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农村宅基地上的房屋能否抵押?
作者：熊艺&&发布时间： 11:16:35
　　【基本案情】
　　2007年，王某进货为由，向银行借款5万元，以其农村宅基地上所建房屋作为抵押，并用房地证办理了抵押登记，借款到期后，王某无力偿还，现银行欲主张房屋的优先受偿。
　　【争议焦点】
　　农村宅基地上的房屋能否抵押？银行能否主张对抵押房产的优先受偿？庭内讨论有二种不同意见。
　　第一种意见认为王某与银行签订的抵押合同无效，银行不能主张优先受偿。我国《物权法》第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。可见，农村宅基地抵押是禁止的。首先，我国实行“房地一体”原则，处分农村房屋，必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地，而宅基地属于集体所有，是法律规定的禁止抵押物，而宅基地上的房屋是宅基地上的定作物，无法与宅基地向分割而独立存在；其次，如果农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符；最后，我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，如果将宅基地上的房屋抵押，抵押权实现后，抵押人可能会居无定所，不利于稳定。故该抵押合同无效，银行则不能主张优先受偿。
　　第二种意见认为该抵押合同有效，银行能主张优先受偿。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可。一方面，虽然处分农村房屋，必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地，但不妨碍抵押合同的有效性；另一方面，银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿，对宅基地则无权处理，既然抵押人的抵押是自愿行为，则应承担相应权利义务。本案中，王某作为抵押人，用自己所有的房屋为借款提供抵押担保，应当在抵押物（限于房屋的材料价值）范围内，向银行承担抵押担保的责任。
　　【案件评析】
　　笔者同意第二种意见，农村房屋抵押应当有效，银行能主张对房产的优先受偿，但也存在一定的限制。理由如下：
　　首先，抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权人的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。我国《担保法》规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的，但该法还规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。
　　其次，虽然宅基地上的房屋抵押是有效的，但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿到期债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿，这样将房屋拆除而以建筑材料还债，无疑大大降低了房屋的价值，这是当事人都不愿的事。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。据此，用农村房屋作抵押，银行实现抵押权也存在法律禁止规定，但不能因此否定银行享有的优先受偿权。
　　最后，农民所有的房屋，法律规定可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可，但应承担相应权利义务，虽然处分农村房屋，涉及到该房屋所占用范围内的宅基地，但不妨碍抵押合同的有效性，只是存在法律对宅基地的禁止性规定，银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿，对宅基地则无权受偿，而对于银行来说，这种抵押方式也存在相当的风险。本案一审宣判后，王某未提出上诉。
　 【法官提醒】
　　现实农村中，用宅基地上的住房抵押贷款屡见不鲜，但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿且执行中还存在法律禁止性规定。因此，用宅基地上的房屋作抵押是存在风险的。
来源：巫山县法院
责任编辑：宣传处
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来源：中国新闻网
　　农民贷款难如何破题？在广东的云浮郁南和梅州梅县等地，原先农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等无法抵押贷款的情况已得到改变。记者昨天从省人大常委会举行的全国人大农委农村金融改革发展情况座谈会上获悉，我省已率先在梅州、云浮、清远等地启动农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款的试点工作。　　我省目前已选择梅州、湛江、云浮、中山等地率先开展农村金融改革创新试验。下一步，我省将继续鼓励各地开展农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权以及宅基地地上房屋所有权的确权、登记、发证工作，推进农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。　　农户无资产和抵押物，如何向金融机构借钱？副省长陈云贤在会上指出，广东已明确部署在梅州、云浮、清远等地开展“农村宅基地使用权、土地承包经营权抵押贷款”等一系列创新试验，目前梅州市梅县与云浮市郁南县已率先启动相关试点工作。　　郁南的农户将自家的农村闲置宅基地使用权、土地承包经营权、林权等作为担保物，就可以贷款建房。截至5月11日，已经有132户从中获益，累计发放贷款297.6万元。　　省政府金融办主任周高雄介绍，郁南的“信用+抵押物+规划”模式，主要支持有辖区户口、有信用、有一定资金、有规划、有抵押物的“五有”农户新建、改建、扩建自住房屋。　　另外，梅州已选取梅县和蕉岭县探索开展土地承包经营权抵押贷款试点工作，目前基本完成农村土地所有权确认工作，下一步将开展登记、评估和流转试验工作。据统计，截至今年一季度末，全省涉农贷款余额达6959.70亿元，居全国前列，同比增长19.29%，快于各项贷款增速。（记者辛均庆 实习生刘震 任宣）　　作者：辛均庆 刘震 任宣来源南方日报)
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&#9700;拿到“红本本”的村民不仅关注房子的面积,更关注那些以房生钱的好消息。 本报记者孟敏摄做生意的寿光农民刘继永如今领到了宅基地确权的“红本本”,成为全省首批拿到集体土地使用证的农民。拿到证后,他迫不及待地去银行申请了15万元贷款,手续比原来简便了许多。刘继永所在的寿光市是我省土地确权工作中首家通过国家级验收的县级市。今年,我省要求半数以上农村都必须完成土地确权登记颁证。确权寿光已发22.1万宅基地“红本本”刘继永是寿光市台头镇刘家河头村村民,年近四十的他做了10年的防水材料生意,每年能赚二三十万元,资金流动也较大。土地确权政策给他带来了福音。日前,他拿到了将近240平方米的宅基地使用权证,并拿证从银行贷了15万元。这项政策红利是从2013年2月开始的,当时银监会就农村金融服务工作发文称,支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地农房等抵(质)押贷款业务。重庆、广东、山东等多地均在探索农地农房的贷款抵押。鼓励各地开展农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权以及宅基地地上房屋所有权的确权、登记、发证工作,推进农村土地承包经营权和宅基地抵押贷款试点。“寿光将该工作全额纳入市级财政预算。”寿光市国土资源局党委副书记王秀芬说,国土资源局又报请市里同意,从每本土地证书的20元工本费中返还5元,弥补各国土所(分局)因人员不足临时雇工和耗材的开支。截至2013年,寿光集体土地所有权全部确权到位,发放证书3892本,颁发宅基地证书22.1万本,集体建设用地完成调查测量56.3平方公里,调查宗地4314宗,对符合发证条件的166宗进行了发证,发证率均达到100%。
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新沂开展农村宅基证抵押贷款试点
一年来发放贷款8283万元
中国国土资源报
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　　“我家的宅基地使用证能贷款啊！这下子我的养殖场可以扩大规模啦!” 日前，江苏省新沂市草桥镇古墩村农民施友传用自住的一幢二层农村住房的房屋产权证作抵押，获得了8.6万元养殖贷款。农村“一权一房”质(抵)押贷款开展试点一年来，新沂市国土资源局把农村宅基地使用证办理工作作为一种常态服务，安排专人负责，共为符合农房抵押贷款条件的农村居民办理土地使用证相关手续5000件。
　　据该局地籍科科长臧永宜介绍，新沂市开展这项试点工作，集体土地使用证可参与到抵押贷款中来，可以有效促进新沂市集体土地登记发证工作。他说，虽说集体土地登记发证是日常管理工作，但在新沂市存在村民不主动登记、出现变更也不主动申报的现象。为此，新沂市国土资源局抓住这个契机， 以努力实现土地登记全覆盖的目标。
　　该局按照在农村住房抵押贷款中办理土地登记工作任务分解表，制定了详细的工作计划，扎实推进。他们分成四个小组，深入村组，登记丈量；与村民面对面交流，了解各村产业结构调整、种养殖规模、生产经营状况等，分析开展农村住房抵押贷款中土地使用证办理的工作量和需求量，把从事种养业、农产品加工、交通运输、家庭工商副业、高效生态农业等的农户作为重点办理土地登记发（换）证的对象，细致地开展相关工作。
　　按照“重点区域重点搞、偏僻区域搞重点”的原则，有选择地确定登记发证范围与对象，重点放在已经开展城镇地籍调查的区域。对符合条件的，“即到即办”；对已经开展城镇地籍调查的区域，充分利用形成的调查资料和数据成果，避免走弯路；对有土地权源资料的，组织人员集中整理、统一上报，统一办理；对符合农村住房抵押贷款办证条件而没有履行前期用地审批手续的，同步整理用地审批、地籍调查和申请登记有关材料，同时上报，争取一次办结。
　　该局在登记发证前，将土地权利人、家庭人口、用地面积、宅基地拥有情况等进行公示，张贴在村组的政务公开信息栏上，接受社会监督。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请登记的，不予受理。
　　下一步，新沂市将加快推进农村土地使用权证、镇村规划许可证、房产证的办理工作，建立抵质押物后备资源库，并积极探索推行农村林权质押贷款。
　　目前，新沂市农村“一权一房”抵(质)押贷款已累计发放资金1.2亿元，其中农村住房放款达8283万元。
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