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详解:小产权房和商品房的差别到底在哪里?
也许大家都有注意到，一些小产权房，无论从楼层、户型、面积等方面考虑都相当满意，而价格是更加的诱人，虽然小产权房的价格相当好看，吸引了许多资金不充足却想买房的朋友，但是很多购房者终究还是放不下那颗悬着的心.俗话说的好，一分钱一分货，那么这小产权房与普通的商品房到底差在哪里呢？商品房是指经过国家承认批准发放预售许可证的住宅用地，使用年限为70年。若遇到拆迁问题，国家会给予一定的补偿，反之，小产权就是集体用地，是不被国家承认的。据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售，职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。第一、产权的划分。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。那么部分产权与全部产权又有哪些不同呢?部分产权是强调使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买，这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。其二，性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。虽然小产权房房子价格低，但伴随的风险却不容忽视，因此为了减少大家的经济损失和日后的麻烦，购房者在买房时还是选择些大产权的房子好!
【延伸阅读】
59000元/㎡平均价格
200万元/套最低总价
500万元/套最低总价
待定平均价格
100000元/㎡
20000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : 潮白河友谊大桥西北角490米
热线 : 400-099-0099 转 10192
平均价格 : 20000元/㎡
位置 : 京哈高速出口北面大香线西侧
热线 : 400-099-0099 转 10262
20000元/㎡
平均价格 : 16800元/㎡
位置 : 京台高速与廊霸路交口向东2公里路南
热线 : 400-099-0099 转 10696
16800元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : 南六环磁各庄出口南1200米路西
热线 : 400-099-0099 转 10679
平均价格 : 20000元/㎡
位置 : 京台高速永清出口与廊霸路交汇处东南角
热线 : 400-099-0099 转 10554
20000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : 天下第一城西侧
热线 : 400-099-0099 转 20373
平均价格 : 100000元/㎡
位置 : 东四环朝阳路与慈云寺桥交叉口西南角
热线 : 400-099-0099 转 62477
100000元/㎡
最低价格 : 47000元/㎡
位置 : 朝阳路与兴隆西街东南角（天鹅湾南100米）
热线 : 400-099-0099 转 10809
47000元/㎡
平均价格 : 12500元/㎡
位置 : 范阳西路5号（市政府西300米）
热线 : 400-099-0099 转 37627
12500元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号&&问题详情
宅基地房和小产权房的区别是什么?
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
宅基地房一般属于集体土地上自建的，土地使用面积按家庭人口或户申请。小产权房一般指集体组织和开发商在集体土地上合作开发的，不公开出售，也拿不到房产证
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　　一些购房者遇到关于城改房的问题，一说城改房就是小产权房，不能买，又说有朋友买了城改房正常过户也拿到房产证，对于其中的一些区别还是有很多人不清楚，才会在提到城改房时不知所云，那么什么城改房呢，怎样区分商品房和城改房呢？一起来看看看吧！
　　什么是城改房
　　所谓的城改房，顾名思义，就是城中村改造房，该类房产是为了安置城中村民（或者居民）所建设的住宅，其建设所利用的土地一般均为政府划拨，因而在一定程度上楼盘开发成本有所降低，往往其销售的价格也较低。
　　城中村的土地使用权，除了可以用于农村集体经济组织及村民生产和生活使用外，其中有一部分就被用于房地产开发，开发的房屋可进入市场，进行销售，城改房在各种手续完善完成后，是可以取得相应的房产证的。
　　怎样区分商品房和城改房
　　１、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房上市预售必须有五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，只有具备这五证的项目才是合法的，可以购买。
　　２、商品房就是一般的房产公司建造的楼盘；城改房是城中村改造房是拆迁用于安置村民（居民）的住宅建设；商品房的优点就是一般来说证件齐全，购买后的产权受法律保护，买的比较放心，但是就是价格比较贵；
　　３、城改房的价格很便宜，但风险很大，关健就是房产证要几年后才能过户，这期间一旦房子升值会带来很多麻烦和纠纷，城中村改造房要上市销售，同样需要取得五证，这样才具有合法的销售资格。
　　４、对于购房者来说，证件齐全的城中村该造房同样可以考虑购买；而证件不全的项目则要谨慎权衡，购买这样的房屋不能进行网签备案，也会影响日后房产证的办理。买卖双方在这种情况下签订的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护，合同中的承诺一旦兑现不了，诸如延期交房、设计变更等，购房者将无从保护自己的权益，具有极大风险。
　　以上就是关于城改房和商品房之间区别的介绍了，值得提醒的是如果城中村改造项目不具备销售条件，不仅会影响到日后出租、出售的权益，如果遇到拆迁的问题，购房者也难以维护自身的权益。
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“大产权房”和“小产权房”最大的区别原来在这里！
来源：美房网投资俱乐部
作者：康辉
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同样的楼层，同样的户型，同样大的面积，甚至同样的位置为什么小产权房与大产权房的价格相差那么多。
昨天我刚刚给广大的网友朋友解答了关于鬼城的话题，并且发表了《为什么鬼城数量越多，大城市房价就会越上涨》的观点引发了读者的热议。&
这不，又有很多网友在咨询我小产权房的话题，尤其面对环北京区域房价的暴涨，相对便宜的小产权房能不能入手投资呐？&
康老师在这里就给大家解释一下大产权房和小产权房的区别，同样的楼层，同样的户型，同样大的面积，甚至同样的位置为什么小产权房与大产权房的价格相差那么多。
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。与商品房相比，小产权房的产权则没有这么完整。
根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
从这里我们可以商品房和小产区房第一个不同就是产权的划分。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。那么部分产权与全部产权又有哪些不同呢?部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这种小产权，它不合法随时会被强制拆除。& & & & 其二，性质的区别。国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右，这也是小产权房价格低廉的主要原因。&
康老师把这种区别形象的比喻成结婚和同居的区别，就是说大产权房就等同于结婚，有国家颁发的法律认可的结婚证，而小产权房就像同居没有结婚证只是双方自愿住在了一起，当然就没有法律的保护。&
而结婚跟同居最大的区别就是能不能生孩子，结婚后有了小孩就是爱情的结晶，是大喜大贵的事情，而同居后有了孩子就是大悲大戚，结果只能去医院流产。
而生孩子这件事在投资房产的环节就叫做投资收益，当大产权房产生房价升值后的投资收益，那么这种收益全部属于房产所有人，而小产权房升值后这种收益就是前途未卜，弄不好就会被拆迁赶走。&
我反复强调，房地产就是国家财富的民间体现，房产的价值就是房产周边的各种国家公共配套设施的价值总和，买房产其实就是买房产周边的各种国家配套设施。所以，房产周边的国家公共配套设施不断增加的房产就是会增值的房产，这部分增加的公共配套设施带来的价值就是投资收益。&
正是因为中国是一个发展中国家，城镇化率只有54%左右，还有大量的农村人口拥入城市的趋势，中国的城市就需要不断增加各种公共配套设施来容纳这些进入城市的新市民，所以中国的有人口流入的城市的房价就会有不断的升值机会，也就有了投资价值。&
由于中国的城市管理部门把出让土地所获得的收益又通过城市建设的方式返还给土地上的房产所有者的房产的价格上，比如建造大量公路，铁路，地铁，学校，医院，商场等等，这些城市的公共配套设施的资金来源恰恰就是土地出让金，而这些公共配套设施又成为了城市房价上升的直接推动力，所以广大的买房人愿意买有大产权的房产，就是为了当房子未来升值以后所获得的收益能够属于自己，这就是当初购买大产权房产时的投资回报！&
房产就是有居住属性的投资品，大产权房不仅具有居住属性，还具有投资属性，而小产权房只具有居住属性而没有投资属性。&
这其实就很股市中的成长股道理一样，净资产就是小产权属性，股价就是大产权价格，而股价中超出净资产的部分越大（股市中就叫市净率高）说明股票的成长性越好，代表了未来的收益就越高。&
而大产权房价减去同区域小产权房价的部分越大，也就代表了这里的房产的未来升值空间越大，说明这样的地方未来发展的空间越大，未来的房价涨幅就越高，这就说明房产的投资价值越高！&
我在《如何捕捉房产的投资价值》一文中写到，只有发展中国家的房产才具有投资价值，这就和股市中的成长股一样具有未来股价升值的空间。而发达国家的房产虽然具有很好的分红回报，但是由于没有成长性所以房价自然就没有上升空间！&
由于中国房产具有很高的投资价值，所以大产权房的价格就远远高于小产权房。而随着未来城镇化率的不断提高，房产的投资属性就会不断降低，居住属性就会上升，最终就会和发达国家的房产一样，预售比非常合理，对应的大产权房的价格会和小产权不断趋近。但这只是小产权房仍然存在的前提，如果国家政府下决心清理小产权房的化，那么小产权房的法律风险就会相当大。
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一个巨大的挑战摆在了张泽林面前。去深圳还是离开，这位“中海籍”老将如何抉择？
宝库中国首次进入广州市场南沙金茂湾——乐居航拍突围五一黄金月 乐居千人看房团毕业两年后的你-碧桂园城市花园太原城中村改造早在2014年拉开帷幕，不少城中村已经拆除、搬迁、租房，离开自己曾经居住了好多年的城中村，很多村民和租房客面临着“不知道去哪儿”的困境。这背后更让人觉得害怕的是城中村的违法改造、违法建设、违规售房现象。从这几年的改造中，这种现象似乎愈演愈烈。不少开发商打着“城中村改造”的旗号，违规新建小产权房，进行小产权的销售。城中村改造的“小产权”房所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“小产权”。国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但面对低价的诱惑，购房者购买“小产权房”的现象蔓延。从价格看，小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%；小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。“小产权”房背后的各种隐患随着城市地价、房价的上涨，小产权房价格也在逐年上涨。在这种环境下，集体土地的价值得到更多的关注。虽然小产权房在某种程度上有助于缓解城市住房需求，使得中低收入家庭暂时住有所居，但是其危害性也是显而易见的。一方面，小产权房开发商实力较弱，一旦房地产市场出现波动，开发商可能资金断裂，无法支撑后续的建设和房屋交付，购房者和开发商纠纷难以解决；另一方面，因为小产权房的产生并没有缴纳土地出让金等费用，所以政府配套设施可能不到位，后期水电暖气等设施无法保证。在购买“小产权房”时，销售人员会给购买者诸如“开发商可以搞定相关部门，大红本正在办理中”等各种承诺，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。买房君购房提醒在购房时，一定要事先查看开发商提供的“五证”是否齐全，并咨询相关部门查验真伪。也可以关注太原市房地产信息网，查询、购买手续合法的楼盘项目，保护自身合法权益。若购买了手续不齐全的房屋，极易因延期交房、无法办理按揭、无法办理产权等问题产生纠纷，给自身造成经济损失。太原买房(taiyuanmaifang)　
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