黔集资建房物业管理通189号文物业拒绝执行怎么办

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关于规范商品房销售现场公示内容的通知----黔建房通[
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关于规范商品房销售现场公示内容的通知----黔建房通[2
官方公共微信《关于黑龙江省实施&物业管理条例&的几点意见的通知》（黑建房[2004]17号）
《关于黑龙江省实施&物业管理条例&的几点意见的通知》（黑建房[2004]17号）
各地市建设局、房产局（处、办、中心），大庆市城市管理局，省森工、农垦总局建设局：　　　　国务院《物业管理条例》颁布实施以来，我省各级物业主管部门做了大量卓有成效的工作，物业市场行为得到进一步规范，物业管理水平有所提高。但在实施过程中也遇到一些问题。根据《物业管理条例》有关规定及各地反馈的意见，经研究，现就有关问题明确如下：　　　　一、关于首次业主大会会议上的业主投票权的确定　　　　业主在首次业主大会上的投票权数，根据业主拥有物业建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票；非住宅物业按物业建筑面积计算，一百平方米以上的，每一百平方米计一票，不足一百平方米按一百平方米计算。业主投票权的确定主要依据业主拥有物业的产权证和购房发票及业主使用物业的租赁协议。　　　　二、关于物业管理用房的确定问题　　　　建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。　　　　物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。　　　　建设单位在办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，市、县房地产管理部门方可核发预销售许可证和办理房地产初始登记。　　　　三、关于物业管理从业人员的管理问题　　　　物业管理从业人员应按国家和我省的有关规定，应取得执业资格证书，并实行注册年检制度。目前过渡阶段，物业企业经理应持建设部培训并颁发的经理岗位证书，管理人员应持我厅培训并颁发的国家统一版本的管理人员岗位证书。　　　　四、关于物业管理区域的确定问题　　　　由于各地市城市建设规模的不同，故物业管理区域的划分由各地市自行确定。　　　　二OO四年三月三日
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各市(地、州)住房和城乡建设局(房管局)：
&&& 近年来，随着我省房地产市场的不断发展，购买商品房的居民越来越多，物业管理的作用越来越重要。但是，由于在商品房交付与前期物业管理衔接过程中存在一些问题，如一些房地产开发企业将达不到条件的房屋交付使用，房地产开发企业与前期物业服务企业对物业的承接验收不规范，以及物业收费不规范等等，引发矛盾纠纷。为进一步规范商品房交付与前期物业管理衔接工作，解决居民买房的后顾之忧，创造良好的居住和工作环境，现就有关问题通知如下：
&&& 一、各地应要求房地产开发企业严格按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定，必须在办理商品房交付备案后，才能将商品房交付购房人使用。商品房交付后，物业服务企业才能向购房人收取物业服务费。
&&& 二、物业服务企业在承接物业前，应当严格按照有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，以确保承接的物业符合交付使用条件。
&&& 三、物业服务企业不得违反前期物业服务合同的约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。
&&& 四、按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定条件交付使用的新建商品住房，物业服务费应按以下规定执行：
&&& 1．对于&精装修&住房，从房屋交付使用之日起，免收一个月的物业服务费，一个月后可全额收取物业服务费；
&&& 2．对于非&精装修&商品住房，房屋交付后，应当给购房人半年至一年的时间用于房屋装修，该期间物业服务企业不得全额收取物业服务费，应当按不高于50％的标准收取物业服务费，超过该期限后，可全额收取物业服务费，具体比例和期限在前期物业服务合同中约定。
&二0一0年五月四日
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各设区市、定州市、辛集市住房和城乡建设局、住房保障和房产管理局：
&&& &物业管理提升年&活动开展以来，各地积极培育物业服务市场，规范物业服务行为，努力提高物业服务质量，取得了一定成效，但物业管理存在的许多问题还没有得到有效解决。结合党的群众路线教育实践活动，为切实解决群众反映的物业管理突出问题，现就有关要求通知如下：
&&& 一、进一步规范物业服务的市场秩序
&&& 从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格和相应的资质。要遵循公开、公平、公正的原则，严格执行物业管理招投标制度，不具有相应资质条件的企业不得参与招投标，15万平方米以上的住宅小区必须进行公开招投标。各地要切实加强评标专家的培训和评选工作，提高评标工作的公正性和合理性。要严格落实物业承接查验制度，明确物业服务企业和建设单位的各自责任，切实维护好业主的合法权益。
&&& 二、严格履行物业服务合同内容
&&& 物业服务合同必须对物业管理事项、服务质量、服务费用以及违约责任等内容进行约定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同必须在物业服务区域内公示栏长期公示。业主委员会或业主要建立健全合同履行情况的检查制度，对不按合同约定提供物业服务的相关企业要责令其整改，对群众反映强烈的要及时向房地产行政主管部门报告。房地产行政主管部门要切实履职尽责，解决好存在的问题，给业主一个满意答复。&&
&&&& 三、切实规范好有关收费行为
&&& 房地产行政主管部门要会同有关部门建立和完善&分等定级、质价相符&的物业管理收费机制，落实好《物业管理条例》有关规定，及时理清物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担的相关管线和设施设备维修、养护以及向最终用户收取有关费用的责任。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。房地产行政主管部门要坚决纠正物业服务企业利用停水、停电方式等方式催交物业服务费的行为。
&&& 四、努力提升物业服务水平
&&& 房地产行政主管部门要加强对物业服务企业从业人员岗位培训，提高服务水平，确保服务质量。物业服务企业要建立健全物业管理方案和质量管理、报修维修登记等制度，公布服务电话，要按照业主和物业公司双方约定时间到达现场并及时维修。物业服务企业对小区实行24小时值勤，配备有安全监控设施的要实施24小时监控，引导出入小区的车辆有序通行和停放。对利用物业共用部位、场地作为停车位等进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理相关手续。对擅自侵占道路、公共绿地（场地）和私搭乱建的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
&&&& 五、完善物业服务投诉处理机制
&&& 房地产行政主管部门要切实加强前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理用房落实、业主大会成立、物业服务企业退出管理项目等重要环节的监督管理，建立健全物业服务企业信用档案制度。要完善物业服务投诉处理机制，市、县（区）房地产行政主管部门要充分利用投诉电话、信件、来访、网络和电子邮箱等形式，进一步畅通投诉渠道，及时受理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉。对投诉的问题，本部门能处理的，要明确责任人和处理时限，及时进行调查、核实和处理；需要其他部门配合的，要主动作好协调工作，妥善处理，做到事事有着落、件件有回音。
&&& 六、管好用好住宅专项维修资金
&&& 要严格落实国家和省有关住宅专项维修资金政策，切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。各地要定期对住房专项维修资金进行盘点清查，坚决杜绝挪用等违法违规行为，确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。要进一步健全制度，完善机制，重点解决好住宅专项维修资金申请难、使用难的问题。对发生危及房屋安全、漏雨等紧急情况，需要对住宅公共部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，要按照《》第二十一条执行。
&&& 各地要强化责任意识，通过座谈会、走访等多种形式收集群众反映的问题，对反映的突出问题，要制定具体实施方案，明确责任领导、责任人和解决时限，处理结果要及时报告省住房城乡建设厅。各级房地产行政主管部门要定期不定期进行明察暗访，加大对不作为、乱作为的惩治力度，对物业服务企业服务不规范行为要坚决纠正处罚。同时要着眼长远，健全完善法规和各项规章制度，建立长效机制，巩固工作成果。
河北省住房和城乡建设厅&
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