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XX年惠州惠城区江北及江南房地产市场调查报告
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惠城区江北及江南调查报告
惠州城市概况
中海石化落户惠州对惠州市区的第三产业提供广阔的发展空间，给惠州带来了巨大的商机，同时，也提出了严峻的挑战。近几年第三产业发展速度缓慢，2002年第三产业占GDP的比重仅为27%，不仅低于珠江三角洲的水平，而且还低于广东省平均水平。第三产业中传统的餐饮旅馆业占的比重较大，现代服务业比重较小，惠城与惠阳两个区商贸、餐饮及低水平的社会服务业占了第三产业的45%，如果不加快服务业的发展，不仅导致制业缺乏发展后劲，也会使石化下游产业更多地选择落户其他地区。
目前，惠城、惠阳两个区划入市区的21个乡镇，农业人口43.7万人，占市区总人口的45%。区划调整后虽然城市的版图急剧扩大，但农村地区仍占较大面积，农村人口众多，城乡的二元结构并没有改变，伴随全国“城市大拼比”的激烈角逐，惠州市紧跟时代步伐及时将惠阳撤市设区，这是惠州市的一项战略举措。惠州是历史文化名城，经济水平位于全省前列，但城市中心功能不足，市区面积仅有123平方公里，人口50多万，聚集能力与辐射能力与惠州的社会经济发展水平不相适应此外，中海石化项目落户大亚湾，迫切需要惠州市作为其发展的依托，但惠城区、惠阳与大亚湾之间的行政分割却制约了这一区域的发展，造成重复建设和资源的浪费。惠阳撤市设区后，城区扩大到大亚湾，惠州市区面积从123平方公里扩大到2672平方公里，城市人口由50多万增加到140多万。行政区划的调整为惠州拓展了更为广阔的发展空间，对于增强惠州在社会、经济、文化等方面的的辐射力和带动作用，挖掘出市区的潜在功能，施展其政治、经济、文化、商贸交通的中心作用，进一步整合资源，优
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惠州房价失控? 惠州房价最贵10大楼盘排行
[摘要] 可能不了解惠州的人看到以下的楼盘会感叹惠州房价正处于失控的状态，作为一个三线城市如此之高的房价不禁让人惊恐。其实不然，尽管惠州的房价一直都是很平稳的，但是总有那么几个楼盘或者凭借着起独一无二的位置，或者由于其良好的品牌效应，或者因为其精良的品质等等原因称雄惠州楼市，且看惠州最贵十大楼盘排行。
惠州房价失控? 惠州房价最贵
编者按：可能不了解惠州的人看到以下的楼盘会感叹惠州房价正处于失控的状态，作为一个三线城市如此之高的房价不禁让人惊恐。其实不然，尽管惠州的房价一直都是很平稳的，但是总有那么几个楼盘或者凭借着起独一无二的位置，或者由于其良好的品牌效应，或者因为其精良的品质等等原因称雄惠州楼市，且看惠州最贵十大楼盘排行。(
) 价格：均价15000元/平方米 物业地址：惠州惠城区江北区文昌一路1号(东江大桥北) 动态：合生帝景湾目前主售500平米复式户型，5房4厅5卫，毛坯发售，单价1.3万-1.8万/平米，购房全款95折，按揭98*97折优惠。另外，项目还有286平米精装产品在售，单价在1.4万-1.87万元/平米，购房全款享95*98折，按揭98*97折优惠。（以开发商公布) 搜房网提供的售楼电话：400-890-0000 转 667291 交通状况：可坐6号、26号、368号车于东江大桥北下可到项目现场 合生帝景湾交通图&&合生帝景湾位于新都市的核心区江北文昌一路1号，雄踞惠州城市轴心、CBD核心地段，东江之摈，前缆300米的开阔前景，后拥77万平方米的体育市民广场。合生帝景湾项目占地20万平方米，约1568户，整体规划为一个低密度、高使用率、高舒适度的真正宜居高尚社区。项目分4期开发。已建成部分：一期12栋小高层，共234户，于2005年9月开始销售，06年8月分开始交楼，目前的入住率达到80%以上。二期东区10栋，共284套，于2006年5也开始销售，部分单位可赏湖景，已全部售罄，08年12月全部达交楼状态。二期西区共9栋有250套单位，截止09年6月已全部售罄，本年底交楼。三-四期共16栋800套单位，四种户型可供选择，面积由280平米-600平米,一梯一户和两梯三户，实用率高达86%以上，一线江景单位。合生帝景湾三期爱琴蓝郡&&帝颐轩E、F、G、H座(C户型)：建筑面积210平方米，实用率86%，共有80套单位 日公开发售，现已售罄，日交楼合生帝景湾三期的帝悦轩A、B座，(G户型)，建筑面积：166平方米共有68套。合生帝景湾三期江景组团&帝景1号&有四种户型，E4-6、k5-6、k7-8、H2等户型,面积286-500平方米，共400套单元。 售楼地址：惠州市江北区文昌一路1号（东江大桥北）项目现场 合生帝景湾效果图
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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惠博片区利好：规划成江北西区 京九铁路在此设站
[提要]如果说2009年《江北西区分区规划》的出台是惠博片区掀起的第一个小波澜，那么，2010年惠博大道全线贯通，惠博片区与江北中心区无缝对接，沿线房地产开发规模效应般连成一片，绝对称得上是当时惠州楼市的一个冲击波。
如果说2009年《江北西区分区规划》的出台是惠博片区掀起的第一个小波澜，那么，2010年惠博大道全线贯通，惠博片区与江北中心区无缝对接，沿线房地产开发规模效应般连成一片，绝对称得上是当时惠州楼市的一个冲击波。
这个吸引了保利、佳兆业、华基等知名大型房企争相圈地的热土，正在努力跃上一个黄金的新高度，按规划，这里将建成生态型现代化城区，全力打造新人居片区。
A惠博片区已成江北延伸部分
地处市区边缘地带的博罗此前并未被重视。上世纪90年代蓦然膨胀的经济与房地产泡沫，加上深刻的社会体制改革，使正处萌芽状态的博罗商业一下被摧残殆尽。而相对年轻的惠博片区，也甚是低调。
日，《江北西区分区规划》的出台，犹如平地一声雷，引起了惠州业界的高度关注。在《江北西区分区规划》中，惠博片区被明确称为惠州市江北西区。范围东起惠州大道，南至东江和三环路，西抵惠河高速公路，北达四环路，规划区面积为24&.77平方公里，其中城市建设用地面积15&.08平方公里。该片区功能定位为以仓储、物流为主，居住和商业为辅的的综合性片区。一时之间，这个几乎被遗忘的城市一隅，开始被众多开发商寄予极高的期望。
与此同时，《江北西区分区规划》也提出江北西区的发展目标：将建设成为适应21世纪要求的现代化物流中心；建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务设施；建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，注重独特的物质空间环境的创造、营造城市重要标志。
随后，在去年公示的《博罗县发展建设规划(年)》(征求意见稿)中，博罗被列入广东省主体功能区规划重点开发区。
实际上，博罗区位优势历来极为明显，从直线距离而言，它是离惠州市区最近的一个县区。不仅如此，博罗南与东莞隔江相望，西连增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳。在半径100公里的范围内便有广州、香港、深圳、惠州、东莞、河源6座大中城市，还有惠州机场、深圳机场、广州白云机场及大亚湾港口，是珠三角和穗港经济圈的重要组成部分，京九铁路经济增长带的咽喉地带。惠博片区，作为博罗县政府所在地，正处博罗的中心区。
“接下来，博罗将主动承接惠州中心城区的辐射，大力提升城市建设品位及教育、卫生等软件建设水平。”去年，博罗县相关负责人在接受媒体采访时称，博罗早就将县城作为市区的一部分来规划建设，并围绕“南北拓展、东西伸延”的发展战略，实施拓城扩区工程。其中，着力建设的东面新区以县体育中心、东山森林公园建设和惠博沿江路、新老博中滨江路改造为重点。
日益凸显的区位优势与积极的区域政策有机结合，为惠博片区的后续发展提供强大的动力与极佳的战略机遇。业界分析，随着惠博片区“江北西区”以及次城市中心地位的确立，其房地产依市政利好蓬勃发展顺理成章，这里将成为惠州人流物流聚集的分支点。
B京九铁路将在惠博设站
从江北华贸中心出发，循着惠博大道一路前进，大约15分钟，便直达如今已被称为“江北西区”的惠博片区。
日，重要交通枢纽惠博大道改造完成，起点为市区三新北路，终点为博罗惠州大道。道路全长约13.6公里，断面宽50米，双向8车道，设计时速80公里/小时，全线为沥青混凝土路面，是惠州市规模等级最高的城市市政道路之一。从此，大江北片区的配套成为惠博片区的公共配套，昔日略显荒凉地带，一时间吸引了不少品牌房企入驻开发。
博罗县政府的相关工作人员曾向媒体透露，除了惠博大道与广汕公路之外，博罗还规划了另外三条道路与市区对接，一条是由市区江南通往博罗的江南片区，沿东江向东莞的江南大道；一条是直接打通到石湾、龙溪等地的滨江路；另一条是直通市区四环路的县城工业大道。在四通八达的区域路网的辐射影响下，惠博片区将进一步拉近与惠城区的距离，加强与各大功能区的联系。
另外，根据《江北西区分区规划》里对外交通规划显示，京九铁路将沿江北西区的南端和东侧经过，届时江北西区将设置惠州北站。就在去年1月31日，博深高速公路全线贯通，深莞惠三地形成40分钟生活圈。承接这一交通利好，惠博片区价值也将得到更大的释放。
广州市同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在此前惠博区域房地产发展座谈会中曾指出，珠三角经济的一体化，以广州为中心，主要城市间1小时互通，珠三角东西中部都市区内部1小时互通的城际轨道交通网络的形成，将为惠博区域房地产发展带来新的机遇。
C国家5A级景区营造生态宜居环境
沿线拥有东江水及延绵山麓等丰富自然资源的惠博片区，位于素有“岭南第一山”之称的罗浮山东麓，其所在的罗阳镇是广东省历史悠久的文明古镇。去年2月19日，根据全国旅游景区质量等级评定委员会公告，罗浮山景区获批国家5A级景区，成为惠州市首个国家5A级旅游景区。博罗县委书记徐云枢在受访时称，获评国家5A级景区，是罗浮山及博罗旅游产业发展的一个新起点。博罗将深挖“养生”和“文化”两大品牌，促使罗浮山景区升级，助全县旅游产业转型升级。
此前，赵卓文在分析惠博区域房地产竞争力时曾表示，作为一个后发地区，惠博片区缺乏区域性独特资源，应在区域品牌提升方面有所加强。
根据《博罗县发展建设规划()》，博罗将以罗浮山脉和东江水系为纽带，培育山水相依的“两带、六板块”的县域空间格局。“两带”是指依托罗浮山脉，形成以绿色产业为特色的环罗浮山城镇发展带，依托东江水系，形成以现代服务业和制造业为主导的东江城镇发展带；“六板块”则指打造县城综合服务片区、高新技术产业集聚区片区、战略性新兴产业集聚区片区、西部文化养生旅游圈、中部休闲商务旅游圈以及北部体验观光旅游圈六大特色片区。
据之前媒体报道，罗浮山正尝试以同周边7个镇形成大罗浮旅游圈的方式，带动全县旅游产业转型升级。由绿道串联起来的环罗浮山旅游圈也已具有一定影响力。每逢周末，越来越多的自驾游客从珠三角各地前来游玩消费。2013年“十一”黄金周期间，罗浮山景区接待游客23.21万人次，同比增长25%，旅游总收入2077万元，同比增长30%。
业内观察人士认为，随着社会经济的发展、生活水平的提高和生活方式以及消费观念的改变，旅游已成为促进区域经济发展的一股新活力。除了罗浮山景区之外，随着东江水利枢纽工程的推进以及东江两岸休闲旅游度假区的打造，惠博沿江片区的生态宜居价值也在不断升值。
D配套完善带动房价上涨
中原地产数据显示，今年5月，惠城区成交均价为6393元/平方米，而博罗仅为4721元/平方米，均价远远低于惠州其他片区，是典型的价格洼地。
在惠州某事业单位上班的王丽，本打算在江北购置新房，购房预算为50万元。兜兜转转一大圈，在均价高达7000元/平方米的江北中心区，她发现预算仅够支付大约70平方米的二房，与心中所期盼的相去甚远。
某个偶然的机会，她跑到惠博片区看房，结果竟满心惊喜。“惠博一带有许多楼盘合乎我的心意，按照目前的均价，我买个106平方米左右的三房也没什么问题。现在惠博大道已经建成，这里交通便利，虽然生活配套尚有不足，但随着日后入住人数的增多，定会不断完善。当然，到那时，估计房子就不是现在这个价格了。”
两相权衡之下，王丽心满意足地定下保利山水城的一套三房两厅户型。
据了解，类似王丽这样工作在江北、住在惠博片区的白领阶层，并非少数。许多人基于该片区房子的高性价比，最终选择落户此处。
去年4月，北大附属实验学校幼儿园正式进驻惠博片区的华基江山。与此同时，开发商表示，北大附小、附中的合作框架协议也已落定，这些教育配套加上博罗中学，将形成12年教育体系配套。就在此后的9月，惠州奥林匹克花园引进的奥弗学校也正式开学。
随着片区入住人气渐旺，该片区的教育配套日臻完善。惠州世联地产策划总监胡光宇在接受采访时认为，教育方面的利好将会成为推进惠博片区发展的良性因素。片区宜居指数的提升必然会吸引越来越多的市民在此置业、居住，从而使整个片区的生活氛围逐步成熟。同时，惠博沿江路经济带的不断成型，也将带动当地房价的上涨。
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惠州江北CBD建设"大跃进" 高楼大厦拔地而起
日，号称惠州最大的单体购物中心华贸天地试营业，包括惠州市委书记黄业斌、惠州市长李汝求等市领导悉数出席，隆重的场面可谓难得一见。华贸天地所处的区域，正是目前惠州楼市最炙手可热、被誉为惠州CBD的江北。
随着《惠州市江北中心区详细规划》出台，江北被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，即未来惠州的CBD。受到CBD规划、轻轨等利好因素刺激，江北的房地产业发展如火如荼，包括合生、富力、万科等大型开发商纷纷进占江北，一座座高档住宅拔地而起，也带动了江北房价快速攀升。
江北被定位为惠州市的行政中心、文化中心和商贸中心，即未来惠州的CBD。
“三年内将买不到10000元/平米以下房子”
江北——这个被售楼小姐称为“三年内将买不到10000元/平米以下房子”的片区，可谓惠州楼市的一个缩影，在这里你可以看到高档住宅楼不断拔地而起，轻轨、CBD等众多概念把当地房价不断抬高。“江北就是目前惠州最火热的区域，普通的新房已经卖到6-7千，高档的更是卖到1万以上”，在前往江北的路上，出租车司机向网易房产表示。
深圳投资客涌入
当出租车来到江北，记者发现，这里高耸的高档楼盘屡见不鲜，色彩鲜艳的楼盘广告更是随处可见，但与广州珠江新城、深圳福田等CBD区域不同，这里人烟稀少，即使是下午六点的下班高峰期，路上也不会有丝毫堵车，这与我们印象中车水马龙的景象完全不同。
“这边大部分都是深圳客投资买房，他们大多数买了之后不装修就放在这里，以后方便转手” ，面对记者的疑惑，中介销售微笑地表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
与广州珠江新城、深圳福田等CBD区域不同，惠州江北区显得“人烟稀少”
大量全新毛坯的“二手房”
“先生要不要看房？我们这里有两套现房可以马上去看”，当记者来到位于江北的新盘项目--盛世华府旁边的一家中介门口，年轻帅气的中介销售马上过来搭讪。令人意外的是，在中介门口推荐的二手房源里，大部分都是全新毛坯的“二手房”，带装修的二手单位反而屈指可数。
不管是坐拥CBD尊贵地位的江北片区，还是同属于惠城区的新贵水口片区，空置的房子到处可见
记者随着中介销售来到盛世华府一期14楼的一个单位，沿途所见，社区大院里人际罕见。据中介销售介绍，一期单位于2009年开售，去年5月入住，但记者粗略数了一下，一栋48户的一期大楼里，入住不足16户，收楼接近一年时间，但入住率不足30%。
记者随后来到盛世华府三期的销售大厅，销售人员以为记者也是深圳来的投资客，不停地“炒作”江北的轻轨概念与房价上涨潜力。“目前第一、二期单位已经卖完了，三期开盘不到一个月已经抢购大半，现在只剩下100多套”，销售人员指着沙盘向记者表示，江北的轻轨将在三年内开通，届时你在这里将买不到10000元/平方米以下的房子。
亮灯率不足30% 令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘
在盛世华府旁边的水云居等小区，也鲜有人家开着灯。记者在晚上8时许抵达楼盘看到，家里亮着灯的户数不足30%，一片漆黑的镜像令人难以相信这是一个早在2008年底收楼的楼盘。
但与江北相比，同属于惠城区的水口片区空置情况更为严重。晚上8时30分，记者乘坐出租车来到水口片区的知名项目珠光御景湾，该项目一期住宅已经全部售罄，并且于日开始收楼。但就记者现场所见，珠光御景湾彷如一座死城，在豪华的住宅大楼里，入住率甚至不足10%，旁边的江南御景情况则稍好一些，但也仅有三成左右的房间亮灯。
盛世华府一期，2010年5月入住，大部分仍无人居住。
在晚上8点多时候的盛世华府，几乎感觉不到有人入住的痕迹。
“晚上八点之后最好不要出门”
“在这里八点以后你最好不要出门，周边的人气实在太差，治安情况也相当恶劣”，出租车司机告诉记者。
惠州房价快速飞涨 势头有增无减
作为惠州市的政府所在地和中心区，惠城区2010年商品房均价达到5725元/平方米，位居惠州全市之首。到了今年3月份，惠城区商品房均价更是飙升至6110元/平方米，上涨的势头有增无减。
“惠州这两年房价快速飞涨的背后，显然是外地投资客拉动，惠州本地需求并不大，本地人也没有这样的消费力”，综合开发院深圳分院地产研究主任宋丁接受网易房产采访时表示，惠州经济在广东省处于中下水平，地方政府只有依靠卖地发展房地产的方式补充财政收入，但这种无疑是自杀式做法，因为惠州自住的比例太低，房价也严重脱离了当地消费水平，政府没有能力完善城市配套，没有能力提供产业就业支持，也无法形成人口聚集，最终只会造成一座又一座的空城。
惠州楼市未必具有相应的“刚需”承接力
资深房地产专家韩世同也认为，深圳与惠州的关系就像是城市组合群，随着深圳新增供应越来越少，加上被限购，深圳投资性需求只能向惠州等周边城市输出，导致惠州房价被抬高；但另一方面，惠州本土经济缺少足够的产业支撑，这些被深圳投资客买下的房子，大多数本地人租不起，只能买下来放着等待高位出手，这就是泡沫的表现。
晚上8点半拍摄到的珠光御景湾，其实小区挺气派，不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”。
在惠州的另一个区域大亚湾，更是成了全国闻名的“空城”
好了伤疤忘了痛 历史总是惊人的相似？
著名地产研究人士尹香武认为，一旦再次遇到楼市下降周期，像惠州这种投资比例过高、供过于求的城市由于缺少承接力，会跌得特别快，就像是一口深井，爬了进去你就别想上来。“上世纪90年代，惠州的淡水镇便因房地产泡沫而闻名全国，最有名的莫过于′熊猫汽车城′，忽悠了全国很多买家到那里投资，结果泡沫破裂了，那些投资客血本无归，直到今天淡水镇到处都是烂尾楼”，韩世同直言，在惠州房地产发展如火如荼的今天，千万不能忘记惠州20世纪90年代的房地产“高温后遗症”带来的教训。 []
盛世华府位居江北CBD核心生活版图，周围计划有体育馆、市民乐园图书馆、惠州市文化艺术中心、市民中心、会展中心、科技馆、博物馆等配套。
盛世华府附近的中介销售表示，江北的购房人群主要以外地投资客为主，这其中深圳投资客占了大头，还有少部分香港与广州的投资客。
“江北是这几年才发展起来的，这里的房子大部分是深圳人买来投资，买了之后丢在这里就不管，本地人在这里根本买不起房，所以没有什么人气”，出租车司机带记者到楼盘后说。
盛世华府一期全部采用观光电梯，这在惠州住宅还是第一家。
在晚上8点多的时候 我们再次来到盛世华府 几乎感觉不到有人入住的痕迹。
盛世华府周边道路宽敞，但人流车流较为稀疏。
这是白天来过的水云居小区 到了夜晚接近9点的时候 依旧没多少房间亮灯。
在去往珠光御景湾的路口竖立着大气的楼盘广告 不过周边实在很荒凉。
晚上8点半拍摄到的珠光御景湾 其实小区挺气派 不过这种入住率真让人有点“毛骨悚然”。
我们看到的珠光御景湾这片楼盘其实都一早卖光了 不过这种入住率实在是太低了。
珠光御景湾附近的小区江南御都 入住率稍微高点。
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