年龄重要房龄更重要 二手房贷款年限_房产知识【一号家居网】
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年龄重要房龄更重要 二手房贷款年限
　　一般情况下，购房免不了要按揭贷款，特别是在货币贬值的预期下，不少朋友宁愿贷款买房也不愿意一次性付款。但这就涉及到贷款的年限问题。就新房而言，贷款年限也许只需关注贷款人的年龄即可，但对于二手房来说，贷款年限的计算相对复杂。本文拟简单介绍二手房贷款年限的有关规定。　　　　房屋贷款年限，新房最长为30年，但二手房往往无法达到30年这一上限。曾有机构于去年在某一城市作过调查，该市内的12家银行，除2家银行不做二手房的房贷业务外，其余的包括农行、工行、交行、汇丰银行的4家贷款年限与土地使用年限挂钩，算法也不尽相同。　　例如，交行只要求贷款年限小于土地使用年限就行；而汇丰银行要求的最高贷款年限＝土地使用到期日期－（本年年份＋15）。而这个15，据介绍，是公司规定的“风险日期”。　　值得注意的是，有三家银行依据的土地使用年限是房产证上写的使用年限，但是，农行除外。　　二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房产证上写的还不算，该行要求必须通过银行指定的评估公司对房子的剩余使用年限进行评估。　　中国银行和中信银行还对房龄提出了要求。二手房房龄在10年以上，要么不受理，要么受限制：二手房房龄在10年以上，还要满足贷款年限＋房龄。而建行、招行、民生银行、浦发银行四家没有特殊要求。　　尽管不同的银行其具体规定有所不同，但无外乎以下几种：　　1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年；　　2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限；　　3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过60岁。　　显然，二手房贷款最长能贷多久与房龄密切相关，房龄越短，贷款期越长。因此，如果要购入二手房，又采用按揭贷款的方式，不妨多找几家银行了解政策。
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　　很多人买房是为了投资，也有很多人想要买了就可以住，二手房市场也是因为有这样一批购房者的需求才会慢慢的活跃起来。买二手房最重要的是什么呢?很多人都知道，二手房的房龄是买二手房的关键，无论是申请贷款，还是自居，房龄都是一个关键点。
　　那么二手房的房龄怎么判断呢?买二手房多少年合适呢?
　　判断房龄的方法：
　　1、看到新近粉饰的墙面，确认房屋的真实年代
　　2、进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代
　　3、观察楼道情况，了解户表状况
　　4、查看产权证
　　5、还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果年限有差别，房东因承担责任
　　买二手房申请贷款，通常要求房龄最长不超过20-25年，严格一些的银行要求不超过15年或者10年，相对宽松的银行要求不超过30年.房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。
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二手房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，建议您特别注意以下一些...
贷款都可以1到30年里边任意选贷款年限。
1、如果已经列入拆迁公告范围内的,银行100%不会发放贷款，办理过户都不可能，因为国家法律明文规定“列入拆迁公告范围内的房产”为不允许上市出售的房产，房地局不会...
大家还关注二手房房龄是否会影响贷款
如何判断二手房的真实房龄
来源：吉屋网综合整理 &&
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房龄是否会影响贷款？房屋太老，最直接的影响就是贷款的缩水，较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定。之所以难贷款，很大一部分原因在于年限的缩水。老房子的土地使用年限通查缩短很多，这对房屋价值的评估有较大影响。如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年，那么获得的难度非常大，愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。不仅贷款额度有限，还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。比如北京，商贷的还款时间受三个因素影响，其一，50年减去房龄；其二，65岁减去贷款认年龄，其三，最长贷款年限30年，最后取这三者的最小值。怎么才能判断出二手房的真实房龄？1、 查询房屋档案了解房龄最靠谱的方法就是去房管部门查询房屋档案，因为产权部门都会对这方面的信息进行登记，不过要求就是房主必须携带身份证和等资料，不然是无法查询的。2、查看房产证房产证虽然并不能准确判断出真实房龄，但还是起到参考作用的，尤其是对于二手房来说。第一次出售的二手房，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果房子已经被转手多次，则可以查看房屋建成时间，像建成时间或者测绘说明等，这些都是判断房龄的有效参考。3、问询小区其他或物业如果你对房主提供的真实房龄有所质疑，也可以咨询一下小区其他业主或物业工作人员，毕竟他们在小区居住或者工作不少时间了，他们口中的信息往往真实性比较高。除了上面跟大家介绍的几个方法，其实购买者还可以通过肉眼去判断房龄，虽然不能保证百分百准确，但也是具有参考意义的，具体如下：（1） 看屋内的情况看一下屋内的墙面和以及装修情况，这样可以大概判别出房子的年代。需要注意的是，如果墙面看起来很新，那可能是房主重新装修过。（2） 看的情况即使房主已经精心装修过房子，但厨卫的装修还是很难改变的，像下水管道、、等都存在更换不便的问题，因此也能为你判断真实房龄作参考。相关阅读
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房龄加贷款年限需不超30年 老房贷款难
[导读]现在银行对二手房贷款受理的房龄一般最长在20-25年，房龄加贷款年限一般不超过30年。房龄越老，贷款额度越低。一般年限长的市场价值也低，相对贷款的额度也低。
　　近日，宝鸡市民刘先生正为的事情烦恼。　　刘先生在中介看中了一套二手房，是上世纪80年代的。签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房龄太老了。　　在房地产市场交易中，二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是，新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素，在二手房贷款过程中，并不是所有的二手房都可以办贷款。那么，房龄对二手房贷款有哪些影响呢？　　房龄太大贷款批不下来　　“银行特意强调我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。贷款批不下来，首付没法交，按照合同，规定时间内没付首付就违约。现在我真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼。　　其实，像刘先生这样的例子并不少见，调查发现，购买二手房时，购房者往往关注地段、配套、方位、楼层等，忽略房龄。由于房龄在房产证上并没有直接体现，不少二手房卖家和中介为了促成交易，会有意识地隐瞒房屋的真实“年龄”。消费者在办理手续后，才发现所买房子的年纪比之前了解的要大不少。　　业内　　房龄加贷款年限一般不超过30年　　全国房地产经纪人罗岩解释，房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房产证上有两个日期，一个是发证日期，一个是建筑年代，发证日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手多次，则房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。了解新建商品房的房龄对购房者来说并不难，就看建筑年代，如果要走交税手续，那就看发证日期。　　罗岩表示，房龄对二手房贷款有一定的影响，银行主要根据评估机构来估价。首先是对二手房贷款能否申请成功有影响，二手房房龄过老的，通常银行不会发放贷款。其次，是对二手房贷款额度的影响，如果银行同意发放二手房贷款，房龄过老的二手房，所能获得的额度通常都不会很高。再者，是对二手房贷款的贷款年限的影响，房龄越老，所能申请到得贷款年限就越短。　　宝鸡惠众房产总经理刘贞辉说，具体的贷款额度要取决于评估价，首套房首付一般在30%-40%，根据客户的收入状况以及征信情况可能要适当的提高首付比例，现在银行对二手房贷款受理的房龄一般最长在20-25年，房龄加贷款年限一般不超过30年。房龄越老，贷款额度越低。一般年限长的市场价值也低，相对贷款的额度也低。　　提醒　　建议把房龄写进合同条款　　罗岩提醒，如果买到了二手集资房就得注意，相比较一般的二手房，买卖二手集资房是比较麻烦的。如果集资房要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件，注意查看是否是合法产权的集资房是比较麻烦的。如果集资房要对外出售，也必须取得预售、现售或外销的相关证件，注意查看是否是合法产权的集资房。购买这类房屋时，一定要防止其中任何一方以其部分产权冒充全部产权来卖。首先必须确保二手集资房取得了产权证能够上市交易。集资房无论是房改房还是经济适用房，经过再次交易房屋性质就会变为商品房，购买者要多缴纳1%土地使用税，最好还是请律师把把关，毕竟集资房交易存在较大风险。　　刘贞辉介绍，根据《房地产经纪管理办法》，房主委托中介机构出售房屋须先签订委托协议，房主应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明以及真实有效的房屋权属证书和房屋信息。在交易过程中，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对购房者隐瞒真实的房屋交易信息，诱骗消费者交易或强制交易。　　“但是这个规定在现实当中很难做到，很多房主不配合，建议购房者在签订二手房购房合同时，将房龄信息写入合同条款，并约定违约责任，从而避免此类消费纠纷的发生，也建议主管部门加大严惩力度。”刘贞辉说。欢迎点击查询以下内容：
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