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新时期物业管理市场分析及发展展望
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新时期物业管理市场分析及发展展望
官方公共微信“轻资产”成物业管理发展模式新趋势_物业新趋势_新浪博客
“轻资产”成物业管理发展模式新趋势
3月5日，“开元物业”在新三板挂牌上市。浙江开元物业管理股份有限公司由此成为国内首批上市物业公司。　　开元旅业集团总裁陈灿荣接受记者参访时表示，物业服务模式的创新已成为整个行业发展的必然趋势，在这个趋势之下，一大批物业服务企业纷纷开始转型，开拓新领域，以顺应市场的需求。　　
据悉，在新三板挂牌只是开元公司资本运营的开始。根据国务院49号文件的精神，新三板挂牌公司可以直接申请到证券交易所上市，股份转让系统业务规则也已为挂牌企业转板作出了相应的程序安排。而据记者了解，开元集团希望经过一段时期运作后，将开元物业转入主板上市。　　
几年前，开元旅业集团董事长陈妙林曾提出，要从重投资、重资产的发展模式向轻资产、重管理的发展模式快速转变。开元集团表示还将积极探索研究开元酒店管理公司的轻资产上市模式，努力培育发展金扇子科技公司，使之将成为集团另一家上市子公司。　　英雄所见略同。
2014年，杭州另一家房地产大企业的掌门人宋卫平做了一件事引发媒体关注——个人举牌香港壳资源百威国际（00718.HK）。于是，有媒体做了蓝城上市的猜想——代建、农业、养老、健康四大核心业务板块，宋卫平会将哪一块率先上市？　　
分析下来，有一点很明确：宋卫平不愿再受紧绷的资金链所累，明确走“轻资产”路线，代建、管理、小股操盘和品牌输出，将是蓝城的主要方向。一圈数下来，农业、养老、物业都有可能。　　管理了杭州诸多高端楼盘，掌握了很大一部分高端客户资源的绿城物业，会不会在2015年迎头赶上？　　
百科知识　　
关于"轻资产"　　轻资产运营产生于上世纪80年代，由国际著名的管理顾问公司麦肯锡提出，此后，便受到全球企业的追捧。所谓轻资产，是相较于重资产而言，通常指一些无形资产的集合，如品牌、客户关系、人力资源等。智力资本以知识及其管理为核心，构成企业的轻资产。轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。轻资产运营根据知识管理的内容和要求，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台，来促进企业的生产与发展。随着轻资产运营模式应用的深入发展，其适用企业范围慢慢扩展，有研究表明，以服务为导向的企业更适合采用轻资产模式。　　据中国房地产TOP10研究组《2014物业服务百强企业研究报告》显示，百强企业的多种经营收入和利润逐年增长，在企业全部营收和总利润中所占的比例连续稳步提升，其中利润占比连续五年超过50%，2013年多种经营在企业全部营收中占比32.1%，而利润占比却达到61.8%，多种经营已经成为百强企业创造利润的主力军。由此可见，作为服务导向的物业服务行业，其收益更多的依靠其非物业服务，依靠其无形资产收益，依靠轻资产运营所得。
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我国物业管理经过23年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，纵观我国物业管理的发展历程，分析研究我国物业管理的现状及所面临的形势，展望我国物业管理的未来，笔者认为，随着《物业管理条例》（以下简称《条例》）的深入贯彻和物业管理市场的日趋成熟，我国的物业管理将呈现以下发展趋势。
　　一、深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，三足鼎立的局面已经形成，物业管理的战国时代即将到来
　　深圳作为我国物业管理的发源地，23年来在我国物业管理发展史上创造诸多的第一和之最。深圳不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多鲜活经验和成功的做法，成为中国物业管理的代名词。应当说，深圳的拓荒者们用智慧、用心血、用创新、用行动在物业管理体制、管理模式、管理内容、管理方法、运行机制、管理立法、用人机制、市场化运作等方面进行了积极的探索、大胆尝试和不懈的努力，为中国物业管理的发展创造了不可磨灭的业绩和做出卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。深圳对我国物业管理的贡献和在我国物业发展中所起的作用是任何一个城市都不可替代的。深圳不仅为中国物业管理抒写了辉煌的昨天，在中国物业管理发展史上刻下了英名，而且深圳的许多成功经验和做法，今天仍然在影响着全国物业管理的发展。可以断言，深圳在全国物业管理排头兵的地位，领头羊的作用在相当一段时间内仍然不会改变。但是，深圳物业管理在全国全面领先的地位将会被打破，物业管理三足鼎立的局面已经形成。其主要原因：一是近年来，深圳市一批品牌物业管理企业的老总纷纷落马或被调换，这对于深圳物业管理行业来说无疑是一个损失。二是近几年来深圳品牌物业管理企业南拓北上，不断扩展管理领域，使大批的物业管理优秀人才安营他乡，对本埠物业管理的发展也将带来一定影响。三是深圳有相当数量的物业管理人才或骨干被内地的物业管理企业挖走，使深圳物业管理的原气受到一定的损伤。四是近十年来，北京、上海等城市的物业管理发展迅猛，深圳的先进经验和做法已被他们掌握，并结合本地创造发展，形成了自己特色。
　　上海作为国际化大都市，精明、务实的上海人早在1995年就开始对房改售后房实行了物业管理，并为全国创造了鲜活的经验。1997年《上海市居住区物业管理条例》（以下简称《上海条例》）实施后，使上海的物业管理开始步入法制化管理的新时期。为配合《上海条例》的贯彻实施，上海市出台了一系列相配套的规章、规范性文件，初步形成了物业管理法规体系。同时，上海市政府和行业主管部门，在推进物业管理机制转换，理顺物业管理体制，加强行业监督，解决历史遗留问题等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物业管理突飞猛进。目前无论是在物业管理履盖面、物业管理企业数量、物业管理队伍人数、实行招投标项目数、拓展物业管理领域，还是在行业整体素质、物业管理质量、物业服务水平，均走在全国物业管理行业前列。特别是近年来，上海市涌现了一批象陆家嘴物业管理有限公司、上房物业管理有限公司等物业管理品牌企业。尤其是陆家嘴物业管理有限公司其目前管房量达到2300万平方米，员工6000余人，不仅成为上海物业管理行业的领军人物，而且正朝着全国物业管理行业的领军人物挺进。今年5月该公司在全国率先开通的“96916物业服务信息平台”，发挥了报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介等功能，受到业主和社会各界的一致好评。国务院《条例》颁布后，上海市政府及时地出台了《贯彻&物业管理条例&实施意见》，2004年5月，上海市物业管理协会出台了《上海市物业管理行业自律公约》，2004年8月，上海市人大通过了《上海市住宅区物业管理规定》（以下简称《管理规定》），成为《条例》颁布后，全国最早出台地方性法规的城市。尽管《管理规定》的适用范围，仅适用住宅区的物业管理，但是，《管理规定》对业主及业主大会、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任，以及物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、物业管理用房的配置、业主委员会不召开业主大会会议的处理。停车场（库）的管理、专项维修资金不足时的筹集、业主大会和业主委员会的相关事项，均作了明确的规定。并在诸方面取得了重大突破。
　　北京市的物业管理尽管起步较晚，但发展迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。目前，北京市的物业管理企业已发展到2200多家，从业人员21万余人。特别是北京市较早出台了《北京市居住小区物业管理办法》等一系列的规章、规范性文件，在全国率先出台了《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》。国务院《条例》颁布后，北京市出台了《北京市贯彻&物业管理条例&的若干意见》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷的意见（试行）》、《关于开展组建业主大会工作的若干意见》、《北京市物业管理招投标投标办法》、《关于业主大会招标有关问题的意见》等规章、规范性文件。目前，北京市物业管理法规体系的框架已经形成，是全国物业管理立法最多、最全、最细、最具体的城市。正是由于北京市的物业管理立法基本上满足和适应了本市物业管理发展的需要，使北京市的物业管理在依法管理的轨道上得到了蓬勃发展，并在全国首创了业主委员会与社区委员会有机结合的新体制。随着2008年奥运会在北京的举办，北京市的物业管理将会得到更快、更规范的发展。
　　应当说，上海、北京物业管理的快速发展，物业管理市场的基本形成、物业管理水平的明显提高，已同深圳形成了三足鼎立之势，这“三套马车”并驾齐驱，将为我国物业管理的发展创造新的篇章。
　　除北京、上海外，广州、南京、天津、杭州、重庆、武汉等城市的物业管理，近几年来发展的也非常快，一直紧追深圳、上海、北京的物业管理，并各有千秋。随着这些城市物业管理的快速发展，我国物业管理的战国时代即将到来。
　　二、深圳将以更加磅礴的气势，开拓创新、求真务实，把着红旗不放、站在排头不让，再展物业管理的雄风
　　深圳作为全国物业管理领跑者，在创造了昔日辉煌的基础上，通过对23年来物业管理的全面总结和反思，正在以更加成熟稳健的步伐，更加磅礴的气势将再领风骚。为了实现这一目标，深圳市政府、行业主管部门及物业管理企业作了不懈的努力，并仍在努力着：一是日，深圳市住宅局副局长李加林，在“物业管理发展战略（深圳）国际研讨会”上所作的题为《深圳物业管理发展的战略思考》中，对深圳物业管理的发展作了深层次回顾与反思，全面、系统地总结深圳物业管理的经验和做法，及在发展过程中的失误和教训，同时对深圳物业管理现状及存在的问题进行分析，对解决深圳物业管理存在的问题提出了对策，并对物业管理的发展趋势作了阐述。李加林的演讲，对深圳物业管理的发展起到重整旗鼓，再次吹响了深圳誓作全国物业管理领军人物的进军号角。
　　二是日，深圳市物业管理研究所成立，这是全国成立的第一家民营物业管理研究所，它的成立对于组织开展物业管理理论基础研究，攻坚物业管理发展难题，从理论和实践结合上，探索问题的解决途径和办法，使物业管理的理论研究更好地指导物业管理的实践，必将发挥不凡的作用。
　　三是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从2003年3月开始，开设“理论研究”专栏，系统总结物业管理成熟经验和理论研究成果，以推动我国物业管理理论研究成果的形成，为解决我国物业管理理论研究滞后于物业管理实践的问题发挥了重要的作用。
　　四是深圳《住宅与房地产》杂志物业管理版，从今年第3期开始的中国物业管理区域制造，通过全面系统介绍美国、英国、香港及内地的深圳、上海、北京、广州、武汉、重庆物业管理的产生、发展、经验和作法，为深圳物业管理行业的再度崛起将会起到学习借鉴和知已知彼的作用。
　　五是深圳物业管理雄风再起。日~30日，深圳市国土资源和房产管理局、深圳市物业管理协会、住宅与房地产杂志社、深圳市物业管理进修学院联合举办了深圳首届物业管理周活动。活动以“人人关注物业管理”为主题，以深圳10万物业管理人诚信宣誓为前奏曲，以23年深圳物业管理辉煌成就展为序曲，以“中国物业管理高峰论坛”为高潮，以物业管理表彰大会及物业管理之夜交响音乐会为尾声。其规模之宏大、气势之壮观、内容之丰富、形式之新颖、参加人员之多、影响面之广，在深圳乃至全国系属首次。整个活动形成了誓师会、动员会、展示会，再次向国人展示深圳将用智慧、热血重铸物业管理的辉煌，用行动去实现豪言和理想，深圳物业管理风采浪漫依然、雄风不减，决心未变；深圳将以开拓创新、求真务实的精神，把着红旗不放，站在排头不让，誓作物业管理的弄潮儿。
　　三、物业管理依法管理的新时期已经到来，地方立法进入新一轮的高峰期
　　国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等物业管理法规、规章及标准的相继出台。不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期，而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据，各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期。随着《条例》的贯彻和各地地方立法的完善，必然为物业管理行业的发展提供强有力的制度保障。目前，我国物业管理不仅驶入高速发展的快车道，而且进入法制化、规范化发展的新时期。如果说，入世对我国的企业来讲是重新“洗牌”的话，那么《条例》的实施，对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌”的时期。也就是说，谁能按照《条例》依法经营、依法管理、依法服务，谁就能在激烈的市场竞争中得到规范和发展，反之，谁不依法进行运作，谁就将被市场经济的汪洋大海中被淹没，最终被淘汰出局。
　　四、理论研究备受关注，并将有新的突破
　　作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。近几年来，从建设部住宅与房地产业司、中物协，到各地物业管理主管部门及协会，都十分重视物业管理理论研究，特别是《条例》出台后，物业管理理论研究比较活跃，从《中国物业管理》、《建设报》、《中国房地产》、《中国房地产报》、《中国房地产信息》、到《深圳物业管理》、《现代物业》、《上海物业》、《海南物业管理》、《重庆物业管理》、《广州物业管理》等刊物都十分重视物业管理理论研究，无论从研究和探索的层面上，还是从研究的深度和广度来看，都取得了较快的发展，并取得了丰富的研究成果。特别是《中国物业管理理论探索与实践》、《物业管理新思维》等理论专辑的出版，象一股春风使物业管理理论研究出现新的亮点。
　　正如建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾所言，理论是实践的基础和先导，没有科学的理论，难以指导实践的突破和发展。我国改革开放的实践证明，任何一个行业或领域在改革上的突破，都离不开理论的突破，国内物业管理发展较快的企业实践也证明，哪个企业重视理论研究，哪个企业就发展的快，相反哪些企业忽视理论研究，就会落在别人的后面。笔者深信，随着我国新一轮物业管理理论研究高潮的兴起，必然会使物业管理理论研究取得突破性的进展。
　　五、打造品牌的势头将更加强劲
　　新一轮物业管理企业的竞争，已经进入了品牌之间的竞争。品牌不仅关系企业的兴衰，而且代表企业的形象，品牌对于企业参与市场竞争，并在激烈的市场竞争立于不败之地至关重要。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映。随着我国物业管理市场的形成，国外品牌物业管理企业的大举登陆，我国物业管理企业面临着市场竞争的严峻考验。正是由于国外物业管理企业不仅具有成熟的运行机制、丰富的管理经验，品牌的形象，高超的专业化管理水平，灵活的用人机制，这些都对国内物业管理企业构成竞争的威胁。 &&&1&&&&
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