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居民楼内餐馆经营相关的法律法规整理与分析
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3秒自动关闭窗口16、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定需要；A、屋面防水损坏造成渗漏；B、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；C、电梯故障危及人身安全；D、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防；17、下列选项的费用不得从住宅专项维修资金中列支；A、依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅；B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供；C、应当由当事人
16、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的紧急情况包括（
A、屋面防水损坏造成渗漏
B、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险
C、电梯故障危及人身安全
D、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新、改造
17、下列选项的费用不得从住宅专项维修资金中列支。（
A、依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用
B、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
18、不得利用住宅专项维修资金从事下列行为。（
A、购买国债
B、国债回购
C、委托理财
D、投资股票
19、住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主委员会应当每年至少1次向业主公布的情况包括（
A、住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额
B、发生列支的项目、费用和分摊情况
C、业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额
D、其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况
20、住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括（
B、走廊通道
C、非经营性车库
D、户外的墙面
21、共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括（
B、消防设施 C、经营性车场
22、物业服务企业在物业服务中发现、或根据业主反映核实维修项目后，提出使用方案，使用方案除列支范围内维修资金交存情况、业主人数、维修资金金额不
足（含未交存）的处理措施、施工管理。工程验收、资金决算方式、施工时间等内容，还包括哪些。（
A、项目名称
B、维修范围
C、预算金额
D、分摊范围及面积
E、施工单位选择方式
三、判断题
-物业管理条例部分-
1、前期物业管理的费用，由开发建设单位或与其签订物业服务合同的物业服务企业承担。（
2、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（
3、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
4、业主委员会应当向所在地的区、房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。(
5、物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（
6、为了加强装修管理，物业服务企业可以向业主收取装修管理费。（
7、业主可以根据自己的居住需要随意安装雨棚和防护栏。（
8、房屋产权是业主的，所以装修可以不向物业服务企业申报。（
9、物业服务企业有权同意业主改变燃气管道安装位置。（
10、物业服务企业可以单独收取装修期间电梯使用维护费。（
11、业主装修房屋，应遵照小区的整体规划，保持外立面的统一。（
12、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（
13、业主大会、业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。（
14、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（
15、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。（
16、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。（
17、改建、重建建筑物及其附属设施时,必须征得相关业主一致同意。（
18、业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。（
19、业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，但无权监督业主委员会的工作。（
20、业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在六十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府
21、管理规约自业主大会表决通过之日起生效后，只对全体业主有约束力。
22、业主委员会可以从事物业服务经营活动。（
23、业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。（
24、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院不予支持。（
25、物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。（
26、经物业服务企业同意，可以变动房屋承重结构、主体结构。（
27、经物业服务企业同意，可以将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方。（
28、物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。（
29、利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。（
30、物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责。（
31、物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。（
） 应当会同区房屋主管部门在六十日内组织业主召开业主大会会议。（
32、因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。（
33、规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。（
34、通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。（
35、尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。（
36、业主大会依法成立后二十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。（
37、业主委员会具有决定选聘、解聘物业服务企业的职责。（
38、《武汉市物业管理条例》规定，业主大会按照建筑面积计算业主投票权时，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的不计算。（
39、物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。（
40、物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。（
41、召开业主大会会议，由业主委员会主任组织召开。（
42、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，可以与业主协商收取手续费等额外费用。（
43. 房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知书，但因个人原因不能办理相应手续的，不视为交付。（
44、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（
45、一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。（
46、物业服务企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。（
47、业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。（
48、业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。（
49、业主家中财产被盗，物业服务企业应当承担赔偿责任。（
50、《武汉市物业管理条例》共有七章，八十四条。（
51、物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（
52、自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。（
53、业主委员会委员可同时在物业服务企业内任职，以便于为业主服务。（
54、《武汉市物业管理条例》规定，旧住宅区完成整治改造后，业主可以自行管理物业，市、区人民政府应当给予适当补贴。（
55、一个物业管理区域可以根据业主自愿的原则成立多个业主大会组织。（
56、业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收入属于业主委员会的财产。（
57、我市物业管理实行物业服务项目经理责任制。（
58、开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。（
59、开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中只需注明物业服务用房的面积指标。（
60、新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。（
61、《武汉市物业管理条例》规定，业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。（
62、《武汉市物业管理条例》规定，业主大会自召开第一次全体会议之日起成立。（
63、《武汉市物业管理条例》规定，业主大会对业主投票权按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票。（
64、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。（
65、被解聘的物业服务企业，以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出是合法的。（
66、《武汉市物业管理条件》规定，物业管理区域内的建（构）筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的，白蚁防治机构在白蚁防治包治期内，应当定期回访，发现蚁害应当免费予以灭治。（
67、《武汉市物业管理条例》规定，物业服务企业应当依法承担物业管理区域内水、电、气等管线和设施设备的维修、更新、养护的责任。（
68、发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。（
包含各类专业文献、各类资格考试、行业资料、生活休闲娱乐、高等教育、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、《物业管理条例》知识竞赛题集70等内容。　
　物业管理政策法规知识竞赛试题汇总_调查/报告_表格/模板_应用文书。用于从事物业管理...依据《辽宁省物业管理条例》 ,筹备组成员中,业主代表人数应 不低于筹备组总人... 　物业管理知识竞赛题库一、必答题(一)单选题 1、我国现代物业管理最早兴起于(D...――《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条 13、业主入住前的物业服务费由... 　物业法规知识竞赛试题_答案版_法律资料_人文社科_专业资料。沈阳市物业法规知识...知情权 C.财产权 D.处分权 38.《物业管理条例》之所以就业主通过选聘物 业... 　物业管理知识竞赛题_销售/营销_经管营销_专业资料。物业管理知识竞赛题 1、中华人民共和国国务院令(第 379 号)《物业管理条例》已经 2003 年 5 月 28 日国务院... 　物业管理知识竞赛题题库 一、 物业常识(136 题) 1、“物业”是粤港方言对房...10、《中华人民共和国物业管理条例》是 2003 年中华人民共和国国务院第 379 ... 　物业管理知识竞赛试题(中心)_建筑/土木_工程科技_专业资料。物业管理、技能知识竞赛试题 (148 题) 一、问答题: (共计 70 道) 1、 《物业管理条例》的立法目的... 　物业管理条例试题 琼 一、 名词解释 1、 物业――是指财产、资产、拥有物、...《物业管理条例》知识题... 4页 1下载券
物业管理条例试题(2) 2页 免费 ... 　《物业管理条例》知识竞... 57页 1下载券 物业管理知识竞赛题题库 13页 4下载...答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照 物业服务... 　物业管理知识竞赛题目1_IT认证_资格考试/认证_教育专区。今日推荐 88...《建筑工程管理与实务》笔记总结89份文档 爆笑大撞脸 超爆笑笑话 有趣及爆笑图片...小区里开商铺住户闹心物业无奈 这些事到底该咋维权？_凤凰资讯
小区里开商铺住户闹心物业无奈 这些事到底该咋维权？
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小区一层商铺开火锅店，住户家整天弥漫“火锅味”；酒店跟小区住户共用一部电梯，电梯频频故障……近年来，西安不少住宅小区里，棋牌室、餐馆、美容院，甚至小工厂、小作坊纷纷进驻。与之而来的是外来人员出入剧增、业主公用设施被挤占损坏、噪音油烟扰民等问题十分普遍，其他业主与住改商户们的矛盾日渐激化。面对住户的投诉，不少物业无奈表示，自己并非执法部门，只能“劝说协调”。遇到这类问题，住户该如何维权？
原标题：小区里开住户闹心物业无奈 这些事到底该咋维权？
小区一层商铺开火锅店，住户家整天弥漫“火锅味”；酒店跟小区住户共用一部电梯，电梯频频故障……近年来，不少住宅小区里，棋牌室、餐馆、美容院，甚至小工厂、小作坊纷纷进驻。与之而来的是外来人员出入剧增、业主公用设施被挤占损坏、噪音油烟扰民等问题十分普遍，其他业主与住改商户们的矛盾日渐激化。面对住户的投诉，不少物业无奈表示，自己并非执法部门，只能“劝说协调”。遇到这类问题，住户该如何维权？案例1 噪音楼下火锅店烟道噪音大 装双层玻璃都“挡不住”近日，家住西安市汉城南路宏府鲲翔九天的张女士向华商报投诉称，他们小区E8号楼旁，小区沿街商铺有家火锅店，其外墙的烟道离住宅楼就一两米的距离，“楼下的火锅店，每天轰隆隆的声音很大，一般从中午11时多要持续到晚上11时多，尤其是下午6时以后，声音特别大！”张女士说，他们刚完，本打算9月份搬进去住，但听邻居说自己家装了双层玻璃，噪音还是很大，一直很担心自己搬进去后，家里老人孩子没法休息，“为这事，我们楼好多住户都找物业投诉了，但到现在也没解决。”8月11日中午11时许，华商报记者来到该小区，在距离E8号楼还有近20米远处，就闻到了火锅味。记者看到，该栋楼距离小区沿街店铺仅有两三米，在店铺后墙上，华商报记者看到了排烟管道，此外，墙外还悬挂着外机，外机运转时发出“轰隆隆”的声响。记者发现，除了沿街店铺外，小区内还有不少商铺，在E8号楼一层就有一家美发厅和一家小超市。物业回应“物业不是执法部门 我们也没办法”针对该小区的问题，8月12日上午，华商报记者联系到小区物业办。工作人员称，“E8号楼确实离沿街商铺很近，住户反映的问题，我们会立即向领导反映，并派工作人员去现场实地查看。”对于小区内有人开美发店、超市等问题，该工作人员称，“我们也多次上门协调过，但物业毕竟不是执法部门，业主要租给别人，我们也没办法。”案例2 油烟逢饭点都是油烟味 小区业主不敢开窗户“每到饭点，家里就能闻到楼下的油烟味，甚至连窗户都不敢开。”8月8日，家住南门外永宁路大话南门小区的李先生称，自己所住的小区外有多家餐饮店，而这些店的排烟管道直接伸向小区里面，感觉很不合理。据李先生介绍，小区属于商住两用，所以在临街处有很多商铺，随着入住率的提高，外面的餐饮店也越开越多，但是直接把油烟排进小区里，实在是让人受不了。“一到饭点，餐馆附近家属楼的窗户都关了，不然那味儿直往屋里窜。”李先生说。8月11日中午，华商报记者来到该小区外，在临街的商铺中发现共有7家餐饮店正在营业，每家店内都有食客，刚进小区院子就闻到浓浓的油烟味。在5号楼二单元南边，记者看到一个长约15米的通道里弥漫着油烟，通道的顶部有一组管道，正不断排出油烟，同时发出“嗡嗡”的噪音，通道入口处放置一块木板，挡住通道的2/3。在一单元北边，记者看到另一处排烟通道，顶部有两组排烟管道，不停地往外排着烟，通道里地面还停放了一些电动车。华商报记者了解到，根据日起施行的《陕西省大气污染防治条例》第五十一条规定，新建、改建、扩建产生油烟、废气的饮食服务项目选址，不得设在居民住宅楼、未设立配套规划专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的楼层。物业回应归两个物业公司管理 已沟通并要求其整改11日下午，华商报记者联系到大话南门小区的物业，一工作人员表示，小区内与餐馆分别归两个物业公司管理，针对此问题，他们之前也与餐馆的物业进行过沟通，要求进行整改。该工作人员称：“整改需要一定时间，大概在下个月整改完毕。”随后，华商报记者向12369环保热线反映了此问题，工作人员称，最近市民赵女士也向她们投诉了大话南门小区外餐饮店往小区内排放油烟的问题，他们已经受理了此事，目前正由碑林区环保局调查处理。12日上午，记者联系到西安市环境保护局碑林分局，一名工作人员称，“关于大话南门的投诉，正在办理当中。”案例3 安全一层临街房屋开超市 可以直接从超市进小区“从小区外的超市里能随意进入居民楼内，简直太不安全了！”家住韩森寨金茂紫庭小区的张女士说。据张女士介绍，现在开超市的地方，原本住了一户人家，可自从改成超市后，为了招揽更多生意，也为小区居民进店方便，通往楼内的房屋大门经常敞开着，随便什么人都能通过超市进入一号楼内，留下安全隐患。超市晚上关门晚，有的业主就从超市进入小区。8月9日下午，华商报记者来到该小区外，发现在超市里西侧货架的最里端，确实有一个通往小区的房门。“这个门进去就是小区的一号楼，楼内的业主想进来买东西，可以直接敲门，目前门是锁着的。”超市营业员称。华商报记者随后在反映人的带领下来到一号楼内，找到超市的门后，发现该门并未锁住，推开房门就是超市，直通外面。物业回应再有业主投诉就会贴封条封闭此门8月11日，华商报记者联系到金茂紫庭小区物业。工作人员表示，针对此问题，上个星期已与该超市人员协商沟通过，超市方称不再继续开通往单元里的大门。且从上个星期至今，物业未再收到业主的投诉，同时工作人员也未再前往超市检查。“如果再有业主投诉或者发现超市把该门打开，物业就会贴封条封闭此门。”该工作人员说。案例4 设施住宅租给酒店用 楼内电梯频出故障楼里的电梯频频故障，这让西安市路昆明花园8号楼1单元的住户很恼火，而最让住户们生气的是，酒店跟住户共用电梯，而维修电梯所需的费用，却只从大修基金里出。“我们这栋楼的电梯经常故障，最近两三年几乎年年都要动用大修基金修一次。”1单元的一位住户告诉华商报记者，小区旁边有一家昆明花园酒店，他们这栋楼2-3层是酒店员工宿舍和办公区，“他们平时主要用我们楼里的客梯，从地下一层直接上3楼。酒店工作人员使用频繁，再加上他们经常把打扫房间用的客房服务车也推进电梯里，加速了电梯损耗。”8月11日上午10时，华商报记者来到该小区8号楼1单元，发现两部电梯中一部无法使用，一旁放着黄色警示牌，另一部电梯可正常使用，但2、3楼按键无法使用，无法乘坐电梯到这两个楼层。“他们应该是8月10日深夜才把酒店租用的这两层锁了，之前可以坐电梯上去。”一住户称，楼里故障的那部电梯已经一个月没法用，前几天物业贴通知说要维修电梯，需要动用大修基金，“去年就修了一次，今年又坏，酒店整天用，他们为什么不出钱，而让住户承担？”物业回应电梯近两日修好 已将酒店租用楼层电梯锁闭“酒店租用的楼层也缴纳了大修基金。”昆明花园小区物业办工作人员称，针对住户反映的问题，他们也在积极解决。“这次电梯是曳引轮出现故障，现在正在维修，预计近一两天就能修好。”该工作人员称，目前，他们已经将酒店租用的2-3层电梯锁闭，酒店方已无法使用。“至于今后他们还能不能用，我们跟酒店方正在协商。”该工作人员表示。@释疑解惑1 民用住宅能不能改商用?小区住改商须经住户同意华商报记者了解到，《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院对此的司法解释是，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？据了解，《物权法》施行后，在实践中，须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。2 住改商扰民咋维权？向物业申诉，物业发整改通知华商报记者发现，许多居民虽然反对住改商，但为此真正诉诸法律的并不多，人们更多的寄希望于物业和政府各部门的监管。在采访中，不少物业工作人员表示，他们也不喜欢住改商，“商家住户在一栋楼里，带来的安全、消防隐患、垃圾、环境污染等问题，物业也很头疼，更别说住户三天两头找我们投诉了。”不少物业公司也表示，面对住户投诉，他们也只能协调沟通，“对方听不听我们也没办法”。但据华商报记者了解，《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。从事物业管理工作近10年的高先生称，一般情况下，住户可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合，则可通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。此外，小区内商铺产生的噪音、油烟问题，住户也可向环保部门投诉。3 商家为何“藏身”居民楼？多半都是因为成本低在科技路某小区内开设美容院的王女士称，很多像她这种租用民宅开公司的人，多半都是因为成本低。“现在租金高啊，尤其是黄金地段，租金价格对于我们小本经营的人来说，肯定难以接受。”王女士说，而那些租金相对低廉、交通便利、地段良好的居民住宅楼自然成了首选。另外，在住宅楼内开公司可以24小时上班，这种公共条件也很适合中小公司。而此前开小龙虾铺的曹先生给记者算了一笔账，“我之前在凤城三路开小龙虾店，沿街的铺面一个月光租金就8000元。现在在居民楼里租店做外卖，一个月租金3500，你说哪个划算？”@相关链接广州：新建住宅楼底禁设肉菜市场8月，广州市政府常务会审议通过《广州市城乡规划技术规定(试行)》修订草案，草案规定，新建住宅楼内规划上不得批准影响环境和居民生活的商业用房，给予“宁静社区”规划上的保障；从规划设计源头上控制所谓“式住宅”的商业、办公楼的改建。新建住宅楼底禁设肉菜市场，商用房不得设厨房。北京：民宅商用不予登记2006年开始，北京市全面禁止住宅注册公司。北京市工商局的具体规定是，注册登记时，凡是《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的购买合同中写明房屋用途为“住宅”的，《房屋所有权证》和购买合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或是商业用的，比如商住或是综合等等，均不给予登记注册。理由是，这些民用住宅不具备从事经营的条件。 本版稿件由华商报记者 马群 杨平 实习生 白莉娜 采写
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下面哪种酸，人在品尝时不是酸味的？
对啦，马上看美图~
答对才能看美图哦~
不对，再猜猜呗~物业公司在处理中，要依据法律法规和物业服务合同，；积极与业主委员会联系沟通，一起给开发商反映及与业；请分析：；（1）请分析本案焦点是什么？怎么解释？；答：（1）A、本案的焦点是物业服务公司是否履行了；B、《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业；C、物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防；D、物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不；E、安全防
物业公司在处理中，要依据法律法规和物业服务合同，注意礼貌礼节和业主良好有效的沟通 案例2：某新建小区自2007年春季业主入住以来，不少楼房的外墙出现裂纹渗水，有的还出现明显的裂缝，业主们对此反应非常强烈。面对这样的情况，作为接管小区的天顺物业管理公司应该做些什么工作？ 答：根据法律法规的规定，防水在质保期内，积极与开发建设单位联系反映实际情况（工作联系函、拍照），根据实际提出一些解决方案。协助积极处理。
积极与业主委员会联系沟通，一起给开发商反映及与业主沟通。及时将联系的信息反馈给相关的业主。 案例3：某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业管理公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费，交通费，误工费，营养费，护理费及精神损失费共计人民币108605元，某物业公司变称，物业管理保安服务的范围是指在维护物业管理区域的公共秩序而自己和公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻暗访人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性的经济补偿人民币3000元。
（1） 请分析本案焦点是什么？怎么解释？
答：（1）A、本案的焦点是物业服务公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业公司是否承担法律责任的依据。
B、《物业管理条例》第三十六条规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
C、物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范义务，关键是看物业服务公司保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业服务企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业服务企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。
D、物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业服务企业确保物业小区内所有财产和人身的安全。
E、安全防范的义务重在履行合同的过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果的发生，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任
（2） 本案中的李某在其居住的小区内遭受不法伤害，该物业管理公司在履行安全防范义务上是否
存在过错？其民事责任是否由该物业公司承担？
本案中李某虽然在其居住的小区内遭到不法侵害，但并不能因此认定物业服务公司在履行安全防范义务上存在过错。物业服务企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业服务企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业服务企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任
案例4：某小区部分业主对开发商所聘请的幸福物业管理公司的服务不满意认为该物公司服务不到位，而且从第一位业主入住至今已有两年时间，但物管公司从未公布物管费的情况。于是这些业主自发成立了业主委员会，要求物业公司公布物业服务费用的收支状况，同时，宣称他们要解聘该物管公司，向社会招聘新的物业管理公司。但幸福物业管理公司表示：第一，物管费的收支情况是该公司的商业机密，业主无权知道。第二，其与开发商所签订的前期物业服务合同规定的服务器显示2005年1月到2008年1月，现在合同并未到期，因此，如果业主无权解聘本公司，必须承担违约责任。
（1） 幸福物业管理公司关于物业服务费用的说法正确吗？为什么？
幸福公司关于合同有效期的说法不正确。根据《物业服务收费管理办法》
（2） 幸福物业管理公司关于合同有效期的说法对吗？为什么？
关于合同有效期的说法不对。根据《物业管理条例》第26条
（3） 如果要解聘由开发商选聘的幸福物业管理公司，那么该小区的业主应当怎么做？
依法按照程序在行政主管部门的指导下成立业主大会选举业主委员会，解聘选聘物业服务企业。根据《物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》
（4） 下列关于幸福物业管理公司与开发商签订的合同说法正确的是（
A. 该合同是前期物业服务合同
B. 该合同必须是书面的
C. 该合同的有效期为幸福物业管理公司与开发商约定的期限
D. 建设单位与物业买卖人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定在内
案例5：某高层住宅楼管理处正在召集员工会议时接到报告，本楼内某电梯突然故障，停在25层与24层之间，电梯有4人，问你该怎么办？（注：电梯由专业电梯企业负责保养维修）
案例6：某花园随着业主的不断入住，人员越来越多，尤其是小孩的玩耍，使得
踩草事情经常发生，虽然设置了警示牌但是效果仍然不理想，结果是被踩死的草补了一次又一次，管理处为此伤透脑筋。
（1） 你对上述的问题，有何行之有效的方法？
对于上述问题，主要办法有：
Ａ、宣传方式：在小区宣传栏为进行专题宣传，对业主和住户进行正面教育，或者散发有关的宣传单，对业主和客户进行宣传教育；
Ｂ、协调方式：如果成立了业主委员会的小区，请业主委员会出面做相关的工作；
Ｃ、激励方式：开展“同在一方绿土，共创美好明天”的创绿化家园的活动，或者参加政府有关部门举行的“园林式小区”的评比活动，来调动广大业主和住户爱护草坪的积极性；
Ｄ、障碍方式：在业主和住户户外活动踩草坪较多的时段，组织保安进行时段管理，进行劝阻，或者提前在草地上喷洒水，造成活动的不方便。
（2） 类似于踩踏草的事件在实际的物业管理中还会遇见哪些？
踩草坪的事件，实际上是一种损坏公共环境的行为，类似这种事件在实际的物业管理中还会遇见：
Ａ、不按规定饲养宠物；Ｂ、高空抛物；Ｃ、乱扔垃圾；Ｄ、小区楼下商铺经营污染环境，超时经营制造噪音等。
案例7：某大厦物业服务公司按计划对13―23楼消防口自动报警系统进行测试。负责测试的工程的工程部员工，(热爱)熟悉操作程序，致使大厦楼层警钟发出鸣声。很多用户以为大厦发生火警，惊慌失措，四处逃生，场面十分混乱。虽然管理公司发现误报后，马上通过消防广播向用户说明情况，可仍有几家用户向大厦管理公司投诉，其中一家用户声称当时正与几位重要客户洽谈生意，警钟误响给客户造成极恶劣的影响，严重影响了该公司的对外形象，要求管理公司给予解释。
分析讨论：
（1） 怎样预防发生此类事情？
管理处应采用下列方式预防发生此类事件：
Ａ、制定相关工作程序文件和作业指导书；Ｂ、对相关人员进行培训和考核；
Ｃ、制定相关突发事件应急预案并进行培训
（2） 工程部门与大厦管理处在哪些方面需要沟通和衔接？
工程部与大厦管理处应进行下列沟通：
Ａ、工程部在实施此项工作前，应以书面的形式将测试的时间（测试日期、起始时间、预计结束时间） 、测试的范围（楼层）报告管理处，管理处在接到报告后应根据客户的情况进行审核，并知会相关重要客户，在得到客户确认后，书面回复工程部，同意组织实施；
Ｂ、工程部在组织测试前，管理处应书面告知业主，并在测试过程中派相关人员在现场协助工程部处理
客户协调工作。
案例8：某高级商务办公楼内有一本地公司―A公司，其业务并未因入住了一个好的办公楼而有进一步发展，相反较为昂贵的房租倒成了不小的负担。一年多以后来，欠租的情形出现了，物业管理部门发出在指定的期限内，如果A公司仍不付欠款的话，将不得不采取必要措施终止部分服务通知，A公司对此未作出任何反应，也没有能力作出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上摘除，随后A公司通讯中断。这时A公司负责人认为写字楼的物业管理部门侵犯了他们的权利，遂双方引起纠纷。谈谈你的看法。
⑴追缴物管费是物业公司的正常工作，也是物业公司的合法权益；
⑵但是，物业公司在追缴物管费的过程中，一定要依法办事，合理解决纠纷，不得违法或违规采取措施，这样物业公司本身就侵犯了业主或住户的合法权益，造成了侵权行为；
⑶同时，物业公司在追缴物管费的过程中，要考虑业主或住户的实际情况，采取理解和商量的态度，针对不同的情况采取不同的方式。
像本题中Ａ公司因为经营不善造成经济困难而无法承担物管费的情况，应建议Ａ公司减小办公租赁面积或其它方式控制成本，并根据Ａ公司的实际情况，协商制定分期缴纳物管费的计划，分期缴纳
案例9：某物业服务公司品质部在对公司新街的实施一级服务标准的金色家园小区地下车库停车场进行月检时，发现该车库车管员对临时停放的外来车辆仅发卡就放进车库任其停放，管理混乱。于是责令小区物业服务中心对车库停车场管理进行整改，将强管理。
（1） 请指出该车库停车场管理方面哪些不足？
a、车辆进入要登记；b、一级服务标准要指挥车辆停放；
c、车辆停好要提醒车主带好贵重物品，检查车门是否关好。
（2） 你认为地下车库停车场管理的要点有哪些？
a、停车场车位划分要明确；b、场内行使标志要清楚；c、进出车辆管理要严格；d、警示或温馨提示（免责）
案例10：四川省汶川“5.12”地震发生后，受地震影响，C市的某住宅小区楼宇公共走廊的墙面出现了裂纹，电梯大堂墙面装饰的石材有的也出现了脱落，业主家的墙壁也有许多出现了开裂，甚至是脱落。业主们对此充满担忧，议论纷纷，担心房子的质量问题，更关心对如此众多的墙壁开裂问题物业公司乃至开发商将采取什么措施修复房屋。请问：
（1） 对业主们对房屋安全问题的担心物业公司应该怎样做才能消除业主们的疑虑？
聘请专业资质的鉴定公司对房屋的结构安全进行鉴定，并将鉴定结果告知全体业主
（2） 对开裂墙壁的维修应有谁承担责任？
质保期外，公共部分用本体维修资金维修；业主家专有部分由业主自己承担维修费用；如能证明确实存在质量问题，由开发商负责，施工单位维修
（3） 物业应怎样向开发商具体汇报墙面开裂情况？
对各家各户墙壁开裂情况以及公共部位受损情况和其 它问题一一统计拍照，向开发商汇报。
案例11：夏季来临，接市气象局有关消息，近几天内本市将有大风或暴雨。作为住宅小区的物业服务中心将如何处置？
1、检查应急备用工具，确定期性能良好，检查急救箱，确定各种药物齐备。
2、将应急时使用的电话号码表张贴在宣传公告栏上。
3、提醒业住搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及各类杂物。
4、紧闭电机房、垃圾房等公共设施设备房门窗，还必须做好防水措施，加固树木，将盆栽花卉移至安全位置。
５留意播放的有关大风或暴雨的进展消息，及时将最新信息业住。
６、如大风或暴雨昼夜不停，需要安排管理人员值班，接听电话和处理事情。
７、物业人员应做好自身的安全
案例12：在物业的装修活动中，常见的违章装修现象有：擅自开工；随意用电梯运送装修材料（散装料或超长材料）；在承重墙梁注上穿孔、挖槽、削薄；空凋机不安指定位置安装；破坏防水层，堵塞地漏和排水管；随意丢弃垃圾等等，请根据装修期间违章现象并结合你的实际体会谈谈装修管理方面要注意的内容？
报批管理；装修范围管理装修时间管理；装修垃圾（建筑渣）清运；电梯使用；
管理权限；装修责任及违约处理规定
案例13：某小区地处城市郊区，占地面积420亩，总建筑面积28万平方米。小区业态为多层、电梯公寓和别墅，分二期开发。由于地位准确。房价合理等原因，推出的楼房绝大数已被销售，只有少数尾房，完毕第一起订2009年5月交房。为了给业主和住户提供温馨的便捷服务，开发商决定将位于小区商业街的十二间商铺交给物业开展多种综合经营服务。请谈谈：
（1） 该小区开展物业综合经营服务需要哪些条件？现在尚缺哪些条件？怎样获得这些条件？ a、资金、经营场所、经营人才、管理；b、资金和经营人才，管理
c、资金：政府或上级公司、单位的拨款，也可以银行贷款或融资；人才：聘请或抽调
（2） 该小区开展物业综合经营服务可以从考虑哪些方面的经营服务类型？试举例说明？
a、衣着方面：服务洗涤等；b、饮食方面：餐饮、酒吧、茶坊等；c、旅行方面：接送人等；
d、娱乐方面：棋牌室等；e、购物方面：菜店等；f、文教体卫：社区医院等；g、其它方面：家政服务等。 案例14：某小区今年六月即将交房，但由于去年下半年楼市的波动，该小区的房价出现了高低相差比较大的金额的情况。接管该小区的某物业服务公司在该小区业主的QQ群上了解到高价位买房的业主不平的心态，决定加大对楼房的承接验收力度，把工作做得更仔细，尽可能地让那些高价位买主挑不出毛病。请问：
（1） 物业公司的承接验收的出发点是什么？
以物业主体结构安全满足使用功能为出发点
（2） 承接验收的具体内容有哪些？
1、物业资料a、产权资料；b、技术资料；c、业主资料；
２、公共部位；３、公共设施设备；４、物管用房；
（3） 承接验收的方法有哪些？
１、工具法；２、试验（实验）法；测量法；３、使用法；４、比较法
（4） 怎样检测卫生间的防水保护施工质量？
做闭水试验
案例15：某住宅小区公共秩序维护员李斌正在楼道里巡查时，发现9楼3号房的房门正开着。他走近一看，原来屋内正热火朝天的进行装修。而这间屋子除了装修材料什么也没有，其中一角还在烧电焊。李斌仔细看了看，门上的确没有贴“施工许可证”。于是他礼貌的询问正在装修的工人，装修工人告诉他，因为时间紧，要赶工期，所以没有来得及办理装修手续，待会他们负责人马上去物业服务中心办理。请问：
（1） 该装修施工队有哪些违规装修行为？
a、未经办理手续，擅自施工；b、动火作业未办动火作业手续；c、动火作业现场未配灭火器；d、开门装修
（2） 物业的装修程序有哪些？
a、申请审批；b、签订协议缴费；c、检查；d、验收退证
（3） 对装修队的违规装修，物业服务公司处理的办法有哪些？
a、批评教育，规劝改正；b、责令停工，出具《整改通知书》，限期整改；c、责令恢复；
d、要求赔偿损失；e、依照《装修协议》，扣违约金；f、向房地产主管部门报告；g、进行民事诉讼。 案例16：某房地产开发公司的某住宅小区，由甲物业服务公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会开按照业主大会决议选聘了乙物业服务公司。业主委员会与乙物业服务公司签订了物业上务合藏，合同于日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业服务公司丈于功03年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务公司收到业主委员会书面炙不看，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应（劝止管理资料，拒不配合物业交接查验。）
日，顶层的20层户主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务长夏无偿修复。乙物业服务公司称这是因甲物业服务公司管理不善所致，应由甲物业服务公司公后负责修缮。之后，乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题：（1）上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由一物业服务公司负责无偿修复？
（1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过质量保修期限。
（2）但上述业主要求乙物业公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由开发建设单位负责。
（2）乙物业服务公司的做法是否妥当？如果你是该物业公司的负责人，如何处理业主的投诉？
（1）乙物业公司的做法不妥当
（2）该公司应勘察现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位保修。
（3）同时应将有关情况及时告知建设单位，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进行情况。
（3） 甲物业服务公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由？
（1）拒绝移交的理由不成立
（2）业主欠缴物业服务费，应通过业主委员会督促、物业服务公司诉讼等其他途径解决
（3）答应合同已经终止，不能以任何理由拒绝移交相关物业资料
案例17：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下：
―各类管理服务人员的工资、社会保险等50万：
―共用部位、共用设施设备的运行维护费20万
―清洁卫生费15万
―绿化养护费10万
―公共秩序维护费10万
―办公费5万
―固定资产折旧2万
―物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费2万
―业主委员会、社区文化活动等其他费用6万。
（1） 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，测算该项目单位的物业服务费的标准
酬金制：120万元B（1+10%）÷10万O÷12月=1.1元/O.月
（2） 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，测算该项目单位物业服务费标准为？ 包干制：（120万元+12万元）÷10万O÷12月=1.1元/O.月
案例18：面对日益上涨的物价和儿年没变的物管费，越来越多的物业服务企业感受到巨大的压力。如何能够更好的发挥企业资源的作用，使之既能为业主提供更加全面、贴心的服务，又能为企业创造更多的利润，成了许多物业服务企业思考的问题。很多物业服务企业认识到：综合经营服务是解决这个问题的有效方法，但又不知道如何开展综合经营服务，更不知道开展综合经营服务的需要注意哪些事项。请问：
（1） 物业综合经营服务的特点主要有哪些？
营利性、规模性、立体化、全方位
（2） 物业综合经营服务的类别有哪些？试举例说明？
衣食住行娱乐文教体育卫生购物其他
（3） 开展综合经营服务的注意事项有哪些？
必须服从于公共服务，注意协调相关关系，避免环境污染，确保服务质。
案例19：物业项目甲由建设单位乙于2007年年底建成竣工，项目为4座高层住宅，总建筑面积13万平方米。2007年年底，建设单位乙开始选聘物业服务企业。
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