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我的名下有套房子，房屋性质为商业用房，说白了就是公建。
再买一套自住的住宅的话算是第一套房吗？
还能享受商业贷款的优惠贷款利率吗？
[ 本帖最后由 sunshubin 于
13:54 编辑 ]
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估计80%算二套房！
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打倒一切装稀饭的
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原帖由 信春哥得永生 于
13:38 发表
估计80%算二套房！
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我只能说100% 了 :funk:
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完了,大板儿都出来了,我的A是走不了了!
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理由？？？？？？
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Powered by　　本来昨天在中介那付定金了，结果一看产证，上面写了综合用地，产权是50年，2002年-2052年，等于还有39年了，这个房子值得买吗？那边靠着一个乐购和开元商业广场，就这三栋住宅楼，以前一直不知道，中介也一直没说，现在很纠结，这个房子到底能不能买？希望高手解答。　　算了下，住到70几岁的时候，房子就到期了，那时候还能继续住么？　　另外，假如过几年想换房子了，这个房子只剩下20几年，还会有人接手吗？　　谢谢啊，谢谢大家帮我回下！
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　　自己顶下，现在中介也催着签，关键这个房子确实也蛮满意的，无论地段，价格，房型
　　最好别买
　　@小蚊子宝贝88 过几年想买你房子的人全款没问题，前提是他想买。贷款的就别想了，到那时候可能这种房子都贷不到款。再听听其他高人怎么说。
　　@gaoqiang522 3楼
12:44:54　　@小蚊子宝贝88
过几年想买你房子的人全款没问题，前提是他想买。贷款的就别想了，到那时候可能这种房子都贷不到款。再听听其他高人怎么说。　　-----------------------------　　谢谢回复哈，贷款倒是好贷的，那边也有房子在买卖，关键我怕以后我住了再卖，人家一看时间都要到期了，会不会不买了，卖不掉也麻烦了。
　　@夜太美你想起谁 2楼
12:41:41　　最好别买　　-----------------------------　　那边就是房型，位置，价格都蛮中意的，所以纠结
　　@gaoqiang522
12:44:54　　@小蚊子宝贝88
过几年想买你房子的人全款没问题，前提是他想买。贷款的就别想了，到那时候可能这种房子都贷不到款。再听听其他高人怎么说。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88 5楼
12:50:52　　谢谢回复哈，贷款倒是好贷的，那边也有房子在买卖，关键我怕以后我住了再卖，人家一看时间都要到期了，会不会不买了，卖不掉也麻烦了。　　-----------------------------　　我说的就是以后
　　怎么才50年，是不是商业用地啊，商业用地就不好卖了
　　@netboyao 7楼
13:00:24　　怎么才50年，是不是商业用地啊，商业用地就不好卖了　　-----------------------------　　写的综合用地
　　边上就是一个商业广场，有乐购，买衣服，吃饭呢，娱乐啥都在那里，所以生活是很方便
　　不好说阿　　
　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　
　　买呀。赶上拆迁就发了　　
　　@andy66805 11楼
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要
　　商业地产的水电煤都是按照商业费率收，高的不得了，具体这个"综合"是啥意思，建议搞清楚　　
　　不知道到期会怎么样了。乱象
　　@andy66805 11楼
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　商业地产到期了,直接坼,还给钱给你,给个毛啊!又不是住宅....
　　就是商业用房嘛。我自己有两处商用房，一处铺面，一处产权式酒店（签10年包租合同),所以知道些。　　与住宅的区别较大：不可以迁入户口，当然也就没有什么学区可言。不可以动用住房公积金，贷款利率会比较高。买卖的税费按商用房计算，比纯住宅的税费高了不是一点点。通常比同地段、同房龄的住宅要便宜些。水电按商用结算，要贵许多，可能还不通管道煤气。　　至于值不值，一切取决于房子的详情和价格，没有卖不出的东西，也没有买不到的东西。
　　我也纠结中。买了套拆迁房，属于二手房，至今没有房产证，好像估计也不会有。家人一直不愿卖掉，本人甚是纠结。
　　回复第16楼(作者:@cebiz 于
15:04)　　@andy66805 11楼
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆……　　==========　　
　　回复第16楼(作者:@cebiz 于
15:04)　　@andy66805 11楼
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆……　　==========　　商业地产也补偿。我知道的王府井教堂对面的商铺。到期拆迁改造。20平米赔了1700万还不愿意。　　
　　房子到期有个优先权。中国这个优先权非常管用。直接导致8年的出租车产权变成终身的　　
　　年青人。如果是综合用地就看你们家情况，有政府背景买，没有就算了。　　
　　综合性质的房子也是房产属性中的一种，合法合情合理，如果房子好，性价比高，你自己又喜欢，为什么不能买，我也是买的综合的！
　　补充一点，所以的产权50年只是指国地使用权（虽然这是坑爹的中国国情政策），房产证是没有期限的，也就是说就算50年到期了，房子还是你我，如果土地没有规划别的用处，你可以交一比费用（土地出让金，金额不大），就可以再续50年，如果被规划了，就是拆迁嘛，同样有拆迁补助的。
　　你见过几栋超过50年以上的房子？
　　买把，到时候你都死了，还管那么多？如果过几年还要卖掉，就别买了，
　　综合用地的房子属于商业性质的，我是做商业地产的，这个房子以后买卖的话都按商业买卖，到期的话交出让金又可以续50年了，只要合适都可以了
　　【2014年原创】
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　　商水商电啊　　你得问清楚　　那要贵好多
　　千万不要，商业地产不能报户口，另，物业费，水电煤等相关费用均高于住宅房，以后再买卖税也高于住宅房。
　　唯一的好处就是在家可以开公司，注册执照。
　　现在的价格让他降一半，可接手
　　这个要看土地性质了，商办还是住宅？
　　@andy66805 11楼
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　50年到期了，怕个什么呀。国家还会把房子给你扒掉，车到山前就有路。到时候政策会给你新的解读的。
　　千万别买！商住的房子不但产权年限短，而且首付高、物业费贵、税高、水电贵，可以说除了位置或许能好一些之外完全没有优点。
　　如果地段很好，价格合理（应低于住宅），就可以买，不住可以租，收益高过住宅。70年还是50年别纠结，国家会有政策，又不是只有你一家，商业地产不在限购范围，以后买住宅还算首套，以后的地产税也不会包括商业地产。　　
　　@gaoqiang522
12:44:54　　@小蚊子宝贝88
过几年想买你房子的人全款没问题，前提是他想买。贷款的就别想了，到那时候可能这种房子都贷不到款。再听听其他高人怎么说。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
12:50:52　　谢谢回复哈，贷款倒是好贷的，那边也有房子在买卖，关键我怕以后我住了再卖，人家一看时间都要到期了，会不会不买了，卖不掉也麻烦了。　　-----------------------------　　银行超过15年的房不贷
　　@gaoqiang522
12:44:54　　@小蚊子宝贝88
过几年想买你房子的人全款没问题，前提是他想买。贷款的就别想了，到那时候可能这种房子都贷不到款。再听听其他高人怎么说。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
12:50:52　　谢谢回复哈，贷款倒是好贷的，那边也有房子在买卖，关键我怕以后我住了再卖，人家一看时间都要到期了，会不会不买了，卖不掉也麻烦了。　　-----------------------------　　@万子AB
22:35:40　　银行超过15年的房不贷　　-----------------------------　　我买的1990年的房子，也给贷款了啊，
　　便宜就买　　
　　@非一朵花
10:29:00　　补充一点，所以的产权50年只是指国地使用权（虽然这是坑爹的中国国情政策），房产证是没有期限的，也就是说就算50年到期了，房子还是你我，如果土地没有规划别的用处，你可以交一比费用（土地出让金，金额不大），就可以再续50年，如果被规划了，就是拆迁嘛，同样有拆迁补助的。　　—————————————————　　正解　　
　　三十九年太长了，你都不知道这个国家会有什么样翻天复地的变化。　　
　　@andy66805
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
14:35:20　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要　　-----------------------------　　应该是属于商业地产，买卖的税收很高喔！本人就有两处商产，都出租着回报不错，但如果不是打算长期持有劝你别买，过一次户扒三层皮。另外商住类的房子就应该比区域、年份的纯住宅卖价更低，不能迁户口也不能当学区房。
　　要么别买，要么以此砍价，你买的估计是商业性质的，住宅性质的都是70年产权
　　@andy66805
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
14:35:20　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要　　-----------------------------　　@手气好-29 14:50:23　　应该是属于商业地产，买卖的税收很高喔！本人就有两处商产，都出租着回报不错，但如果不是打算长期持有劝你别买，过一次户扒三层皮。另外商住类的房子就应该比区域、年份的纯住宅卖价更低，不能迁户口也不能当学区房。　　-----------------------------　　说的很对
　　综合用地，和纯粹的商业地产还不一样，涉及到扯皮的事太多，因为你也不知道为嘛综合，建议不要买。
　　另外一开始中介都没有和你说清楚土地用途，就证明里面有鬼。
　　测试明月几时有　　
　　@手气好0316 44楼
14:50　　@andy66805
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
14:35:20　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要　　-----------------------------　　应该是属于商业地产，买卖的税收很高喔！本人……　　-----------------------------　　税费比住宅低才对，按现行政策商业地产不论是否满5，都是差额征20%营业税，住宅是全额征5.5%营业税（不满5），再次交易时完全可以做成0差额或负差额，这样就只用交3%契税，而住宅契税是1-3%，跟面积和是否首套有关，其他小钱也就几百，千把块。　　
　　@手气好0316
14:50　　@andy66805
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
14:35:20　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要　　-----------------------------　　应该是属于商业地产，买卖的税收很高喔！本人……　　-----------------------------　　@csby-26 23:02:18　　税费比住宅低才对，按现行政策商业地产不论是否满5，都是差额征20%营业税，住宅是全额征5.5%营业税（不满5），再次交易时完全可以做成0差额或负差额，这样就只用交3%契税，而住宅契税是1-3%，跟面积和是否首套有关，其他小钱也就几百，千把块。　　-----------------------------　　我从95年就有了我第一份商业地产了，贴个东西你看看，你就知道商用房的交易成本了。　　门市房是商业房屋，在房屋用途上为非住宅，非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年，在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时，所需税费如下：　　1、契税；按房屋交易额5%缴纳。（买方承担）　　2、销售不动产营业税：按房屋交易额5.5%缴纳。（卖方承担）　　3、土地增值税：按房屋交易额1%缴纳。（卖方承担）　　4、所得税：按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。（卖方承担）　　5、印花税：按房屋交易额万分之十缴纳。（买卖双方各承担一半）　　6、房屋产权登记费：550.00元。（买方承担）　　7、房屋交易手续费：按房屋交易额1.9%缴纳。（买卖双方各承担一半）
　　@手气好0316 51楼
23:17　　@手气好0316
14:50　　@andy66805
13:59:03　　快到期的房子更值钱。拆迁补偿价格要比直接卖掉价格高一倍。你没看快拆的房子都没人愿意卖。买房不用看房年龄的。　　-----------------------------　　@小蚊子宝贝88
14:35:20　　我们住不了那么久，最多也就住7,8年，以后还要置换，就怕将来没人要　　---------------……　　-----------------------------　　契税3%，营业税差额20%，2013过户一公寓，只交了1000多税　　
　　原平市又是一个好天气　　
　　泽州县感情问题一直困扰我　　
　　隰县大家都讨论一下吧　　
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商业性质公寓自住的利与弊 五大硬伤且听且看
[导读]在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。那么，你对这些公寓了解吗，你知道它们的利弊吗，且听小编细细道来。
　　在限购、限贷政策未见放松的背景下，打着不限购、不限贷旗号的商业性质公寓大行其道。那么，你对这些公寓了解吗，你知道它们的利弊吗，且听小编细细道来。
　　首次置业者买公寓自住的利与弊
　　“近两年商业公寓市场持续升温，一方面来自住房需求，另一方面来自投资需要。”方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，与普通住宅限购限贷不同，公寓不受调控政策影响。而在同一地区，公寓的估值一般也较住宅低一些。“在现今的住房供求关系下，公寓在很多地方扮演了类住宅的功能，填补了住房市场的一部分空白。”
　　利：不占购房名额、居住比租房安稳
　　近日记者接到几个单身贵族朋友的咨询，都是打听商业性质公寓该不该买。“实在不想再租房了，有个自己的窝比较踏实一些，但总价控制在100万元、首付30万元左右的住宅实在难找，看过很多二手房不仅可选择的少，而且觉得真心不值，干脆投奔公寓吧！”杨小姐跟记者算了一笔账：番禺华南板块小面积的公寓单位，单价1.6万元左右，四五十平方米的单身公寓首付五成正好40万元左右，“买这个靠谱吗？用来自住怎样？升值前景又如何？”不知该如何选择的杨小姐很纠结。
　　对此，地产专业人士表示，买公寓不占购房名额。“商业公寓用来居住比租房的生活安稳。如果首次置业者购买公寓只是作为一种过渡，以后结婚准备再买大房的话，那么商业小公寓是个不错的选择。购买了公寓之后，不会占用自己的购房名额，日后再购买住宅，仍然可以以首次置业者的身份申请首付最低三成的房贷。”
　　弊：不能入户、不能拥有学位
　　商业性质的公寓不能入户，住宅单位却可以。如果单身的首次置业买家属于集体户口，又想将商业公寓作为婚房的话，那么请注意了，目前广州规定集体户口的市民在结婚时需要把户口迁出。除非另有可以迁入户口的方法，否则购买了商业公寓想在结婚后把自己的户口迁到公寓是不可能的。同时，如果市民近期有结婚、生子的打算，更是不建议购买商业公寓作为自己的唯一住房。商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，当然也就失去了入读地段小学的资格。
　　此外，一般商业公寓的水电费要比住宅单位贵一些，物业管理费也可能更高，有些公寓单位还不能使用明火煮食。
　　业内人士指出，目前老城中心一些名校附近有不少商业性质的公寓单位在售，正由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要比同地段的住宅楼盘低不少。除非买家在同地段拥有带学位的住宅单位，购买商业公寓只是为了改善居住或投资，否则要慎重。
　　特别提醒
　　不限购商业公寓五大硬伤
　　1.土地使用年限短
　　商业性质的公寓土地使用性质上大多属于商场、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
　　2.高税费转手交易难
　　根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
　　3.房贷利率高年限短
　　虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
　　4.管理费水电费更贵
　　目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月要高得多。
　　5.不能入户无学位
　　购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。
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