2015【中级会计职称】《会计实务》习题班（负债及借款费用）
2015【中级会计职称】《会计实务》习题班（负债及借款费用）
第十一章 负债及借款费用
一、单项选择题
1、日，甲公司为建造一栋厂房向银行取得一笔专门借款。日，以该贷款支付前期订购的工程物资款，因征地拆迁发生纠纷，该厂房延迟至日才开工兴建，开始支付其他工程款，日，该厂房建造完成，达到预定可使用状态。日，甲公司办理工程竣工决算，不考虑其他因素，甲公司该笔借款费用的资本化期间为（　）。
A、日至日&
B、日至日&
C、日至日&
D、日至日&
2、A公司下列经济业务中，借款费用不应予以资本化的是（　）。
A、日起，用银行借款开工建设一幢简易厂房，厂房于当年2月15日完工，达到预定可使用状态&
B、日起，向银行借入资金用于生产A产品，该产品属于大型发电设备，生产时间较长，为1年零1个月&
C、日起，向银行借入资金开工建设办公楼，预计次年2月15日完工&
D、日起，向银行借入资金开工建设写字楼并计划用于投资性房地产，预计次年5月16日完工&
3、长期借款所发生的利息支出、汇兑损益等借款费用，不能计入的科目是（　）。
A、在建工程　　　　　　　&
B、管理费用&
C、财务费用　　　　　　　&
D、营业外支出&
4、某企业日开始建造一项固定资产，未取得专门借款而占用两笔一般借款。一般借款包括：日借入三年期借款3 000万元，年利率6%；日发行五年期债券2 000万元，票面年利率5%，到期一次还本付息，发行价2 000万元。下列有关2011年一般借款的加权平均年度利率和季度利率表述不正确的是（　）。
A、年度加权平均利率为5.82％&
B、第一、二季度加权平均利率1.5％&
C、第三季度加权平均利率为1.45％&
D、第四季度加权平均利率为0.59％&
5、甲公司为建造一栋办公楼，于日借入期限为3年，本金为1 000万元，年利率为6％，按年付息到期一次还本的专门借款。另外，甲公司只有一笔200万元的一般借款，年利率为7％，期限为2年，每年年末计提利息，将于日到期。工程采用出包方式，日，用银行存款支付工程价款300万元；工程因质量纠纷于日到日发生非正常中断。日用银行存款支付工程价款800万元，工程于日达到预定可使用状态。甲公司借款费用按年资本化。2010年闲置的专门借款资金用于固定收益的短期债券投资，月收益率为0.2％。则甲公司2010年应予以资本化的利息金额为（　）万元。
6、A公司为建造一栋厂房于日专门从银行借入8 000万元款项，借款期限为3年，年利率为6％；该厂房预计2013年2月完工。日，A公司为建造该厂房购入一块建筑用地，成本为2 000万元，款项已于当日支付；因某种原因，截至2011年年末，该厂房的实体工程建造活动尚未开始。A公司借入的上述专门借款存入银行所获得的利息收入为25万元。不考虑其他因素，则2011年度A公司就上述借款应予以资本化的利息费用为（　）万元。
A、0　　　&
B、160　　　&
C、95　　　&
7、日，A企业开工建造的一栋办公楼，工期预计为2年（假设在日已经符合资本化要求）。2011年工程建设期间共占用了两笔一般借款，两笔借款的情况如下：向某银行长期借款1 000万元，期限为2010年12 月1 日至日，年利率为7％，按年支付利息；按面值发行公司债券4 000万元，于 日发行，期限为5 年，年利率为10％，按年支付利息。A企业无其他一般借款。不考虑其他因素，则该企业2011年为该办公楼所占用的一般借款适用的资本化率为（　）。
8、A公司为建造一条生产线专门于2&11年1月1日按面值发行外币公司债券150万美元，年利率为8％，期限为3年，按季计提利息，按年支付利息。工程于2&11年1月1日开始实体建造并于当日发生了相关资产支出，预计工期为2年。A公司的记账本位币为人民币，外币业务采用外币业务发生时当日的市场汇率折算，假定相关汇率如下：2&11年1月1日，市场汇率为1 美元＝6.9元人民币，3月31日的市场汇率为1 美元＝7.1元人民币。不考虑其他因素，则第一季度外币专门借款汇兑差额的资本化金额为（　）万元人民币。
9、企业判断融资租赁的标准中 ，下列表述不正确的是（　）。
A、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人，判断为融资租赁&
B、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，判断为融资租赁&
C、当在开始此次租赁前其已使用年限&该资产全新时可使用年限&75%时；则租赁期&租赁开始日租赁资产尚可使用年限&75%，判断为融资租赁&
D、当在开始此次租赁前其已使用年限没有超过资产全新时可使用年限的75％，最低租赁付款额现值或最低租赁收款额现值占租赁资产公允价值的90％以上（含90％）则从承租人角度或从出租人角度，该项租赁应被认定为融资租赁&
10、A公司从B公司融资租入一条生产线，其原账面价值为430万元，租赁开始日公允价值为410万元，按出租人的内含利率折现的最低租赁付款额的现值为420万元，最低租赁付款额为500万元，发生的初始直接费用为10万元。则在租赁开始日，A公司租赁资产的入账价值、未确认融资费用分别是（　）万元。
A、420，80&
B、410，100&
C、420，90&
D、430，80&
11、经相关部门批准，甲公司于日按面值发行分期付息、到期一次还本的可转换公司债券200 000万元，发行费用为3 000万元，实际募集资金已存入银行专户。可转换公司债券的期限为3年，可转换公司债券的票面年利率为2%；可转换公司债券的利息自发行之日起每年年末支付一次，发行时二级市场上与之类似的没有附带转换权的债券市场利率为6%。下列说法不正确的是（　）。[(P/S,6%,3)＝0.8396；(P/A,6%,3)＝2.6730；(P/S,7%,3)＝0.8163；(P/A,7%,3)＝2.6243]
A、未分摊发行费用前，发行日负债成分的公允价值是178 612万元&
B、未分摊发行费用前，发行日权益成分的公允价值是21 388万元&
C、可转换公司债券负债成分分摊的发行费用为2 679.18万元&
D、可转换公司债券权益成分分摊的发行费用为310万元&
12、A公司经批准于日按面值发行5年期分期付息，一次还本的可转换公司债券1 000万元，款项已收存银行。债券票面年利率为5％，实际利率为8％，利息于每年年末支付。债券发行1年后可转换为普通股股票，初始转股价为每股10元，股票面值为每股1元，不足转股部分按每股10元以现金结清。则发行时该可转换公司债券权益成分的公允价值为（　）万元。［（P/S，8％，5）＝0.68，（P/A，8％，5）＝3.992］
13、A公司于 日发行4年期一次还本付息的公司债券，债券面值2 000 万元，票面年利率5％，发行价格1 901.04万元。A公司经计算该债券的实际利率为6％。该债券2011年度应确认的利息费用为（　）万元。
D、114.06&
14、甲公司于日对外发行4年期公司债券，面值为1 000万元，票面年利率为5％，分次付息，到期一次还本，实际收到发行价款965万元。该公司对利息调整采用实际利率法摊销，不考虑其他相关税费。经计算其实际利率为6％。不考虑其他因素，则日该项应付债券应确认的利息费用为（　）万元。(计算结果保留两位小数)
15、X公司于日向B银行借款500 000元，为期3年，每年年末偿还利息，到期日偿还本金。借款合同利率为3％，实际利率为4％，为取得借款发生手续费15 495元，2013年末X公司&长期借款&项目的金额为（　）元。
A、503 885.2&
B、536 114.8&
C、488 885.2 　　&
D、486 126.5&
16、甲公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17％。2&10年12月甲公司董事会决定将本公司生产的产品作为元旦福利发放给公司管理人员。该批产品的成本为80万元，市场销售价格为100万元（不含增值税）。不考虑其他相关税费，甲公司在2&10年12月对该项业务的会计处理，不正确的是（　）。
A、借：管理费用 117
　　　贷：应付职工薪酬 117&
B、借：应付职工薪酬 117
　　　贷：主营业务收入 100
　　　　　应交税费&&应交增值税（销项税额）17&
C、借：主营业务成本 80
　　　贷：库存商品 80&
D、借：管理费用 117
　　　贷：主营业务收入 100
　　　　　应交税费&&应交增值税（销项税额） 17&
17、甲公司根据所在地政府规定，按照职工工资总额的一定比例计提的基本养老保险，缴存当地社会保险经办机构。对于计提的基本养老保险，应当属于（　）。
A、设定受益计划&
B、设定提存计划&
C、辞退福利&
D、其他长期职工福利&
18、2014年年初，甲公司以每股10万元的价格发行优先股股票1万股，收到的价款全部存入银行。甲公司合同约定：企业每年以8%比例向持有人支付优先股股利。假定不考虑其他因素。甲公司发行优先股应该进行的账务处理为（　）。
A、借：银行存款 10
　　贷：股本 10&
B、借：银行存款 10
　　贷：应付债券&&优先股 10&
C、借：银行存款 10
　　贷：库存股 10&
D、借：银行存款 10
　　贷：资本公积&&股本溢价 10&
19、下列关于权益工具和金融负债的说法中，正确的是（　　）。
A、企业发行的金融工具不包括支付现金或其他金融资产给其他方的，属于金融负债&
B、企业发行金融工具时有支付现金或其他金融资产或者在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，属于权益工具&
C、企业发行的该工具将来须用或可用自身权益工具进行结算，如为非衍生工具的，且企业没有义务交付非固定数量的自身权益工具进行结算，属于权益工具&
D、企业发行的该工具将来须用或可用自身权益工具进行结算，如为非衍生工具的，且企业有义务交付非固定数量的自身权益工具进行结算，属于权益工具&
二、多项选择题
1、在资本化期间内，下列有关借款费用会计处理的表述中，正确的有（　）。
A、所建造固定资产的支出基本不再发生，应停止借款费用资本化&
B、为购建固定资产取得的外币专门借款本金发生的汇兑差额，应予以资本化&
C、固定资产建造中发生正常中断且连续超过3个月的，应暂停借款费用资本化&
D、为购建固定资产取得的外币专门借款利息发生的汇兑差额，全部计入当期损益&
2、下列各项中，不应暂停借款费用资本化的有（　）。
A、因重大安全事故导致固定资产建造活动连续中断超过3个月&
B、因事先无法预见的不可抗力因素导致固定资产建造活动连续中断超过3个月&
C、因施工质量例行检查导致固定资产建造活动连续中断超过3个月&
D、因可预见的不可抗力因素导致固定资产建造活动连续中断超过3个月&
3、在计算所占用一般借款的资本化率时，应考虑的因素有（　）。
A、借款的时间　　　　&
B、溢折价的摊销&
C、资产支出　　　　　&
D、借款的利率&
4、按照借款费用准则规定，在借款费用资本化期间内，为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，其资本化金额的计算处理方法正确的有（　）。
A、应当根据累计资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额&
B、应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额&
C、一般借款加权平均利率＝所占用一般借款当期实际发生的利息之和&所占用一般借款本金加权平均数&
D、一般借款属外币借款的，其本金和利息所产生的汇兑差额应作为财务费用，计入当期损益&
5、对于企业发行的分期付息、到期一次还本的债券，以下说法正确的有（　）。
A、随着各期债券溢价的摊销，债券的摊余成本、利息费用应逐期减少&
B、随着各期债券溢价的摊销，债券的摊余成本减少、利息费用会逐期增加&
C、随着各期债券折价的摊销，债券的摊余成本、利息费用应逐期增加&
D、随着各期债券溢价的摊销，债券的溢价摊销额应逐期减少&
6、借款费用资本化必须同时满足的条件有（　）。
A、资产支出已经发生&
B、借款费用已经发生&
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始&
D、已使用借款购入工程物资&
7、在确定借款费用暂停资本化的期间时，应当区别正常中断和非正常中断，下列各项中，属于非正常中断的有（　）。
A、质量纠纷导致的中断&
B、安全事故导致的中断&
C、劳动纠纷导致的中断&
D、资金周转困难导致的中断&
8、下列属于短期薪酬的有（　）。
A、职工工资&
B、医疗保险费&
C、辞退福利&
D、津贴和补贴&
三、判断题
1、资产支出只包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担不带息债务形式发生的支出。（　）
2、符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生因可预见的不可抗力因素而发生中断，且中断时间连续超过3 个月的，中断期间所发生的借款费用，应当计入当期损益，直至购建或者生产活动重新开始。（　）
3、在借款费用允许资本化的期间内发生的外币专门借款汇兑差额，应当计入以该专门借款所购建固定资产的成本中。（　）
4、承租人确定融资租入资产入账价值时应考虑租赁资产未担保余值。（　）
5、长期借款，是指企业从银行或其他金融机构借入的期限在一年及一年以上的借款。（　）
6、在资本化期间内，外币一般借款本金及利息所产生的汇兑差额一律记入当期损益。（　）
7、在借款费用资本化期间内，一般借款有闲置资金的，利息资本化金额还应扣除一般借款闲置资金产生的利息或收益。（　）
四、计算分析题
1、甲上市公司（以下简称甲公司）经批准于日以31000万元的价格（不考虑相关税费）发行面值总额为30000万元的可转换公司债券。该可转换公司债券期限为4年，票面年利率为4%，实际利率为6%。自2013年起，每年1月1日付息。自日起，该可转换公司债券持有人可以申请按债券转换日的面值转为甲公司的普通股（每股面值1元），初始转换价格为每股10元。
其他相关资料如下：
（1）日，甲公司收到发行价款31000万元，所筹资金用于某机器设备的技术改造项目，该技术改造项目于日达到预定可使用状态并交付使用。
（2）日，该可转换公司债券的50%转为甲公司的普通股，相关手续已于当日办妥；未转为甲公司普通股的可转换公司债券持有至到期，其本金及最后一期利息一次结清。
①甲公司采用实际利率法确认利息费用；
②每年年末计提债券利息并确认利息费用；
③2012年该可转换公司债券借款费用的100%计入该技术改造项目成本；
④不考虑其他相关因素；
⑤按实际利率计算的可转换公司债券的现值即为其包含的负债成分的公允价值。[（P/A，6%，4）＝3.4651，（P/F，6%，4）＝0.7921]
（1）编制甲公司发行该可转换公司债券的会计分录。
（2）计算甲公司日应计提的可转换公司债券利息和应确认的利息费用。
（3）编制甲公司日计提可转换公司债券利息和应确认的利息费用的会计分录。
（4）编制甲公司日支付可转换公司债券利息的会计分录。
（5）计算日可转换公司债券转为甲公司普通股的股数。
（6）编制甲公司日与可转换公司债券转为普通股有关的会计分录。
（&应付债券&科目要求写出明细科目；答案金额用万元表示；计算结果保留两位小数）
2、甲公司于日动工兴建一幢办公楼，工期为1年，公司为建造办公楼发生有关借款业务如下：
(1)专门借款有两笔，分别为：
①日，借入专门借款3 000万元，借款期限为3年，年利率为8％，利息按年支付；
②日，借入专门借款3 000万元，借款期限为5年，年利率为10％，利息按年支付。专门借款闲置资金均存入银行，假定存款年利率为6％，并于每月末收取利息。
(2)一般借款有两笔，分别为：
①日，向A银行借入长期借款1 500万元，期限为3年，年利率为6％，按年支付利息；
②日，按照面值发行公司债券1 500万元，期限为5年，年利率为8％，按年支付利息。
(3)工程采用出包方式，2012年支出如下：
①1月1日，支付工程进度款2 250万元；
②7月1日，支付工程进度款4 500万元；
③10月1日，支付工程进度款1 500万元。办公楼于日完工，达到预定可使用状态。假定甲公司按季度计算资本化利息费用，为简化计算，每月按30天计算。
要求：（1）填列分析表。
(2)计算2012年第一季度专门借款和一般借款资本化、费用化金额。
(3)计算2012年第三季度专门借款和一般借款资本化、费用化金额。
(4)计算2012年第四季度专门借款和一般借款资本化、费用化金额。
占用了一般借款
750&6%&6/12=22.5
五、综合题
1、A公司于20&9年12月10日与B租赁公司签订了一份租赁合同。合同主要条款如下：
（1）租赁标的物：&型生产设备，由B租赁公司根据A公司的特殊规格要求，从某设备制造企业订购。
（2）起租日：20&9年12月31日。
（3）租赁期：20&9年12月31日至2&13年12月31日。
（4）租金支付方式：2&10年至2&13年每年年末支付租金50万元。
（5）租赁期满时，A公司享有优惠购买选择权，购买价为5万元，估计期满时其公允价值为50万元。
（6）20&9年12月31日，&型生产设备的公允价值为215万元，预计使用年限为6年。
（7）租赁合同年利率为5%。
（8）A公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于该租赁项目的手续费、差旅费8.64万元，以银行存款支付。假定A公司无法获知B公司的租赁内含利率。
20&9年12月31日，&型生产设备交付A公司生产部门，用于A公司生产产品，当日投入使用。A公司的固定资产均采用平均年限法计提折旧，假定预计净残值均为零。
（9）2&12年12月31日，A公司以银行存款支付该设备的维护费15万元。
（10）2&13年12月31日，A公司行使购买选择权，向B公司支付价款5万元，购入该项运输设备。
（11）假定不考虑其他相关税费。
已知：[（P/A，5%，4）＝3.545；（P/F，5%，4）＝0.822]
（1）判断该租赁的类型，并说明理由。
（2）若属于融资租赁，计算A公司的最低租赁付款额、租赁资产的入账价值；若属于经营租赁，计算A公司每期应承担的租金费用。
（3）编制A公司在租赁期开始日的有关会计分录。
（4）编制A公司在2&10年年末至2&13年年末与租金支付以及其他与租赁事项有关的会计分录。
（5）编制A公司于租赁期届满时行使购买选择权的有关会计分录。登录没有账号？
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财经 | 天价房都被谁买了？看完，我们惊呆了！
01房开商和银行的千丝万缕
我经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人**。”
刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程：
比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。
然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到**140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......
你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。
中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。
从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州**的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了。）
这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？
加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。
于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，告急的原因。
所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要**，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。
高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。
当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。
多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。
比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。
这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。
02 "影子业主"无处不在
前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。
有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。
前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。
我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是。
当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。
果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。
03数据知道真相
另外我再分享一组统计数据：
为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。
2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。
2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。
2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。
也就是说，这些身处一线城市**的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。
04买还是不买,天价都在那
1、那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。
2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。
一线，从所有地方吸血
二线，从三四五线吸血
以此类推......
至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。
下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：
真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。
这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。
提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。
问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。
什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。
所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？
首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
05以下是诚心干货
1、你认识现在全款的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？
目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，**能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。
我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。
另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。
这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。
这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。
比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。
而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。
看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。
那谁在买二三线企业主50万100万一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30万一套的房产，加上首付。
除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。
官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。
互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什么互联网公司，打死了也要上市）
前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已）
以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500万彩票算个屁啊，刨了税去水库买还差不多。
问题是这两年，前两类人都遇到了问题。
制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙广东企业主一夜回到解放前，升级不力+投资失败的比比皆是。
官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，现在还手握几千万现金砸来买房的官员，我敬你是条汉子！
至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这帮人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑......
一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？
这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。
跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。
还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：
惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，**，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。
2、那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？
很简单，**，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。
第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。
比如，我有个哥们儿现在住，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。
所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘**天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。
跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？
06未来房价的大致判断
最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
1、国际规律，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下（海外移民**华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）
2、老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？
3、大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。
4、经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？
凡事，都有个尽头......
07近期被忽略的常识
有很多人斧友要我预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了。
这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。
1、央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！
2、学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。
3、王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。
早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？
王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。
万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。
说一千道一万的，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业**的朋友，您说是吗？
中国居民房贷杠杆真的不低了！ 早已超过美日...这9城市很悲催！
来源：姜超宏观债券研究（jiangchao8848）
作者：海通宏观姜超、顾潇啸、于博、张凤逸
中国居民房贷杠杆仍显著低于美日等发达国家吗？偿付压力又到底如何？本文将挖掘多方数据，对此做详细考察。
不可忽视的公积金贷款。与欧美日不同，中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个房贷来源，15年公积金贷款已占总房贷的20%左右，不容忽视。
公积金制度溯源：始于房改用于购房，三方监管地方运营。住房公积金是职工单位共缴、住房消费专用的长期住房储金，由央行、财政部、住建部三方监管，地方公积金中心运营。公积金的用途以个人提取和购房贷款为主。
公积金压力显现：缴存放缓贷款猛增，东部沿海资金紧张。公积金缴存额增速从11年开始下滑，而公积金贷款增速仍高。这导致公积金资金压力凸显，贷款余额/缴存余额一路走高至15年的81%。东部沿海地区资金供给更为紧张，一二线城市接近100%，已达极限。
房贷总额激增，居民杠杆高企。
商贷公积金贷激增，中国居民房贷大爆发。考虑公积金后，从总额看，中国房贷余额在15年达到2.8万亿美元，已近日本的两倍。从房贷余额/GDP看，15年中国已超过日本泡沫时期水平，16年底将达到30%，若按现有增速，将在3年内达到美、日当前水平。从更可比的房贷/居民可支配收入看，中国16年预计达到67%，已和美日基本持平，按现有增速，19年将超过美国历史峰值。
居民杠杆并不低。根据目前比较权威的西南财经大学微观调查数据，13年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民更达190%，已略高于各主要发达国家可比的微观数据，近两年应该还在大幅上升，中国居民杠杆率并不低。
房贷偿付额高企，居民负担超过美国。当年偿还额/当年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期内的债务流动性压力。
美国房贷偿付收入比07年见顶回落。从宏观数据看，根据美联储的官方数据，美国居民房贷偿付比从07年的7.2%下行至目前的4.5%。从微观数据看，根据美国消费者调查，房贷支出占税后收入的比重从06年的6.5%下行至15年的4.7%。我们根据美国房贷余额进行的估算与以上数据基本一致，表明美国居民房贷偿付收入比在07年的峰值大约在7%-8%左右，目前已低于5%。
中国房贷偿付收入比已超美国。用类似方法，我们假定中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右，加上公积金偿付额，16年上半年房贷偿付/可支配收入达到6%-7%，已超过美国当前水平，直逼美国峰值。
房贷新增额飙升，边际杠杆岌岌可危。新增房贷/新增地产销售额能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。
边际杠杆率飙升，已达美国历史峰值。美国新增房贷销售比在07年达到52%的峰值，旋即泡沫破灭。而考虑公积金后，16年中国新增房贷销售比已达50%，居民购房加杠杆的速度或已近极限。
新增房贷占GDP比重大，泡沫化风险临近。从居民新增房贷/GDP来看，日本历史峰值仅有3%，而美国峰值为8%。考虑公积金后，16年上半年中国达到7.7%，直逼美国历史高点，表明地产泡沫化风险已近在咫尺！
综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，而偿付和新增房贷负担已超过美日当前水平、直逼美国历史高点。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！
长久以来，大家形成了根深蒂固的印象：与发达国家相比，中国居民杠杆率较低，偿付压力不大，因此居民加杠杆空间很大，房价泡沫增长仍有支撑。事实果真如此吗？与美国等发达国家相比，中国居民部门房贷偿付压力到底如何？
本报告将通过挖掘多方数据，对此问题做一个详细的考察。
1. 不容忽视的公积金贷款
以往大家在测算居民杠杆时，往往只计算了居民部门的商业银行贷款。但与欧美日等发达国家所不同的是，中国独特的住房公积金制度为居民提供了另一个住房贷款的来源——公积金贷款，因而也应计入居民购房贷款中。而公积金贷款也并未包含在社会融资总量中。15年公积金贷款已占总购房贷款的20%左右，其总量已不容忽视。
公积金制度溯源：始于房改用于购房，三方监管地方运营
职工单位共缴，住房消费专用。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业等企事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房的专项资金，不可挪作他用。当职工连续缴纳公积金达到一定期限时，可以获得申请公积金贷款的资格。
住房公积金制度始于90年代住房制度改革。为缓解当时福利分房造成的国家和单位压力过大、住房短缺问题，政府借鉴新加坡中央公积金经验，91年起在上海开始首推公积金制度，98年国务院发放《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在全国范围内运行公积金制度，正式废除福利分房，改为“公积金+住房补贴+工资”的住房货币化分配框架。98年颁布的《住房公积金管理条例》规定管理机构、缴存、提取等具体制度，至此，公积金制度步入正规化运行轨道。
三部委共同监管，地方公积金中心运营。公积金由央行、财政部、住建部三方监管，地方住房公积金管理委员会制定具体管理措施，由住房公积金管理中心委托银行运营。截至15年末，全国共设立住房公积金管理中心342个，公积金管理中心通过在银行设立专户办理公积金贷款、结算等金融业务和账户缴存、设定、归还等手续。
四类用途，个人提取和购房贷款为主。公积金资金使用有个人提取、个人购房贷款、购买国债和保障房建设贷款四项，其中个人提取和购房贷款占据主要地位。截至15年末，住房公积金累计缴存总额为8.9万亿元，提取总额4.9万亿元，占缴存总额的54.6%。15年公积金缴存余额中，个人贷款余额占比超过80%，而国债和试点项目贷款余额总和仅占1%左右。
公积金压力显现：缴存放缓贷款猛增，东部沿海资金紧张
公积金缴存增速放缓。公积金贷款来源于公积金缴存。15年，全国住房公积金缴存额1.5万亿元，同比增速12.3%，年末缴存余额为4.1万亿元，同比增速9.8%。虽然公积金缴存余额仍保持逐年上升趋势，但由于居民工资收入增长趋缓、企业降成本减负导致缴存下降，同比增速自2011年起下滑，提取率上升，供给压力隐现。
公积金贷款水涨船高。但从贷出方面看，公积金贷款增速仍高。15年贷款余额32865亿元，同比增长28.8%，甚至超过商业购房贷款余额的增速。随着房地产市场的火热，公积金贷款也水涨船高，其占居民购房贷款的比重达到19%，成为居民杠杆不可忽视的一部分。
公积金资金压力凸显。个贷率（公积金个人贷款余额/公积金缴存余额）可用于衡量公积金资金的运用情况。过去十年中，全国公积金总个贷率一路走高，从06年的50%不到一路上升到15年的80.8%，意味着公积金已进入紧平衡状态。16年房地产市场更加火爆，如果公积金贷款余额增速达到商业贷款目前的同比增速30%，而缴存余额增速仍在10%左右，那么个贷率将达到95%，接近极限。
东部沿海省市公积金资金更为紧张。分地区看，由于各地公积金缴存不能调配，地区间不平衡的状况更为严重。15年天津、上海、江苏、浙江、贵州、福建六省市个贷率超过90%，其中除贵州外均位于东部沿海。
一二线城市公积金贷款供给已达极限。分城市看，一二线城市公积金资金压力显然更大。几大主要城市个贷率均呈明显上升态势，15年南京、天津、武汉个贷率更超过了100%（因为有投资收益，贷款余额可能略大于缴存总额），意味着一二线主要城市公积金贷款供给已达极限，未来已无力通过公积金提高居民杠杆。
2. 房贷总额激增，居民杠杆高企
商贷公积金贷激增，中国居民房贷大爆发
考虑公积金后，中国房贷余额已近日本两倍。目前公积金贷款已占居民购房总贷款的20%左右，考虑公积金后，居民房贷杠杆将会更高。我们在前期的报告中，比较了中、美、日三国房贷余额的变化。08年金融危机后，美国、日本居民房贷余额均见顶回落，唯有中国房贷余额不降反升，11年为1.3万亿美元，14年突破两万亿美元大关并超过日本，15年达到2.8万亿美元，已是日本的1.7倍。
美日房贷余额/GDP见顶回落。考虑到各国经济体量的差异（15年美、中、日GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元），房贷余额/GDP更具可比性。美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程：00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右，此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%，此后见顶下滑，15年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在85年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰90年也仅为25%左右，泡沫破灭后居民部门资产负债表出清缓慢，房贷/GDP仍在缓慢上升，目前维持在40%左右。
考虑公积金后，中国房贷余额/GDP已超过日本泡沫时期。而12年以来，中国房贷增速上行而GDP增速下行，导致房贷/GDP比重正在以前所未见的速度攀升。13年以前尚不到20%，15年底达到25.5%（其中公积金/GDP约5%），高于日本泡沫时期水平，而16年底将超过30%。
中国房贷余额/GDP超日赶美。如果居民房贷保持现有增速会怎样？今年商业贷和公积金贷款同比增速均达到30%，但公积金贷款增速受限于缴存额或难以持续。即使保守估算，按25%的商贷增速、15%的公积金贷款增速和6.5%的经济增速，中国房贷/GDP也将在3年内超过日本、接近美国现有水平，5年内达到美国历史峰值。
房贷/居民可支配收入更准确衡量居民房贷负担。而考虑到收入法下各国GDP结构存在较大差异，譬如中国劳动者报酬（一般居民收入的主要来源）占比为46%，显著低于美国的53%。而居民可支配收入才能真实衡量居民债务的偿付能力。美国房贷收入比在00年之前基本稳定在60%左右，从01年开始持续飙升，07年达到100%左右，此后见顶回落至15年的70%。日本房贷收入比从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍缓慢上升，15年为68%左右。
考虑公积金后，中国居民房贷收入比已和美日基本持平。15年中国居民房贷收入比为57%。16年房贷增速约为30%，再创新高；而居民收入增速继续下行，预计为8%-9%。我们据此估计，16年中国居民房贷收入比为67%（其中公积金贡献约12%），已和美日基本持平。如果按25%的商业贷增速、15%的公积金贷款增速和8%的居民可支配收入增速测算，则2019年中国居民房贷收入比将达到100%左右，超过美国历史峰值。
居民杠杆并不低
以上计算表明，从宏观数据看，考虑公积金后，中国居民房贷占收入的比重已和美、日持平，指向中国居民杠杆率并不低，值得警惕。
微观调查数据表明，中国居民杠杆率并不低。西南财经大学的中国家庭金融调查是目前比较权威的微观家庭调查，根据其调查结果，13年中国居民家庭负债/可支配收入约为170%，城镇居民更达到190%，与可比的OECD家庭调查比照，高于各主要发达国家。而13年至今，居民贷款增速迅猛，目前杠杆率较当时应有明显提升。
3. 房贷偿付额高企，居民负担超过美国
从居民的资产负债表来看，房贷余额/当年可支配收入是存量/流量，而当年偿还额/当年可支配收入是流量/流量，能更好地衡量居民短期内的债务流动性压力。此外，由于较近期的贷款还贷压力较大，因此偿付额比房贷余额能更好地体现房贷期限结构的差异。
美国房贷偿付收入比07年见顶回落
美国居民房贷偿付/可支配收入07年见顶回落。先看官方的总量数据，根据美联储的Household Debt Service and FinancialObligations Ratios数据，美国居民房贷偿付比（居民房贷偿付额/居民可支配收入）在07年底达到7.2%的高峰，随即泡沫破灭，偿付比也一路下行，目前每季度房贷偿还额仅占可支配收入的4.5%。
美国房贷支出/收入06年见顶回落。再看微观调查数据，根据美国消费者调查数据，其居民居住支出占税后收入的30%左右，其中房屋支出占比在15-18%之间波动。但由于美国居民租房比例较高，因此房贷偿付在房屋支出中也并非主要成分。房贷支出占收入比重在06年达到6.46%的峰值后一路下行，目前仅为4.73%；而房租支出则在12年反超房贷支出，目前占收入比重达到6.29%。
最后，我们用美国房贷总额数据估算居民房贷偿付额，来与微观、宏观数据相验证。我们用十年平均住房抵押贷款利率作为当年剩余贷款的平均利率，并假定等额本息偿付。如果以2015年美国居民住房抵押贷款偿还额占可支配收入的比重作为基准，我们估算美国房贷平均剩余期限大约在25-30年左右。如果平均剩余期限为30年，那么偿付收入比在07年的峰值为7.6%，15年为4.5%；如果平均剩余期限为25年，那么07年的峰值为8.3%，15年为4.8%。总体上看，与前述宏观、微观数据基本相符。
宏观、微观、估算数据相互参照，我们得出结论：美国居民房贷偿付收入比在07年的峰值大约在7%-8%左右，目前已低于5%，远比大家想象得低。从美国经验看，8%应该是一个极限值。
中国房贷偿付收入比已超美国
那么中国居民的房贷偿付负担如何呢？很遗憾，除公积金外，商业贷款方面缺少权威的房贷偿付额数据，我们只能利用现有数据进行估算。考虑到美国自胡佛总统实施“居者有其屋”政策以来，房贷期限一直比较长，大部分居民会用满30年的偿还期；而中国居民在12年以前房贷压力不大，房贷期限稍短。我们估计中国居民商业房贷平均剩余期限在15-20年左右，再以三年平均房贷利率作为当年剩余房贷平均利率，并假定等额本息偿还，据此可以估计出居民房贷偿付额占可支配收入的比重。
中国居民房贷偿付收入比已超过美国。如果假定商贷平均剩余期限为20年，那么15年该比值为5.3%（其中公积金贡献约1.2%），16年上半年为6.4%（其中公积金贡献约1.4%）；如果假定平均期限为15年，则15年比值为6.0%（其中公积金贡献约1.2%），16年上半年达到7.2%（其中公积金贡献约1.4%）。总的来看，中国居民房贷偿付压力已经超过美国15年的水平，考虑公积金后则已逼近美国峰值，这是十分危险的信号！
房贷新增额飙升，边际杠杆岌岌可危
新增房贷/地产销售额：已达极限，岌岌可危
新增房贷销售比刻画边际杠杆率。但无论是房贷收入比还是偿付额收入比，均是静态指标，衡量的是过去房贷累积带来的偿付压力。相比之下，新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售额）能更准确地刻画居民当年购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的边际变化。
美国新增房贷销售比07年见顶。从美国经验看，其房地产市场自00年开始升温，随着地产泡沫膨胀，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，07年冲高至51.6%，旋即次贷危机发生，泡沫破灭。这意味着，50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。
考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆率达到50%。中国居民新增房贷/新增地产销售额比值持续飙升，11年仅为19%，15年达到39%，16年上半年则高达50%（其中公积金贡献接近10%），正是美国金融危机前的**水平。我们从过去的八成首付比例迅速变成一半首付，和美国人07年的情况一样，这表明中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限！
新增房贷/GDP：历史新高，泡沫化风险临近
新增房贷占GDP比重大，经济存在泡沫化风险。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落。而15年中国新增购房商贷+公积金贷款占GDP比重为4.9%，今年上半年已达已达7.7%，不仅大幅提升，也与美国历史高点相当接近，表明地产泡沫化风险已近在咫尺。
中国居民购房杠杆有多高？我们从三方面的指标进行了考察：
从贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。
从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。
从房贷新增额来看：考虑公积金后，16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的**值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。
综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！
15句话，秒懂当前楼市 来源：楼市参考（ID：house0929） 作者：刘晓博
1、本轮房地产政策牛市正进入最狂热的阶段。当汇聚资金最多、人口增长**的20来个城市都涨过一轮之后，资金将进入分歧期：有的进入三线城市，有的回流A股，有的进入港股，有的回流一线城市。也就是说，未来几个月房价的快速上涨期将结束。
2、这轮牛市持续得时间比我此前预期的时间长，原因很简单：2016年只有深圳出台了真正有杀伤性的调控政策，其他城市都是在“逗你玩”，尤其是七八个二线热点城市。
3、地价的飞涨，让制造业在地方政府面前更加无足轻重。几百家企业的纳税，都不如卖一块地来钱多、来钱快。这是地方政府不忍下手调控的重要原因。
4、短期来看，热点城市的房价已近接近“美元顶”，也就是说，如果以美元计价未来几年涨不动了。至于是不是出现了“人民币顶”，需要进一步观察。
5、在人民币汇率高估，热钱希望流出中国、配置海外资产的大背景下，为了维持国内经济增长、减轻贬值压力，需要制造人民币资产的赚钱效应，以吸引、留住热钱。这一轮楼市上涨，起到了这个作用。很多换了美元的人，又换回人民币杀入了楼市。而银行按揭，将锁定这部分人的资产，让他们未来很难再去冲击汇率。
6、由于人民币计价的资产普遍高估，所以任何一种资产都不能无限期上涨下去，那样会惹祸，具体可以参照去年的A股。所以，人民币资产的赚钱机会需要“板块轮动”。如果楼市降温，就需要寻找新的板块，否则大家就往外跑。
7、未来房地产降温的速度，会比我们预期的慢。原因很简单，地方政府稳增长压力太大，紧靠“大基建+PPP”是无法支撑的。如果GDP增速跌破6.5%，货币政策可能会再次出现逆转，而楼市调控也可能会再次放松。
8、中国的投资主体是地方政府和国有企业，这决定了广义货币M2增速要比GDP增速快。而且根据我的测算，M2增速至少要维持在GDP增速的1.5倍左右。货币超发，其结果必然是人民币计价模式下大城市房价的长期看涨。
9、中国的城镇化只进行了一半。由于发展机遇相对集中在高级别城市，所以人口将进一步向中心城市集中。楼市可以长期看好的城市，基本上都处于“胡焕庸线”以东，要么是直辖市，要么是副省级以上城市，要么是北、上、深的邻居。
10、刚需、改善型需求，只能选择在自己生活的城市买房。如果是投资，尽量要去中心城市。如果一个城市的“本外币各项存款余额”不到1万亿，GDP不到5000亿，过去5年小学生人数增长不超过5%，又不靠近北、上、深，基本上没有多大的前途。
11、对于刚需、改善型购房者来说，只要经济能力允许，还是应该尽快买房。不要在乎短期的涨跌。对于投资客来说，一二线城市仍然可以长期投资，但需要控制杠杆；如果是短炒，风险在加大。
12、美元加息，只对中国楼市产生心理影响。由于有外汇管制，所以不会产生实质性影响。
13、人民币贬值对中国楼市来说，是利好不是利空。贬值有利于维持楼市价格。
14、过去10年，中国楼市的投资回报曾把美元、黄金远远抛在了后面，未来10年就有点难说。
15、从长线来看，中国最**的20来个城市的优质住宅，仍然是抗通胀的好选择。所以我说过：如果你生活在一线城市，前3000万人民币的资产先配置成住宅，超过的部分再谈美元、黄金、股票之类的东西。
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