老房子改造协议是什么意思来自:
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上海房屋征收空挂户口怎么处理?推荐回答：你好/随着近几年上海城市建设步伐的加快，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》施行期间产生的房屋拆迁纠纷仍占一定数量和比例。由于动迁补偿款分割问题涉及千家万户以及个人的利益，如果分配不当，处理不公，不仅会在损害一方当事人合法权益的同时，又诱导或抬高另一方当事人对不当利益的追求，引发纠纷、激化矛盾，损害家庭、家族、亲人之间的和睦相处和社会的和谐稳定。而这其中房屋动拆迁的空挂户口问题显得尤其突出。一、拆迁房内空挂户口问题概述空挂户口问题是指相关人员只将户口落入某一处房屋地址，而并不实际不居住的情况。这一问题在我国因为户口政策、上世纪知青回城、现今的人口流动、多处房产等原因，而普遍存在。相对应的，我国目前动拆迁安置补偿主要有两种政策：“数砖头”，即依照原房屋面积给以相应补偿，“数人头”，按照原房屋内的落户人口来核算安置补偿。这就导致空挂户口人员在动拆迁中的补偿安置问题。在上海等大城市这样的问题就更加突出，而且因为房产利益较大，导致人们为此争议纷纷，甚至亲人、朋友间闹上公堂。更有人为了拆迁利益而故意空挂户口，导致社会不公、矛盾激化。日国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》后，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》也于日公布。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十条规定：“本细则自公布之日施行。日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。”但是目前的实践中，大多数房屋拆迁纠纷是在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》施行后产生的纠纷，虽然上海市高级人民法院早在日就形成《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，可在已生效法律文书，或者正在一审、二审、申请再审、发回重审、信访等涉及的房屋拆迁纠纷中，对被拆迁居住房屋应安置人口的认定以及对房屋动迁补偿款分割的争议仍占较大比例。我所曾代理了一起祖孙三代就房屋动拆迁利益分割引起的纠纷，就此引发了笔者对空挂户口人员拆迁补偿安置问题思考。二、案情简介原告：D女士及儿子Y先生被告：Q女士、D先生、Y女士及小D先生系争房屋位于本市徐汇区宜山路的交通要塞地段，为被告Q女士之夫老D为承租人的老公房。后老D去世，Q女士变更为承租人。该房内有Q女士及其与老D的儿子D先生、儿媳Y女士、孙子小D先生、女儿D女士、外孙Y先生共七人的户口。其中女儿D女士及外孙Y先生并未在这间房屋内实际居住，而是为了照顾夫家及生活方便，与公婆、丈夫共同生活在夫家位于本市浦东的另一处房屋内。后该房屋因为旧城区改造而拆迁，本户在原址上获得一处安置房，原房屋内的落户人员均作为安置对象在安置房内。后D先生及Y女士、小D先生一家另购有一处高层住宅用于全家及Q女士生活居住，位于宜山路的拆迁安置房则由D先生以个人名义分别出租给两名商户，租金收益颇丰。D先生曾许诺妹妹D女士及外甥Y先生，将来要为Y买房并安排其生活。现在Y先生已经长大，却仍然跟父母、祖父母拥挤地生活在狭小的老旧房屋内，面临各种不便与尴尬。作为舅舅与兄长，D先生则未再提及为其购房之事，也未将拆迁安置房的出租收益分割给生活困难的妹妹D女士及外甥Y先生。眼看着儿子到了要成家独立生活的年纪，一家人仍然拥挤不堪，迫于无奈，D女士及儿子Y先生将母亲Q女士、兄嫂D先生、Y女士及侄子小D诉上法庭，要求分割原动拆迁安置房上的利益—-- 租金部分，并行使其作为共有人的权利入住其中。双方观点：D女士诉称：其与D先生系兄妹关系，结婚生子后并未将户口迁出，而是将儿子Y的户口也一起挂在父亲承租的老公房内。后该房拆迁，全家并母亲、兄嫂、侄子七口人作为安置对象，在原址上获得益处补偿安置房。Y小时候还在这里读书生活。后因夫家拆迁搬至离宜山路较远的地方居住，为了照顾家人及方便生活，也为了兄嫂及母亲生活更加舒适一些，D女士带着儿子搬回夫家，全家5口挤在老旧的小房子里居住生活。其近期才得知系争房屋已被D先生出租，而D先生一直隐瞒此事，将租金等利益拒不分割。D先生辩称：妹妹D女士与外甥Y是当初为了动拆迁利益而空挂户口，当初还承诺：“仅迁入户口，不在家里实际居住，不要求分割拆迁中因挂户口而获得的利益。”在此前提下，D先生顾及父母的面子和亲情、动拆迁安置补偿利益，同意妹妹D女士及外甥Y的户口挂在原拆迁房屋内。后来确实考虑到因为D女士和外甥Y户口挂靠获得了利益，而有打算在他们买方时出一份力，但是现在自己生活也不宽裕，实在无法相助。既然当初妹妹D女士、外甥Y仅为空挂户口，就不应该主张拆迁利益。目前该案正在法院审理阶段。本案争议的焦点是：在动拆迁过程中，房屋内空挂户口但未实际居住的D女士及儿子Y先生是否应作为被拆迁居住房屋的安置人员？作为被拆迁人Q女士是否需要对女儿D女士及外孙Y先生进行房屋安置？搬家补偿费、设备迁移费等拆迁补偿费，D女士及Y先生可否按拆迁时与被拆迁居住房屋内实际居住的人之间予以分割？安置房出租所得是否应被安置人的共同的利益予以分割？三、笔者观点笔者作为本案原告D女士及儿子Y先生的代理人，走访了当初的动迁组、及居委会等，极力调查了解本案相关事实、并整理分析了包括当初的动拆迁协议、安置方案等在内的本案证据材料。根据目前国家相关法律规定及政策，就本案的上述争议问题进行了思考。就本案而言，D女士及Y先生作为当初的被安置人，其动拆迁利益硬是明确存在的。首先，在动拆迁中，房屋内空挂户口但未实际居住的D女士及其儿子Y先生，能作为被拆迁居住房屋的法定安置人员。根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》第六条、第七条、第八条规定，对应安置人口的认定有三个标准：标准一，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。标准二，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），居住在被拆迁房屋，且符合七类（略）特殊情况之一人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。标准三，截至房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且符合六类（略）特殊情况之一人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。根据以上三个标准衡量，D女士与儿子Y先生，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且先前在此房屋内居住生活，后虽在本市有其他住房，但系与家人在老旧房屋内拥挤居住生活，为居住困难情况，并不属于所谓的“空挂户籍”性质，D女士与儿子在本案中依法可以认定为被拆迁居住房屋的法定安置人员。其次，Q女士作为被拆迁人应对女儿D女士及外孙Y进行房屋安置。根据上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知[沪高法（号]第9条之规定：“按‘九四’方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。”该案由为共有关系纠纷，基于宜山路出租的拆迁安置房系原被告双方共同拥有，原告D女士及儿子Y的户口在该房内，系该房的共有权人，属于司法解释所规定的五类人，依法有权主张被拆迁房屋产权共有，也有权主张对该房屋的货币补偿款共有。因此，Q女士作为被拆迁人应对女儿及外孙进行房屋安置。再次，拆迁安置房屋出租所得是应作为被安置人的共同的利益予以分割，D女士及Y先生作为被安置人有权分享该利益。位于宜山路的系争房屋是由原老公房拆迁而获得安置补偿房屋，原来的七人（原告D女士、Y先生及被告Q女士、D先生、Y女士、小D先生）的户口都在该房内，此七人为被安置人，拆迁安置房则系其共同所有，七人共同对该安置房享有所有、收益、处分的权利。D先生将其以个人名义出租，但是所获租金收益应视为七人共同收益。D女士及Y先生有权要求分割该利益。另外，搬家补偿费、设备迁移费等拆迁补偿费应归被拆迁人所有。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十二条的明确规定，搬家补偿费、设备迁移费等拆迁补偿费应归被拆迁人所有。除法律明确规定外，按照日常经验法则，只有实际居住在拆迁房内者才有搬家、迁移的实际需要。因而，搬家补偿费、设备迁移费等拆迁补偿费由拆迁时应由被拆迁房屋内的实际居住人所有，以补偿搬家、设备迁移之用。四、总结本案的最终解决还有待法院的判决。纵观近几年上海城市建设的步伐愈发加快，由于动迁补偿款分割问题涉及千家万户以及个人的利益，如果分配不当，处理不公，不仅会在损害一方当事人合法权益的同时，又诱导或抬高另一方当事人对不当利益的追求，引发纠纷、激化矛盾，损害家庭、家族、亲人之间的和睦相处和社会的和谐稳定。因而，实践中房屋动拆迁已经成为事关社会稳定及公平正义的大问题。该问题的复杂而亟待解决。而这其中房屋动拆迁的空挂户口问题显得尤其突出。这需要政府、司法机关、律师等多方面的共同努力。老房子拆迁没办房产证，是否可以不签拆迁协议？求详解推荐回答：要看政府吃饭!发商唱戏,算签,给拆,能!,更,房产局问问!房屋拆迁后安置房的分配，户主可不可以不分推荐回答：房屋拆迁后安置房的分配，是补偿被拆除房屋的所有人，由于被拆除房屋共同共有，因此，是共有财产，需进行公平合理分配。拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式。因此，家里四口人是共同拥有拆迁补偿的。可以在房产证上体现。房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。如何才能把老房子的拆迁协议拿到手推荐回答：协议需要双持双权利尊重便于主张权利种情况要想获拆迁补偿协议向拆迁管理部门申请公获根据律规定拆迁补偿协议需要向拆迁管理部备案拆迁房可以买卖吗？推荐回答：今房价节节攀升让我觉压力听位同事介绍购买城边拆迁安置房房价便宜告诉我拆迁安置房能买卖听说我点迷糊我想请问拆迁房底能能买卖呢江苏谋盛律师事务所主任储律师答：随着城市化发展城市规模扩城市拆迁速度加快于拆迁安置房市场毕竟拆迁安置房般商品房同且拆迁安置房买卖能性切手续办理完毕其续手续通要售配合办理纠纷产留隐患何购置拆迁安置房才效维护交易双利益些关注问题面作简要析所谓拆迁安置房指城市规划、土发等原进行拆迁安置给拆迁或承租居住使用房屋其安置象特定迁安置户该类房屋买卖除受律、规规范外受政府相关政策约束所般商品房交易同根据相关规及政策规定拆迁安置房屋般两类：类重市政工程迁居民建造配套商品房或配购低价商品房黄埔江两岸进行世博拆迁按照关面规定安置获种配套商品房房屋产权属于所取所权5内能市交易另类房产发等素拆迁拆迁公司通其途径安置或代安置购买低价位商品房（与市场价比较言）该类商品房般商品房相比没区别属于安置私财产没转让期限限制自由市交易购置拆迁安置房首先要查明安置房性质般说已经竣工安置房查询其五证或房产交易查询房屋产权资料等同类型拆迁安置房交易双承担交易风险所同第类拆迁安置房由于交易间受市场素影响往往买家需要承担极律风险主要体现房价涨家卖意反悔找合同漏洞逃避律责任追求利益或合同履行设置障碍购买没定位安置房风险更买卖双虽知道房屋致坐落位置确定建安置房具体结构、朝向、区环境等办理户等手续间更购买类房产签订份效具操作性买卖合同显至关重要买卖合同除要具备般买卖合同主要条款外需要房屋增购等费用支付式迟延交房等都作明确约定般说购置该类房屋根据《民通则》及《合同》相关规定签订附条件合同保证买卖合同效性并具体细节作明确约定防合同相反悔由专业房产律师进行指导相于第类安置房言第二类拆迁安置房则般商品房交易风险相较目前许农村集体土房屋拆迁改造安置区拆迁户通拆迁般能两套甚至更房屋除自用外通选择售余房屋拆迁安置房相低廉价格吸引部购房者民间形事实安置房买卖市场我《物权》第九条规定：产物权设立、变更、转让消灭经依登记发效力；未经登记发效力律另规定除外拆迁安置房底能能买卖主要看能能房产管理部门办理产权登记具体几种情况：、虽拆迁安置房已经领取房屋权属证书种房屋进行买卖其效力相于普通商品房买卖二、拆迁安置房未领取权属证书前发买卖根据我《城市房产管理》第三十七条第（六）款规定：未依登记领取权属证书房产转让据双发争议诉讼至院争议房屋具备领取房屋权属证书条件民院般争议房屋具备权属证书认定房屋买卖合同效朋友所称安置房能买卖缘由鉴于拆迁安置房必须要经段间才能领房屋权属证书房价期间波违约应承担主要责任需要赔偿守约造房价涨或跌损失三、买卖双签订合同房屋具备权属证书发争议该房屋已经领取权属证书（包括领取卖房故意领取）情形般视买卖行效通院诉讼要求强制户实践存种特殊情况：购房者已经装修并且入住即使合同认定效院般做返处理鉴于种种情形建议购买拆迁安置房要审查房屋权属登记情况根据同情况仔细考虑慎重购买老房子拆迁，开发商需要具备哪些资质，住户在签订拆迁协议的时候应当注意哪些问题？推荐回答：依本经验现提几问题做答复请参考：1、前单位职工宿舍属于划拨土所发商说产权房现土已经让变商业发用发商已缴纳让金再发建设再属于产权房前房产证、收据等于证明房屋权属效没必要再补办证件再说补办能性2、发商征求拆迁户意见没意见走式拆迁程序外拆迁补偿应式协议协议签署应该第三即街道办、居委等监督3、签协议应该注意其内容首先赔偿标准应该按楼房实际面积赔偿比例各尽相同象种情况要能证明自权属该享受合、公平赔偿；发商应该给予定搬迁补偿费、渡补偿费、移机费等；要合同注明具体赔偿给谁间交房期能交房安置办安置房面积与拆房屋面积差别办确权等各项手续费由谁付等等4、报危楼改造家按相应政策些规费减免民防空设施费定减免给住户减免没赔偿综希望所帮助拆迁房屋的问题推荐回答：、拆迁补偿象新《条例》明确拆迁房屋所拆迁补偿原则房屋所进行补偿兼顾使用安置使用即承租相房屋租言支付租金定期限房屋使用权承租取房屋占、使用权房屋收益、处权利仍属于房屋所权新《条例》租赁房屋补偿主体确定房屋所权房屋拆迁同给承租带定损失便要兼顾使用安置原《条例》关于房屋所进行补偿、房屋使用进行安置原则公房屋主体情况规定实践拆迁征求房屋所意见直接与房屋使用达补偿安置协议；些城市实行货币安置部补偿资金支付给房屋使用致使房屋所利益受损害引起房屋所诸满随着住房制度改革逐步深化我房屋产权结构已公房主体转变拥住房主体房屋租赁关系房屋所与承租间契约关系拆迁程属律关系调整应依据相关民事律房屋所与承租间进行调整应由拆迁损害房屋所利益、未经房屋所同意前提自作主张调整新修订《条例》拆迁定义拆迁房屋所同规定拆迁应依照本条例规定拆迁给予补偿背景二、拆迁补偿几种式新《条例》规定拆迁补偿式两种实行货币补偿实行房屋产权调换货币补偿作主要式其原：货币补偿操作简单且性断产延渡期限、拆迁或使用能及迁等续问题；二货币补偿更便拆迁选择住房受点等面限制；三避免安置用房质量使拆迁双产矛盾；四更体现新《条例》立思想即条件实行货币补偿尽能实行货币补偿三、货币补偿标准定新《条例》规定拆迁货币补偿标准确定基本原则——等价偿采取办根据拆迁房屋区位、用途、建筑面积等素房产市场评估办确定原《条例》考虑素造拆除同标物居住口补偿标准导致拆迁拆迁公告前量迁入户口加重拆迁负担加重投资本增加旧城改造难度新《条例》补偿安置与户口离淡化口素房屋价值作补偿安置标准既符合理要求便于操作四、产权调换事新《条例》产权调换指拆迁用自建造或购买产权房屋与拆迁房屋进行调换产权并按拆迁房屋评估价调换房屋市场价进行结算调换差价行说易或原再建房屋拆除房屋进行产权交换拆迁失拆迁房屋产权调换拥调换房屋产权产权调换房屋拆迁补偿安置式其特点实物形态体现拆迁拆迁补偿论居住房屋非居住房屋均采用产权调换排除非公益事业房屋附属物五、产权调换何结算差价新《条例》明确按等价交换原则进行结算实质结算拆除房屋市场评估价与调换房屋市场价差价退少补相于先由拆迁拆迁按其房屋评估价进行补偿再由拆迁按市场价购买拆迁提供产权调换房屋六、拆迁否选择补偿式新《条例》规定拆迁选择补偿式选择权要受两种条件限制：规定拆迁非公益事业房屋附属物作产权调换拆迁拆迁能选择货币补偿；二拆迁与房屋承租解除租赁关系达协议能实行产权调换拆迁能选择货币补偿规定主要基于几面考虑：附属物具备独立使用性质产权调换独立使用另外附属物属于特定建筑同建筑附属物要求相同二解除租赁关系意味着租赁双能补偿金额配比例达致意见拆迁没义务难补偿金额给房屋所与使用划定双都认比例种情况实行货币补偿要侵害租利益要侵害承租利益另外允许拆迁选择拆迁早解除已经存租赁关系选择货币补偿能现拆迁使原承租户失居住空间违背能拆迁使原存于拆迁与承租间租赁关系强制解除原则作者：1路 15:16复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 2 《城市房屋拆迁管理条例》问答 七、拆除临建筑自盖房屋否给予补偿新《条例》规定拆除违章建筑超批准期限临建筑予补偿；拆除未超批准期限临建筑应给予适补偿举例说：张某某拆迁区域内拆迁其房屋自状况房三处经查产权证房屋25平米关部门批准使用期限两临建筑15平米尚使用期自盖证房屋6平米经拆迁实施单位核实决定按式处理：产权证房屋25平米按货币补偿评估价格每平米2000元给予补偿；临建批准手续房屋15平米按其建造本价半进行补偿即每平米500元证房屋予补偿八、租赁房屋补偿安置租赁住房拆迁补偿安置问题涉及房屋所使用关系情况比较复杂既要房屋所进行补偿要考虑社安定房屋使用进行安置保护房屋所利益同兼顾房屋使用利益新《条例》规定：拆迁租赁房屋拆迁与房屋承租解除租赁关系或者拆迁房屋承租进行安置拆迁拆迁给予补偿拆迁与房屋承租解除租赁关系达协议拆迁应拆迁实行房屋产权调换产权调换房屋由原承租承租拆迁应与房屋承租重新订立房屋租赁合同规定增加安置式更利于拆迁选择；二更利于保护双事合权益九、租赁房屋何界定房屋租赁指房屋所权其拥房屋定期限内使用权让渡给使用使用由使用支付租金行房屋租赁概念看房屋租赁需符合几要件：租应房屋所；二租赁应期限；三承租应交纳租金实践由于期实行住房实物配制度许房屋虽符合房屋租赁要件已形事实租赁表现：虽租赁协议（或房屋配单）没租赁期限由于所与使用直离使用定期交纳租金应界定租赁房屋按租赁房屋进行补偿、安置种情形主要发量公房屋二虽没租赁协议定期交纳租金由于历史原虽没任何手续所与使用直离定期交纳租金应界定租赁行三既没租赁协议交租金（主要历史遗留问题）于些事实租赁拆迁应按照租赁房屋拆迁补偿安置原则进行安置作者：1路 15:16复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 3复：《城市房屋拆迁管理条例》问答 房屋拆迁补偿安置协议 拆迁补偿安置协议指拆迁与拆迁拆迁房屋及其附属物拆除形相互间权利义务关系协议根据该协议拆迁腾让房屋使其拆除、灭失拆迁给予相应作价补偿或实行产权调换予安置拆迁享房屋拆迁付诸实施权利同享给拆迁补偿安置义务；拆迁享取补偿安置权利同享公告规定期内腾房让义务务院行政规规定拆迁补偿安置协议主要内容20016月新《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定（原《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定类似规定）：拆迁与拆迁应依照本条例规定补偿式补偿金额、安置用房面积安置点、搬迁期限、搬迁渡式渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议房屋拆迁前拆迁与拆迁定要先签协议拆迁能先拆签或者签拆见房屋拆迁签订拆迁补偿安置协议律规强制性规定新合同没规定拆迁补偿安置合同房屋拆迁补偿安置没涉及众所周知合同自由原则合同基本原则称合同精髓灵魂合同事自由决定否缔结合同显易见拆迁补偿安置协议签订与合同缔约自由原则相悖合同予规定定道理合同领域存着平等主体民事关系家公权力予介入家公权力介入干预改变合同性质使主体间关系发变化房屋拆迁补偿安置协议究竟家公权力家公权力介入何等程度者看传统理论认拆迁与拆迁平等民事主体拆迁双位平等存拆迁要服拆迁问题双合权益都受律平等保护拆迁取拆迁范围内土使用权应该房屋所权给予经济赔偿实际种损失赔偿财产关系拆迁取拆迁补偿安置源于房屋拆迁主管部门行政决定拆迁恩赐根据民通则公平、等价、偿原则依据《城市房屋拆迁管理条例》取民事权益补偿安置存家公权力介入补偿安置民事律关系或者认我市场经济脱胎于高度集权、集管理计划经济体制难免现公权力适度调控管理能否认拆迁补偿安置协议民事合同笔者敢苟同认拆迁补偿安置协议行政合同1．合同目拆迁补偿安置协议目根本讲城市建设需要公共利益拆迁补偿安置协议市政建设拆迁补偿安置协议非市政建设拆迁补偿安置协议市政建设拆迁补偿安置协议顾名思义城市道路、公路、园林绿化、消防设施等城市基础设施建设由拆迁与拆迁签订协议拆迁除公共利益没任何私利言拆迁顾全局公共利益必须作牺牲非市政建设拆迁补偿安置协议由房产发商与拆迁（户）签订房产发商除本身经济利益考虑营利、节约发本外必须考虑公共利益城市规划、旧城改造、现代化都市建设等；拆迁（户）虽选择补偿或安置具体点能借助拆迁机谋利满足自身私欲能利用协议使自应权益固定化、律化公共利益代替必须获实现拆迁双意思表示具推卸性双均能命令、胁迫、欺骗等手段使服自意志意见未达致合同便能立合同立表明双协商致拆迁通契约形式城市建设、公共利益维护目标固定化并力争达较单命令、强制行更效更能充发挥相积极性与创造性能拆迁理解与接受2．合同拆迁析 传统理论认拆迁与拆迁平等民事主体依据原《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定本条例所称拆迁指取房屋拆迁许证建设单位或者笔者则认同依据条款拆迁与拆迁平等民事主体建设单位与规拆迁工作部授权建设单位实际律规授权组织行政主体具行政权能拆迁履行行政职权负责处理拆迁安置补偿事宜建设单位或拆迁自名义实施拆迁行并能独立承担由所产律责任实际授权性行政主体种授权组织具双重性拆迁任务完前行使拆迁补偿安置权利建设单位民事权利行使受限制比擅自提高或者降低补偿、安置标准扩或缩补偿、安置范围否则受房屋拆迁主管部门处罚拆迁任务完完全民事主体负责房产发建设并营利目作者：1路 15:19复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 4复：《城市房屋拆迁管理条例》问答 拆迁自行拆迁委托拆迁委托拆迁必须委托给拆迁单位依据委托原理拆迁单位能拆迁名义实施拆迁行并由拆迁外承担责任外种统拆迁拆迁民政府民政府职权性行政主体实际操作民政府能委托给拆迁单位或者立各种旧城改造指挥部等组织依据委托原理外能民政府名义并由民政府承担责任房屋及其附属物公民 、组织居住、、产、办公、营业拆迁涉及标物灭失所权变更事关事切身利益事关社稳定规授权拆迁---建设单位比较慎重比要求拆迁公告由房屋拆迁主管部门公布拆迁许证由房屋拆迁主管部门审查发放强制拆迁要求民政府组关部门执行等见民政府或拆迁主管行政机关应拆迁执主体3．拆迁权本质及相关纠纷 拆迁与房屋拆迁主管部门共同行使拆迁权拆迁权种行政权家公权力管理、命令、甚至强制、处罚管理者拆迁权必须由行政主体行使补偿安置权拆迁角度种民事权利拆迁放弃拆迁角度则种行政权补偿安置标准拆迁权改变囿于经济发展水平受制于拆迁政策拆迁补偿安置权拆迁讲权利职责能放弃能擅自提高或降低标准拆迁与补偿安置存内联系拆迁必导致补偿安置补偿安置由拆迁引起实践纠纷既服拆迁引起满补偿安置并且主要补偿安置满意公民、或者其组织民政府或者城市房屋拆迁主管部门依职权作关房屋拆迁、补偿、安置等问题裁决服依向民院提起诉讼及既没发拆迁公告没依裁决即责令限期拆除并强制执行或公告、裁决期限未强制拆迁具体行政行服依向民院提起诉讼非议行政案件未经行政机关裁决仅房屋补偿、安置等问题依向民院提起诉讼般都作民事案件房屋拆迁合同纠纷高民院作民事案件案由《民事案件案由规定（试行）》房屋拆迁合同纠纷列入房产发经营合同纠纷笔者认妥所拆迁补偿安置案件都行政案件补偿安置家公权力介入源于拆迁权补偿安置标准拆迁与拆迁都能改变补偿安置协议行政合同非民事合同4．合同标物所权与土使用权关系 合同标物拆迁房屋及其附属物其所权主体特定公民、或其组织其所占土使用权与房屋离共同属于拆迁其所占土所权般属于家我没土所权市场土使用权市场建设单位用划拨式取让式取般让式取建设单位向家交纳定数量土让金才能取某块土使用权关拆迁规政策要求拆迁前必须取土使用权存问题房屋折未拆迁前该房屋土使用权已家转移或卖给意早剥夺拆迁房屋土使用权房屋土使用权应该与房屋所权并转移土使用权转让让受双土使用者间关系土使用权连同附属建筑物转让并进行家签订拆迁块土使用权转让合同意已经侵犯拆迁合权益家寻找定理由侵犯私或公财产没神圣家能侵犯程度公共权力私财产所权任何限制包括剥夺私财产限制权利权利行使都能公共利益目公共权力支持商业行甚至公共权力参与商业行都剥夺限制私财产所权根据比政府进行商业性发所进行拆迁行能形私财产所权进行剥夺限制根据种行应该按照购买或其合同式作者：1路 15:19复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 5复：《城市房屋拆迁管理条例》问答 5．拆迁特权民事合同另给付按合同接受或拒绝接受权利具备经性监督、指挥权拆迁合同拆迁仅结进行受领且整拆迁程进行监督、指挥拆迁相履行、完全履行及毁约行制裁权拖延期拒拆迁强制执行权并停止拆迁行执行提前拆迁拆迁（户）奖励权单面变更合同权家公共利益需要或政策变化变更合同甚至解除合同拆迁范围缩再拆迁解除已签订合同需要说明拆迁特权权利职责能放弃权利行政合同内容必须严格符合律、规及政策规定双都自由处权6．拆迁补偿权 传统理论认拆迁补偿民损害赔偿关系笔者认拆迁安置补偿行政补偿拆迁拆迁程由于执（适用律）行给拆迁造或要造经济损失给予定经济补偿种行政补偿拆迁主观错存违行并先行补偿拆迁公共利益需要实施拆迁拆迁行执行职务行错要承担补偿责任般现实直接损失限并完全适用民公平等价原则特别市政道路拆迁拆迁公共利益城市道路建设更绿环境公共服务设施畅通必须腾让房屋家利益作定牺牲拆迁补偿类似于家征用土补偿家依征用土使征用产受较影响家公平合理给予补偿我土管理第46条、47条等条款规定家征用补偿本《土征用》公征收签订合同作详细规定根据该规定凡防、公益、公立校、铁路、电信、水利、灾害防治等征收其征收程序先由内阁认定该土公共利益所必需再由内务臣向内阁议提认定案经二认定签订征收合同合同包括土所、号、目、面积土所及关系姓名、住址依据合同 取种类与内容取权利间与附属物交付或迁移期限补偿事项等我存土私房屋存私房屋拆迁补偿实质家补偿拆迁针特权行能寻求经济利益平衡寻求合理适补偿论合同规定实际存拆迁灭损、预见渡意外情况皆要求合理补偿纵使双达协议没形行政合同关系针拆迁特权拆迁经济利益平衡原则强制拆迁仍存. 综拆迁补偿安置行政补偿拆迁关系实质行政律关系拆迁主体行政主体与行政相即拆迁与拆迁前所述拆迁房屋拆迁主管行政机关及规授权组织拆迁客体拆迁行：房屋强行拆除行、迁或异安置行、差价补偿行、拆迁奖励与制裁行及其关拆迁行拆迁行行政主体单意思表示发城市建设需要决定拆迁需行政相同意体现行政管理性与灵性调相积极性拆迁补偿采取合同形式进行合同目公共建设、公共利益合同立必须双意思表示致合同行政主体（拆迁）享特权拆迁意志能充体现平等原则能严格执行拆迁针特权行能寻求经济利益平衡寻求合理适补偿 作者：1路 15:19复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 6复：《城市房屋拆迁管理条例》问答 拆迁补偿安置合同纠纷 城市房屋拆迁既关系城市建设能否顺利进行与千家万户切身利益密切相关工作政策性强涉及面广专业要求高各种观念各利益交叉点涉及律关系较复杂处理社影响较极易引起集体访等群体性事件据某省信访局2001度信访接待统计资料显示城市房屋拆迁引起访、咨询占该局全信访量28.7%、拆迁补偿安置合同纠纷律特征 （）涉诉客体特殊性我立体例看城市房屋拆迁问题已经纳入房产律规范范畴具明显商性质般房屋案件相比着明显同涉诉房屋必须确定拆迁或已拆迁客观事实发才能引起涉诉主体间相关民事律关系或行政律关系设立、变更终止（二）涉诉律事实复合性施行《城市房屋拆迁管理条例》拆迁管理章相继规范城市房屋拆迁两种律事实拆迁与拆迁已签订拆迁补偿安置协议未签订补偿安置协议两种情况按19967月24高民院复（1996）12号文规定于事双已签订补偿安置协议涉诉按民事案件受理种则属于行政案件其牵涉房屋拆迁管理部门作政府部门实行行政干预行政行：核发房屋拆迁许证根据事申请进行房屋拆迁裁决房屋拆迁案件涉诉管民事案件行政案件进入审理程序都必须同涉及房屋拆迁涉诉律事实相关联行政、民事律关系复合律事实（三）涉诉律关系复杂性般讲进入审判程序每案件主要体现双事间权利义务关系权利、义务指向象较明确城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映现却重律关系主体间权利义务纵横交错其拆迁与拆迁补偿安置关系拆迁与承租腾房关系拆迁与委托拆迁部门间委托关系房屋拆迁主管部门与拆迁、拆迁间行政管理关系等由形案情错综复杂处理难度十巨（四）涉诉案件社影响全局性执社效与律效相统要求比较严格城市发展总拆建建拆良性互逐渐美化城市发展建设局房屋拆迁涉及社面面与千家万户居民切身利益息息相关我能总靠房屋产权觉悟靠强政治思想工作解决问题依治今合理补偿安置情况依强制拆迁靠律规范社每行必趋势强压力何握执行律与执行政策依强制执行与保护广民根本利益矛盾我律、官面前坎般说城市发展每足印都与拆迁密切相关每拆迁都能联系千家万户绝公平能情况何找准双利益平衡切入点妥善处理拆迁与拆迁权利义务关系尽量引起拆迁立情绪杜绝、防范群访或越级访造负面影响切实维护社稳定二、拆迁补偿安置律依据 我房产管理律、规已明确规定房屋产权证房屋产权合凭证凡未……办理房屋产权登记其房屋产权取、转移、变更与项权利设定均效已律界定房屋产权证城镇房屋拆迁补偿安置合依据拆迁持拆除房屋产权证应享受律规定城镇房屋拆迁补偿安置待遇点理论、实践都没争议没取房屋产权证拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇概否认呢笔者认应视情况定按照我土及房产管理律、规规定要取房屋产权证必须三证齐全土使用权证二土规划证三城市建筑规划许证没三证任何幢建筑都合都能取房屋产权证城市房屋建筑程由于各种各原城市房屋产权形式表现各异除三证齐全房屋产权形式外些产权形式些产权形式拆迁补偿安置工作应何进行能否拆迁补偿安置律依据呢作者：1路 15:21复发言 -------------------------------------------------------------------------------- 7复：《城市房屋拆迁管理条例》问答 （）属于合建筑未取房屋产权证?关于房屋拆迁，产权归谁推荐回答：首先，旧房已经拆迁而不复存在了，所有的权利都是针对新房的。没有遗嘱，就表示所有法定有继承权利的人都有继承权（继承权分第一次序和第二次序，所谓第一次序指的是父母、配偶和子女，当第一次序的人也不在世时，其父母、配偶、子女就属于第二次序继承人，也有继承权，这样情况就会复杂一些）；所以，你的两个姑姑是有分房权利的。建议：继承权是可以通过公证放弃的，你父亲可以与其他有继承权的人商议，把房子过户给谁（也就是办理继承手续），商议放弃继承权或者满足一定的条件后放弃继承权，然后办理公证手续，然后办理房屋过户手续（可以到房屋产权管理部门和公证处咨询有关规定）。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。案例分析：【案情介绍】黄某与邱某于日登记结婚。在婚姻关系存续期间，双方于1997年在重庆市永川区胜利·街道办事处永青村捡尸坳村民小组修建了房屋一幢，房屋所有权人为邱某，共有权人为黄某。后因双方在银行贷款，该房屋被用作借款抵押。日，双方协议离婚，双方明确上述房屋归属状况。日，天作公司以上述房屋面积及临时设施与邱某签订了房屋拆迁补偿安置协议和补充协议，双方约定由天作公司安置邱某房屋6套、地下非住宅车库200平方米，并一次性补偿临时设施费60000元。该协议签订后，邱某于日将该房屋交由了天作公司拆除，天作公司亦已补偿其临时设施费50000元。另外，天作公司安置给邱某的房屋尚动工修建。黄兰知悉后，起诉要求分割补偿的还产房3 套，临时设施费30000元，并由天作公司履行协助义务。【案件思考】夫妻离婚时约定共有房屋的归属，离婚后一方私自与第三方签订房屋拆迁补偿协议，另一方是否能主张还产房的物权?【法庭判决】 黄某与邱某讼争的原房屋系双方在夫妻关系存续期间取得的财产，应为原夫妻共同财产，其二人在协议离婚时明确房屋归属状况，原房屋产权证书亦作变更，黄某故对该房屋享有共有物权。因该房屋现已被拆除，该房屋的物权即已灭失，而相应的拆迁安置房屋目前尚修建，新的物权尚成就且并非原房屋物权的继续，黄某不能以对拆迁之前的房屋享有物权为由主张拆迁安置房屋的物权，仅能另案要求侵犯其权利的责任人承担相应责任，故黄某要求分割拆迁安置房屋的理由不能成立。关于天作公司补偿邱高忠临时设施费的问题，因黄某举示该费用是天作公司对其住房给予补偿的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，黄某的诉讼请求不能成立，不予支持。【法理延伸】法院在判决时引用了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条的 规定，即离婚时双方对尚取得所有权或者尚取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不得判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人 使用。张雷律师认为，该规定是针对离婚时双方尚取得所有权或取得完全所有权的情况，而在本案中，离婚时房屋的所有权是人是邱某与黄某，房屋被抵押并 不影响房屋所有权的归属，该条规定对本案并不适用。另外，离婚时明确房屋归属，则该房屋仍然属于黄莫与邱某二人共有，邱高忠有经过黄某的同意私自处理了二人共有的房屋，需要对黄某承担侵权责任。【法律依据】《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。分享至 :
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