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　　房地产全球化的现状告诉温哥华房屋买家和卖家，分析研究加拿大、卑诗省和大温经济状况是远远不够的，还需要考虑到更多的国内外人文、族裔和社会等因素。
　　温哥华高房价是全球化趋势
　　卑诗省的温哥华是整个北美地区最贵的房地产市场，但是，正如 James Surowiecki 在最近一期《纽约客》杂志中所说的，这一切是因为都源于房地产全球化的趋势，这和温哥华本地经济情况关系不大。
　　有关资料显示，委内瑞拉的政治动荡导致拉丁美洲的大量资金涌入美国迈阿密，使这个城市从房地产泡沫中复苏，并掀起公寓建设热潮；伦敦的房价和东欧南欧的不稳定状态紧密相连；而温哥华，富有的中国人谁不想在这里有一套自己的房子。
　　房地产全球化的现状告诉温哥华房屋买家和卖家，分析研究加拿大、卑诗省和大温经济状况是远远不够的，还需要考虑到更多的国内外人文、族裔和社会等因素。
　　温哥华将成中国人的天下？
　　无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果，这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值，但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。
　　到1885年，排华心态导致政府用臭名昭著的人头税作为威胁中国移民的措施，1923年出台 Chinese Immigration Act（华人移民法）也就是称为 Chinese Exclusion Act 排华法案完全完全禁止华人移民到加拿大，直到1947年被废止。
　　如今，中国在国际上的地位发生了巨大的深刻变化，在温哥华的中国人的刻板形象也发生了变化，打个比方，如果之前是一个附近街区经常往中国寄钱的蓝领工人形象，现在则是一个 为了转移资产买了豪宅的亿万富翁形象，以致温哥华太阳报（Vancouver Sun）在今年二月发表了题为“温哥华准备好52000个富翁移民了吗？”的文章，而一个名为 Canadian Immigration Reform 的博客更是尖锐指出：“温哥华：加拿大城市还是中国殖民地？”
　　是不是那些买不起房屋的“白种加拿大人”，他们宁愿美国人和英国人拥有这些房子，而不是中国商人做业主？说白了，这种心态就是骨髓里的种族偏见：黄种人（ Chinese）占了我们的地盘就是不爽！那么反问一句，谁才能是我们认为值得住在这里的人种呢?
　　多元文化与物业拥有者的历史争议
　　在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地，温哥华就不会有现在的国际地位，也不会有值得拥有的房地产。
　　在温哥华市中心，中国投资者被指责拥有物业但不住在那里，没有能促进社区生活，而住在列治文的华人，则被指责改变了社区的性质。
　　列治文的人口中45%是华裔，其商家的中文标牌反映了中国人话语权的强大。去年列治文市议会收到了请愿，希望中文出现在店面、广告、邮寄广告等公众标识上受到限制，发起者 Kerry Starchuk 告诉 Richmond News，“我们不是说不应该有中文出现在标牌上，但不只是市中心，整个城市的英语标牌都不成比例”。她表示不会开车上3号路，因为到处都是醒目的中文标识，她认为不采取措施，英语可能会完全消失。
　　据加拿大统计局数据，2011年有色人种占温哥华人口的45.2%，多伦多比例是49.1%，蒙特利尔比例是20.3%，全加拿大五分之一人口是有色人种。温哥华一贯来是世界上最适宜居住的城市，主要原因之一就是这个城市的多样性。在20世纪，“种族纯粹”是一个城市的成功的标志，在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。
　　日，温哥华居民（白人）发动了一场排华的种族主义暴乱，数千人举着“白种加拿大人”的旗帜游行到温哥华市政厅，他们横扫了唐人街和附近的日本社区Powell Street，打砸门窗、恐吓住户。这场暴乱给华裔心中留下永久的痛。
　　而如今，担心温哥华房地产被中国人“占领”的担忧表明了加拿大人仇外心理的变化。如果1907年动乱者成功驱逐了华人，让这个城市成为单一文化的白人的居住区，那么温哥华就不会有今天的国际地位，也不会发展起那么多值得拥有的房地产。
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从西雅图第二次来到温哥华，准备在温哥华多住几天，一直到27日，期间会去落基山旅游4天。今天就在附近的列治文市转转。
阿伯丁中心 Aberdeen Centre
早上9点多房东周先生开车送周太太购物，顺便把我们俩带到八佰伴中心（Yaohan Centre）。沿著第三大道从八百伴到列治文中心（Richmond Centre），是商店比较集中的地段，中间还有兰斯当购物中心（Lansdowne Centre）。八百伴旁边是统一广场和大统华超市，它们对面是阿伯丁中心（Aberdeen Centre）。各地的大型购物中心与Mall大同小异，但加拿大的物价普遍要比美国高，所以我们从八百伴走到列治文中心，逛完列治文中心再往回走，也就看看而已。
虽然温哥华市内有个中国城 Chinatown，但列治文才是真正意义上的中国城。大温哥华有温哥华市、本那比市（Burnaby）、列治文市、萨里市（Surrey）等组成。20世纪90年代香港人扎堆移民温哥华，其实都集中在列治文市。这里六、七成以上是华人，中文特别是广东话几乎可以畅通无阻，要在列治文看到一个金发碧眼的还真不容易呢！
虽然一路上什麽也没买，但列治文的日本料理“水车屋”却给我们留下了深刻的印象。临来时北京的朋友就曾强力推荐，果然名不虚传。“水车屋”就在Lansdowne Mall里，是日式自助曙U，午嬷C人10.95加元，要三文鱼刺身须每人再加一元，但不能多要。三文鱼是温哥华的特産，十分新鲜，美味可口。寿司、海鲜、菜肴和粥的种类也非常多，价钱比北京的日婴□□K宜一半以上，后来我们又去了两次。
5点左右回到住处家庭旅馆，赶紧给美亚旅行社的海伦打电话，确认已报名参加19日的落基山4日游。
晚饭是啤酒加烧肉饭，回旅馆途中还买了苹果、牛奶等。由于加拿大禁止未成年人喝酒，所以啤酒一般也只能在专门的酒类商店买到。大统华还算有低度啤酒，我们买了两罐。
列治文还有一个景点渔人码头，我们以后再去。
阿伯丁中心 Aberdeen Centre
八百伴中心 Yaohan Centre
统一广场 President Plaza
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据《温哥华太阳报》报道，加拿大新民主党（NDP）房屋评论员David Eby在本周三召开的记者会上，出示了一份该党对温哥华格雷岬区（Point Grey）住宅买卖情况研究的资产文件。
文件显示，在格雷岬区，有9处总值高达5700万加元豪宅的买家，身份都标注为“学生”。而且，由于豪宅业主名字都为汉语拼音，这9位同学很可能都是华人！
《温哥华太阳报》相关报道截图
David Eby还专门提到了一处位于西八街（West 8th Avenue）的豪宅。去年4月，这处豪宅被一名中国留学生以719万加元（约合3640万人民币）买下，而在今年5月，这位名为 “Xuan Kai Huang”的同学以835万加币将房子卖出，足足净赚了116万加元（约合人民币585万元）。
一套房赚近600万
《温哥华太阳报》还提到，加拿大传媒集团Postmedia周三曾试图致电这位Huang同学，但语音信箱已满。
这位Huang同学，让每日经济新闻不由地想起另一位叫做“Tian Yu Zhou”的同学。据《温哥华太阳报》5月一篇报道：今年初，一位注册名叫“ Tian Yu Zhou ”的中国人以3110万加元（约合1.57亿人民币）的高价买下了温哥华格雷岬区一幢豪宅，这一价格也创下了今年温哥华豪宅最高成交价纪录，震惊了加拿大。同时文件显示，Tian Yu Zhou的职业也是“学生”。
由此看来，Zhou同学算是“格雷岬九少”之首了（开个玩笑）。在周三的发布会上，David Eby还引述了该党对格雷岬区172宗住宅买卖情况的研究。数据显示：温西格雷岬区有9栋高价物业的业主是学生，其中6栋的唯一登记业主是学生；另有3栋是双业主，分别由商人与学生、女商人与学生、无标明职业者与学生所共同拥有。
此外，上述文件还显示，9位业主所拥有的房产中约有4000万加元来自银行贷款。
温哥华房价蹿升至全球第六
今年以来，“中国炒房客抬高加拿大房价”的说法就一直在加拿大流传。
尽管中国买家在其中究竟起到了多大作用，加拿大官方并没有给出令人信服的证据，仅在一份央行报告中表示，外国人购房需求“的确让房价上涨，从而导致购房贷款的攀升”；但加拿大房价确实是以肉眼可见的速度在涨。
截至今年4月，B.C.省和多伦多所在的安大略省房价增长最快。大温哥华区域的房价同比增长了30%，大多伦多地区房价同比增长了14%。（加拿大三大地区2012年1月~2016年4月房价走势，红色曲线为B.C.省和安大略省）
据外媒CNBC报道，9月15日，美国经济咨询公司Longview Economics公布的一份以“房价收入比”为依据的排行榜显示，温哥华已是全球房价第六贵的城市。
数据来源：Longview Economics
仔细看近年来的走势，你会发现，温哥华的房价在2016年之前总是起起伏伏，保持大致稳定，但从2016年开始，突然就开始飙升！
政府不得不出手管控。今年8月2日起，加拿大BC省开始向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税（property transfer tax），该税收新政仅限于大温哥华地区，而这里正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。
“排外税”的效果可谓立竿见影，据华尔街见闻此前的报道，加拿大国民银行数据显示，原本连续第18个月上扬（7月涨了2.3%）的温哥华房价，在8月中旬下跌了20.7%。8月前两周，大温哥华地区楼市销量跌了85%。
据凤凰网17日报道，2周前，温哥华平均房价跌至147万加元（约合113万美元），为2015年9月以来最低水平。
学生买房，钱从何来？
如前所述，David Eby在发布会上提出质疑。他表示，并没有迹象表明这些学生申报过收入以支持这些贷款，那么加拿大各大银行怎么会给学生提供如此高额的贷款呢？
“是不是加拿大银行的政策让留学生们得以在格雷岬区炒房？”
“我认为银行借贷的问题是造成加拿大房价大涨的主要原因。”他呼吁，当局应当加强房地产交易的监督管理，特别购房者应证明其购房资金的来源。
其实，对于没有正式工作的学生便能借贷上百万加币买房这事儿，小编在听说Tian Yu Zhou的事情时，就有很多疑惑。当时每经小编注意到，加拿大帝国商业银行对申请住房按揭贷款有如下要求：收入和工作证明；收入水平必须能够支付分期付款；至少5%的首付。
加拿大帝国商业银行抵押住房贷款要求
此外，如果申请人不具备贷款资格，则需要担保人为其担保；同时，在大不列颠哥伦比亚省申请贷款，申请人须年满19岁。
9月14日，一篇来自加拿大本地媒体《环球邮报》的报道提出，为了揭制房价上涨，加拿大政府近年来一再要求银行收紧按揭贷款，以防止国民为了买房过度借贷；但是本国大银行对待外国人，包括留学生，在买房申请按揭贷款时，却实行一套完全不同的标准：居然根本不需要提供收入证明，也不需要证实收入来源！
丰业银行（Scotiabank）和蒙特利尔银行（Bank of Montreal，简称BMO）内部文件显示，丰业银行指示负责贷款的职员，只要首付款达到50%，就不需要确认外国客户的收入来源。
但仍有几家银行因缺少国外客户的收入证明，受到了加拿大联邦监管机构的处罚。因为如果他们不能确认这些客户拥有长期还贷的能力，以及客户是通过合法手段获取的购房款，这些对于银行的风险是可想而知。
《环球邮报》举例称，一位名叫Kenny Gu的炒房客通过使用信用卡不断买卖家庭住宅，使得该地区的房价飙升。
这个例子很好地阐释了，投机者把钱不断投入加拿大房地产后让财产权变得越来越复杂，资产也模糊不清，他们把房子当做了交易的商品，而不是家。
而David Eby则要求，省府应加紧房地产交易的监管，尤其购买者应证明购房资金来源。他提出要更广泛的调查研究，是否允许加国银行在大温地区可允许外国客户只需付首期和未经核实收入，就可贷款买楼。
为什么中国人热衷海外炒房？
据新华网报道，业内人士分析主要有以下几个因素：一方面，抵御时下趋升的通货膨胀，加上人民币升值趋势不变，很多有钱人为保障资金的价值，开始考虑到海外去寻找投资机会；另一方面，一些人到海外买房是考虑到为子女找到更好的受教育机会，或是在寻找移民机会。有数据显示，去年中国内地获得加拿大、美国、澳大利亚三国移民签证的人数超过6000人，为全世界之最。移民人数的上升，使得中国人逐渐成为海外房地产市场越来越重要的客户。
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