全面营改增后，租赁合同中的7大税收风险及控制
来源：中国会计网
作者：中国会计网 人气： 发布时间：
摘要：实际中，租赁合同中的涉税风险点主要体现为：跨年度收取租金的涉税风险，承租人代出租人缴纳税费的涉税风险，租赁期间违约金和赔偿金的涉税风险，租赁期间租赁价格的风险，免收租金的税收风险，租赁期间装修费用的涉税风险，转租的税收风险等7大涉及税收风险。这些税收...
琼国税函[号 海南省国家税务局关于印发《建筑业和房地产开发业若干税收政策指引》的通知　　为了减小生活和经营成本，我们的生活中存在各种各样的租赁形式，包括设备、厂房、店面、住房等。然而今年国家税务总局在“营改增”试点中将部分租赁业务划为增值税缴税范畴，本期《南京税务》为你分析几类租赁业中容易混淆的缴税情形。　　“营改增”致租赁政策有不同　　国旺国际融资租赁有限公司是在“金融城”新注册成立的融资租赁公司，从事有形动产的融资租赁业务，刚好赶上融资租赁营改增政策实施，财务人员便前往建邺地税局咨询如何缴税。　　税务人员了解情况后，详细解释实施“营改增”后融资租赁的最新政策：“你们公司从事的是有形动产融资租赁，是具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动，即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁，因而该项业务应在国税局缴纳增值税。”　　南京台湾名品城管理有限公司近期将一处不动产对外出租，但不清楚是否属于营改增范围。税务工作人员说：“本次营改增的应税服务包括交通运输业(包括：陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务)和部分现代服务业(包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务)。你们公司是租赁房屋，属于不动产租赁，不在本次营改增范围，所以仍然按原来营业税政策中的租赁业务在地税申报缴纳营业税。”看来同是租赁，但由于“营改增”政策的实施，会有不同的申报缴纳方式，相关纳税人需要注意。　　房屋租金中含物业费应合并纳税　　高淳区某银行将一楼层出租给某证券公司营业部，合同总金额为30万元。合同注明房租20万元，物业费10万元。地税稽查部门在对该银行进行检查时，发现银行将收取的10万元物业费计入其他应付款—某家政服务公司，未按租金收入缴纳房产税。该银行相关负责人解释，该物业由家政服务公司管理，10万元物业费是代家政服务公司收取的，最终由家政公司开具发票，银行不需要缴纳房产税。税务人员进一步核查得知，该银行与家政服务公司签订协议，每年支付10万元物业管理费，其中也包括出租给证券公司营业部的这一楼层，而证券公司营业部没有与家政服务公司单独签订协议。　　根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第二条的规定，物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。　　因此，该银行作为房产的产权所有人，不应将此房产对外出租取得租金收入混为物业管理费，而应作为房产租赁收入计入房产税计税依据，从租申报缴纳房产税。　　房屋退租别忘退税　　陈先生在秦淮区来凤里有一套住宅，今年年初租给一位房客。双方约定出租时间为一年，并且一次性收取一年租金。收到租金时，陈先生也缴纳了相关税款。可是，今年6月房客由于个人原因提前解除合同，双方达成一致，陈先生同意返还房客半年租金。这租金还了回去，陈先生却开始担心，“已经交掉的税款怎么办？能回来吗？”　　税务人员向陈先生解释，根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局2008年第52号令）的规定，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳的营业税税款或从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。因此，陈先生可以申请退回已缴纳的半年租金的营业税税款。同样，当时已缴纳的个人所得税、房产税、城建税及教育费附加也可以申请退税，但需要注意的是出租房屋时已按合同金额贴花缴纳的印花税，按规定是不能退还的。　　同时，税务人员也提醒广大纳税人，如果要申请退税需要携带当时的租房合同、发票、完税票证、解除合同注明材料等，到房产局窗口申请，即可办理。　　王明静 姚江 朱代全 侯冬梅 王启明预收款营改增处理常见疑难解答独家
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预收款营改增处理常见疑难解答
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　　预收账款，通常指企业按照合同规定或交易双方之约定，而向购买单位或接受劳务的单位在未发出商品或提供劳务时预收的款项。号全面营改增，预收款相关财税处理，主要体现在以下方面：
　　一、5月1号前预收款缴纳营业税还是缴纳增值税
　　日开始营改增，指的是纳税义务发生时间在5月1日后缴纳增值税。5月1日前尚未纳入营改增的服务，预收款项缴纳营业税还是增值税，需要看预收款是否产生纳税义务。在没有提前开具发票产生纳税义务的情况下：
　　1.提供建筑服务、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，预收款当天即产生营业税纳税义务，5月1日前预收款项，应当按规定缴纳营业税，4月30日前开具营业税发票（《营业税暂行条例实施细则》第二十五条）；
　　2.其他未纳入营改增范围的服务类业务，预收款项不产生纳税义务，待实际提供服务时纳税。如某企业提供培训服务，服务期间为2016年整个年度，2016年1月收取50%的服务费，2016年7月收取剩余的50%服务费，则2016年1月收取的款项应当缴纳营业税；2016年7月收取的款项缴纳增值税。
　　二、预收款5月1日前未开具地税发票，是否无法再开具发票
　　如上面所述，预收款按规定应缴纳营业税的，需要及时缴纳营业税，开具营业税发票，如未及时申报缴纳营业税，后续稽查补税时，依据财税[2016]36号文，仍应当向地税机关补缴营业税。已经缴纳营业税，但未在日前开具营业税发票的，是否无法开具发票？
　　只能开具增值税普通发票，具体规定如下：
　　1.国家税务总局公告2016年第18号：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；
　　2.国家税务总局公告2016年第23号：纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，日以后需要补开发票的，可于日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）
　　三、收取押金已经缴纳营业税的，营改增后如何处理
　　部分地区，如广东省根据粤地税函〔号规定，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金，可允许从当期计税营业额中予以扣减。
　　问题是，日前收取的押金，按规定缴纳营业税，2016年5月以后退还押金时，已不再缴纳营业税，如何处理？
　　目前并没有具体的规定。对于已缴纳营业税的押金，参考财税[2016]36号文对试点前发生业务的处理规定，应当是向地税机关申请退税。例如：营改增后收取不动产租金100万，退还押金5万，该纳税人应当按100万元的租金在国税机关缴纳增值税，退还押金5万元在地税机关申请退还营业税。
　　对于营改增之后收取的押金，应当依照增值税相关规定判断是否需要作为价外费用纳税（国税函[号、国税发[号）。
　　四、预收款提前纳税是否导致多缴纳企业所得税
　　预收款即产生纳税义务，但部分行业（如建筑业）成本通常很迟才结算，会不会虚增利润，导致多缴纳企业所得税？
　　本次营改增相关政策，只是针对营业税改征增值税事项，并不适用于企业所得税的处理。预收款产生增值税纳税义务，并不代表需要缴纳企业所得税，除房地产行业预征企业所得税、租金收入选择一次性确认收入等特殊情况外，企业所得税仍需要依据国税函〔号文操作。
　　以工程项目为例，根据国税函[号第二条规定，如果提供的工程项目交易的结果能够可靠估计，即满足下列3个条件时，应采用完工进度（完工百分比法）确认收入：
　　1.收入的金额能够可靠地计量；
　　2.交易的完工进度能够可靠地确定；
　　3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
　　并且，根据企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：
　　1.已完工作的测量；
　　2.已提供劳务占劳务总量的比例；
　　3.发生成本占总成本的比例。
　　因此，企业应按照工程项目的完工进度，按照上述方法确定完工进度，确认收入及成本，并不需要依照增值税纳税义务发生时间确认收入缴纳企业所得税。
　　账务处理：
　　预收款时，借：银行存款
　　 & &贷：预收账款
　　 & & 应交税费-应交增值税（销项税额）
　　确认收入时，借：预收账款
　　 & &银行存款
　　 & &贷：主营业务收入
　　同时结转成本。
　　五、一次性预收款项，是否影响税收优惠
　　增值税小规模纳税人月营业额3万以下免征增值税（注：季度为9万元，增值税与营改增业务可以分开适用），如果一次性预收款项导致月收入额大于3万（或季度收入额大于9万元），能否免税？
　　国家税务总局2016年第23号公告明确，其他个人（即自然人，不包括个体户）采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
　　即其他个人收取租金，可以在租赁期内分摊，即使一次性收取一年租金35万，平均到各月份，小于3万元/月，也可以享受免税优惠。
　　其他个人以外的小规模纳税人，并没有上述分摊的规定，具体操作时，应注意避免季度收入超过9万元，以便适用免税政策。
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营改增5月1日实施出租不动产增值税细则出台(图)
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（原标题：营改增5月1日实施出租不动产增值税细则出台(图)）
制图 司婉靖
　　买房子要交哪些税？又会产生哪些费用？对于每个购房者而言，都是一个不可忽视的问题。
　　今 年 3 月 17日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率。
　　3月31日，国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，自日起施行。届时，单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
　　国税总局出台新《公告》“营改增”5月1日起正式实施
　　近期，“营改增”成为了楼市热议的话题。昨日，华西都市报记者注意到，国家税务总局已制定《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》公告，自日起正式施行。此《公告》明确规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。而取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。此外，《公告》第三条规定了一般纳税人缴纳增值税的具体实施办法。
　　比如，一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。同时，一般纳税人出租其日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　对于小规模纳税人而言，《公告》规定单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。而其他个人出租不动产（不含住房），则按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　新政延续原有税收优惠二手房地产市场态势稳定
　　营改增全面落地成都后，成都房地产市场将受何影响？二手房市场是否有望平稳发展？对此，链家网成都站业务数据中心分析认为，实施细则明确了房地产项目，以扣除土地出让金后的余额为销售额，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，土地出让成本可在销售额中抵扣，有助于减轻房企税费负担。其次，开发商销售自行开发的开工日期，在日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其日前取得的不动产，可适用简易计税方法按5%的征收率计税。建筑商为日前的老建筑工程，提供服务可适用简易计税方法按3%的征收率计税。而日后取得的或新开发房地产项目，才适用于11%的增值税率。
　　“由于政策刚发布，对企业税负的具体影响要看抵扣空间大小和企业各项成本构成比例等具体情况而定，不同企业的税负可能会有增有减，最终对成都房地产的影响也要视后期执行情况而定。但从制定的“过渡政策”，可以看出国家稳步推进税收改革，促进房地产业平稳健康发展的态度。”链家网成都站业务数据中心相关负责人解释道。算笔账
　　100万的房子税费将减少
　　二手房交易营改增延续了现行的二手房交易营业税优惠政策，部分税负略微下降，但这个下降额度并不大。记者算了一笔账，假如在成都市购买一套不满2年的房子，购房价为100万元。
　　新政前除契税、个税外，还需缴纳营业税：房价×5%=5万，此外附加费为房价× 0.6%=0.6万。新政后，契税、个税不变，无营业税，增加了增值税：算下来为4.76万，通过对比发现，将减少2400元的支出。
　　成都未来参与市场交易住房分为以下两类：一是购房年限在2年及以上的住房继续享受免税期限优惠，营改增对这部分住房无影响；二是购房年限在2年内的住房交易税负会略有下降，这部分住房五一前后交易会有所波动，呈现先下降后回暖的趋势。
　　链家资深经纪人分析认为，2年内住房占二手房交易量的比例较小，总体来看，本次营改增对二手房市场整体影响不大，政策延续了原有的税收优惠，预期成都二手房市场将持续保持稳定态势。
　　成都地产界某资深专家认为，如果营改增要覆盖二手房交易，当前的税费基本框架也会沿用下去。比如，个人首套或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去，否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重，这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。
　　华西都市报记者雷朋
本文来源：四川在线-华西都市报
责任编辑：黄欢_NN1650
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