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谁在鼓吹2017年房价下跌？
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被吐槽的房产依然是所有投资方式中相对最靠谱的一种。所以，对房地产骂归骂，一旦有机会入场，人们还是争先恐后。
这几天，2017年房价下跌的新闻密集冒出来很多。不少人很恐慌，担心房价下跌变成2017年的现实，花了半辈子积蓄买到手中的房子眼看就要贬值，有些购房者决定暂时不购房，等明年价格走低的时候再看做打算。而不少手中已经有一套房的业主且有些焦虑地希望把名下的房子脱手，以防经济利益受损失。不过，这些在网上传的沸沸扬扬的宣称房价将下跌的讯息，其来源是哪里呢？
实际上，所有关于房价下跌的新闻都来源于一份报告：中国社科院城市发展与环境研究所近期发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》。该报告认为，未来一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中将持续上涨，上涨幅度将有所减缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑。
这就是人们所说的“房地产的好日子已经走到头了”的源头。但是，这份报告的分析有多少真实性呢？说实话，笔者并不觉得这份报告有多少鞭辟入里的洞见与分析。在中国，房地产市场的活跃程度一直与通货膨胀增速与新货币发行速度呈正相关，这一点从未改变。2015年中国货币增发约16.4万亿元，其中的主要流向是依然是房地产市场。
从2010年开始，房地产价格更多体现为一种货币现象。诺贝尔经济学奖者弗里德曼(Friedman)早就说过“通货膨胀在任何地方都是货币现象” (Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)，在中国，把通胀两字换成房价，也讲得通。从不动产到日用品价格的疯涨我们可以直观感受到这一点。在货币越来越多的同时，信贷的增速更为惊人。据报道， 2014年6月到2016年3月，中国的银行信贷实际增长规模为41万亿人民币，M2同期增长为23.7万亿人民币。剔除外汇资产1.7万亿人民币的流出影响，两者之间的差也有15.5万亿人民币。占到去年中国GDP的23%。
这说明什么呢？数据对比之后，最简单的结论就是实体经济增长远远滞后于信贷增长，大量资金被用于金融领域加杠杆，资金的实际效应也在2009年之后明显减弱。这些用于金融杆杠的资金，反过来会影响房地产市场的走势。
实际经济中的货币供给与通货膨胀的关系，并不是简单地为表现为货币的多少。例如在中国的房地产市场中，房价急速蹿升除了货币滥发的原因之外，更在于优质资产缺乏的“资产荒”效应。也就是说，虽然国人整天都在骂中国的房子性价比低，产权不明晰，并且质量堪忧（只有几十年寿命）等等，但是，当你把房产和低其他资产配置方式，例如一进场就套牢的股票、虚假宣传的基金、坑你没商量的互联网P2P等等比较，你会发现被吐槽的房产依然是所有投资方式中相对最靠谱的一种。所以，对房地产骂归骂，一旦有机会入场，人们还是争先恐后，就算连夜排队也要参加购房摇号。
社科院的《房地产蓝皮书》报告还认为，宏观经济持续下滑将是大概率事件，这会导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。但实际上，经济下行并不会让房地产市场陷入萧条，恰恰相反，房地产的表面“繁荣”恰恰是以实体经济的萧条为前提。自2015年6月以来，中国的信贷增速已升至15%左右，贷款方已经不再是经营实体经济的企业，贷款主要流向了不动产市场。经济下行预期的不断增强，会促使企业将投资转向房地产市场，以此分担风险，保值资产。2009年以后的一波房价上涨潮中，就有一部分投资是来自于不再经营实体业务的企业。而前些年房地产市场的实际经验也表明，企业在风险来临时把资产转移到房地产市场依然是一个不错的选项。
问题的核心已经不是房价2017年跌不跌的问题。房价的基本面如之前多次说过的一样，呈现两极分化趋势，不存在整体性的涨跌，只有地区与地区之间的相对升降。这是中国城市和地区资源分配严重不均的必然结果。现在我们必须明白是谁在鼓吹房价下跌？我们可以说，谁最需要在短期拉高交易量，最需要在这个时候让资金入场，谁就最有动机去唱空房市，购入资产。换言之，谁此刻手里持有的货币和信贷数量最多，谁就最有动机入市。这当中必然会涉及到大量的投资机构，信托等等。现在几乎已是他们最后的保值避险的机会，放出消息，是为了试探市场。
中国城市的房价就像是摊大饼，安全系数从房价最高的一线城市向外围的二线城市一圈圈递减，但由于一线城市不断严苛的限购政策，这个安全区域还在转移扩大。一线城市周边的卫星城和二线城市的中心区域地产逐渐成为了资金避险的边界，而一但越界，不动产的风险就会相当大。这一波下跌预期过后，客观上能帮我们试探出房地产市场的“避险边界”。受到下跌预期影响较大的城市，基本上就是处于我们所说的“安全区”之外的城市。
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观看更多百家精彩新闻房价看来真要降了！ 2017年上涨概率为0
银行表示不怕房价跌意味着什么？因为市场风险在那里摆着，大家都看得到，都认为不允许房价跌，所以在这样的预期下，市场风险会更加集聚，直到风险如同一颗弹一样，随时都有引爆的可能。  这几天，说2017年中国楼市风险可能将集中爆发的稿件多了起来，人民日报也转发了《房价“泡沫”：2017年房地产市场风险或将集中爆发》这篇稿件，就连近日大炮也在预测楼市，他认为，房地产上涨行情能持续到年底，很多人欢呼，觉得他又在预测市场大好，可没人问他后半句是什么意思。房价上涨到年底后怎么走？即使不大跌，也该结束房价大涨了吧！如果房价不涨，哪怕不跌，可能都是市场的噩耗。  “2017年房地产市场会开始调整。”多家开发商大佬在近期做出了如此判断。有报道称，一位在市场上很活跃的房企董事长在某闭门会议上称，2017年年底或者2018年年初，房地产市场会开始调整。2017年房价上涨概率为0。  为什么如此集中地都在说调整会发生在2017年呢？简单地说，2016年一二线城市市场太疯狂了，2015年安家新媒体小编也在市场冷清时判断出2016年房价肯定会大涨，因为有多重政策利好及去库存的号召，房价肯定会涨。但今年房价也该涨到头了，过度上涨必然会引发楼市调控，千万别说调控不管用，只要真正去执行了，没有不管用的，说不管用那是时间太久了，本来调控就是权宜之计。  而调控的脚步离我们越来越近，已经气势汹汹地向我们走来。  经济低迷、房地产独大的现实情况，高层不可能不清楚。如何摆脱这种状况，显然调控也只是短暂的回击，后期也一定会有更绝的杀手锏。北上广深四个一线城市在内，全国有九个城市，实行了不同程度的限购和限贷政策。二线楼市中，苏州和厦门实施了限购政策，合肥、南京、武汉出台了限贷政策。像北京、天津、郑州等地调控也在路上。  楼市的风险到底在哪里？说白了就是太热了。地王频出、房价飙涨，这些都是表面的反应，幕后起作用的是资金的流动。而加杠杆也被认为成楼市风险将集中爆发的诱因。  据财新网消息报道称，至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行均推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。按质押率看，目前银行普遍认为，房抵贷跟按揭贷的风险是一致的。银行的压力测试结果是，房价下跌30%-40%，银行不会有损失。  银行表示不怕房价跌意味着什么？因为市场风险在那里摆着，大家都看得到，都认为不允许房价跌，所以在这样的预期下，市场风险会更加集聚，直到风险如同一颗弹一样，随时都有引爆的可能。  而回头再看看市场，真正支撑的有多少是刚需？更多的是钻法律空子的投资投机者。一旦信贷政策收紧，房地产市场出现拐点的可能性较大。在一个透支购买力、透支需求的市场下，房价大涨能持续多久？  所以，房价可能真的要在调控中慢慢回调了，至于什么时候降，没有人敢给出精准的时间节点，当然，安家新媒体小编也认为房价大跌可能性不大，也相信国家会妥善处理好，牺牲实体经济，让房地产一枝独秀的局面也必将终结，前期高价拿地王的房企，如果房价不涨恐怕都难以维持高周转，不涨即为降。其实，房价下跌没那么可怕，可怕的是中了房价只能涨的魔咒。终将会有一大批被淘汰。
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二线楼市大爆发 2017年房价会跌吗
来源：第一财经日报(上海)&|& 10:16&编辑：julia
二线楼市大爆发，2017年房价会跌吗？刚刚过去的一周，全国多地土地拍卖不断创造新高，9月23日，在苏州9月最后两宗地块的出让中，新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地，超过100亿的出让总价也创造了苏州历史上土地价格新高。
同样的情况发生在南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市，土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市的上涨的整体预期，越来越多的散户热情高涨，按耐不住纷纷持币入场。
在这一轮的二线城市大爆发中，杭州、南京重启限购之路。9月25日，南京宣布自9月26日在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。一周前，杭州刚刚出台类似政策。
二线城市大爆发
9月24日，合肥最贵豪宅&融创合肥壹号院&首次开盘，开盘当日1小时产生了6亿的销售额，其推出的高层产品遭遇抢购。
此前的大半年时间，合肥楼市正在面临一轮上涨，多数刚需盘在合肥&开盘即售罄&，多盘一房难求，许多开发商纷纷把合肥列入新进城市的名单。
国家统计局数据显示，8月合肥新建商品住宅价格环比上涨4.8%，环比涨幅位列全国第四，超过了一线城市北京、深圳。
&一大早就有客户来排队，许多业内也都来试探行情，比想象中来得人更多。&合肥壹号院的营销负责人表示，客户在售楼处门口排起了长龙，所有的高层产品一小时内一抢而空。
就在合肥最贵豪宅开盘的前一日，合肥土地市场再次让行业震惊。9月23日的合肥大型土拍中，一次性集中出让11宗地共计1050.52亩，起始总价达47.6亿元。在激烈争夺后，万科、绿地、保利、融创、海亮、文一等均有所获，11宗地均溢价成交，单日土拍收金168.81亿，上述土地平均溢价率在250%左右，其中由3块土地拍卖溢价甚至超过300%。
&从合肥近期市场看出，豪宅的开盘已经像刚需盘一样出现抢购，除开产品力外市场因素不容小窥。当豪宅都开始如此销售，将成为二线城市房价上涨的一个风向标。&易居智库研究总监严跃进告诉记者。
根据克而瑞研究中心最新的数据显示，合肥商品住宅消化周期已低至1.6个月，市场上一房难求。
记者在采访中了解到，合肥的城市规划升级，成为楼市上涨的源动力。今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥第一次被纳入以上海为中心的世界级超级城市群，成为与杭州并列的&副中心城市&。同时，合肥作为安徽省单核心发展城市，随着科技、教育资源的不断引入，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。
合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示，今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约30%，最近这一比例已上升到近50%。
9月23日，南京在接连四天拍地后终于迎来了摇号&决战日&，20宗土地拍卖全国超过限价，因此政府进行摇号来决定房企的开发权。最终，恒大、葛洲坝、银城、绿地、万科、金地、平安、荣盛、鲁能、融信、新城等房企获得，摇号土地合计出让金额474.68亿元。
在杭州，网上甚至流传出售楼处大门被挤破的视频，汹涌而来的散户正在用极大热情买房。而在浙江余姚这个小城市，房地产市场同样开始火爆。刚刚过去的周末，&中梁首府&项目开盘3小时即销售458套住宅，其中大部分房源都是改善型住宅。
面对这样的情况，刚需购房者和投资客都相继入场，合肥、南京、杭州等热点城市投资客越来越多。
浙江丽水的一个客户，最近频繁往来杭州和丽水之间，她在丽水的一个事业单位工作，但是最近去杭州置业，&举全家之力买一套房，身边的朋友都在杭州、南京、合肥置业，感觉如果我不去买房子，可能过三五年，我的钱就贬值了。&
这正是这一轮散户基数较大的重要原因，越来越多的普通阶层几十年存款一夜之间被楼市蒸发，许多普通市民心态发生重要变化，感觉不买房有可能会被跑道。
海通证券首席经济学家李迅雷指出，楼市的投资者或许是基于利率下行，人民币贬值的预期购买房子，寻求资产的保值增值;而投机者更多是基于住宅用地的&稀缺性&、政府不敢严厉打压楼市等因素。房地产对经济稳增长举足轻重，房地产又与银行信贷紧密挂钩，可以说，房地产绑架了中国经济。中国目前房地产泡沫虽然已经非常明显，即楼市已经完成了从价格发现到价值实现过程，但泡沫究竟大到什么地步，确实很难衡量。
新城控股高级副总裁欧阳捷建议，有部分城市存在一定的投资客，这样的城市可能会有泡沫。为了应对这样的问题，建议政府在房价过高城市增加土地供应，同时央行减少货币发行，进一步遏制房价上涨风险。
易居沃顿导师王晞建议购房者：&如果是自主刚需需求，建议可以买房，因为在一个城市生活必须有一个家，根本不需要考虑增值问题。如果是投资性需求的话，现在很多城市也会有一定的泡沫，所以需要谨慎。&
相关报道：
社科院说2017年房价要降了？是的！你没看错！
但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
2016年已经过去的几个月，由于政策利好，楼市回暖，尤其是一线城市，房价涨势迅猛，但就在房价一路高歌猛进之时，刚刚出炉的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》开始唱衰房价。中国社会科学院相关课题组发布的研究成果认为，2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
是的，你没看错，2017年下半年，房价有可能全面下滑？！&&在《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》中说房价下滑的主要原因在于，中国人口减少的城镇化率的减速，结合这两点以及笔者认为的可能会引起房价下跌的原因来看看房价下滑可能的原因及房企的应对措施。&&
人口跳崖减少&&
人口红利的消失已经成为大家的共识，虽然现在已经开放二胎政策，但是，由于国内社会福利体制的不完善，到时小孩抚养和教育成本都异常高昂，真正敢生二胎的不多，正常来说，一对夫妇至少要生育两个小孩，才能保证人口不减少，但是独生子女一代成长起来，以及不敢生导致的只生一个行为的延续，中国必然迎来人口跳崖式减少。
人口就是需求，人口的剧减，必然导致刚需下降，农村人口已经明显的萧条衰败，四五线城市需求也开始往大城市转移，所以房价下跌首先从小城市开始，大城市有流入人口补充需求，但是，近些年，随着产业转移，人流流动率降低，非一线超级城市人口流入增速放缓，更可怕的是开发商供货量却在激增，我们后面详谈。
城镇化进程放缓&&
2008年之后中国房价仍然一路向前的原因之一，在于中国4万亿救市计划的对中国城市化进程的推动，全国中小城市也开始造新城，新城楼盘林立。《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13(2016)》，城市化进程放缓，课题组认为，2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期，房地产增长乏力。&&
被绑架的开发商&&尽管从长期看，地产市场潜伏着风险，但是短期内，地产市场还是如火如荼，而且，白银时代库存加大，房企的竞争加剧，千亿房企逐年增多，为了保住地位，房企都在抢低建房，激烈的竞争抬高了土地价格，进一步推升房价，导致库存压力更大，恶性循环，开发商被自己发展长大的需求和激烈的竞争所绑架，当房价不断抬高，而需求又在减少，最后，很可能迫于高速发展的需求，避免资金链的断裂，割肉降价求生存，所以被迫降价抛售，快速回笼资金。&&
社会文化和消费观念的变迁&&
随着社会的进步，社会文化环境也在开始变迁，90后、00后在富裕环境下长大，对房子所带来的安全感依赖度降低，更向往自由，大城市很大一部分人都开始想逃离城市，只是迫于生计，随着互联网的进一步发展，远程协作办公将越来越常见，人民可以摆脱固定城市的限制，房屋共享经济也在兴起，大大提高了房屋的利用率，以后可能更多人大部分时间生活在自己喜欢的地方，少部分时间来到城市居住在共享的租房里。必须买房的传统观念日渐淡泊，曾经作为房价&保护神&的丈母娘经济将逐渐消失。&&
消费与投资的多元化&&
一方面，对于新生代，房子不再是投资需求，随着社会的发展，越来越多的年轻学习美国开始透支性消费，想买房也没存款，而且消费多元，更多用于物质和精神享受，更加注重生活品质，不同以往，先成房奴，然后勒紧裤腰带过日子，去往房地产的消费支出将减少。&&
另一方面，我们再来看投资，中国房地产调控，限制投资需求是主要目的，因为中国投资渠道太匮乏了，随着经济的发展，近年来，更多选择投资创业而不是买房，更重要的是金融市场的逐渐健全，部分资金流入金融市场，互联网金融的崛起更是降低投资的金额和知识门槛，大众可以轻松理财，而且中国进一步融入国际市场，资本走出国门，走向世界，中国的土豪们有了更多的投资选择，去往房地产的投资支出也将减少。&&
人口减少、城镇化率、房企竞争、社会观念变迁、消费和投资的多元化等多种原因拉低房价，那么房企应该怎么办？我们先从一个故事开始&&
房企突围之路：&&
故事：有两个人在野外探险，碰到一头正在睡觉的狮子，两人逃跑肯定会惊醒狮子，一个人赶紧弯下腰去系鞋带，另一个不解的问，你现在系鞋带有什么用啊？你跑得过狮子吗？系鞋带的人回到，我不用跑得过狮子，我只需要跑超过你。
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