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央行银监会打响去库存第一枪 宽松政策或将出台
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央行银监会打响去库存第一枪，宽松政策或将出台。
在经历“330新政”、央行累计六次降息五次降准等政策后，2015年一线城市和部分二线城市楼市出现量价齐升的状态，与此同时，部分二线城市和大多数三四线城市仍面临去库存压力，楼市区域分化特征愈趋加深。
2016年，在中央“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的要求下，政策将以持续宽松为主。业内人士认为，当前去库存应关注结构问题，一二线等库存压力并不大的城市可以补库存，三四线则需继续去库存，鼓励房企创新商业模式，加快项目去化速度。
央行银监会打响去库存第一枪
央行、银监会在今年2月2日正式打响房地产去库存第一枪——在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。分析指出，央行此举将有效激发房地产合理需求，下一步商品房贷款首付有望继续下调，三四线城市房价有望受惠。
亚豪机构市场总监郭毅直言，央行和银监局在春节前颁布新政意味深远，春节是返乡高峰，同时年末企业通常会给予员工一定的年终奖励，此时发布降低首付的新政，将有利于促进手握资金的白领们回乡置业，预计新政将会令原本是楼市成交淡季的春节月，迎来一轮交易量的小高峰。
“近几年一线城市房价高企，逃离北上广成为部分白领的选择，新政也给这部分人带来安居机会，将促进1.5线及二线城市住宅成交量提升。随着交易量的回暖，房价也有望稳步上涨。”郭毅告诉中国经济网记者。
统计局数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米，增长15.6%，达历史峰值，住宅占据63%。
在央行、银监会打响去库存第一枪后，业界预计未来继续出台宽松政策的可能性大。民生宏观分析师朱振鑫认为，自房贷下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿元库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。
库存去化周期长城市难因“救市”好转
具体来看，根据易居研究院对35个城市的监测情况来看，截至2015年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3396万、18444万和4250万平方米，环比增幅分别为-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分别为-12.9%、-3.2%和-2.5%。
2015年12月份，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。
“存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
其中，存销比下降最快的北京就出现了房价上涨趋势。北京市房地产协会秘书长陈志表示，北京市场分化还在加剧，2016年必然会出现市场细分，房价则必然上涨。但2016年整体成交的数量不会有特别向上的动力，反而会有下行压力。
任志强同样认为，未来楼市的区域差距会扩大。一些供求关系紧张的地区，房价会迅速上涨，比如北京、上海、深圳。但另外一些地区可能会放慢投资增长速度。另外，同一个城市内房价也会出现分化，主要体现在城市中心区和边缘地区的差别。对房企而言，现金流是决定开发商会不会降价的主要原因。
同策咨询研究部总监张宏伟关注到库存去化周期在15个月以上城市情况。他表示，由于宏观经济低迷、人口红利衰减，市场需求难以持续增长等原因，这些城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，并不会因为 “救市”去库存政策有实质性改变。
“这些城市楼市仍然有较严重的去库存问题，未来调整的幅度和降价的范围甚至要比一线城市、部分二线城市深刻，届时，大量中小房企资金面将再度陷入危机，更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。”张宏伟说。
严跃进表示，2016年将继续坚持去库存导向，但在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存应该关注结构问题。比如一二线城市的库存压力其实并不大，甚至可以主动补库存，而三四线城市则需要继续去库存。应鼓励房企创新商业模式，比如鼓励房企采用购租并举的策略，进而加快项目去化速度。
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来源：澎湃
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不限购城市首套房商贷最低首付比例最低可下调至20%。 朱伟辉 澎湃资料短短10个月时间里，中央连续三次出台房贷政策降低购房门槛，而且间隔时间越来越近。2月2日，中国人民银行网站发布关于调整个人住房贷款政策问题的有关通知，不限购城市首套房商贷最低首付比例可下调至20%。通知中明确：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。这也意味着，在非限购城市，对于购房者来说，过去购买一套200万总价的房子，需要首付款50万元，而现在首付款则降低到了40万元。某种程度上，有10万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中，即通过20年或30年的贷款期限偿还。值得指出的是，此次新政并不针对北京、上海、广州、深圳以及三亚五个限购城市。在沪上某地产商看来，此次出台的新政有些不痛不痒，“如果要去库存，真正的主力军不一定是首套置业者，而应该是买第二套第三套的改善型人群，只有能买第二、三套的才是有能力随时出手的人。”可以看到的是，中央在发布房地产政策方面的时间间隔越来越近了。日，央行、银监会发文《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。该文件在重申首套房利率最低可打七折的同时，亦明确对已拥有一套住房并结清房贷的家庭，新购第二套普通住房时可享受首套房贷款优惠，对外地人及第三套房的限贷令亦同时取消。通知中明确：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。上述房贷政策的出台被认为是2008年以来最具力度的救市政策。也就是在这个时候，一线城市以及部分二线城市的房地产市场开始活跃。到了日，央行网站发布《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，用商业贷款购买二套房最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，购买二套房最低首付款比例为30%。同一天，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限，从原来的五年降至两年。日，央行联合银监会又发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定在不实施“限购”的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降至25%。时隔4个月，中央再出房地产政策，在业内看来通过持续的政策推出，可以形成政策叠加效应。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，相对一线城市，三四线城市的高库存以及人流吸引力不足使得三四线城市仍不得不依靠信贷政策刺激。去年的9月30日的相关通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。本次出台新政的不同点在于各地还可以下浮5%，意味着首付只要20%，预计高库存城市都会采用下限来进一步刺激楼市消费。业内人士认为，对于一线城市来说，虽然政策不调整，但受市场预期影响，市场交易会继续活跃。对于二线城市来说，有能力和条件落实两成首付的比例的话，是对二线城市房地产交易市场活跃的关键点。
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央行楼市新政解读：贯彻去库存的政策导向
来源：财经网
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此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。
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& &　　对日房贷政策的解读（不断更新）　　（易居研究院智库中心研究总监严跃进观点）　　【最关键的一句，就是在过去25%的比例上，允许各地可以调整到20%或者两成首付上】　　此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本上在一个相对宽松的政策。而商业银行贷款的政策放松空间却依然很大。此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付已经属于较大的宽松政策表现。而现在继续赋予降低5个百分点的做法，实际上就是回到了两成首付的做法。降低了首付比例，对于购房者来说是一种购房成本的负担。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策关怀。　　此次政策给予了各地信贷政策调整的自主权，允许各地按照去库存的导向和信贷资源的实际情况，积极调整首付比例。当然，两成首付的比例，使得商业贷款购房者能够享受和公积金购房贷款相同的首付待遇，确实很有激励性。　　从省钱的角度看，此次政策后，对于一个购房者来说，过去购买一套100万总价的房子，需要首付款为25万元，而现在首付款则降低到了20万元。某种程度上，有5万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中，即通过20年或30年的贷款期限偿还。此类降低首付的做法，确实能够降低购房者的购房成本。　　当然对于一线城市的购房者来说，实际上可能喜忧参半。对于一些限购群体的人来说，可能不能享受此类利好政策而干着急。而对于一些有购房能力的群体来说，面对高房价和房价过快上涨的态势，可能会积极入手。这在春节前可能还会形成一波成交高峰。　　对于北京上海等一线城市来说，在喜迎新的宽松购房政策的同时，一定要警惕房价继续上涨的风险。实际情况或是这样，此类城市可能不会继续下调首付比例。因为此次政策说的两成是允许地方按实际来调整，而不是要全国统一实行。所以北京上海等房价上涨压力较大、去库存压力不大的城市，并不会尝试此类政策，而是沿袭过去的老政策。
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2016年房产新政出台：在不实行“限购”政策的城市，居民首套房首付比例再降，最低可达20%！
2月2日，央行、银监会联合发布房贷新政：
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
此外，央行、银监会还明确，对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
去年12月召开的中央经济工作会议曾提出，化解房地产库存是明年经济社会发展五大任务之一。
中央经济工作会议明确要对房地产去库存
在去库存方面，中央明确的内容包括，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
观察者网财经评论员旺财认为，此次的房产新政无疑表明，对于“去库存”这一大任务，中央已经着手开展“实际动作”。
以下为央行、银监会联合发布的通知全文：
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：
为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：
一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。
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