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房地产中介的政策“考题” 不同类型房子的税费计算
房地产中介的政策“考题” 不同类型房子的税费计算 入行刚满一年的林嘉没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面
[导读]入行刚满一年的林嘉没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“房产中介的政策“考题”入行刚满一年的林嘉没想到，做一个房产中介，最麻烦的不是带客户看房时的费尽口舌，也不是卖房业绩不好随时面临走人，而是每年两次的内部考试。“所有跑业务的员工在这一个时段同时考试，地点就在门店的会议室和培训教室里，有严格的监考，而在考试的几个小时里，所有的门店一律停业。”林嘉说，他自己的卖房业绩已经算很好的了，平均一个月能卖一套，但去年年底参加考试没过，差点就走人了。而整个中介公司的大区考核就更多了，每年三四次统一的业务考试，试卷的题量很大，三小时内要完成140-180道选择、判断、案例分析题。和林嘉原先想的不同，这些考试的内容并不是如何获取卖主的房源、如何向买房人推销房子，而是考你知不知道房地产的各种政策变化，懂不懂不同类型的房子税费如何理清、贷款利率怎么计算。“过去几年里，房地产领域跟土地、银行、税务相关的政策变了得有一二十回，一出新政策我们就得赶紧学习。”周滔是林嘉的店长，他说这几年房地产政策变化太多，他们公司的培训材料每年都要换，这两年是一年一换，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。修改的内容主要包括，综合地价款政策、个人所得税和营业税政策以及从去年开始每季度一调的政府指导价。“如果是我们搞错了，给客户造成损失，那是要全额赔偿的。”周滔说，以前就有过因为业务员的失误，中介自己把代理的房子买下来的情况。所以在他看来，加强“学习”，尤其是对房地产政策的学习，是很有必要的。刚刚过去的4月1日，就是他们必须清晰知晓的一个政策变化时点，这一天，按照规定，政府要调整二手房交易的指导价了，这意味着，买房人以此为基础计算的综合地价款、契税、个人所得税都在发生着变化。变了什么？林嘉和周滔代理的是北京五环外的房源，虽然他们的感受并不明显，但至少从数据上看，从今年年初开始，这一带的二手房似乎卖不动了。链家地产发布的检测数据显示，北京二手住宅市场呈现降温，从去年11月底以来是最为明显的，二手住宅市场交易已经开始滑坡。而据一些房产中介在北京的昌平、朝阳等区域内的粗略估计，房主的挂牌报价和实际成交价格都有不同程度的下滑，单套房的成交价格有下降10万-20万的，部分房源的房价下降幅度超过了10%。到了3月份，按照中原地产研究部的统计数据，上半月北京新建住宅、二手住宅的签约量创造了北京楼市近年来的最低值。在这些价格下降的房源中，有一大半都是经济适用房。然而就在4月1日，对经适房影响颇大的政府指导价，却要开始按政府此前制定的步调，开始调高了。“政府指导价的变动对中介来说影响并不大，因为北京的二手房市场购买主要都是刚需，不管房价怎么变，只要不是太离谱，该买房的还得买。”周滔说，不过4月1号之后，有些房的政府指导价调了，有些没有调，具体怎么调整地税局并没有公布细节。但对房地产买卖者来说，影响就大了。政府指导价是综合地价款、契税和个人所得税的计算基础。据周滔介绍，经适房的特点是住满五年才能交易，交易的时候需要把土地的钱补齐，因为土地是划拨的，如果要出售，国家要相应征收土地出让金，这叫做综合地价款，之后这个房子才是商品房，可以任意流通。他说，这部分钱是由地税统一征收，在买房缴税的时候，，地税局会根据房屋的注册信息征收。这部分钱按照成交价的10%征收，也就是一类经适房，而二类回迁房的土地出让金是3%。现在北京五环外的经适房价在每平米2万左右，而政府指导价则在1.3万元左右。调整了指导价，意味着房屋实际总价也跟着水涨船高。同时提高的还有二手房交易个人所得税，税率是1%到20%，但在周滔看来，以前并没有严格照此执行，到2013年4月才强制对商品房统一征收20%的差额交易税。“有些人的房子很老，70年代的房子的档案可能找不到了，比如单位分的公房可能才2万多一套买的，这种房查不到原值，就对成交价收1%的税。比如你2万多买的房子现在200万卖出去，政府就收40万的税。”周滔说。实际上，2010年之前，周滔负责的片区，经适房的政府指导价只有每平米3000多元，但当年政府突然调高了政府指导价到9000元，最高甚至达到11500元，这让很多购房者感到不适应，也让房产中介一时手足无措。“之前税交3万，现在得交10万了，肯定压力要大些。”周滔虽然理解指导价上调是跟随房价上涨的步调，但面对买房人，他只能不停地解释，比如原先房价四五千一平米的时候，指导价定2000多每平米是匹配的，当房子都卖到1万多，快2万了，指导价不变就不合适了，“房子都卖到300万了，只交2万块的税，确实比例失调”。“考题”的变迁政府指导价仅仅是房产中介们面临的政策考题之一。从2005年开始，政府对房地产市场的调控逐渐发力，中介们要学习的东西也越来越多。2005年共出台了6项调控政策，3月是房贷优惠政策取消、房地产税改革深入、国八条出台。到了5月，七部委意见公布，同时新国八条(即国八条细则)发布。此后的10月，国税总局重申个人二手房买卖须缴纳个税。这一条条都直指二手房买卖者的痛处。“房地产政策的频繁变动给中介带来了不少麻烦，我们搞业务的就得不停地学习。我们公司每天中午1点到3点是固定的学习时间，每周五早晨还有晨会，学习的业务很大一部分就是税点、贷款利率和相关政策。”周滔说。关于贷款利率和税点的调整，周滔坦言确实令人挠头。他说，2006年国家出了11项调控政策，其中涉及到贷款利率的有2条，涉及税点的则有3条。其中贷款利率整体上调了0.54个百分点，税费负担也加重了，国税总局出台二手房营业税政策，要求日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。紧接着7月，108号文件要求在全国范围内强制征收二手房转让个人所得税。周滔在学习房地产政策培训时感到不解的是，2008年以金融危机为分水岭，打压的风向又突然变成了刺激，尤其在税点的调整上更是异常宽松。当年11月，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。到了2009年10月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。但在他看来，北京的房地产市场，已经渐渐无法经受起这样的折腾。“2010年之后炒房的就很少了，我2012年入职之后，就没遇到过炒房的，买得起也不买了。北京的房屋需求已经慢慢回归到居住的刚需上。”周滔介绍到，北京的房产市场特殊之处在于，北京每年这么大的房屋交易量70%-80%来自换房需求，真正从外地来的购房者并不多。这主要归因于2010年史上最严厉的宏观调控“国十条”，包括限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等措施，直接浇灭了北京房地产市场的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房开始统一实施差额20%征税之后，二手房交易的成交量变化尤其明显。“4月的成交量比正常月份少了60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。”周滔说，当年他一个月都成交了好几套房，而正常情况下经纪人三个月能卖两套房就不错了，他觉得是政府的政策把当时正常买房的需求都提前了。现在，行政调控正在成为过往，政府提得最多的是依靠市场来调节房价，但周滔还是觉得要让房价跟经济增长保持一致，避免出现很久不调控、一调就是大动作的事情，那时，很多买房和卖房的人，心理可能都承受不了。
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全部5个回答
答：普通满二，契税；非普通满二，契税，差额营业税；不满二，契税，个人营业税，全额营业税。
答：税费个税1个点，契税1.5好3个点，营业税5.6的！
答：一手房的话，有契税，配套费。契税：首套90平米以下，总房价的1%，90-144平米，1.5%，144以上，3%，二套或者以上不管多大房子都是3%的契税，配套费的话根据开发商那边。二手房契税：跟一手房一样的公证费：3%不满二年：5.6%营业税，满二年不用上；个人所得税：1%交易手续费：房改房：2.5乘以面积商品房：5乘以面积查档贴花15元工本费：80
答：契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人所得税（卖方）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；自日起，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
答：目前主要有三大税种：营业税5.6%,个人所得税1%，契税1%（90平米以下）90-144平米是1.5%,144以上是3%
待解决问题
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房产交易税
房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同。主要税种有：契税、个税、营业税、 印花税，其中契税是必交的。
12016年最新计算方法我们都知道买卖房屋要交房产交易税，但是要交多少还有都交哪些，估计不是每个人都清楚地。有的买卖过房屋的也不一定都清楚可能代办或者中介都给办完只让交钱了，下面我们来了解一下房产交易税都有哪些房产税如何计算做到明明白白交易。房产交易税的种类及房产税计算公式房产税的征收对象以房屋为主，向产权人征收。2房产交易税计算方法：卖方：①印花税--0.05%，②营业税--5.5%(个人购买住房不满5年的普通住房)，③个人所得税(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%买
方：①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价
低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率征收契税)，②印花税--0.05%31、契税,符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价
低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,在房产交易税里,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。2、印花税,买卖双方各缴纳房价款的0.05%。3、营业税,购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为:成交价×5%;5年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。4一、房屋买卖要缴纳哪些税费(一)买方交纳1、交易服务税：按成交价的0。5%征收2、契税：97年10月1日前购买的房屋按交易金额6%征收；97年10月1日至99年8月1日购买的按交易金额的3%征收；(代征)99年8月1日后购买的按交易金额的1。5%征收。(代征)3、书证费：10元/证；4、验证费：10元、100平方米，每增加100平方米增收5元；……
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