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营改增后完善房产税征收管理的对策思考
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&&& 现行《中华人民共和国房产税暂行条例》自日开始实施，其征税对象只是房屋，征收范围限于城镇的经营性房屋。分税制后，房产税成为纯地方收入，但是在地方收入中所占比重较小。因此，房产税日常征管中存在的一些问题和税务人员的执法风险没有引起足够的重视。随着“营改增”的落地，房产税作为一个拥有较大税基和增长潜力的税种必将提升它在地方税体系中的地位。本文以南城县2011――2015年房产税相关数据为基础，分析房产税征管现状、存在的问题及成因，提出完善税制、加强征管等相应的对策建议。
&&& 一、征管现状
&&& 1994年分税制将房产税纳入地方税体系，年南城县地税局房产税收入分别为358万元、450万元、486万元、787万元、950万元，占当年地税收入总量的比重分别为0.7%、0.72%、0.74%、1.2%、1.31%，收入和增幅数据显示，其收入绝对值和增幅虽然偏小，但均呈逐年递增趋势。
&&& 随着“营改增”的落地，营业税作为主体税种已成为历史。在地方税体系尚未完善前，寻找新的税收增长点成为地税部门当务之急，也面临创新征管手段，转变征管方式的考验。房产税作为财产税具有税基非流动性、普遍性和独立性等特点，符合税收的受益原则，并且随着各地城市（区）建设的不断推进，城市中心规划区域的扩围，税源丰富，增长潜力较大。
&&& 二、存在的问题
&& &1、纳税义务人的多样性
&&& 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。通过对南城县县城所在地和两个农村建制镇进行随机调查，县城约70%、农村超90%的产权所有人不知道自己是房产税纳税义务人，且现实中县城约90%、农村约70%的产权所有人以合同方式将纳税责任转移到承租人（使用人），实际上又不承担纳税义务。从法律意义上说，房屋产权人作为第一顺序的纳税义务人，承租人不直接承担纳税义务，也不负有报告、登记、申报等责任，而真正的纳税义务人以合同约定回避了相关的责任和义务，加上法规中有保管人、承典人、使用人等义务对象选择，纳税义务人的多样性使纳税义务认定成为房产税征管的“开头难”。
&&& 2、主动申报率偏低
&&& 纳税义务人的多样性和课税对象的分散性导致房产税纳税人一般是在税务机关下达“催缴通知”或“整改通知”后，才履行申报义务，而且在申报前，普遍存在两个协商过程，即房屋产权所有人与使用人之间的纳税责任协商、纳税责任人与税务机关的纳税金额协商，达成共识后，房产税申报才能成行，使得纳税申报这一法律义务变成协约。如不符合纳税人的意愿，纳税义务的履行有中止、拖延的可能。
&&& 从征管实践看，房产税实际申报户数同应申报户数每年都有差距。通过已登记的生产经营纳税人户数与免征户数推理，2014年度南城县应申报房产税的户数为3084户，当年申报房产税笔数为2153笔，两者相差931户，未申报率近30%，尤其是农村建制镇和非正常户履行房产税纳税义务的情况较差。
&&& 2015年南城县开展了一次房屋租赁专项清理。清理结果反映，新增房产税纳税人127户，查补二年以上未申报房产税53户、漏年度申报纳税人346户，另外，587户非正常户所用房产的应税状态和应税时间难于认定。与生产经营纳税人申报情况相比，房产税主动申报率明显偏低。
&&& 3、计税价格核定难
&&& 房产税计税价格的形成主要依赖于税收管理员的核定和第三方机构评估。税收核定中，申报价、核定价、评估价与公允价差距较大，其中因核定依据、标准和技能欠缺，计税价格普遍低于公允值，且缺乏官方的参考值。对公平税负、风险防控形成压力。
&&& 2008年，南城地税通过房产税协税网建立了房产税初始台帐。对从租计税的，当年的市场行情大致为每平方米租金30―50元，但纳税人提供的租赁合同价或申报价为15―30元，差异幅度约40%；2014年，闹市区询租价约60―80元/O，老城区商业区40―60元/O，纳税人提供的合同或申报价格分别为40―50元/O、20―40/O元，差异幅度约40%。客观上由于合同签订时间跨度较大，不同纳税人相同年份的合同价格也存在明显差异。
&& 对从价计税的，房产原值的客观差异给核定带来困难。2007年南城商业店铺的购置或建造价约0.6―0.7万元/O，2014年升到1.2―2.2万元/O，差异超过100%，使计税价格核定变成高风险作业。
&&& 4、税务管理乏力
&&& （1）税务登记缺失。纯房产税纳税人多为自然人，无须税务登记，使该税种的户籍管理、纳税义务认定缺乏基础。实践中，无论征管信息系统还是一般税收管理业务，都未对房产税进行规范。同时，在税务登记流程缺失的情况下，管户划分、税种鉴定等后续流程无法运行，为管理责任的划分和后续业务考核、评价带来影响。
&&& （2）申报管理不到位。目前，地税机关对房产税申报的管理显得松散。单位实行按季申报，个人普遍按年申报；有的半年申报，甚至几年合并申报，其中既有提前申报，也有延期申报。由于房产税本身存在征收难问题，申报时间、申报资料、申报期限无法严格按规范和标准来，申报管理主要依赖税务文书、人工催报。尽管如此，近年来房产税及时申报率不足20%，而生产经营纳税人正常申报率普遍达97%以上。
&&& （3）计税价格核定不规范。首先，核定原则不同，“同行业、同规模、同路段”的方式对房产税核定的适用度不高，需要商圈人气、结构、面积等众多信息和定价因素支持，而恰恰是这些信息和因素是税务机关难于把握和难于获取的。其次，缺乏统一的、具有可操作性的核定程序指导，数据信息的采集、典型调查的开展、计税依据合成、评估等没有可参考规定或范例。再次，税务机关与税务人员缺少房产价格、租金评估技术与知识储备，使计税价格核定不实。
&&& 三、问题的成因分析
&&& 1、纳税义务确认保障不足。税务登记本是确认纳税主体和纳税义务的书证保障，但房产税征管方式把这种保障舍弃了，以简单的“设立征收台帐”代替，使征管业务系统把该税另行“搁置”，游离于一般管税业务与流程之外。
&& 《城市房地产管理法》规定，房屋租赁应向房产管理部门登记备案，但其中的法责条款对不登记备案没有约束，使我省颁布的《税收保障办法》关于房管部门的协税责任规定成为虚设。事实上，房管部门难以执行应税房产登记备案规定，使房产税台帐登记、第三方信息平台也失去了协助保障。而且，税务机关的台帐登记也缺少相应的规范支撑，登记时间、内容、资料、凭证没有统一的规定或要求，房产登记管理操作缺乏制度保障，给税务认定带来困难。
&&& 2、纳税申报管理约束力不强。应税房产的用途、租赁、交易及契约、收益的私密性，为不申报、假申报、迟申报提供了掩护。“征管法”虽然对申报违法有2000元以下罚款和滞纳金牵制，但在纳税申报责任转移的情况下，税务机关很难对非纳税义务人（房屋租赁或使用人）的申报违法行为、不充分履责行为进行处罚，因而“征管法”对房产税纳税人而言约束力不强。同样情形下，税务机关很难对非纳税义务人实施欠税公告、或税收黑名单制度。
&&& 日常巡查巡管工作，是对纳税人状态、经营情况、涉税变化的查证和核实，但房产税征管业务中，由于大量纳税义务人居住地与应税房产所在地分离，分片管辖不能兼顾管户，致使巡查巡管责任难于落实，申报履责监管不到位，不申报、假申报成为常态。
&&& 另外，房产收益的倒挂现象，也使纳税人自主申报意识弱化，100万元购置或建造的商用房产，其月租金收益约3000元，月收益率仅0.3%左右，远低于民间借贷1-2%的月收益，也低于银行贷款利率0.47-0.7%的水平。调研中一些自用房产收益也在0.3%左右，若加上房产税开支，投资于房产的租赁收益或自用收益低于市场的其他投资收益。在广大农村集镇，经营性房屋的租赁收益或自用收益更低，30万元左右的房产，月租金约500元，收益率仅为0.17%，加上农村纳税服务点收缩，都对申报纳税的主动性造成不良影响。
&&& 3、计税价格确认难度大。
&&& 一是计税价格组成的复杂性。影响租赁房产租金市场价格的主要因素有地理位置、商圈环境、竞租情况、经营景气度、面积等等，一些房产因商圈环境对经营者的吸引力，其竞租人气、交易价格会超出预期和一般评估，如学校、广场、毗邻超市的应税房产，其租金或市场估价较同地段的其它房产有较大溢价。另外，评估机构、税务机关所遵循的面积、结构、成新、路段等评估方法，静态核定或评估计税价格的方式与市场行情不相适应，并且不同年份建造或购置的自用房产价格差异较大，使税务机关和评估机构对计税价格的合理性难以把握。
&&&& 二是计税价格核定缺少相应的技术保障。如营业税、企业所得税、个人所得税等，或有征管平台、代扣代缴、发票控税、第三方信息比对等作为技术支持，有一定的依据。而房产税无论从涉税信息获取或相关部门协作，都难获得计税价格的佐证材料。而且房产价值、市场租金评估具有一定的专业性，税收管理人员普遍不具备这种知识储备。从征管技术角度，目前还没有一套相应的、较为成熟的计税价格核定与价值评估方法或程序。
&&& 三是计税价格公平矛盾逐渐显现。一方面自用房产同类不同价现象，同地段、同结构、同面积的房产因建造年份的不同，其房产原值（计税价格）有较大差异，影响纳税人对税收公平的认知；另一方面当投资收益低于最低利息支出，收益不足于支付借贷利息，对经济产生扭曲，容易引发社会矛盾，尤其是随着以房养老形势的发展，无其他收入来源的房产税纳税人，房产税变成了影响正常生活的负担，影响民生和社会公正。
&&& 四是业务常态管理不到位。在房产税的日常管理中，课税对象、纳税人虽有台帐登记，但没有相应的认定、鉴定与变更业务；税收核定没有相应的流程设置；申报及时率、准确率在征管系统中无法统计和查询；在纳入门临征收后，甚至无法查询个体纳税人申报纳税情况；同时，因为没有纳税人识别号，房产税纳税人无法享受网上办税、网银缴税等信息化便利通道；申报、征收、评估、稽查均游离于信息化管税之外；征管资料没有统一的格式和要求，资料采集、流转、利用不规范，分户资料没有与税收征管业务需求相配套。
&&& 四、完善房产税征收管理的对策
&&& 1、建立和完善纳税认定保障体系。纳税义务认定对纳税责任和管税目标的确认是前提和保障。结合房产税、城镇土地使用税改革来完善现有制度和机制。如通过地方立法，确立房产税纳税申报登记的义务，明确登记时限和违法责任。税务机关确定登记内容、备查资料和相关映证材料、制式表单与办理程序及流程。通过细化“不动产登记制度”，明确国土部门对涉税房产的登记信息标准，明确了县、乡镇、街道、居委会的协助责任，强化信息共享，建立新的认定保障体系。要稳固房产税的税基，对从价计征的房产，其土地价值是否计入房产原值计征房产税，须进行全面核实，防止因政策执行偏差而侵蚀税基。
&&& 2、探索和实施纳税义务履行牵引体系
&&& 一是通过纳税信用制度牵引纳税人申报履责。如美国，个人所得税、财产税，推行纳税信用制度，将合规申报纳入个人社保，将申报违法列为不良信用纪录，并把纳税信用作最高等级纪录。制定相应的违法等级分类、违法纠正调整、违法事实公告、信用等级评定等配套制度，利用个人征信平台为信用使用单位提供查询服务。将纳税信用广泛应用于政府采购、工程招标、融资担保、政策性信贷、商业信贷等范畴，对不申报履责行为起到威慑作用。
&&& 二是完善管理考核举措。一方面，把纳税提醒与延期申报处罚、滞纳金结合起来，对不按期申报行为严格执行处罚规定；另一方面，将房产税纳税申报率、征管资料管理纳入绩效考核，加大房产税征管的执法督察力度，从制度上促进管税责任的落实。
&&& 三是优化纳税服务。充分利用办税点、金融网点及公共场所，设立必要的便民申报电子设备，以互联网+税收为契机，增强税务机关网络化服务与智能化服务的能力，借助移动设备与电子支付的优势，使纳税服务贴近纳税人。针对房产税申报特点，做好申报与评估的对接，及时对纳税人提供的申报信息进行确认和反馈，提高申报的准确性。
&&& 3、创新核定管理方式
&&& 一是以第三方评估为主体，推行民主评税制度。当纳税人申报与评估结果差异较大、纳税人或税务机关单方提出异议、审计或有关机关发现问题线索的时候，由专家组、行业代表组成的评税团进行民主评议，从而化解税务机关的税收核定环节的风险隐患。
&&& 二是引入税收饶让制度。借鉴涉外税收的税收饶让制度既给税收核定偏差预留空间，又减轻税收负担。事实上，我国现行房产税条例中省、自治区、直辖市可以在规定幅度内确定房产原值扣除比例，结合本地实际实施税收优惠。通过优惠设置，对无不良申报信息的纳税人实施优惠，对有违约情况的纳税人实行折扣优惠或无优惠，可提高申报的准确度。
&&& 三是引入市场定价机制。加强与房屋中介机构的协作，由税务机关划定典型样本区域、路段和特殊样本标准，采取定期采集或定期报送的办法，建立市场价格监控体系。建立房屋中介网络应用平台，为税务机关审查纳税申报、风险评估提供依据。
&&& 四是搭建信息管税平台。在当前各地综合治税系统的基础上，进一步完善房产税综合信息平台。依托税收征收管理系统和第三方评估机构、协税单位的信息交换，关联纳税申报信用记录和采购、招投标、金融机构信用记录，以及公安暂住管理的应用等信息，系统整合房产税同其他税种的征、评、查业务。
&&& 五是完善地方税收保障制度。《江西省税收保障条例》虽然对房产税备案登记、纳税申报提供了执法依据，但缺少相应的细则和可操作性规范与之相配套。纳税信用信息库还未建立，纳税人不履行申报义务和相关责任的现象普遍存在，需要税务机关结合征管业务薄弱环节，依照授权制定具体的保障措施，与《条例》形成税收共治合力。
（作者单位：南城县地税局）对房产税的行政征收
发布时间： 日
&&来源： 武汉市地方税务局&作者：&点击次数：
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对房产税的行政征收
1、武汉市地方税务局（法定）；2、武汉市地税局直属征收管理局（法定）；3、武汉市地方税务局稽查局（法定 ）；4、各区地方税务局（法定）。
1、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）第九条；2、《国务院办公厅转发国家税务总局关于组建在各地的直属税务机构和地方税务局实施意见的通知》（国办发[1993]87号）第二条第一款。
申报→审核→出具房产税缴税凭证→缴税→办结。
武汉市范围内的城市、县城城区、建制镇镇区和工矿区中所有应税房产。
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号）第三条：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产原值作一次性减除的具体标准是：城市为20%；县城为25%；建制镇和工矿区为30%。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
承办机构及联系电话
承办机构：武汉市地方税务局税政三处；办公地址：武汉市江岸区澳门路106号；联系电话：027-。承办机构：江岸区地税局税政管理科；办公地址：武汉市江岸区黄浦大街25号；联系电话： 027-。承办机构：江汉区地税局税政管理科；办公地址：武汉市江岸区香港路185号；联系电话：027-。承办机构：~口区地税局税政管理科；办公地址：武汉市~口区中山大道196号；联系电话：027-。承办机构：汉阳区地税局税政管理科；办公地址：武汉市汉阳区汉阳大道29号；联系电话：027-。承办机构：武昌区地税局税政管理科；办公地址：武汉市武昌区友谊大道4号；联系电话：027-。承办机构：青山区地税局税政管理科；办公地址：武汉市青山区和平大道939号；联系电话：027-。承办机构：洪山区地税局税政管理科；办公地址：武汉市洪山区雄楚大街438号；联系电话：027-。承办机构：东湖开发区地税局税政管理科；办公地址：武汉市洪山区珞瑜路546号；联系电话：027-。承办机构：武经区地税局税政管理科；办公地址：武汉市武汉经济技术开发区东风大道88号；联系电话：027-。承办机构：东西湖区地税局政策法规科；办公地址：武汉市东西湖区田园大道105号；联系电话：027-。承办机构：汉南区地税局政策法规科；办公地址：武汉市汉南区纱帽街薇湖路134号；联系电话：027-。承办机构：江夏区地税局政策法规科；办公地址：武汉市江夏区纸坊街江夏大道126号；联系电话：027-。承办机构：蔡甸区地税局政策法规科；办公地址：武汉市蔡甸区蔡甸大街229号；联系电话：027-。承办机构：黄陂区地税局政策法规科；办公地址：武汉市黄陂区百秀街120号；联系电话：027-。承办机构：新洲区地税局税政法规科；办公地址：武汉市新洲区邾城街人民路52 号；联系电话：027-。承办机构：东湖生态区地税局税政管理科；办公地址：武汉市洪山区珞瑜路192号；联系电话：027-。承办机构：武汉化学工业区地税局税征管理科；办公地址：武汉市洪山区珞瑜路192号；联系电话：027-。承办机构：武汉市地税局直属征收管理局综合管理处；办公地址：武汉市江岸区香港路79号；联系电话：027-。承办机构：武汉市地税局稽查局稽查审理处；办公地址：武汉市汉口建设大道335号；联系电话：027-。
监督投诉机构及投诉电话
1、武汉市地方税务局监察室、武汉市澳门路106号，投诉电话：027-1423200；2、市长热线、市行政投诉中心投诉电话：027-12345。
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粤地税发[2009]19号
广东省地方税务局关于调整房产税、城镇土地使用税有关减免政策的通知
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&&&法规库&&&&广东省地税局&&&&政策法规&&&&税收法规&&&&具体地方税收规定&&&&综合规定&&&法规库&&&&法规分类目录&&&&政策法规&&&&税收法规&&&&具体地方税收规定&&&&综合规定&&&法规库&&&&法规分类目录&&&&发文单位&&&&广东省地方税务局&&&法规库&&&&法规分类目录&&&&条文级别&&&&规范性文件&
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发文单位：
广东省地方税务局
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广东省地方税务局关于调整房产税、城镇土地使用税有关减免政策的通知
发文号：粤地税发[2009]19号
发文日期：
，省局直属税务分局：
（2007年中华人民共和国主席令第63号）和国务院颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006年国务院令第483号）的有关规定，现就广东省地方税务局《关于调整房产税有关减免税政策后有关问题的通知》（粤地税发〔2004〕332号）和《转发国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》（粤地税函〔2004〕661号）中的“对困难减免的认定原则”部分作相应调整，以加强房产税、城镇土地使用税的征收管理，解决纳税人的实际困难。各级地税部门在办理困难减免审批时，应当严格把关，认真审核，对纳税人按章纳税确有困难，符合以下六种情形之一的，可酌情给予减税或免税的优惠：
一、纳税人因停产、停业、歇业、办理注销等原因而导致房产、土地闲置，造成纳税确有困难的；
二、受市场因素影响，纳税人难以维系正常生产经营，出现较大亏损的，或支付给职工的平均工资不高于当地统计部门公布的上年在岗职工平均工资，且纳税人当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的；
三、纳税人因政策性亏损，造成纳税困难的；
四、因不可抗力，如风、火、水、震等严重自然灾害和其他意外社会现象，导致纳税人发生重大损失，正常生产经营活动受到重大影响，造成纳税困难的；
五、符合国家产业政策要求或属于地级以上市人民政府扶持产业的纳税人，纳税确有困难的；
六、其他经省地方税务局批准的纳税确有困难的纳税人。
本通知自日起执行。原广东省地方税务局《关于调整房产税有关减免税政策后有关问题的通知》（粤地税发〔2004〕332号）第二点和《转发国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》（粤地税函〔2004〕661号）中的第二点“对困难减免的认定原则”同时废止。
广东省地方税务局
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二O O年二月四日
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【政策快讯】市地税局：调整2016年度房产税和城镇土地使用税纳税期限
摘自公众号：发布时间： 20:17:12
自日起，房产税、城镇土地使用税新纳税申报表正式上线使用。根据《广东省地方税务局关于启用城镇土地使用税纳税申报表等表单的公告》（广东省地方税务局公告2015年第8号）的有关规定，2016年起纳税人申报房产税、城镇土地使用税须使用新纳税申报表，由于房产税、城镇土地使用税新旧纳税申报表发生较大变化，初次申报时需采集房产、土地税源信息，填报工作量会有所增加，为便于纳税人有充分时间熟悉新房产税、城镇土地使用税纳税申报表，依法、规范履行房产税、城镇土地使用税的纳税义务，市地税局决定对税款所属期为日至日的房产税(按房产原值计征)和城镇土地使用税的申报缴纳期限进行调整。另外，从日起，营改增全面实施，不动产租赁业务不再征收营业税，改为征收增值税，因此，将原《东莞市地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告》（东莞市地方税务局公告2015年第2号）第二点“按租金收入计征的房产税，其申报缴纳期限按照营业税的申报缴纳期限执行。”中营业税内容作相应的调整。东莞市地方税务局关于调整2016年度房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告东莞市地方税务局公告2016年第1号自日起，房产税、城镇土地使用税新纳税申报表正式上线使用，为便于纳税人依法、规范履行房产税、城镇土地使用税的纳税义务，根据《广东省房产税施行细则》（粤府〔号）、《广东省城镇土地使用税实施细则》（广东省人民政府令第130号）的有关规定，我局决定对2016年度房产税、城镇土地使用税的申报缴纳期限进行调整，现公告如下：一、税款所属期为日至日的房产税(按房产原值计征)和城镇土地使用税，原申报缴纳期限为日至日，调整为日至日；二、税款所属期为日至日的房产税(按房产原值计征)和城镇土地使用税，申报缴纳期限仍按《东莞市地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告》（东莞市地方税务局公告2015年第2号）的第一点执行，即申报缴纳期限为日至日。三、按租金收入计征的房产税，其申报缴纳期限按照增值税的申报缴纳期限执行。本公告自发布之日起施行。《东莞市地方税务局关于调整房产税和城镇土地使用税纳税期限的公告》（东莞市地方税务局公告2015年第2号）第二点同时废止。信息来源：http://dg./portal/site/site/portal/fzgb/dg/nrpage.portal?contentId=3NU0XY59TM426TKXJ4ZHKO0OJ6DC0TC2&categoryId=GT7NPXZYRG5TBTERZM4H7J0PANYU2P7U
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