未经出租人同意的转租合同的效力
来源：中国法院网
作者：黄松
《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在？其合同效力是认定为有效？无效？亦或效力待定？却在理论和实务界有着不同的观点。
一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定
就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：（1）发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，（2）效力上的从属性，主合同不能成立，从合同就不能成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；（3）转让的从属性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同发生转让；（4）消灭上的从属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止；（5）法律利益的从属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如独立的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均服务于主合同债权人的法律利益；（6）如果从合同在主合同当事人与第三人之间成立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人提供抵押担保为例，主合同之标的物为一定数量的金钱，而抵押合同之标的物则为第三人提供的抵押物。
从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。
二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析
对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同意见：意见一、承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；意见二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种意见涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租他人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，若出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。意见三、出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。笔者赞同第三种意见，而意见一和意见二反应了许多认识上的误区。
对于意见一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。首先，从《合同法》第224条的文意，可以看出法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》52条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第224条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。
对于意见二，该种意见代表着一种对于转租涉及到的无权处分行为的理解问题。该种观点认为未经出租人同意将租赁物转租他人是一种无权处分行为，如果出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。
我国合同法51条规定了无权处分对于权利人的侵害的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条参考了《德国民法典》第185条的规定，但《德国民法典》第185条奠基于物权行为理论之上，依其理论，债权人为履行合同债务而实施的旨在引起物权变动效果的行为&处分行为&是与其基本法律行为&负担行为&相对独立的特殊行为，处分行为的效力之发生与债权合同之生效属于两个不同的判断。因此德国法上所谓的无权处分行为系指无权处分人实施的与债权合同相分离而直接引起物权变动效果为目的的法律行为。在其物权形式主义的物权变动模式之下，处分行为一旦生效即生物权变动的效果，为权利人利益考虑，确有以处分能力作为处分行为生效要件的必要，其无权处分制度确实肩负着权利人保护的使命。《德国民法典》第185条以权利人事后追认、处分取得标的物等作为处分行为效力瑕疵的完补事由，系权利人保护与相对人利益维护之衡平政策的表现。而我国合同法在立法语言上即刻意显示其不采用物权行为理论，而对负担行为与处分行为一体把握的立场。物权变动的模式采用的是债权意思主义，在这种模式下的无权处分是针对债权行为而言的，如果承租人确属无权处分的话，那么所订立的转租合同也就是效力待定的合同。
这种观点似乎有着合理性，但是通过仔细分析，该观点的不合理之处也是存在的：“处分”是一个基本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指原物体加以物质上的变形，改造或毁损的行为，如摔碎一个玻璃杯；法律上的处分是指使物体的权利形态发生变化，如出卖一个玻璃杯。法律上的处分是使物体的权利形态发生变化，通常是限制或扩大权利的效力范围，仔细分析转租行为却并非如此，出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权，具体的权能体现承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物；相对而言，租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制，比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利。承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，所以对于转租合同应认定为有效的合同。只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、适法及正当，租赁合同即可生效。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。
对于意见三，笔者赞同。首先，根据我国现行的相关法律规定和立法精神，未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，从对意见二的分析可以未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定，那么出租人不追认，转租合同也无效，同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上，我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。
作者单位：江苏省泰州市高港区人民法院
责任编辑：李金红
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房屋租赁合同纠纷。承租方违约未经出租人同意擅自将房屋出租他人,出租人发现后要求与承租人解除合同
承租人不同意,该怎么办?未解除合同这种情况下出租人是否能将房屋出租他人或者出售。
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找什么律师也好,法院也好,都不能直接的解决问题,还不如直接叫110和物业一起先把现在的租客赶走。当然你一定要先通知对方是在几月几日几时,对方要是不理会,那直接把租客的东西丢出去就行了。然后租客和前一个租客之间的问题让他们自己去解决。前一个租客的押金是不能退换的。
出租人可以向法院提起诉讼,以承租人擅自转租未经同意为由要求确认转租合同无效,进而以此为由要求解除原租赁合同。未解除合同,出租人不能轻易出售房屋,因为承租人有优先购买权;也不宜出租。
出租人可以向法院提起诉讼,以承租人擅自转租未经同意为由要求确认转租合同无效,进而以此为由要求解除原租赁合同。未解除合同,出租人不能轻易出售房屋,因为承租人有优先购买权;也不宜出租。
未经出租人同意承租人不可以擅自将房子转租,合同上应该有相关的违约条款的,如果发生此类现象视为违约,若承租人否认违约则可以向该区人民法院起诉。
未经出租人同意承租人不可以擅自将房子转租,合同上应该有相关的违约条款的,如果发生此类现象视为违约,若承租人否认违约则可以向该区人民法院起诉。
出租人可以向法院提起诉讼,以承租人擅自转租未经同意为由要求确认转租合同无效,进而以此为由要求解除原租赁合同。未解除合同,出租人不能轻易出售房屋,因为承租人有优先购买权;也不宜出租。
这样肯定是承租方不对,你可以到签订合同的中介去解决.如不行,可以到所在的地方法院上诉.
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租赁合同解除的若干法律问题
时间：&&|&&作者：刘尚发&&|&&浏览：783
合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，合同关系一旦成立生效便对当事人产生相应的拘束力，当事人依诚信应恪守诺言，自觉履行各自的合同义务，以实现其订约之目的。
一、问题的提出合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，合同关系一旦成立生效便对当事人产生相应的拘束力，当事人依诚信应恪守诺言，自觉履行各自的合同义务，以实现其订约之目的。现实生活中，由于主客观方面的原因，合同不能履行或者不宜履行的情形时有发生，甚至由于当事人一方严重违反合同义务，造成合同履行成为不必要或者不可能的情况也不在少数。合同解除制度，赋予合同当事人合同解除权，既是法律公平、正义价值之所在，也是平衡合同当事人利益的必然要求。下面以一则案例为引，探讨租赁合同解除中的一些法律问题。【案例】甲与乙公司签订租赁合同一份，甲将其所有的厂房出租给乙，租期从2008年9月起至2015年9月止，年租金为300万元，租金支付方式为先付后租，每年的9月31日前一次性给清整年租金，若未及时支付租金达15天，甲有权解除租赁合同，并由乙公司赔偿甲的损失;双方如有违约，须支付对方30万元。合同签订后，甲交付租赁厂房供乙公司使用，乙公司分别于2008年9月、2009年9月支付年租金300万元。2010年9月，乙公司因资金紧张未能给付租金，甲向其追要，乙公司于当年12月份向法院起诉要求解除合同，甲对解除合同无异议，并向法院递交《合同解除的确认函》，但随后乙公司撤回起诉，法院裁定准予撤诉。2011年1月、2月，乙公司分别向甲支付租金30万元、5万元，甲接收。2011年3月，甲诉至法院，认为双方的租赁合同已经解除，故要求乙公司返还租赁的厂房、赔偿损失、支付欠付租金并承担违约金30万元。乙公司辩称合同并未解除、甲收取租金的行为应视为甲选择继续履行合同而非解除合同。问题:甲的诉讼请求能否得到支持?二、租赁合同解除的理解合同解除制度是中一项重要的法律制度。根据我国目前的立法规定，有学者将合同的解除定义为“指合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定使合同关系归于消灭的一种法律行为”。[1]合同法只规定了承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。租赁合同是一种继续性的合同,承租人的主要权利就是对租赁物持续的占有和使用,因而租赁合同的解除只能向后发生效力。这样,我们可以把租赁合同解除的概念界定为:租赁合同有效成立后,当法定或约定的解除条件具备时,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系仅向将来消灭的法律制度。(一)租赁合同解除的法律属性首先，租赁合同解除的前提条件是租赁合同的有效成立并继续存在。合同解除的前提条件是已经存在一个有效成立的合同，合同解除制度就是要解决有效成立的合同提前消灭的问题，尚未成立的合同，当然不发生解除的问题，故无法提出解除。而已经成立尚未生效的合同，对当事人没有发生效力，通常不发生违约等问题，有效成立但已归于消灭的，没有解除的余地。就本案而言，甲与乙公司之间的租赁合同是有效成立的合同，否则也谈不上解除的问题。其次，租赁合同的解除必须具备解除的事由。法律设立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性,禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。[2]而租赁合同涉及出租人的经济利益,也涉及承租人的生活和经营,一旦成立,双方必须严格遵守,不能擅自变更或解除。只有法定条件具备或双方协议一致时,享有解除权的合同当事人才可以解除合同。《合同法》第93条规定了当事人合意解除以及出现当事人约定的解除条件时的解除,第94条规定了当事人单方就可以行使解除权的情况,第219条、224条、227条、231条、232条、233条又规定了租赁合同的特别解除条件。本案中，双方当事人在合同中约定了解除条件，现乙公司的违约行为已经使合同中约定的解除条件成就，故甲享有解除权。再次，租赁合同的解除必须通过解除行为来实现。我国法律不采取当然解除主义，具备合同解除的条件，不过是行使解除权的前提条件，合同的解除原则上还需要有解除行为。合同当事人的解除行为可分为两种:一种是由当事人双方协商以协议的方式解除,双方当事人对解除合同达不成协议的,亦可通过法院或仲裁机构的裁决解除合同;另一种是根据法律规定或者当事人的约定,由享有解除权的当事人通过行使解除权而解除合同,这种行为不需要征得对方同意。根据《合同法》第96条的规定,当事人一方主张解除合同时,应当通知对方,通知到达对方时,合同解除。在学说理论和司法实践中,解除合同并不要求必须有明示的通知，有解除权的一方以其行为也可以使合同解除,比如,提起诉讼或仲裁,要求赔偿损失等。就本案而言，乙公司因自己的违约行为导致解除条件成就，其又向守约方发出解除合同的通知，守约方甲向法院递交《合同解除的确认函》的行为可以视为解除行为，租赁合同即告解除。最后，租赁合同解除的效果是使合同关系向将来消灭,对过去的合同关系进行清算。根据合同履行的情况及性质，某些合同解除后没有溯及力，仅发生合同自解除时向将来消灭的后果，不产生恢复原状的效力。这些合同具体包括：继续性合同，即债务不能一次履行完毕，必须持续履行方能完成的合同;履行已持续一段时间的合同，这种合同在性质上不属于继续性合同，但如果履行已延长了一段时间，那么，解除效力仅从解除时发生，已经履行完毕的维持原状不变。租赁合同是继续性合同,合同解除效力对于解除前已履行的部分自然无法适用,也不宜适用。因此,租赁合同解除的效果仅向将来发生。如果一方在合同解除前有违约行为,则仍需要承担违约责任。如果一方当事人履行了合同,而对方当事人未对应履行,则履行了义务的一方当事人可以请求未履行相应义务的当事人履行相应的义务或者要求其承担违约责任。本案中，乙公司在租赁合同解除前即使用了甲的厂房，故应当按照合同的约定支付租金，合同解除后，甲无权要求乙公司支付合同解除后的租金，但之前欠付的租金乙公司仍应支付，若乙公司在合同解除后仍然使用租赁物，只能要求其支付使用费。(二)租赁合同解除的原因“合同的解除有广义和狭义之分，广义的合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除，狭义的合同解除并不包括协议解除。”[3]笔者认为合同解除从不同角度做出不同的划分，从合同的解除是基于当事人的意思表示，还是基于法律的规定，可以将合同划分为约定解除与法定解除。依据租赁合同的性质，具有以下解除的原因：1、约定解除权。合同法第93条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。可见我国对于合同解除采广义概念，前一种为协商解除，又称为合意解除，后一种是约定解除。协商解除的条件是双方协商一致，也就是在双方之间又重新成立一个内容主要是把原来的合同放弃的新合同，使基于原合同发生的债权债务归于消灭，学理上又称之为反对合同。约定解除指合同双方有解除合同的一致意思表示，这个意思表示既可以在合同订立时形成，作为合同的一个条款，也可以是合同订立后的另行单独约定。没有这个约定任何一方都不能擅自解除合同。因协商解除与约定解除权的解除存在相当的差异,因而有的学者也将协商解除排除在解除概念之外,认为解除即依一方的意思表示(行使解除权)使合同归于消灭。但应注意，协商解除不能违背社会公序良俗和损害善意第三人的利益。具体到租赁合同，双方当事人可以在不违反社会公序良俗和损害善意第三人利益的情况下达成解除合意后解除合同，也可以在租赁合同中约定一方解除合同的条件,当解除条件成就时,解除权人就可以解除合同。后一种租赁合同其实是附解除条件的租赁合同,保留解除权的合意,可以称为解约条款，保留解除权,可保留给一方,&也可以保留给双方,可在合同订立时商定，如本案，也可在合同履行过程中另行商定。约定的解除权具有相当大的灵活性,可以充分体现双方当事人的意思自治和合同自由原则。2、法定解除权。法定解除是指基于法律规定的解除条件，由享有合同解除权的一方当事人行使解除权，使合同关系归于消灭的行为。法定解除的特点在于法律直接规定了合同解除的条件，当解除条件成就时，享有解除权的当事人就可以单方解除合同。根据《合同法》的规定，租赁合同的法定解除权产生原因：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;因双方当事人未约定租赁期限或约定不明确，租赁合同为不定期租赁，双方当事人均可随时解除租赁合同。三、租赁合同解除权的行使合同解除权,不论是法定解除权或是约定解除权,性质上是一种形成权。就解除权的本质来说,解除权人不需要对方同意,只需要自己单方的意思表示就可以使合同解除。根据合同法第96条的规定，解除权人应当将解除合同的意思通知给对方当事人，通知到达对方当事人时发生解除合同的效果，但实践中关于“通知”及解除权的行使效果是否须法院或仲裁机构裁决以及解除权的行使是否具有撤销性等值得探讨。(―)解除的意思通知合同法虽然规定了解除合同应当采取明示的“通知”方式，但对何为“通知”、通知的形式是什么，并没有作具体的规定。笔者认为，既然该法没有作具体规定，通知的形式就可以是书面的、口头的或者其他形式等，但无论何种形式都应是明示的告知，而不应是默示的行为。比如，租赁合同的承租人行使合同解除权解除时,不能单纯以不支付租金这种不作为方式解除合同。另外，若解除权人选择起诉或仲裁等方式仍然发生解除权行使的效果，理由为：首先，起诉与“通知”一样达到了解除合同的意思为对方所知的效果。合同解除权人在出现法定的合同解除情形后，通过诉请人民法院或者仲裁机构解除合同，人民法院或者仲裁机构受理案件并在向对方送达起诉状副本及有关的法律文书时，相当于将合同解除权人要求解除合同的意思表示通知了对方，这种通知的形式，不但没有违反《合同法》第96&条第1&款的规定，反而是其应有之意，在这种情况下，若合同解除最终被认定有效，则合同解除应以起诉状副本的送达作为合同解除的起算日期，是比较合理的。[4]其次，既然合同法第96条并未限定通知的方法，以起诉方式行使解除权与解除权直接向对方当事人为解除合同的表示相同，发生合同解除的效果。(二)解除权的性质――不可撤销性解除权是一种形成权，解除权人一经将解除合同的意思传达给对方，即发生解除的效果，故解除权的意思表示具有不可撤销性。这样规定是为了平衡双方当事人利益。因为解除的意思通知一旦到达对方,对方当事人就对该通知形成了一种合理信赖,如果允许随便撤销,则于对方当事人极不公平。所以解除权的行使的效果无须法院或者仲裁机构裁决确认。当然,如果对方当事人也同意撤销该意思通知,则另当别论,此时合同依然有效存在，但这实际上是当事人之间又达成了复活或者激活已经死亡合同的协议，解除权人撤销其解除合同的意思表示是要约，对方当事人的同意为承诺。本案中，被告作为解除权人在向法院递交《合同解除的确认函》时合同即告解除，不因乙公司的撤诉而无效。四、租赁合同解除的法律效力合同解除的法律效力就是合同解除所产生的法律后果，《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,或者采取其他补救措施,&并有权要求赔偿损失。”本条规定了合同解除的效力,其有两面性:一是对将来的效力,即合同解除后尚未履行的,终止履行;二是已经履行的,恢复原状或者采取其他补救措施。而恢复原状的主旨应是相邻关系、合同无效、被撤销和解除甚至侵权等场合,以权利人的原有权利状态为准据,确立相对人义务的范围,恢复本来的利益格局。其功能在于以恢复原状为标准界定义务的范围,而采用何种形式恢复原状,则非本制度所计较。&[5]对于租赁合同，合同解除后发生以下效果：(一)未履行的部分终止履行合同解除后，未履行的部分终止履行，承租人不能再使用租赁物，出租人也不能再主张租金。本案中，合同解除后，乙公司不能再使用租赁物，甲也不能主张合同解除后的租金。(二)支付欠付租金因租赁合同解除的效果系向将来发生，对于已经履行的部分，无法恢复到原来的状态，双方当事人负有对待给付义务，承租人使用了租赁物，自然负有支付相应租金的义务，其支付义务并不因合同解除而消灭。本案中虽然租赁合同已经解除，但是乙公司仍应支付欠付的租金，而甲收取乙公司欠付租金的行为不能认定为继续履行合同的意思表示。(三)返还租赁物合同解除后，承租人应当将租赁物进行返还给出租人，返还的租赁物应当符合双方的约定。实践中，承租人若未经出租人同意而擅自进行了改善或者增设，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，但是如果租赁物一旦经过改善或者增设，比如房屋，恢复原状可能不可能或者不经济，则要视具体情况而定。本案中，乙公司应当返还租赁物。(四)损害赔偿责任合同解除后能否请求赔偿损失，大陆法系主要国家的民事立法有两种不同的做法。一种为排斥主义，规定当事人在解除合同时不能同时请求损害赔偿;若请求损害赔偿则不能解除合同，即解除合同和损害赔偿两者互相排斥;一种为并存主义，规定当事人可以同时请求解除合同和赔偿损失。我国法律采并存主义。对于租赁合同，承租人对于租赁物造成损害，又不能修复的，或者可以维修但是仍旧有损害的，出租人可以要求承租人赔偿;承租人因租赁物的瑕疵受有损害的，同样可以要求出租人赔偿。值得注意的是，此时的赔偿责任系违约责任和侵权责任的竞合，受害人可以进行选择适用。五、结语案例中甲与乙公司签订了租赁合同，该租赁合同合法有效，双方在合同中约定了解除条款，乙公司因欠付租金而构成违约，且欠付租金超过十五天期限，甲因而取得合同解除权。乙公司在未按期支付租金构成违约的情况下又向法院起诉要求解除合同，乙公司的起诉为进一步违约，甲接到应诉材料后向法院递交《合同解除的确认函》，视为甲行使解除权，系甲解除租赁合同的意思表示，租赁合同因而解除，不因乙公司的撤诉行为而无效。租赁合同解除后，应终止履行，此时乙公司付有返还租赁物、支付欠付租金并赔偿损失的义务，如果在合同解除后乙公司仍旧使用租赁物的，还应当支付使用费。
作者： [北京-海淀区]专长：侵权 房产纠纷 股权纠纷 劳动纠纷 合同纠纷 律所：北京尚勤律师事务所10715积分 | 帮助6740人 | 42个好评电话:
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