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不看要吃亏！买房签合同原来有这么多猫腻！
来源：新浪房产
作者：王秋莲
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购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
新浪乐居讯(编辑 阿莲)买房是人生大事之一，尤其是现在房价越来越高，早买总不会吃亏。买套房得花去人一生大半辈子的积蓄，所以大家务必慎重对待。很多人说在买房的时候不清楚买房签合同流程，以及买房签合同注意事项有哪些。在此，小编汇总了2016年买房签合同的几大注意事项，各位务必仔细阅读，否则吃亏的还是自己！
买房签合同流程：购房者认购—购房者交定金(拿收据)—开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付—开发商将首付款打到房产局的资金监管账户—开发商下载备案单并打印备过案的合同—通知购房者再次签订备案合同—开发商将备案合同送到房产局审核盖章—办理相关贷款手续。
买房签合同注意事项：
1、首先看开发商是否具备“五证”
五证指，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。其中最主要的应该看两证，国有土地使用证和预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
2、使用规范的合同文本
一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。
3、查验有关证明文件
买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。
4、买期房要注意建筑面积的约定
在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。
5、买期房要约定条件和时限
所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。
6、签约时要注意房屋质量问题
购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。
7、签约时明确物业管理事项
合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、注意合同文本中补充协议的内容
购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。
9、注意约定违约责任
这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。
10、买房签合同补充协议注意事项：
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
买房是比较重要的一件事情，会花费我们大量的精力财力投入，所以大家一定要谨慎对待，买房签合同的时候一定要清楚明确里面的内容，这可都关系到大家的切身利益，要注意条款细节以免损害自身利益。现在，小编给大家推荐几个目前北京在售口碑比较好的楼盘：、、、、。
() 400-606-6969 转 64796
4.8平方公里低密浅山墅区&
总价约：520万元/套
户型建面：135-175平米洋房，208和235平米叠拼，205-320平米联排
楼盘地址：门头沟潭柘寺镇
推荐理由：项目地处门头沟区潭柘寺镇，在住宅市场容积率普遍进入3.0的时代，以1.1的容积率，成就京西密度最低的浅山居住区。以潭柘寺镇级开发为大背景，京投发展历时7年深耕于此，打造具备国际水准的京西文化重镇。&
() 400-606-6969 转 81153
依托小镇配套 一应俱全
价格约：120-160万元/套
户型建面：104-106平叠拼美墅 112-136平装修联排
楼盘地址：张家口市下花园区战备路与新辰路交口
推荐理由：项目坐落于鸡鸣山脚下宜居氧心之地，占据着城市核心的风水龙脉位置，尊享冬奥级配套。周边4A级景区环伺，并有5重立体园林，4季风景如画 ，远离城市喧嚣，非常宜居。
() &400-606-6969 转 24699
稀贵三环 便捷交通路网
价格约：94000元/平米
户型建面：169-251平三居半到四居
楼盘地址：西三环康庄东路西侧
推荐理由：项目位于西三环康庄东路西侧，地处“稀贵三环”城市核心。毗邻丽泽金融商务区核心腹地，便捷交通路网，顺达成熟商圈。未来发展潜力无限。
() 400-606-6969 转 94853
南中轴线旁 月季大会会场
价格约：160-300万元/套&
户型建面：61-75平米
楼盘地址：大兴魏善庄国开会议中心北侧
推荐理由：项目临近南中轴路，地理位置优越，离新机场只有15公里，1.9的容积率，作为2016年月季洲际大会主场之一，周边公园等配套会进一步完善，环境十分适合居住。
() 400-606-6969 转 19902
坐拥4A级景区，英伦小镇
总价约：128万元/套&
户型建面：别墅156-236平米
楼盘地址：平谷区黄松峪乡白云寺村
推荐理由：项目为白云寺景区半山别墅，坐拥4A级景区，周边千佛塔、京东大溶洞、石林峡、湖洞水、千佛崖、天云山景区、京东大峡谷等景区，空气质量优良，环境宜居。
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上海地产集团内部整合计划渐出水面，在避免同业竞争的同时，还引入金主华润等战略投资者。购房合同不是本人签字_百度文库
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购房合同不是本人签字
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你可能喜欢买房必须知道的8条惊天内幕 别被忽悠了!
来源：房天下 &&
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买房毋容置疑是件“终身大事”，这件大事可千万马虎不得，一般购房者的时候，根本不知道从哪下手，现在的各种宣传轰炸下，置业顾问也往往夸大自己的优点，使得购房者晕头转向，脑袋一热就买下来了，事后却发现不少自己满意的房子，悔不当初，本文将买房的一些知识列出来作为大伙置业的参考，一起来看看。一：买房挑有的我们需要看的是是否齐全，一般有预售证，证基本也有，会在售楼部明显位置放置。是一栋一栋的发的，消费者不了解这一点就被有的开发商就是钻了空子，拿别的栋预售许可证来忽悠，当然预售许可证是可以在房地局查到的，可以登陆当地房产局查询。二：区别和订金很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。定金与订金的不同之处，简而言之定金是交了不能退的。三：了解房屋的产权产权是50年还是70年，还是。四：调查开发商的信誉上搜搜开发商名字，查询开发商以前开发商楼盘的名称，从论坛微博等渠道，获取开发商的信誉度如何五：别太相信该楼盘置业顾问的话别盲目相信置业顾问的话，多和周边的楼盘置业顾问聊聊，作为同行业的必定会知己知彼，至少比你要了解彼此之间的优缺点，或者问问之前有买过该楼盘的。六：别太相信眼睛看到样板房仅限于看看，不要过于相信和被迷惑，样板房由于经过精心布置、家具设施占满空间，你一般看不出应看到的问题，很多家具都是精心设计出来的小尺寸，还是要以实际的面积为准。七：问清楚用问清楚物业的资质等级以及收费标准，与费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的是一直伴随房子终身的，所以需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘的收费标准，做到心中有数。八：慎重仔细任何承诺只有体现在合同上的才是一定能兑现的。而《商品房》合同上基本上只会对房子本身做出承诺。置业顾问为了你签单会很多口头承诺，请以合同为准，或者要求给的权利纳入合同。看完这些是不是有种恍然的感觉呢！大伙儿买房时可得擦亮眼睛哟，接下来小夭给大伙推荐几个高性价比楼盘，希望能帮助到大家买到中意的房子。参考价格：8000元/㎡楼盘动态：华凯逸悦豪庭参考均价8000元/㎡，目前在推84—90㎡两房，111—139㎡三房，165㎡四房，225㎡大平层，成交送红包1400元/套。买房享3重优惠：【优惠1】20套一口价地铁，价格区间为元/㎡；【优惠2】购房即获3-5万元车位优惠券； 【优惠3】成交再送一年物业管理费。
华凯逸悦豪庭大院基本信息
均价8000元/平方米
2015年12月底二期已全部交付
广西天益有限责任
五居室(225.97㎡)二居室(86.14㎡)三居室(116.56㎡)
——楼盘特色：1.项目旁边就有三大市政公园，凤岭儿童公园、凤岭小南湖和凤岭东湖公园，不仅使区域环境优美空气清新，也给业主提供休闲的好去处。2.万象城、航洋国际、南宁凤岭儿童公园、石门森林公园、李宁体育公园环绕，等一线品牌商家聚集在这里。周边各大银行林立，在这里享受到全城最丰富、最齐全的商业配套。3.目前可就读凤翔中学，新二中现在正在筹划建设新民中学，二期配套有小学和，将会引进知名小学和和幼儿园。靠近轻轨一号线，交通便捷。——友点评：看了很多楼盘，开始本想在五象新区选择的，但一朋友买了那边的房子后一直没入住，问了原因后放弃了。因此把目标转移到了凤岭南北，总的来说凤岭一带的楼盘也很多，看各人喜欢了。总之个人感觉华凯除了在小区管理上要进一步提升外，方面都不错，因此我选择了华凯二期的房子地理位置图
参考价格：8800元/㎡楼盘动态：招商雍景一期1#楼定制精装89-129㎡房型开始预约，二期毛坯参考均价8800元/平方米；176—211㎡大户样板间即将绽放。另，金街双十字街口街铺60-130㎡醇熟准现铺即将开售。
招商雍景基本信息
均价8800元/平方米
青秀青秀山
预计2017年6月底13-15号楼
南宁招商浩田房地产有限
四居室(131.00㎡)四居室(134.00㎡)四居室(134.00㎡)
——楼盘特色：1.现在推出一期定制精装，可以根据业主的喜欢定制业主喜欢的个性的，打破了千篇一律的，还是很不错的。2.第四幼儿园签约入驻，规划建设百亩公立学校，包含小学部和中学部，还规划片区公立高中，规模庞大，师资力量雄厚，是打造的片区示范性公立学校，可以享受15年全年龄段公立教育。3.五象大桥、南宁大桥、英华大桥与葫芦鼎大桥四桥飞架，通达全城，琅东、、、五象各大商圈近在咫尺，靠近规划中的地铁3号线，交通便利。——友点评：就在五象大桥旁边，英华路边，去东盟商务区，去五象新区等地，都是非常快速的！ 进入售楼部的时候，保安都敬礼，置业顾问热情接待，整体的面貌和形象都给人很好的感受！地理位置图
参考价格：7000元/㎡楼盘动态：目前1#楼85-121㎡高拓展新品热销中，参考均价为7000元/㎡，购房即享1万抵5万优惠。另，签约送红包1600元/套。
龙基传媒星城基本信息
均价7000元/平方米
预计#楼入住
广西南国利得投资有限
三居室(86.00㎡)四居室(120.00㎡)四居室(116.40㎡)
——楼盘特色：1.20路、28路、42路、43路、74路、82路、83路、90路等多条线路通过，东路现场线即将开通，靠近快环，交通便捷。2.教育有自治区示范文化幼儿园、南梧幼儿园、红苹果幼儿园、三十九中、南宁市十七中、南宁市畅春湖学校、广西水利电力职业技术学院、广西师范学院（分院）等，文化氛围浓厚。3.位于兴宁区与青秀区琅东商圈交汇处，尊享两区繁华，紧临3000余亩药用植物园，空气质量优良，自身配备风情商业街，满足全方面需求。——友点评：衡阳东路线要开通了，得益大的肯定就是龙基传媒星城了，不知道到时候会涨都少地理位置图
参考价格：7600元/㎡楼盘动态：96-120㎡舒适四房（准现房）在售，均价7600元/㎡，客户到访期间可领取精美礼品，购房成交可砸金蛋赢品牌微波炉、落地电风扇、电磁炉等好礼。项目毗邻地铁1号线广源鲁班路站约50米，今年年底1号线全线开通。
广源鲁班壹号基本信息
均价7600元/平方米
预计#楼交房
广西中泰商贸有限
三居室(50.69㎡)四居室(96.86㎡)四居室(111.09㎡)
——楼盘特色：1.位于南宁市大学路与鲁班路交汇处，毗邻广西大学，周边教育资源配套丰富，距离地铁一号线站台仅50米，交通优势得天独厚。2.附近就是西大商圈，靠近南宁百货、沃尔玛、、商业等商业广场，周边商业、休闲配套成熟，满足全方位的生活需求。3.现热销户型96-120㎡南向实用四房，以超高性价比，稀缺的地理位置，超高品质，刷新大学路板块人居品质住宅的新高度。——友点评：loft户型超值，价格又不贵。地铁一号线做好了之后想去哪儿都行！周围学校多，环境好，商铺多，不愁没有玩的逛的。太棒了，考虑买下！地理位置图
参考价格：8000元/㎡楼盘动态：目前主推15#楼89㎡央景好楼，参考价格区间元/㎡；122㎡源特惠价8500元/㎡起，现场享95折优惠，送红包300元/套。
万科魅力之城基本信息
预计2017年底16-17#7房源交房
南宁市万科朗润房地产有限
五居室(123.00㎡)五居室(122.00㎡)三居室(78.00㎡)
——楼盘特色：1.目紧邻地铁2号线（平乐大道站）、地铁3号线（玉洞大道站），交通便捷，项目自身配备万科里和大型商业中心，足不出户享受全方位服务。2.从幼儿园到高中15年全龄段一站式教育配套。万科魅力之城自建有2000余平米12班幼儿园，届时将有品牌幼儿园入驻。3.构建有1万㎡现代简约园林景观，打造4大情景主题，1公里休闲跑道串连其间，小区首层设置绿化架空层，第6层设置空中会。——友点评：蛮喜欢五象新区的，空气好合适生活居住，就是远了些，而且这房价也高了些吧地理位置图
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业主拒交物业费绝不能拿物业服务合同说事
业主拒交物业费绝不能拿物业服务合同说事 & & 老调重弹，又有人与我辩论业主拒交物业费有理的问题。说我们交了物业费，就可以以物业服务合同为依据，举证物业公司服务不到位违约在先，并以此为由拒交物业费，并说，这是我们业主维权最有力的武器。还说你们小区酬金制的物业公司是雇员，不是业主维权的对象，但是，包干制物业服务模式下，业主维权拒交物业费与其他业主权益的损害不存在必然的联系，业主个人与物业公司合同关系存在。& & 如果是说“我们”交了费，那么，上述道理或许还有点着边，因为物业服务合同是“我们”业主通过业主大会的表决，决定由业主委员会与物业公司签订的。但是，业主个人拒交物业费都不是以“我们”的形式出现的，所以这个或许着边的理由就不存在了。& & 对上述谬误的驳斥，还是要从物业费的ABC说起。& & 首先，我们要知道物业费是用在什么地方的。这里我引用一段国家发改委和住建部联合下发的《物业服务收费管理办法》中关于费用支出成本构成部分的规定：& & 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;& & 2、物业共用部位、的日常运行、维护费用;& & 3、物业管理区域清洁卫生费用;& & 4、物业管理区域绿化养护费用;& & 5、物业管理区域秩序维护费用;& & 6、办公费用;& & 7、物业管理企业固定资产折旧;& & 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;& & 9、经业主同意的其它费用。明眼人一看就明白，上述构成除了物业公司的费用外，全部用于业主共有部位以及对管理区域内秩序的维护。我们知道，因为有了业主的共有部位和共同居住的环境及邻里关系才有了业主之间不可分割的共有物权和需要维护的公共秩序，也是因为有了业主的这些共有利益，才需要进行维护，所以，大家才肯出钱，否则，各管各的不是更直接吗？何须别人代劳啊！既然物业费是用在业主共有物权和公共秩序的维护，那就与业主个人专有部位的维护和利害没有直接的联系，简单地说业主出钱是为了大家的事情，共同的事情，虽然这个大家也包括业主个人，但已经不是直接的关系了。其次，我们要知道，交纳物业费与物业合同中的其它内容一样，签订合同并主张维护的代表是业主委员会，而不是业主个人。既然业主个人出钱是为了大家的事情，因此，大家的事情就不能由业主个人来主张，要由与物业公司签订合同的业主委员会来主张，物业公司违约也由业主委员会按合同与其交涉。否则，我们业主召开业主大会干什么？成立业主委员会干什么？即使业主个人可以因物业公司不能按合同的约定实施物业服务向人民法院提起诉讼，那也是因为有业主大会的授权方可实施。按国家各级物业管理条例的规定，业主个人有实施监督的权力，但是，这绝不构成业主个人与物业公司的合同约定，因此，也不构成业主个人拒交物业费的理由。我们国家在行政诉讼的相关法律中，公民个人是不可以以政府行政不作为或者行政作为中的瑕疵及失误为由提起行政诉讼的，应由检查机关或者公益组织实施。 & & 国家机关是以使用税收来管理或者维护国家秩序的，但公民个人不可以以纳税人为由，主张自己就有行政诉讼之权力，或以政府行政作为的失误拒交税费。同理，业主交纳了物业费，但是，并不具有与物业公司的合同关系或约定，也不可以物业公司在实施物业服务中存在瑕疵为由拒交个人的物业费。国家按法律向公民征税，但不构成与公民个人合同形式的约定，而是国家的法律法规，是人民代表大会通过的法律及人大授权政府颁布的法规；同理，业主交纳物业费，是业主大会表决通过的决定，是授权业主委员会通过与物业公司签订合同的形式对全体业主进行约束的规定，物业公司按合同向业主收取物业费与业主个人之间不构成合同形式的约定。再次，业主个人维权，一定要有与业主个人专有部位的损害为前提，这与公民个人提起行政诉讼必须要具有直接的个人损害为由一致，这样的行政诉讼法院是受理的。但即使这样，业主也不能以拒交物业费为手段，这又与公民个人不能以拒交税费为手段，来维护被侵害的权益。在国家税法中，即使税务机构执法有误，也还要先征后退，所以，我们常说，交了物业费，你就有据理力争的权力。我们不排除会有物业公司作为不当给业主造成损害的事实，所以，物业公司承担理赔也是理所应当的，但是，这绝不能成为拒交或抵扣物业费的理由，一码归一码，该交的交，该赔的赔。业主个人在已经按时缴费期内发生物业公司理赔的事件，双方对下一期的交纳和理赔达成共识（具体理赔数值和物业费数值）时，才存在抵扣，但是，这个抵扣已经不是物业费本质意义的抵扣，而只是方便计算一进一出的数学形式，即，物业费是不能抵扣的，但是在计算下一期缴费的实际发生数时，可以抵扣，当然，还可能出现业主在欠费期间发生物业公司的理赔事件，只要有共识或是法院的判决，抵扣的数学形式也可能存在。2011年，浙江省高院民事一庭庭长在对“审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见”试行文件解释时，对不支持扣减的理由曾经有专门的说明，他说，“我们考虑到司法实践中掌握‘如何具体核减’的尺度也很困难，所以，最终删除了这部分内容。”虽然我不完全同意他的这个说法，但是，对物业公司的瑕疵不赞成以物业费来核减是法院最终的解释和做法是可以明确的，因为从法院的角度来合理、公正地判断核减数值是“很困难”的。注意，这里庭长用了“也”字，可以推断，在其他方面“也很困难”，同样存在着“删除了这部分内容”的理由。一些业主以邻里的侵害行为为由拒交物业费，那就必须证明物业公司在该事件中存在作为不当的事实，构成共同侵害，但即便如此，也要与物业公司达成交纳与理赔的共识或是具有法院的判决，绝不可自行其是拒交物业费。综上所述，我们可以这样归纳：物业费不是业主为个人所需向物业公司购买的服务，而是为大家所需，交纳费用，集体向物业公司购买服务，因此，就不存在业主个人与物业公司的服务合同关系；业主没有理由以个人拒交物业费来抗拒物业公司的作为不当；当发生物业公司作为不当给业主本人造成伤害时，物业费是不可以扣减的，应当桥路分明地处置。《中华人民共和国物权法》判定业主拒交物业费行为是侵害了业主的权益，我们可以解释为拒交物业费是违法行为，即违反了物权法，理由就是物业费是为全体业主所有、所用，拒交行为侵害了全体业主的权益。在这里，物权法没有列举业主拒交物业费还会有正当理由，可以不交或者扣减，也是可以理解为拒交物业费不存在正当理由。但是在人民法院的实物操作中，在我们业主的一般概念中，执法者和业主中仍旧存在误区，需要加以辨明。如，最高人民法院2009年5月的相关司法解释有怎么一段话：“第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”我在本文的前面已经列举了国家发改委和住建部关于物业费的用途，作为国家主管部门划定的用途，应该具有权威性。人民法院的解释不能脱离这个范围另行解释。我们从物业管理条例的内容去分析，再从国家行政主管部门相关指导规则看，都没有提示业主拒交物业费可能存在“正当理由”，我们不知道人民法院是从何处找到了可能存在“正当理由”的依据？这不能不说是法院在给自己找麻烦，把简单的事情给搞复杂了。我曾经在其他文章中分析过，人民法院可能将合同法则沿用到了业主个人与物业公司之间的服务关系上了，同时，又将缴费这个有偿服务的市场经济法则的交换关系套用在了业主个人与物业公司之间。我们可以列举大量的事实，证明业主个人权益被侵害，完全可以按其他民事纠纷判处，与物业费没有半毛钱的关系，而相反，至今没有一个案例可以证明业主个人拒交物业费可以与物业服务的瑕疵相连接，原因是业主个人交的钱是给大家用的。所以，我说至今法院还没有从这个误区中走出来，是因为相关的司法解释并没有予以纠正，相关的实物操作还不明确。& & 我们浙江省高院在起草“审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见”时，征求意见稿的写作内容恰恰证明了我对上述事实的判断，下面摘录的是2011年浙江省高院征求意见稿部分内容，大家可以分析评判：第十九条 物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。
& & 第二十条 人民法院核减物业服务费的，应根据物业服务合同约定，对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，根据实际情况予以适当核减；不能区分具体收费项目的，应当根据物业服务人收取的物业服务费数额、提供物业服务的具体情况、业主欠费的总体情况等，综合认定核减比例和数额。
& & 第二十一条 业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。这三条就是在该意见最后试行时被删除的“这部分内容”。我们从中可以看到起草人最初的观点，而这些观点就是我所说的，“将合同法则沿用到了业主个人与物业公司之间的服务关系上了，同时，又将缴费这个有偿服务的市场经济法则的交换关系套用在了业主个人与物业公司之间。”尽管起草人在第十九条中强调了“且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，”与我在本文中“再次，业主个人维权”一章节有相似的分析，但是，法院还是没有明白个人交纳的物业费属于全体业主且用于全体业主的属性。现在，与我辩论的一方唯一剩下的理由就是包干制，认为包干制是彻头彻尾的市场经济，物业公司在完全承担经营风险的前提下，其承包合同与业主个人具有直接的法律关系，所以，业主个人可以以合同为准对物业公司的服务瑕疵进行追诉，抵减物业费，而因此也并不影响其他业主的利益。这里，我不想从多角度予以驳斥，因为老调重弹的过去，我曾经有数篇文章对此进行过分析，还是再引用一段国家发改委和住建部联合下发的《物业服务收费管理办法》相关章节，其中，关于包干制和酬金制物业费构成的是这样表述的：第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。看过之后就应该明白，两者相同的部分是物业服务支出成本构成，不同的地方是“企业利润”和“企业酬金”，多出来的是“法定税费”。包干制物业服务企业唯一特性就是对企业是否有利润进行了包干，承担了风险，当然，既然是市场化的经营，那就应该支付税费。就此，我们丝毫没有看到包干制物业服务企业与业主个人具有直接的合同关系的变化，物业费的用途也没有发生本质的改变，而国家的物业管理条例也没有对包干制物业管理给予与酬金制物业管理其他不同的规定。物业费为全体业主所有、所用，在包干制服务模式下，只要其服务内容没有变化，服务合同没有变化，物业费用于全体业主的实质就没有发生变化。所有这些都证明，物业服务的这两种服务模式，所不同的只是物业公司收入的形式。我们不能因为物业公司收入形式的变化而改变业主个人与物业公司的法律关系。司法机构对物业费解读有误，这就难免会影响普通业主，我们一些业主常常会以自己交纳了物业费而指责物业公司或公司员工的某些作为，有的还出言不逊，带有侮辱性，有些业主还以拒交物业费威胁物业公司。这些都是对物业费及对应的物业服务关系没有搞清楚所导致的。我听说本地相关机构按新版杭州市物业管理条例第五条的规定，由物业所在辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，由人民调解委员会依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷，这本应该是一件好事。但是，我又听说在我们原本可以按法律直接向人民法院立案时又多了一个上述必须通过的调解环节，而且还是一个具有“瓶颈功能”的环节，这就应该对此表示质疑了。首先，这个环节的调解应该有时效的规定，不然，就是对被调解人的不符责任和对被调解人司法权力的侵害；其次，所谓物业费的调解不应该有滞压的情景出现，因为欠费就是欠费，本就不存在正当理由，更无需调解，只要是符合人民法院立案规定的诉讼请求，调解机构应立刻向欠费业主代发催交书，及时向人民法院转送诉讼文件。你如无限期地拖着不办，业主委员会或物业公司就有权力追诉你的责任。以上的老调重弹“有所创新”，但基本旋律没有变化，希望读者各取所需。如果是与我辩者看后并不满意，可继续讨论；如果是“瓶颈功能”环节上的政府工作人员，希望你们解除误读，适应广大业主和物业公司的正常诉求；如果是普通业主看后通了理，就监督或支持业主委员会的工作，大家齐心合力。最后我还是要强调，业主拒交物业费不存在正当理由，亦不可拿物业服务合同说事！
你说的非常对，业主只有被服务的权利
我物业做的好差无所谓，反正我做了，你业主就要无条件交钱
wahaha111 发表于
我物业做的好差无所谓，反正我做了，你业主就要无条件交钱
& & 业主对物业公司的服务有质疑，可以找业主委员会，由业主委员会与物业公司交涉；业主委员会对业主的质疑不理睬、不作为或质疑业主对于交涉结果不满意，业主可以向政府主管部门反映；质疑业主作为提议发起人，还可以在小区发动百分之二十的业主附议，召开业主大会临时会议，将质疑作为提议，要求业主委员会改进工作或要求物业公司解释并改进服务；当然，这个提议还可以是改选业主委员会或者解聘物业公司。
& & 只要记住一条，国家的相关规定是保护业主合法权益的，只要按程序走，业主合情合理的质疑是会得到多数业主支持的，这点很重要，没有多数业主的支持，业主个人的质疑和意见就只能是个人或者少数人的质疑和意见，要以个人的观点代表多数人的观点或个人要推翻现行的法律法规以实现个人的想法是行不通的。法律法规再有不足或是不完善的地方，在没有修正之前，还是判案的依据。
& & 发牢骚谁都会，但是解决问题一定要真凭实据，以理服人。希望能听到浙大社区正面的声音。
你真搞笑，物业合同都没签，还要业主交物业费，真是笑话。你还口口声声要业主按规矩办，物业按规矩办过么
wahaha111 发表于
你真搞笑，物业合同都没签，还要业主交物业费，真是笑话。你还口口声声要业主按规矩办，物业按规矩办过么{: ...
zdwcf 发表于
为什么不能拿合同说事，我在文章里已经说明了。在现实司法实践中，业主拒交物业费，凡是以合同为由都不可能获得法院的支持，而相反，业主拒交物业费，物业公司却可以以合同为依据，对拒交物业费的业主采用司法诉讼，我自己就是亲历者（代表业主委员会向法院起诉欠费业主），为什么？因为合同对业主有约束力。至于有人说合同不合法，业委会不合法，这与合同本身没有直接的关联，首先要对合同及业委会的合法性进行甄别，这里不能将两个不同的问题混搅起来。
夕阳与黎明 发表于
为什么不能拿合同说事，我在文章里已经说明了。在现实司法实践中，业主拒交物业费，凡是以合同为由都不可 ...
真是天下奇谈：“代表业委会向欠费业主起诉”。在物业合同中，业主是“被合同”的，现行的奇异法律是把业主和业委会捆在一起的，业主和业委会是合同签约的同一方，“自己起诉自己”？这是合同纠纷吗？法院会受理才奇怪呢，法院只会把肚子笑疼。也只有你这样聪明绝顶的人才会做出如此惊世骇俗的事情，佩服啊！
zdwcf 发表于
真是天下奇谈：“代表业委会向欠费业主起诉”。在物业合同中，业主是“被合同”的，现行的奇异法律是把业 ...
不懂了吧，想不通了吧！所以，你一定要把我在“杭州业委会”专栏里写的那些文章都仔仔细细地看一遍，对你来说，应该是学习一遍。业主委员会在什么情况下是小区物业管理的法人，而什么情况下物业公司在小区的项目服务单位不是法人，好好看看，再仔细想想。我建议你再去问问法院，你不是很喜欢跑法院吗？他们为什么会受理我小区业主委员会的法律诉讼？
夕阳与黎明 发表于
不懂了吧，想不通了吧！所以，你一定要把我在“杭州业委会”专栏里写的那些文章都仔仔细细地看一遍，对你 ...
& && &你骨子里就是一个权治、人治的鼓吹者。为什么要看你写的文章？你的文章有可读性吗？你如果你有法治观念，你就应该有本事把法律依据找出来，我相信的是法律条文，而不是你的文章。
& &&&你还是老调重弹，以法院的行为为依据判断事情的错对，受理就是合法吗？不受理就是不合法吗？法院倒行逆施的例子比比皆是。在严重的司法腐败现实下，老百姓都在痛恨司法不公正的时候，看来你是如鱼得水。
& && &从“业委会起诉业主”，就可以看出你是在为谁服务了。不知在中国还能不能找到另外一例。
zdwcf 发表于
你骨子里就是一个权治、人治的鼓吹者。为什么要看你写的文章？你的文章有可读性吗？你如果你有法治 ...
你还没有回答我的问题。你不愿意看，是因为你心虚。判断错误没有关系，说错话也没有关系，改了就行，人无完人么。只是有一句话要告诉你，千万不要给我戴高帽子，也不要给自己贴上什么标签。
本帖最后由 zdwcf 于
17:12 编辑
夕阳与黎明 发表于
你还没有回答我的问题。你不愿意看，是因为你心虚。判断错误没有关系，说错话也没有关系，改了就行，人无 ...
& && &&&我不是早就说过吗？你的文章错误太多，逻辑混乱，不愿看是因为你的文章太没有水平了。你的思维真是太病态了，看你的文章为什么会心虚？莫名其妙，就算会呕吐，也用不着心虚啊。不是没有回答你的问题，你根本就没有对具体内容提过问题，你也就是会下结论，而不需要理由，就会强词夺理。我倒实实在在提出问题，“即你拿出法律条文来支持你的结论啊”，你回答了吗？凭什么要以你的文章为依据，你的文章就是法律吗？法院做过的就是法律吗？我是怎么样的人，只有公论，你贬低不了。你以为别人是赞成你的，那只是你的一种病态的感觉而已。不信你就继续发表谬论。
夕阳与黎明 发表于
你还没有回答我的问题。你不愿意看，是因为你心虚。判断错误没有关系，说错话也没有关系，改了就行，人无 ...
我不是早就说过吗？你的文章错误太多，逻辑混乱，不愿看是因为你的文章太没有水平了。你的思维真是太病态了，看你的文章为什么会心虚？莫名其妙，就算会呕吐，也用不着心虚啊。不是没有回答你的问题，你根本就没有对具体内容提过问题，你也就是会下结论，而不需要理由，就会强词夺理。我倒实实在在提出问题，“即你拿出法律条文来支持你的结论啊”，你回答了吗？凭什么要以你的文章为依据，你的文章就是法律吗？法院做过的就是法律吗？我是怎么样的人，只有公论，你贬低不了。你以为别人是赞成你的，那只是你的一种病态的感觉而已。不信你就继续发表谬论。
zdwcf 发表于
你骨子里就是一个权治、人治的鼓吹者。为什么要看你写的文章？你的文章有可读性吗？你如果你有法治 ...
业主委员会起诉欠费业主的法律依据我说有不仅仅是因为法院的受理，你如果是深入了解物业管理模式的话，就应该有所感觉。我前面已经有过提示，就看你是否去认真学习了，这就好比老师给学生出题一样，如果我都说了，你还会去看书吗？不要拒绝，拒绝学习是错误的，浙大老师应该明白这个道理。
夕阳与黎明 发表于
业主委员会起诉欠费业主的法律依据我说有不仅仅是因为法院的受理，你如果是深入了解物业管理模式的话，就 ...
& &&&你不是还是拿不出具体的法律条文吗？我说你骨子里是权治、人治，有错吗？你还是说“依据是法院不受理”？又是叫我去“问法院，而不是去问法律条文”？我早就说过，我只认法律条文，而决不会以法官、律师的话为准，何况是你？用平静点的态度跟你说，你是该好好认识自己了。你继续这样下去，只会引起别人的笑话。
& &&&你的主题我早已经翻过，错误满篇，都来批驳，我没有这样的时间和精力，最主要的还是不值得。窥一斑而知全豹，别人会在现在的文章中看到你的水平的。
法院不受理是法律依据吗？这样的笑话出来还不自知？
zdwcf 发表于
你骨子里就是一个权治、人治的鼓吹者。为什么要看你写的文章？你的文章有可读性吗？你如果你有法治 ...
“不知在中国还能不能找到另外一例。”被你说对了，我们小区业主委员会起诉欠费业主就是中国第一案，而且是业主委员会胜诉，这已经被业内某权威机构确认为第一案。至于今后其它小区还会不会有第二案我不敢说，但至少我们小区还可能会，所以我劝你好好看看我的那些文章，以及相关物业管理的法律法规和司法解释。
笑话，你还不是以实例说事，而不是以法律条文说话吗？你的光荣业绩存在那么明显的法律问题，我已经不愿不讲法治的人讨论了
夕阳与黎明 发表于
“不知在中国还能不能找到另外一例。”被你说对了，我们小区业主委员会起诉欠费业主就是中国第一案，而且 ...
广西桂林有业主委员会起诉欠费业主而获胜，这是我刚刚知道的第二列。
桂林生活网讯（桂林晚报记者谭熙　通讯员陈碧青）关于催缴物业管理费引发的纠纷官司并不少见，桂林每个基层法院每年都会收到多起。但在10月中旬，叠彩区人民法院一审宣判的这起物业费纠纷案却引起关注。原告并不是物业管理公司，而是一小区的业委会，将拖欠物业费的业主告上了法庭。最终，法院一审判决业委会胜诉。
　　自治小区业委会起诉欠费业主
　　2011年底，北极广场附近一小区物业公司服务期满，物业公司想提高物业费的收费标准。这一举动没有征得全体业主的同意，物业公司从小区退了出来。
　　没有了物业公司服务，小区召开了业主大会，决定由小区业委会对小区行使管理和服务，物业费、停车费、公共照明费的收费标准也得到了业主们的同意。业主大会约定，业委会所收取的费用全部用于小区的公共开支，业委会的成员只是义务服务。
　　据了解，小区经过两年多经营管理，财务核算还有2万元结余，收上来的管理费用专款专用，建立独立账户，还添置了许多装备，每半年小区大门公示一次账目明细。
　　在小区里，别的业主都按时交纳相关费用，只有一位住户老李(化名)在交纳了2012年的物业费和半年的停车费之后，就再也没缴纳之后的费用了。“从门卫保安的收取包裹、邮件登记本的记录来看，他是享受了小区自治提供的相关服务的。”
　　在业委会提交给法院的相关材料中，有一份告示和五十多份民意调查表，说明业委会对老李欠缴物业费的事征集了其他业主的意见，最后决定到法院起诉老李。
　　欠费业主质疑业委会自治管理权
　　老李是小区的第一批住户，他认为自己不交物业费和停车费是有理由的。他认为，在小区实行自治后，业委会没有权利进行物业管理，所以拒交费用至今。
　　法院开庭审理时，老李辩称，根据《物业管理条例》中的相关规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。业委会没有在工商行政管理部门办理登记注册并取得独立的法人资格，更没有国家规定的物业管理执业资格证书，不是物业管理的主体，不具备为小区提供物业服务的资质，他认为，“业委会不具备这起案子诉讼应有的主体资格”。
　　此外，老李还觉得业委会对小区车辆管理服务不规范、不到位，存在安全隐患。同时，业委会没有与业主签订物业服务合同，一旦业主受到人身、财产损害，业主无法依法维护权益。
　　“2011年底，业委会临时接管小区时，我还是缴纳了物业费，但是接管行为只能是临时救急措施，而不是将业委会变成‘物业公司’的理由。”老李表示，业委会干了物业公司的事，那谁去监管物业公司是否履约，又有谁来维护全体业主的权益呢?“我不是不愿意交费，而是不接受没有资质的服务。一旦物业服务正名了，我可以也应该交纳相关费用。”
　　法庭支持业委会诉请“以儆效尤”
　　此案审理法官告诉记者，虽然业委会不是独立法人，但是根据《物权法》的相关规定，赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。老李拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张业主的共同利益，所以叠彩区人民法院对这起案件进行了立案审理。
　　“业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，由业主大会选举产生，应当说，业委会与业主是一个共同体，是维护全体业主权利的代言人。”法官说，业主与业委会之间的法律纠纷，应当在现有的法律框架中解决，如《物权法》中有规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;此外，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
　　目前，我市有部分规模较小的小区采用了业主委员会自治的模式，有些还取得了不错的管理效果。对于业主较少的小区而言，自治未尝不是一个好方法。
　　最后，法院作出一审宣判，支持业委会的诉请，老李要向业委会缴纳过去一年多的物业费、停车费、公共照明费及所产生的利息一共近2000元。
　　“之所以支持业委会的诉请，是为了避免出现其他业主效仿老李，不缴纳物业费，越来越多的人加入不交费的行列，自治小区的物业费就更加难收。业主个人不交费，自己的房产、小区的环境得不到有效维护，损失的到头来还是自己的利益。”法官说。
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夕阳与黎明 发表于
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& && & 这个例子正说明你是骨子里没有法治观念，只是人治和权治。你只是用法院枉法的例子来说明你的理由，你永远也不会用法律条文说话。这个例子中明显存在严重的法律错误，老李说的没有错。只有腐败的社会才会产生这样的案例。还有一点，这里是业主自治的，多少还有点道理，但显然违法。而如果你得意的业绩中不是业主自治，而是聘请了物业公司，那么，你起诉业主居然会受理，更是滑天下之大稽，你的光辉业绩不能说明你是正确的，只能说明司法太腐败了。我懒得理你，是觉得跟你讨论太不值得的，对牛弹琴实在无味，你还觉得我服了你了？你永远是这样自我感觉良好，可笑之极。
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