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90亿平方米楼市高库存如何解题？
来源：21世纪经济报道
作者：纪睿坤
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根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。
楼市库存已经成为悬在中国经济头上的一把达摩克里斯之剑。
根据国家统计局数据，2015年前10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近十年来首次出现同比下降，1-11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势，其对于经济的贡献率也再度创历史新低。
“从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工回暖。”某院常务副院长黄瑜介绍。月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。
房地产投资数据持续萎靡的一个主要原因在于楼市高库存。也因此中央经济会议以罕见的大篇幅对房地产库存进行了论述，并把去库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中。
会议亦描绘了去库存的政策方向，包括加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道;同时还提到励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施、建立购租并举的住房制度等方法。
虽然基调是去库存，但是中央经济工作会议对于房地产政策的定调，却非简单的刺激消费的救市方案，而是针对新型城镇化背景下，中长期间房地产行业的系统性解决方案。
自1998年住房信贷化开始，中国房地产在17年的高速增长下，已经进入“存量时代”，与此同时，新一轮住房制度改革也悄然开启。
解构高楼市库存
去库存已经成为国家任务，但是有关楼市库存的全口径数据，却依然缺乏。
根据国家统计局数据，截止到11月底，全国商品房待售面积6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。
根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。
上述口径不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
北京中原地产市场分析师张大伟也告诉21世纪经济报道记者，上述数据并未如期反映当前的库存的实际状况。
另根据国家统计局数据，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，以2.4的容积率计算，全国整体库存约为63亿平方米。
但这仍未是全口径的楼市库存数据。在北师大教授钟伟看来，除了现房、期房的数据，还有新拿地、闲置未开工等将转为楼市库存的数据，另外，此前曾大举开建的3600万套保障房以及当前以及未来一段时间将力推的棚户区改造也将纳入统计范围内。
根据钟伟的测算，全国的楼市库存至少是85亿-90亿元平方米。按照过去3年平均销售速度计算，需要至少7年时间才能消化。
受库存压力的影响，今年以来，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，房地产投资下降直接拖累经济增长，初步测算，今年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。
在钟伟看来，去库存不只是2016年的工作重点，也将是未来5年乃至更长一段时间的工作重心。
“1998年-2014年上半年，房地产行业投资增长比其它行业增长要快，引领着中国经济增长15年。”钟伟告诉21世纪经济报道记者，而反观2014年到今年二季度，房地产从以前的有引领的正能量作用现在转为拖后腿了，“未来5年，房地产不给经济惹麻烦就不错了”。
住房需求测算
存量时代的房地产规律也悄然生变，“2014年四季度之前，房地产行业都是这样，销售变好了，两三个季度后，开发商就耐不住寂寞开发新土地、新项目，也就是说，销售好转不到半年，投资也将好转”，钟伟介绍，但是楼市高库存之下，上述情况已经不存在。
月，商品房销售面积同比转正，但截至11月，全国房屋新开工面积仍同比下降14.7%。
消化高达90亿平方米的高库存，是稳投资，促进经济增长的不二选择，但高达90亿平方米的库存如何消化，无疑是未来的政策主要着力点。
全联房地产商会创会会长聂梅生认为，库存量最大的问题在于消化慢，如此高的库存量我国以前也曾达到过，但当时在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3亿平、4亿平的水平。
实际上，以“稳定住房消费”为基调的一系列楼市支持政策，在2015年已经次第推出。
纵向比较一下，政策自2008年至2015年已实施五次降息，四次全面降准。五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平;楼市限制性政策诸如限购、限贷等也次第退出，首付降至3成甚至更低;营业税免征年限由5年改为2年等。
政策的刺激效果也很明显，房地产销售面积增速已经从1至2月的-16.3%，逐步回暖。国家统计局数据显示，截止到11月底，楼市销售10.9亿平方米。
据某院测算，未来五年商品住宅总需求为年均10亿平方米左右。
“2015年住宅总需求将超过11亿平方米，接近2013年水平。”在黄瑜看来，市场存在透支的可能，我国已经基本达到户均一套房水平，基本的住房需求已经被满足，住房需求意愿有所降低，因此，政策对于市场的刺激作用较之前趋弱。
这也是2016年去库存药方转变的一大原因，由短期的刺激性政策转为构建房地产的系统性解决方案，也被市场誉为新一轮住房制度改革开启。
会议聚焦农民工市民化带来的有效需求，打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。
“农民工市民化带来的租购需求属于刚需，且符合新型城镇化发展战略，1998年的住房制度改革主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向，2014年以来的住房优惠政策，诸如住房公积金、财政补贴、信贷政策等也多聚焦城市人口。”北京荣邦瑞明总经理陈民告诉21世纪经济报道记者，把居住制度改革延伸到“农民工”这些“新市民”上也是居住制度改革侧重公平的一个表现。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新一轮住房制度改革更侧重回归居住的本源，不管是租赁需求还是农民工由新型城镇化形成的就业买房或长期租房的预期和需求均属于真实的住房需求。
会议也提出要打通商品房和租赁房的通道，建立购租并举的住房制度。这也是中央继要求打通商品房和保障房的通道后，首度提出打通商品房和租赁市场的通道。
聂梅生表示，这也是住房制度改革的一个方向，由此前的“补人头”好过“补砖头”，聂梅生解释，“补人头”指的是资金方面的鼓励政策，“补砖头”指的是房产。中国的房地产虽基本面存在过剩问题，但依然存在结构性短缺，比如租赁市场、棚改保障房领域等，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，相比新建，打通与商品房的通道无疑是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。
会议也鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。在中房协名誉副会长朱中一看来，即是解除房地产开发、经营环节等各类不符合市场的措施，某种程度上供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现，给房企解压。以上信息仅供参考，最终以 开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。
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市场天花板越来越近，房企两极分化愈演愈烈，房企人越来越焦虑。房子去库存时间是怎么推算的？_临淄吧_百度贴吧
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房子去库存时间是怎么推算的？收藏
例如，某城市楼房库存消化掉需要30个月。那么，这30个月是怎么算出来的？
有懂的不？
张家界陷入烂尾楼困局 泡沫已崩溃04-03 08:17中国房地产报放到桌面调查丨三四线城市房地产泡沫样本张家界(12.40,-0.20,-1.59%)：“世界级旅游城市”的烂尾楼困局机遇成就了张家界的旅游产业，也让其房地产业蓬勃而起。但随着中国经济进入调整期，三四线城市普遍房地产库存高企。张家界也不例外，从 2013 年至今，人们可见的“奇观”是，数十家楼盘烂尾林立，开发商跑路，业主纠纷不断。中房报记者 贾俊杰 张家界报道“空房率太高，火车北站和大庸桥几个项目都快成鬼城了，之前打的旅游地产概念现在基本失败了。”张家界一位房地产业内人士对中国房地产报记者表示。中国房地产报记者3月9日开始，连续几日在湖南的著名旅游城市张家界就房地产市场进行调查，听到了如上回答。在调查中记者发现，张家界城区林立着众多烂尾楼盘，阳光水岸、时代港湾、鑫成君泰、月亮湾、新外滩26°、华天城等数十家楼盘不同程度成为“问题楼盘”。桂花园小区、东方明珠小区更是因烂尾和开发商跑路问题而让业主和当地政府焦头烂额。从“满城都是挖掘机”到烂尾楼林立机遇成就了张家界旅游产业，也让旅游地产蓬勃而起。2006年开始的几年间，房地产开发商纷纷在这个“天堂之地”圈地开发，一时间“满城都是挖掘机”，城区内外楼盘林立，房地产广告铺天盖地。但随着2012年开始中国经济进入调整期，三四线城市普遍房地产库存高企。张家界也不例外，从2013年开始即进入了市场冰冻期。盲目上马的房地产开发遇到需求萎缩的“多米诺骨牌效应”，使得张家界城区住宅供应过剩，出现明显的泡沫破灭迹象。从2013年至今，人们可见的“奇观”是，数十家楼盘烂尾林立，开发商跑路，业主纠纷不断。据一份房地产行业报告显示，张家界的供需比为246.7%，属严重过剩，在全国70个城市排名中位列第三位。市场断崖式下跌：去库存需要21个月据张家界市人民政府网站数据，全市商品房待售面积68.08万平方米，同比增长5.5%，其中住宅待售面积为54.64万平方米，同比增长52.8%。与此同时，张家界市商品房销售面积与销售金额下降态势却在加剧。月商品房销售面积41.95万平方米，同比下降15.6%，销售金额15.5亿元，同比下降32.5%。商品房销售下降，待售面积增长，张家界房地产库存“压力山大”。【图片】【图片】【图片】
不要太认真，去库存是无期限的，饱和之后销量会越来越少。所以一万年也去不掉。
根据现有成交额，估算卖完的时间。本身就不是一个严谨的指标，但也能反映一下趋势。
转了半个小时了，一直不显像，信号质量显示5%，仰角是当时人给调好的，就是左右位置动了，现在是怎么转都转不出来了啊！！！【图片】
相信政府，相信裆？
做个好梦吧
这只是冰山一脚！！！不要着急
？？？？？
再怎么放假也不会下跌很多的，还不如早买早住早享受，综合考虑
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小区里面的商铺是统计到住宅里还是算商业库存？
很多小区一楼都是商业用的商铺，这些房子是统计在住宅库存里面还是统计到商业库存里呢？
住宅啊，这是配套公建，按住宅面积不超过10%建设。
所以住宅库存有部分是死库存，楼盘交付很多年底商根本卖不掉
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仓库如何确定最高库存量和最低库存量？
　　不论是库存不足或是库存过剩，都是因为在订购上、作业上，保管上等的疏忽所产生的现象，因此在库存管理上要尽量避免。为了预防，一般要先设定必要的库存标准，面维持这个库存标准就十分重要。这个标准就是“最小库存量”及“最大库存量”两种。
　　要预防库存不足缺乏情况，库存量的最低标准就是“最小库存量（安全库存量）”。相对于此，为了不让库存过多，必要的库存标准就是“最大库存量（库存上限数量）”。用这两个标准监控库存状况是必要的。
　　1、以天数作为计算库存量的单位。
　　将数量过多的物料个别控制，便能够防止库存过剩或不足。方法有两种，一种方法是以实际数字计算，另一种方法是用天数计算，还可以将这两种方法合并使用。要将库存物料个别控制，就必须理解用天数计算库存的方法。
　　这个方法的指标就是库存循环率及库存循环周期。将出库金额除以库存金额，所求得的数值为库存循环率，我们用次数表示。当这个循环率越高，库存减少，转换为现金的速度也就越快。
　　库存循环周期中的库存循环日，就是以365日除以库存循环率。这个日数是指从采购开始到销售出去为止所需要的天数，所以这个数字就表示库存。
　　总之，要控制库存，就以“几天份的库存”来掌握会更容易理解，也即用天数来表示现库存量。因此，用天数来表示量小及最大库存量，也就是以“一天平均出库量是几天份”的库存基准来设定。
　　2、计算最小库存量。
　　要设定最小库存量的方法有以下两种：
　　（1）在订货及交货间隔期内设定。
　　（2）反映平均出库量的变动幅度。
　　一般最小库存量的计算，首先是以订货及交货的间隔期为基准进行。订货及交货间隔期就是从下订单开始到交货为止所需要的天数。如果订货及交货间隔为七天，那么基本的最小库存量就是六天份。为求保险起见，在这里会少算一天，因此不要将最小库存量设定太大，在订货及交货间隔期间范围内设定是比较实际的方法。
　　最小库存量（基本天数）=订货及交货间隔期（天数）-1天
　　订货及交货间隔期会因为行业不同而有所差别，所以流通业的间隔期会比制造业来得短，一般都会与客户先行协议。
　　但是平均一天的出库量并没有固定数。在分布不规则的情形下，考虑变动的幅度来求出最小库存量是必要的。
　　最小库存量（天数）= 最小库存量（基本天数） &+（平均一天的最大出库量-平均一天的出库量/平均一天的出库量）
　　依照这个方法，当一天份的最大库存量越大，也是就是最大库存量与一天平均出库量的相差值越大，就要多加一点最小库存量。
　　因此，就算有突如其来的大量订单，在一定程度上也能够应付，这就是最小库存量比较实际的确定方法。
　　3、计算最大库存量。
　　最大库存量的计算公式为两倍平均库存量减去最小库存量，求得的数值与平均库存量及最小库存量关联。最小库存量以天数来计算的部分已经做过说明，这里要讲的是平均库存量的计算方法。
　　平均库存量分为期初以及期末平均、12个月份总和的平均等，所得出的数字也不同。总之，使用不同的平均库存量，管理的水平也会因而不同。