城市综合体发展出路在创新
　来源：梅州日报　
来源：梅州日报作者：责任编辑：yfs001
梅州市中亿房地产代理有限公司总经理黄振胜走进梅州城区，各类商业综合体遍地开花，客都汇、万象汇、万达广场、东汇城、万佳广场、梅县区的客家新世界、锦发君城、红星美凯龙等等；建筑体量数以万平米或几十万平米，累计面积远超百万平米。梅州，一个总人口521万人口的地级市，城区常住人口约50万，外来人口流动率较低，在城市综合体的投资开发上，在建的、开业的、筹备开业的，一个接着一个。事实上，城市综合体的开发经营不是一件简单的事情，一方面要规划城市综合体的密度，另一方面还要尊重市场的需要。在商家的经营上，在传统街铺商业基本饱和、城市综合体供应过量（我市人均商业面积超过2平米，接近一线城市水平）和提供的服务、产品雷同情况下，后续将会有很多同质化的产品、品牌会在两个相邻的购物中心同时存在，这就很有可能导致产品价格战，最后导致商家经营困难。从商铺投资者的投资角度来看，提前透支的升值空间、低微的投资回报，众多的投资选择，商铺投资风险加大了，回报缩小了，不合算的投资势必降低投资热情。城市综合体的投资建设不是重点，经营生存才是王道。市场是残酷的，在这场综合体的开发盛宴中，因交通、停车、区域人口覆盖率、有效消费力等问题影响，注定了一些项目必将会转型或出局。在未来，梅城商业地产肯定会有一个行业的洗牌过程，综合体的生存发展之路在于突破、创新。商业形态上要有自己鲜明的特色定位，以差异性作为突破口；以新的商业经营模式作为消费和投资动力，谁将在这场综合体的盛宴中出局、破茧，我们拭目以待。
[责任编辑:yfs001]
一周图片排行榜
48小时点击排行
光明网版权所有君，已阅读到文档的结尾了呢~~
如何做好城市综合体的开发经营鍩庡競,缁煎悎
扫扫二维码，随身浏览文档
手机或平板扫扫即可继续访问
如何做好城市综合体的开发经营
举报该文档为侵权文档。
举报该文档含有违规或不良信息。
反馈该文档无法正常浏览。
举报该文档为重复文档。
推荐理由：
将文档分享至：
分享完整地址
文档地址：
粘贴到BBS或博客
flash地址：
支持嵌入FLASH地址的网站使用
html代码：
&embed src='/DocinViewer-4.swf' width='100%' height='600' type=application/x-shockwave-flash ALLOWFULLSCREEN='true' ALLOWSCRIPTACCESS='always'&&/embed&
450px*300px480px*400px650px*490px
支持嵌入HTML代码的网站使用
您的内容已经提交成功
您所提交的内容需要审核后才能发布，请您等待！
3秒自动关闭窗口工具类服务
编辑部专用服务
作者专用服务
浅谈城市综合体开发
伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式--城市综合体开发悄然兴起。这种新型的房地产开发模式改变了传统或住宅或商业的单一开发形式。本从城市综合体开发的概念、特性和模式等方面进行了浅要的分析，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的开发理念和健康发展产生深远的影响。
作者单位：
惠州学院金山湖校区 广东惠州 516007
年，卷(期)：
机标分类号：
在线出版日期：
本文读者也读过
相关检索词
万方数据知识服务平台--国家科技支撑计划资助项目（编号：2006BAH03B01）(C)北京万方数据股份有限公司
万方数据电子出版社李文捷：城市综合体项目选址与设计_城市中国网
国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主办
当前位置：&>>&&&&&&&&&&
李文捷：城市综合体项目选址与设计
&&&来源：新浪房产&&&
&&& 图为阿特金斯大中国区董事李文捷
　　李文捷：谢谢主持人，确确实实很不好办，被主办方安排在陈总后面讲压力太大了。下午大家也都有点困，包括我自己，刚才听到对著名设计院批评之后，马上一点都不困了，就像在说我一样，我觉得特别的惭愧。我刚才看了一下，好象来自于设计机构的我很荣幸，作为一个代言人。今天跟开发商、政府还有投资商这边学了非常的多，我觉得受益非常大。
　　我很粗浅的从设计师角度谈一点我们的经验和实践，算是一个抛砖引玉。大家看到这个题目可能觉得有点幼稚，好象有点煽情，不是从开发，从钱，从策略的角度，但是我确确实实希望能够在这利用这个宝贵的机会，能够给大家一些我个人角度的看法，也供大家参考。
　　记得古罗马有一个诗人说人的一生中能记住的两个面孔，一个是他的母亲面孔，另外一个是他生活城市的面孔，我希望在座的各位可以回想一下，你们心目中记忆最深刻的城市的面孔是什么，是那儿，长的怎么样，好不好，可爱不可爱，有没有魅力，我们就从这边讲起。
　　我准备七个方面，由于时间有限，我最主要的讲城市综合体的原起的背景，我认为应该怎么样做一个分类，我们的设计原则和宗旨是什么，以及在中国这几年做了什么事情。顺便提一下阿特金斯是一个全球的设计公司，目前在中国，参与中国的建设十年多了，在中国做了超过两千个项目。
　　什么是城市综合体，我上午听一个老总讲这个概念，我做了一些研究，一些探索，问了一些同行，一些专家，包括看了一些文献，这个名词真不见得从西方传过来的，但是是谁创造的，现在也不敢说。一般城市规划术语里面早就有很自然的叫法，也是对城市综合体的一个描述，我想发明创造这个词的人很有本事，抓住了心里新兴城市综合体新兴现象的特点，我今天希望讲一个广义的城市综合体的概念，而不是一个简单意义上的一定是一个城市最中心的商业中心，也不见得这样，可能换一个视角，这种广义的城市综合体，我觉得首先是一个经济的现象，他的背后代表了很多的意义，包括刚才讲到的投资，开发的一系列事情，包括跟政府的一些博弈，所以我认为这是一个经济现象。
　　第二，这是一种新的开发方式，跟以前传统意义上，以前说到，我们做规划，规划师就是涂颜色，红的、黄的一涂就完了，对应的城市开发，相对来讲模式也非常的简单。城市综合体的兴起和带来的新的开发方式，确确实实值得我们学习。
　　第三，城市综合体打造了一个城市的形象，有代表性的，有标志性的，我认为这也是一个新的城市名片，所以要好好把握，要把名片的作用用好。
　　第四，广义的城市综合体，实际上他给所有的在座每一个人，每一个市民带来了一种新的生活方式，一种体验式的生活方式。他给你展现的这种形象，他给你提供的这种功能，他所创造的环境，能让你有不同的体体验，能改变你的生活方式，这是我对广义城市综合体的定义。
　　为什么有城市综合街，早上有很多的专家，还有老总讲到了，就是因为城市化的过程，这个动力对现在中国经济来说，我觉得唯一最有依靠的，就是这个城市化的过程，这是最大的经济的驱动力。很多很多的城市也从一个单一的中心慢慢扩张了，变成有更多的中心，逐渐的出现，有一些是自发的，有一些是有政府相应的引导。
　　在这个过程中有四个方面的需求，一个是城市规模扩张，城市越来越大，人们不可能跑到好几公里远买一个东西，所以越来的不同类型的不同性质功能规模城市的中心出现了，而且是非常有多样性的。
　　城市运转效率的需要，城市中心综合体通常都是在交通非常便利，效率要求非常高的地方出现，所以他要求高度的集聚性。
　　一种体验式的生活方式，对城市综合体也是一种需要。 城市品质的代表。城市综合体在中国的发展，像专业规划师的角度来看，过去来讲非常机械，只是简单的套用一些指标，中国有对土地的分类，有套用的标准，你要做多大规模的城市，只要简单一算套用进去就行了，非常简单，但是解决不了问题。现在城市综合体受到了极大的追捧，有很多的不同类型的成功的或者不成功的城市综合体都逐渐的出现了，是一个好事，所以有更多的人开始研究了，未来希望有更多规划设计，尤其是开发得非常好的，经营得非常好的，能够带动周边经济发展的交通很便利的形象非常优美的城市综合体的出现。
　　我们认为城市综合体有三大类，第一类交通驱动型的，交通枢纽，有换乘要求所运营而生的城市综合体。第二类有一项或者数项非常明晰的主导功能和特点为核心驱动的，这种主导功能型城市综合体，这有可能是商贸，有可能是大型商业，有可能是娱乐、文化，有可能甚至是一个产业形成中间的核心，他也会形成城市综合体，或者是物流，甚至包括一个非常综合的居住，都有可能形成某一种或者几种主导的功能。
　　第三类城市中心，以及一些远离城市卫星城的中心，都可以形成城市综合体。
　　举几个例子，上海虹桥机场，这是我们06年就参与做的项目，今年开始重新启动做新的一轮，他未来会成为全世界上交通方式最多，最复杂的交通枢纽。因为他有机场，他也有重铁，很少有机场和重铁合在一块的，他还有三条磁悬浮，十几条轨道交通，这是非常复杂的。英国伦敦车站是最近刚刚通车的，这是欧洲之星在这，连接英国和欧洲大陆，这也是一个形成非常典型的城市综合体。
　　香港海港城，依托香港的港口形成的综合体。大量的城市地铁站上盖的综合体。主导功能型也很有意思，百花齐放非常丰富多彩，比如说以传媒搬进去，文化的功能导入，娱乐功能形成的东京六本木城市更新，这是这么一个类型。有很多国际会展中心，围绕着国际会展中心形成的城市综合体，也有大量的，都是商务办公类为主导的城市综合体。
　　这是我们公司在迪拜做的大型，以七星极酒店，大型的购物中心和大型的主题公园形成的城市综合体，这个成功带动周边20多公里城市发展。城市中心型的，比如说典型的拉德方斯，这个褒贬不一，也是很有意思的事情。
　　城市综合体表现出来的特征，我觉得同时也是成功的一些因素，也是我们规划设计中间应该依据的一些原则和策略，我觉得有这么八大原则。第一，在区位的选择上一定要统筹的去规划，要去看看不同类型的城市综合体适合在什么地方选址完成不一样，要结合城市的功能和空间的布局，城市的结构的类型，市场的需求的趋势和预测，人口的布局，以及人口的结构。当地的资源特点等一系列因素来决定。
&& 一个好的城市综合体功能一定要因地制宜，这个定位，这个规模、业态、密度一系列的内容，定位的内容都是要因不同的个体，不同的案例而不一样。怎么能够得到定位呢？从我们的专业的研究，应该是一个非常多专业的，跨专业的研究来支撑找到一个合适的定位，这个包括功能的研究，公共设施布局，房地产市场需求和产品研究，交通、市民行为模式，城市的风貌特点，一系列的国际案例，最终能够得出一个到底什么样最合适。
　　交通，交通对外来讲也是高度的便捷，对内来讲一定是高度的便利。整个的交通体系能够对我们综合体起到综合引导，而且不仅仅是硬件设施，而且包括很多软件设施，这些信号系统，停车收费系统，一系列规划能够保证交通高度便捷。
　　城市综合体给人是一个场所，这个场所是为谁用呢？为我们在座某一个人，所以设计这个场所的时候一定要以人为本，大家才会来，我觉得这一点非常的重要。
　　第五，业态产品的策划和设计。这个一定要做到差异化的竞争，要统筹考虑区域关系，房地产中外的一些案例，以及创新产品策划，为什么要专门提这个呢，投资回报的测算。有的时候我们要去符合需求，这是毫无疑问的，要去把握需求，但是这个还不够，在中国快速城镇化的过程中，我们更要引领需求和创造需求，这要更过一个层次，这需要有创新型产品策划来支撑。当然同时经济帐一定要算过来。
　　当你在设计和把握建筑形式的时候，我刚才看到著名设计院的建筑形式，我觉得还要继续的去完善，一定要把握这个机会，这是一个难得的机会让你去发挥的，所以要找有真水平的人做设计，做设备的时候要考虑地方的人脉，你地区的风貌特点，同时要考虑它的科技含量。现在都二十一世纪了，什么都在讲环保节能了，绿色建筑，这个东西必须要在城市名片综合体当中反映出来。而且更加重要的，这个展示出来是城市精神，这是非常内在的，非常人文的，但是一定是必不可少的。因此一个好的城市综合体，一定是代表着城市的倾向，他有他的品牌价值，这个品牌价值可能不仅仅是说买入是多少，卖出是多少，他是一个升值的过程。
　　怎么样去创造和提升挖掘附加值，我觉得可能有一系列问题要综合考虑，宏观的，微观的，对资本的研究，投资拉动的效应，对区域的贡献，就业问题能不能解决，税收的贡献，对土地价格和房地产价格的提升，以及因为有了它，你这个地段就不一样，就像我们说华贸，对这一点有巨大的贡献，因为有了华贸，大家对区域的形象有所改观了，这就是它的价值，他的品牌的效益。所以一个规划设计和研究的过程是一个价值创造的过程。
　　开发经营。我今天听了很多老总讲也是受益匪浅，我觉得每一个设计师都要不断的学习，要持续的学习，要增加自己的知识广度和深度，一定要在你的设计中考虑到开发，一个不懂开发，不懂钱的设计师，我觉得以后也会丢饭碗的，这是毫无疑问的。
　　我永远成为不了这方面的专家，但是我至少知道投融资规律性在设计上怎么体现出来，这一点也是很重要。而且今天上午还有一位同志讲到，一个成功的持续的经营，我觉得这样才能够对城市有最大的贡献，所以希望一个城市综合体他能够做到经济社会环境的效益最大化，这样才是一个真正意义上好的城市综合体。
　　我们叫C+P+D规划，我希望策划、研究加规划加后期的设计一个综合的解决方案，能够帮助各位在座的开发商和投资商做出他们满意的方案来，满意的综合解决方案来，这里面分三个阶段，我们在很多项目上尝试，也在摸索和逐步的提高。我觉得比较高兴的是客户对我们的反馈还是相当的不错，前期研究是非常的关键，是最关键的。提出整体的发展战略，确实可行的功能、定位，以及一个概念性的规划方案，这是有那些东西来支撑呢，前期研究是关键。前期研究花点小钱特别值得，能够确保这个项目的成功。
　　第二个阶段是策划和设计的阶段，去完成一个具体的业态的策划和设计方案，包括详细的房地产产品，以及我要引入的所有的业态的详细的策划。城市设计，基于城市的历史文脉和风格的设计，建筑设计，这就不用解释了。分析持续的设计，财务的详细的分析，以及形象设计，我觉得这是一整套东西，都是不可分的。
　　第三个阶段在开发时的阶段这是一个规划设计方案的细化、落实和实施的过程，这里面我们要侧重投融资的策略，营销，怎么样把你这个东西宣传出去，招商的策略，以及广告和室内设计，这是开发时的保障。我们在国内做了各式各样好多的项目，大概的时间也不是很长，我大概过一下。
　　大家有感兴趣的朋友可以接下来交流，这是刚才讲到的上海红桥综合交通枢纽，从这边机场、高速的火车车站，一直到站前大型交通综合枢纽，这就是一个综合体。现在上海政府组织我们在对这个方案做一个调整，做第二轮的修改和深化。这是对它一系列的研究，我就不细说了。放这么一个项目进来，这不是一个传统意义上的城市综合体，但是它是一个有鲜明主题的综合体，这是典型旅游符合型的城市综合体，没准也是另外一个思路，在适合他的地方。洛带古镇，怎么依托于他做一个很有意思的旅游地产，我们引进了很多旅游的研究和一些居住，所以说是三大功能的捆绑。
　　这个是依托于国际会展中心做的武博览中心的综合体，这里面也是非常符合型的，是一个华中区域性的国际会议中心。
　　我记得刚才有一位老总讲过，其实居住社区也可以做成综合体，这也是非常成功，由于这个项目带动了无锡一片城市的发展。这就是一个商业加居住的符合型的综合体。
　　还有一种类型很有意思，这是深圳世纪晶源，这是高科技研发类创新项目，这也不是简单意义上产业生产型的，这种产业升级对于城市需求越来越大，怎么把产业和城市功能深度耦合在一起，这是在项目上做的探讨，也非常的成功。我们这个探讨一种城市发展的模式，也是一个典型意义上的城市综合体。
　　还有一大类，在深圳做的国际农产品物流园，这个老总很有意思，他希望做成一个案例，除了在深圳做，还可以输出到别的地方。农产品的交易，包括一定程度的深加工，加上后面的展示、研发、休闲、娱乐、餐饮甚至居住，都打包在这么一个项目里面，形成一个非常有特色的综合体。严重建筑形态是非常不一样的，有大型的展示生产，同时也有一些尺度非常小的，比如说农产品马上就可以向住地，马上在旁边加工，甚至可以在那吃，餐饮业就进来了，这个非常有意思，可能一家人一天都在这里面，动手做一些事情，边上有居住，边上有其他的商务办公的服务功能、酒店，最后形成了一个城市的综合体。
　　这是在杭州大学城，刚才讲到杭州100个综合体，到底对与错，好与还，这都不去评论，我们拿到每一个项目还在实实在在比较客观去研究具体情况，我们刚刚接到这个，这个还不是很完善的东西，只是初步的跟大家交流一下，我觉得题目很好，至少跟我们是一种挑战式的题目，以前从来没有前人做过的，这是在一个大学城，大学城好几十平方公里，这已经是完整意义上的城市了，在这中间做一个综合体。
　　我们做了体验式的城中城，也是综合商务办公居住，包括文化娱乐。
　　最后一个例子，成都北部商城，商城、商贸城大家说起来就是义乌，非常直接的反映，现在这种已经绝不是当初小商品批发的模式，商贸城已经发展到第五代了，怎么能够结合商贸城去做一个有集成概念综合性服务新城，通过商贸的市场交易的功能去撬动整体区域产业发展和推动当地房地产的进程，在这个项目里面去探讨的。这不仅仅是一个简单的商贸的市场，而更重要会形成一个综合性的新城，区域的集散中心和发展的门户。
　　这是探讨怎么能够带动工业二产、三产的升级。简单的商贸概念在这，但是商贸一定要和我们公共的服务设施符合起来，和居住，和一些混合类的东西混合起来，形成城市公共核心，从而反过来推动这些商贸城的发展，形成整个区域发展多组团的集合模式。
　　案例就讲这些，因为做了很多，选了几个，最后做一个结尾。我觉得作为一个规划师很有幸站在这个台上讲几句自己的想法，我觉得我们的认为和使命是什么呢？我觉得首先要为政府做一个很好的规划，统筹兼顾考虑整个城市发展的规划。第二，为开发商，为投资商做很好的设计，使得整个开发的可行性极大的能够体现在这个设计里面。
　　第三，我觉得要为市民，包括我们每个在座的在内去谋福利，社会的效益，环境的效益。
　　第四，为这个城市添彩。
　　第五，我觉得每一个人要对未来负责任，谢谢大家。
（责任编辑：透网鳞）
城市中国网声明：
1、城市中国网转载新闻时的目的在于传递更多信息，本网并不对其真实性负责。
2、城市中国网内所有内容不反映任何本网之意见及观点。
3、任何透过城市中国网网页链接得到之资讯、产品、服务，本网概不负责，亦不负任何法律责任。
4、为更好的服务城市和小城镇，促进互联网良性发展，城市中国网诚邀各类机构、媒体与我们建立友好合作关系。
城市会客厅
&&&& 李铁谈户籍制度改革、土地制度改革
&&&& 戴自更社长对话李铁主任：户籍制度改革。
中欧城市博览会
&&&&国家发改委城市和小城镇改革发展中心承办。
小城镇风采
24小时新闻排行
城市中心快讯
国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心主办
&&&&& 京ICP备号
地址：北京市西城区三里河东路5号中商大厦7层
邮编：100045&& 电话：010-
&&邮箱：contact@城市商业综合体是一个庞大的系统工程；一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环；**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能；位两大部分；例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际；1．项目的整体定位；项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的；在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主；域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城
城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中， 受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商 业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房 地产项目开发迥然不同。
一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合 体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平， 为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综 合体的定位与
**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定
位两大部分。
例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融 业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城 市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。
1．项目的整体定位
项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、 行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体 管理运作水平密切相关。
在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题 理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很 大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化 的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区
域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题 形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商 业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真 正起到都市文化中心的作用。
2．城市商业综合体分项定位
在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。
1）城市商业综合体的定量研究
城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业 通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和 用地面积。城市商业综合体开发从规划到完成一般需要
5-10年，甚至更长。因
此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说
---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。
---零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模 分析模型判断综合体内零售商业的体量。
在城市商业综合体的综合开发过程中，各种开发类型物业之间是存在一定的 价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来发展的空间。确定不同物业合理的 规模，并充分考虑其未来的发展空间，将直接影响项目的整体规划布局及最终的 综合价值最大化的实现。
2）城市商业综合体商业研究
城市商业综合体的商业是城市商业综合体中重要的一个功能部分，需要单独 分析研究。包括商业的市场研究、商业的定位研究、商业的定量研究、商业的业 态研究、商业的规划研究、商业的营销推广、商业的经营管理研究。
不同的商业有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑 引进什么样的商业，对此有一个基本的市场定位，才能确定适合终端市场差异化 的竞争策略。
二、城市商业综合体规划
在前期定位的基础上，城市商业综合体的规划内容涵盖广泛，包括整体规划、 空间规划、交通规划、景观规划、建筑立面、户型设计等是专业性较强的阶段。 在此阶段城市商业综合体一般面临的主要难点是交通规划与空间规划。比如：深 圳华润中心、卓越皇岗中心区项目等。
1．城市商业综合体交通组织
城市商业综合体的功能及其区位特点，确定了其具有如下基本交通特征：
--城市商业综合体作为区域中经济管理、控制和金融运作等中枢性职能，建
筑密度大、土地利用强度高，以及高层化的集聚形态，导致交通规划成为城市商 业综合体规划建构的核心问题之一。
--城市商业综合体的功能运作使其交通出行在时间上分布不均衡，商务等就
业岗位量大而集中，与城市交通流量在时间上分布特征基本相符，在早晚通勤时
段交通流量出现峰值；夜间多为购物、娱乐、休闲车辆，与日渐交通流量出现互 补现象。
---城市商业综合体内部的交通网络是城市交通运输网络的重要组成部分，
因此城市商业综合体交通规划在保持内部交通结构完整性的基础上，应加强与城 市交通运输系统的有机联系和衔接，其交通组织方式和系统构成形态成为城市商 业综合体规划特色的体现和关键要素之一。
---在城市商业综合体的交通运作中，需要大量的停车量及完整的停车系统
给与支撑。停车系统、人行交通系统、人流与车流的衔接系统等在城市商业综合 体规划中极为重要，其规划的合理性直接影响城市商业综合体的正常运作。
在对城市商业综合体项目的交通进行研究时，主要从几个方面进行具体分 析：
一是处理好城市商业综合体交通结构层次关系；二是优先考虑多种形式的公 共交通。
位于日本东京湾临海地区的天王洲岛占地
20公顷，再造工程从
1985年开始
1992年以天王洲单轨车站正式启用为标志，历时
7年开发完成。在开
发之前，这里既没有立交桥也没有公交车站。开发后地区内有成放射状的
6号线通过。首都高速
1号和东京单轨铁道羽田线以高架方式穿过该地
2、城市商业综合体空间布局
从综合体项目开发角度而言，地价高低程度将直接决定各具体位Z的租金水 平，两者呈现密切关系。从项目后期运营角度而言，因受制于租金成本的约束， 不同经营业态也会相对形成与不同位Z基本对应的选择关系。
在一个城市进行城市商业综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售 功能、服务
-办公功能以及
**个具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分
析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停
车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选 择相对位序。
为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合城市商业 综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局。
三、城市商业综合体的营销推广
城市商业综合体相对于
**单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形
态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目 当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城 市发展的价值做为更高目标。
城市商业综合体在我国属于刚刚起步阶段，其销售与推广模式仍然处于摸索 阶段。德思勤在城市商业综合体的实践案例中发现城市商业综合体营销推广中需 重点解决以下关键问题：
1．如何推广项目的整体价值及实现整体价值最大化？
2．如何解决大体量综合体整体推广与分期推广的问题？
3．项目品牌形象如何与企业品牌形象互动？
目前城市商业综合体主要的销售模式有全部销售、租售结合、整体出租、分 散出租四种形式。针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。
四、城市商业综合体经营管理
城市商业综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理
也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营 管理、公寓住宅的物业管理。以下以零售商业为例说明。
城市商业综合体中零售商业管理模式共有以下四种：
1、开发商自行管理
由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的 物业管理。该种模式的产权形式都是统一的。如深圳的华润中心。
2、国外的管理机构参与合作管理
由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委 托国外机构管理。如深圳的
COCO PARK、深圳的金光华都是自己的物业管理公司
管理，但又聘请了国际知名的管理公司做顾问。
3、专业的物业管理公司进行市场管理
部分零售商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，统一培训 人员，统一促销，统一对外公关，并提供基本的公共设施（如中央空调、自动扶 梯和水电供应等），此外，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商 统一进行装修。专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理， 具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
4、主要承租者进行经营的同时开展管理
五、城市商业综合体的开发模式
德思勤通过对世界各国尤其是对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根 据综合体在不同城市的不同位Z、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总 结出城市商业综合体的三种开发模式：
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些 大财团或政府纷纷通过建设城市商业综合体来彰显自己的实力。
最典型的例子：美国纽约的
&洛克菲勒中心
&由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎
德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政 府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。
-公共财政补贴
包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、各类资格考试、行业资料、专业论文、生活休闲娱乐、开发城市商业综合体的流程59等内容。　
　【专题 9-2】开发城市商业综合体的流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程。 在城市商业综合体的开发过程中, 受城市商业 综合体的开发规模大、投资大,而且涉及... 　城市综合体策划招商流程_商业计划_计划/解决方案_实用文档。城市综合体策划、招商...实际上, 并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发, 只有某个地 方具备了... 　《城市综合体开发与运营》_交通运输_工程科技_专业资料 暂无评价|0人阅读|0次下载|举报文档 《城市综合体开发与运营》_交通运输_工程科技_专业资料。... 　城市综合体商业项目答客问_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。苏州国道房产营销...公司坚持 “以 人为本”的理念,并把这一理念贯穿于开发建设的全过程。多个... 　城市综合体发展的类型选择,目前全国发展城市综合体主要有 四大类别:模式一(商业...城市 调研很重要,有了好的调研,才有定位方向,发展目标,以及后续的 开发过程及... 　城市商业综合体策划与运营要点城市综合体,西方称“HOPSCA(豪布斯卡)”,即酒店 ...市文化内涵的融合,获得用地控规和技术经济指标上的批准,获得开发报建过程的通畅... 　开发周期长,对于城市 综合体或者是商业为主的综合体,短一点的时间四五年,长...运营模式,我们实际上运营的过程,运营的效果,起点都是这三个方面。投融资 模式,... 　城市商业综合体发展动力及开发成功要素_信息与通信_工程科技_专业资料。龙源期刊...商业综合体可以带动区域经济发展,塑 造城市新形象,是解决城市化过程中带来的交通... 　如何做好城市综合体的开发经营_建筑/土木_工程科技_专业资料 暂无评价|0人阅读|0次下载|举报文档 如何做好城市综合体的开发经营_建筑/土木_工程科技_专业资料。...