重点是抑制一些不合理的住房需求，重点考虑中低收入群体住房问题，通过廉租房和保障性住房政策的实施，解决好中低收入群体住房问题，这样房价会逐步归于理性，最终保证房地产行业步入健康稳定的发展轨道。房地产行业发展对整个社会经济发展会产生重要的影响，只有通过积极有效的宏观政策对其不合理发展问题进行有效调控，才能促进行业可持续发展。 　　（三）社会因素 　　由于在影响中国房地产价格的所有因素中，社会心理预期是影响中国房地产市场价格的特殊因素，因此，这个因素一直受到许多经济学家的关注，并有一些研究成果。影响房地产价格的心理预期因素主要表现为：（1）消费者对房地产的偏好。（2）消费者购买或出售房地产的心态。（3）消费者对房地产风格的欣赏趣味。（4）消费者对房地产追捧的时尚风气。（5）消费者接近名家住宅的心理。（6）消费者讲究吉祥吉利的房地产门牌号码。（7）消费者讲究房地产所处风水。（8）消费者在房地产方面价值心理预期一般可以分为适应性预期和理性预期。一般来说，由于人们的心理预期是单个行为主体在外部经济或社会环境发生改变时受刺激影响而进行的微观决策的心理活动，而这种单个经济行为主体的预期，通过一定的途径会形成整个社会经济主体的集合体对房地产价格的预期，由此影响房地产市场的发展方向和房地产价格的涨跌变化。而房地产价格的波动变化，又反过来进一步影响人们的整体心理预期，如此循环往复，其影响效率逐渐提升。这种心理预期――房地产价格变动的循环运动，称为心理预期传导机制。
　　而心理预期传导机制作用的实质是影响房地产市场的总供给和总需求的变化，即打破原有总供求的平衡状态，从而引起房地产市场价格的震荡变化，直至达到新的总供求平衡状态。但这种新的总供求平衡状态也往往是暂时的，在后金融危机时代人们的心理预期复杂且多变，更加剧了总供给与总需求平衡状态的不稳定，从而形成房地产市场价格的震荡。 　　因此弄清楚了心理机制也就对影响房地产价格的心理因素有了比较准确的把握，也就有利于国家进行相应的调控政策。 　　三、房地产价格现状问题的对策 　　（一）切实转变经济发展方式，改变房地产支柱产业局势 　　中国社会科学院经济研究所所长裴长洪曾在一次会议上谈道，改革开放三十年来中国经济的成就最主要的来源于房地产行业，房地产业曾为国家经济发展做着很大的贡献，因而房地产业俨然是中国经济的支柱产业。但是自2008年房市的突然活跃开始，直到现在房价依然处于一个很高的水平。笔者认为要想改变现状让民众都住得其所，必须改变现在房地产业作为支柱产业的局面，房价的持续增长，我认为都是源于国民经济对房地产业的过度依赖。因此只有转变中国经济增长方式，改变中国经济增长结构，努力建立以高新科技为主要产业，以旅游业等服务业为辅的符合21世纪发展潮流的产业结构链才能切实摆脱对房地产业的依赖。只有如此才能使政府敢于大刀阔斧地对房地产业进行改革，才能使政府有足够的底气对房地产价格进行实质性的调控。 　　（二）坚决打破地方政府与房地产商的利益链条关系 　　房地产价格的不断增长，除了国民经济发展需要还因为地方政府与房地产商长期以来结成的牢固利益链条关系。一方面，地方政府的政绩提高需要当地经济的增长，而当地经济增长最迅速的方式莫过于大规模的房地产开发和保持较高的房地产价格水平，因此当地政府为了凸显自己的政绩，而不惜牺牲人民大众的利益同房地产商联合过度的发展房地产业，过度的炒作房价。另一方面，由于房地产业的高额利润以及一定程度的灰色收入，使得地方部分官员对于高水平的房地产价格睁一只眼闭一只眼，因为他们知道高房价才能使他们有“高收入”。2010年新华社曾从3月28日至4月2日，一连六天发表“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。文章指出，解决“土地财政”问题，当务之急是从制度安排上弱化地方政府“以地生财”的冲动。比如3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》一文称：“一个房地产项目，从最初批准立项到最终开盘销售，涉及的部门少则一二十个，多则百十来个。而仅从目前查办的案件来看，腐败几乎渗透到了从立项、贷款、工程招标、用途变更、容积率调整、监理验收等各个环节”。“房地产业需要公开的不仅是开发成本，开发过程涉及的所有审批环节都应该彻底公开”。因此要想真正地使房价保持在一个大众可以接受的水平必须要坚决打破地方政府与房地产商之间的利益链条。 　　（三）树立普通民众正确的房产消费观 　　房地产价格的持续增长虽然因为国家政策、地方与房地产商利益链条的原因，但是也和普通民众在购置房产上有很大关系。房地产价格的变动离不开供求关系的影响，而供求关系的变动又离不开普通民众在房地产消费上的观念和行为。随着近年来房价的居高不下，许多民众出于担心房价一涨再涨的心理，积极地购置房产，又因为很多民众看见高房价带来的利益也盲目加入购置房产的大军，正是由于这些民众在房产购置上不能保持冷静心理，才导致有购房需求的民众只能望房兴叹了。 　　为了使房价回归到正常的水平，使普通民众都能实现自己的住房梦想，为了使大多数人不再受房奴身份的压制，人民大众必须保持冷静的头脑，要按需购买，不要随波逐流，不要为了一己私利去做投机倒把的事情。 　　（四）严格明星富商的购房机制 　　房价一直处在高水平与那些富商明星专注于房产购置也有很大关系。在中国，房产向来被看做是稳定的资产，在经济快速发展的当代还会发生巨大增值。因此很多富商明星为了使自己的财产保值增值不惜大价钱大批量地购买房产，这就导致高价房的层出不穷和地王的出现。所以国家必须采取实际性措施对他们这些行为加以限制。否则就会出现百姓买不起房子，而富商明星却拥有大片闲置房产。比如前段时间网络上炒的很热的神木县农村商业银行副行长龚爱爱一人竟然在多个大城市坐拥几十套房产，这显然是国家监管不严导致。当然搜索网络不难发现像龚爱爱这样类似的情况大有人在，所以为了保持国家的公平正义，保证人民大众生活品质的提高，更为了彰显社会主义中国的优势，必须对这些特殊人群进行最大程度的限购、限卖。 　　四、结语 　　曾经的房地产业给中国带来了巨大的发展，但是现阶段房地产业已经过度膨胀，为了使房地产业更好更稳妥地可持续性发展下去，必须对中国现阶段的经济发展模式进行深入而广泛的变革。当然房地产价格的居高不下在现在社会主义市场经济下有着很多的影响因素，但是归根结底都是要政府和社会做出最大的努力去改革时弊，企业和个人做出自己的牺牲与应有贡献。只有这样才能切实提高人民生活水平，促进社会和谐发展。 　　 　　参考文献： 　　[1]万东华.中国房地产价格的现状及走势[J].中国投资，2001，(7). 　　[2]张海城.影响中国房地产价格的经济因素[J].中国外资，2012，(2). 　　[3]许增宝.上海房地产价格现状及未来走势[D].上海：复旦大学硕士学位论文，2006. 　　[4]周平.中央银行信息披露对通货膨胀预期的影响研究[D].长沙：湖南大学硕士毕业论文，2009. 　　[5]汪翔.理性预期宏观经济学―― 一种新的宏观经济思潮[M].北京：中国人民大学出版社，1989. 　　[6]江世银.预期作用于金融宏观调控的效率[M].北京：中国金融出版社，2010. 　　[7]杨建荣，王?俊.中国房地产市场预期机制的实证分析[J].中国房地产研究，2004，(2). 　　[8]王猛.中国房地产价格现状及调控研究[D].沈阳：沈阳大学硕士学位论文，2011. 　　[9]地方政府房地产商利益共享链条需打破[N].羊城晚报，2010. 　　[10]周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版)，2009，(5). 　　[11]安辉，王瑞东.中国房地产价格影响因素的实证分析――兼论当前房地产调控政策[J].财经科学，2013，(3). 　　 　　Culture and Voluntary Cultural Talking 　　 　　ZHANG Jing-ru 　　（School of Social Sciences，Shanghai University，Shanghai 200444，China） 　　Abstract：China’s reform and opening up has been developed for 30 years，during the years，China’s comprehensive national strength and international influence has improved significantly，China’s political，economic and cultural undertakings have made great progress，people’s living standards have greatly improved.However，development issues are also increasingly exposed.High prices in recent years，and always a lot of ordinary people and stop looking.The livelihood issues of the paper will analyze the reason through access to information and research and expect to find an effective solution. 　　Key words：real estate prices；the macro-control；economic development 　　[责任编辑 王晓燕] 　　 　　收稿日期： 　　作者简介：张敬如（1989-），男，辽宁大连人，硕士研究生，从事马克思主义理论研究。
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