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基层人民调解组织制作的调解协议书，由双方当事人签名或盖章，经调解员签名并加盖调解组织印章后生
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基层人民调解组织制作的调解协议书，由双方当事人签名或盖章，经调解员签名并加盖调解组织印章后生效。（此题为判断题(对，错)。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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打架 签了调解协议书 能反悔吗打架 签了调解协议书 能反悔吗。
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一般不能反悔。
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&|&京公网安备76号签定了居间协议后
文章摘要：被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；2、被告双倍返还定金40万元. 被告辩称:双方于日签订的买卖居间协议因原告先违约,造成合同无法履行,故被告解除了合同.因此,不同意原告的诉讼请求. 在审理过程中,……
提示:房产买卖中双方签定了居间协议,对合同主要条款做出了约定,后因房价涨跌,一方不愿签定正式买卖合同的,如何进行赔偿？本案判例中,法院支持了守约方获得差价损失的一半,同时判令定金双倍返还.这个判决在司法实践中有较强的参考意义.《案例精选》 2008年第4期胡坚强诉梁亦强房屋买卖合同纠纷案――预约违约及房屋差价损失的赔付 【简要提示】房屋买卖合同纠纷中,对系争合同属本约或预约的判断争议较大,实践中可从四方面着手区分.预约内容的详尽程度决定预约的效力采取“必须缔约说”还是“必须磋商说”,但无论多简陋的预约,也不允许一方在本约磋商时违反预约已作的约定事项.因价格波动造成的房屋差价损失在预约违约下同样可以获得支持,具体比例控制在房屋差价的50％以内. 【主审法官】秦冬红 【案例撰写人】黄鑫 一、基本案情 原告:胡坚强 被告:梁亦强 原告胡坚强与被告梁亦强经中介机构上海鸿均房地产经纪事务所（以下简称鸿均事务所）居间签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”）,对位于上海市浦东新区浦明路258弄6号801室房屋（以下简称801室房屋）买卖事宜进行了具体的约定:原告向被告购买801室房屋,房屋建筑面积283.64平方米,房价款970万元；原告应在双方签订“协议”后两日内补足定金至人民币20万元,由被告签收后交由鸿均事务所暂为保管……被告接受本协议约定的买卖条件并签订本协议的,原告同意在被告签署本协议后三十天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）,如原告未能履行本条所述事项,则已支付被告的定金不予返还；被告接受本协议约定的买卖条件并签署本协议的,被告同意在签署本协议后三十天内与原告签署“合同”,如被告未能履行本条所述事项,则应向原告双倍返还定金；双方约定于日到浦东新区花园石桥路202弄2023号签订“合同”…….签订“协议”后,被告于日收取了原告定金人民币20万元.日至日上午,被告通过他人向鸿均事务所提出要求原告增加房价80万元,原告表示同意.日下午3时40分、5时,被告、原告先后至鸿均事务所,因被告要求在“协议”约定的首付款基础上增加首付款,双方未能签订“合同”. 原告认为,依法成立的协议应全面履行,现被告拒绝履行导致原告合同目的落空,且使原告购买同地段房屋的成本大大增加,故诉至法院,要求判令:1、被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；2、被告双倍返还定金40万元. 被告辩称:双方于日签订的买卖居间协议因原告先违约,造成合同无法履行,故被告解除了合同.因此,不同意原告的诉讼请求. 在审理过程中,根据原告申请,法院委托上海光华房地产估价有限公司对801室房屋于日（原告起诉本案日）的市场价值进行评价,估价结果为人民币11,750,000元；801室房屋的评估价值与“协议”约定的房价970万元相比,上涨了205万元. 二、法院的认定和判决 法院审理后认为: （一）关于原、被告于2007年6月签订的系争房屋买卖协议的认定和处理问题,当事人应按照约定全面履行自己的义务；一方的违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以解除合同.原、被告协议约定了系争房屋的位置、建筑面积及包括定金在内的房款总价、付款方式和时间等,同时约定日签订合同,如买方未能按约签订合同,则已支付的定金予以没收,如卖方未能按约签订合同,则须双倍返还定金.原、被告之间的上述协议合法有效.被告在约定的签订合同日之前提出增加房价,在得到原告同意后于签订合同当日又要求原告增加首付款未得原告同意,致使双方未能按期签订“合同”.被告的行为违反协议约定,致使协议目的不能实现,原告据此提出的双倍返还定金、赔偿房价上涨差价损失的诉讼请求基于解除协议的意思表示而提出；被告于日收到原告的起诉状副本,庭审中也要求解除协议,故法院认定双方关于系争房屋的买卖协议于日解除. （二）关于原告要求被告双倍返还定金及要求被告赔偿房价上涨损失的诉讼请求之处理意见,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加.被告的违约行为致使原告未能及时签订合同,丧失一次以同等价格购买801室房屋的机会,造成原告房价差价损失,该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额,故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求,符合法律规定,应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合同》,是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约,且原告支付的定金20万元,仅占房屋总价970万元的2％,故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元.据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决被告粱亦强于判决生效之日起十日内返还原告胡坚强定金人民币20万元并赔偿原告人民币100万元. 一审判决后,原告未上诉. 三、对本案的研究和解析 本案是一起典型的因房价过快上涨带来的效率违约案件,在实践中带有一定普遍性.围绕本案,存在以下几个值得探讨的问题:
（一）本约与预约 判断本案系争房地产买卖居间协议的性质,是正确裁判的前提.审判实践中,对类似买卖居间协议的性质最常见的争议即本约与预约之争,主要原因是中介机构提供的协议往往集多种合同内容于一体、交织着多层法律关系,使判决时较难把握.本案中,本约与预约之争同样存在:如,从协议的抬头以及协议的内容基本涵盖买卖合同主要条款看,似应属于本约；从双方约定于签订协议的30日内签订《上海市房地产买卖合同》的条款看,似又表明该协议系预约.对本约、预约的上述争议及得出的不同结论,会体现在最终的责任承担上.[##][##][##][##][##][##][##]日,大江公司与吴华签订《名门大厦认购书》,约定由吴华认购名门大厦豪门阁复式33/34楼07室,建筑面积约为251.33平方米,认购价人民币3534970元；买卖双方同意仍未签订正式预售契约之前,此认购书作为法律有效之合约,在买卖双方签订正式预售契约生效时,此认购书则为正式预售契约所代替；展销会期间送一年管理费、一年期会员卡(主卡1张、副卡2张),成交满350万元送车位一个,送天台花园面积约93.9平方米等.同年4月28日,大江公司(甲方)与吴华(乙方)签订《房地产预售契约》(该契约经广州市房地产交易所监证),其中约定:乙方购买名门大厦第33/34层07室,建筑面积251.33平方米,成交价格为人民币3534970元；乙方享有其房产占用范围的土地使用权六十年,即1996年6月至2066年6月；甲方应于日前将该房地产建成正式交付乙方使用等.但双方未在上述契约中约定认购书中所列的优惠条件.上述契约签订后,吴华向大江公司交纳购房款1064962元、契税及综合费57084元.大江公司在1998年4月的促销广告中介绍在展销会期间隆重推出顶层复式送天台花园,成交额达350万元送车位一个等.本案二审审理期间,吴华与大江公司已就车位问题达成一致意见,即大江公司提供名门大厦车位一个供吴华无偿使用,使用年限为名门大厦的土地使用年限(即至2066年6月止). 上述事实有下列证据证明: (1)《名门大厦认购书》,证明双方签订认购书的时间及内容.(2)《房地产预售契约》,证明双方签约时间及内容.　 (3)大江公司在展销会期间印发的宣传广告及销售价格表,证明大江公司在展销会期间的购房优惠条件及名门大厦的销售价格.二、广州市天河区人民法院一审认定与判决广州市天河区人民法院经审理认为,吴华与大江公司签订的认购书和预售契约是双方当事人的真实意思表示,大江公司在将名门大厦豪门阁33/34楼07室房屋所有权卖给吴华的同时就将应属整栋楼房所有业方共同使用的天台许诺赠送给吴兴华,该赠送行为是违反有关规定和无法实现的,应为无效的赠送行为.对此双方均有一定责任.大江公司在认购书中许诺赠送停车位一个给吴华,但双方无对所赠送车位的具体情况及是否拥有产权等问题作明确约定,大江公司表示可送有长期使用权的车位给吴兴华,并无不当.因吴华未能提供充分证据证明其未能获赠天台花园和车位所有权的损失情况,吴华要求大江公司赔偿其损失的诉讼请求不成立,不符合《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条的规定.据此判决:驳回原告吴兴华的诉讼请求.案件受理费15630元由原告昊兴华负担. 三、当事人上诉请求与答辩理由吴华不服一审判决,向广州市中级人民法院上诉称:原审法院以"天台的赠送行为违反有关规定和无法实现,赠送行为无效,双方均有一定责任及未对车位是否拥有产权作明确约定"等为由而驳回其诉讼请求的理由不充分,请求撤销原审判决,判令大江公司补偿其无法获赠天台花园的损失70万元,并要求大江公司在其购买的房屋土地使用年限内给予其无偿使用一个车位. 大江公司答辩:同意原审判决,并表示同意在名门大厦的土地使用年限内提供一个车位给吴华无偿使用. 四、广州市中级人民法院认定与判决广州市中级人民法院经审理认为,吴华与大江公司在自愿、平等的基础上签订的预售契约是双方当事人的真实意思表示,内容符合法律规定,应为有效合同,双方均应自觉履行.虽然双方在认购书中约定了购买顶层复式送天台花园的条款,但该条款约定既不明确又违反天台权属应属公用的法律规定,应无效.双方当事人在事后的契约中又无约定该条款,这表明当事人在订立合同时已变更了认购书中的内容,故应以最后约定为准.因该条款内容与广告宣传内容一致,故可视为大江公司的广告宣传的促销手段.故依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、第四十九条的规定,大江公司应对其广告不实酌情给予吴华经济补偿50000元.至于双方争讼的车位使用权问题,因双方已达成由上诉人在名门大厦的土地使用年限内(即至2066年6月止)无偿使用该大厦的一个车位的一致意向,车位使用权纠纷已解决,车位的具体位置可由双方另行确定.审查原审判决适用法律不当,应予撤销.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款的规定,判决如下:一、撤销原审判决；二、自本判决书送达之日起10日内,大江房公司一次性向吴华支付补偿金50000元.二审受理费各15630元,均由吴华、大江公司各负担7815元. 五、对本案的解析 该案涉及三个房地产案件审判问题:一是天台权属问题,二是售楼广告中的许诺及相关责任问题；三是法官自由裁量权问题. 我国民法通则及现行的房地产法规中并没有明确规定楼宇天台的权属,但是我们可以从建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第八条关于公用建筑面积组成的规定中得到结论.上述规定并没有将天台列入公用面积分摊部分,这是因为天台无上盖、无四墙,不具有房屋的基本特征,不能作为房屋面积计算,同时这也说明,楼宇用户对天台使用权的大小不受其所占有的该楼宇中房屋面积大小的影响,即楼宇天台应为该全体楼宇所有权人或使用人共同所有和使用,商品房的开发商将赠送给某个购房者,构成了对其他购房者天台使用权的侵害.这是我国法律所不允许的,因而该赠送行为是无效的.在本案中,大江公司曾与吴兴华签订“认购书”,约定送车位及天台,但在这之后又签订“预售契约”,并没有对上述赠送另行约定.二审法院判令大江公司需支付补偿金的依据是大江公司的促销广告违反了《消费者权益保护法》第十九条的规定.这里,首先要明确一点开发商的广告许诺是否具有约束力.商品房销售广告一般有两种类型:1、向购房者虚拟一个居住环境,如“理想居所”、“置业首选”等等,纯粹以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的,称为要约引诱,作为要约引诱的广告是不具约束力的.2、宣传广告中包含明确、清楚的许诺,事后开发商和购房者在要约、承诺以致达成书面购房合同的过程中不再重新约定,其性质从本质上已构成象悬赏广告一样的特殊要约,它以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺,具有不可撤回性,发展商不得随意撤销或变更许诺,一旦购房者与之签订买卖合同,开发商应毫无选择地履行广告许诺的义务.上面已经提到大江公司赠送天台的行为侵犯了其他购房者的利益,是无效行为.对这种无效行为,大江公司与吴兴华均有过错,但大江公司作为开发商、房地产的经营者,对房地产专业的法律规定是应当熟悉的,其过错较大.对此,一审法院简单地驳回吴兴华的诉讼请求,不利于规范房地产市场有序发展.二审法院认为大江公司作为房地产的开发商,其广告内容不实违反“消法”的有关的规定,应给予吴华一定的经济补偿,以弥补吴华无法完全实现购房初衷的损失.这里又涉及到一个新问题,即如何确定补偿标准.吴华提出以同一时期该大厦中不同房屋销售价格的差额为补偿标准.大家知道,房屋因其坐向、楼层、方位、内部布局的不同,价格差异是很大的,吴华提出的补偿标准不符合公平合理的原则.二审法院在法律无特别规定,又无判例可参照的情况下,结合我国经济发展水平,参照“消法”第四十九条的规定,给予吴华5万元经济补偿,是法官意志、法官自由裁量权在审判实践中的大胆尝试.[##]广东省消费者委员会法律顾问李瑾分析,目前置业过程中开发商制定的霸王条款主要体现在公积金贷款、收楼、办证、面积误差、物管等方面.李律师归纳总结了近期出现的各种霸王条款,逐条进行解读和释疑.不过记者认为,虽然经过专家指点,买家即使发现既不合理也不合法的地方,能够作出的选择最多也就是不买房.然而,对很多购房者来说,比遇到霸王条款更窝心的是买不到房,因此只好对霸王条款忍气吞声,除非政府有关监管部门能对制定霸王条款的开发商公开披露并进行严厉处罚,否则开发商的霸王行为还将一直持续到卖不动楼的时候.霸王点一:变更交楼条件,降低交楼标准某楼盘购房合同补充协议约定的交楼条件为:“该商品房经验收合格,即:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》,取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》.”律师破解:该条款的“霸王点”在于:对房管局示范文本要求的交楼条件作出了变更,降低了交楼标准,减轻了开发商的责任.由于大多数的购房者对房地产开发、竣工、验收的专业知识非常匮乏,往往在签约时未能发现,自身权利受到损害而浑然不知.房管部门购房合同示范文本中明确规定的交楼条件为:1.工程竣工验收合格,取得建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；2.取得规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；3.取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料.维权建议:购房者签约时多留意关于交楼标准的条款,最好以房管局示范文本的规定为准,尽量避免变更交楼标准.霸王点二:延长开发商的办房产证期限某楼盘购房合同补充协议约定:开发商应在交楼后540日内办妥房产证.律师破解:该条款的“霸王点”在于:延长了开发商的办房产证期限,减轻了开发商的责任,侵害了购房者的权利.房管部门示范文本中约定:开发商应在交楼之日起不超过210个工作日内办妥房产证.维权建议:购房者签约时要特别关注关于办理房产证期限的约定,注意工作日和日历天的表述,尽量避免延长开发商的办证期限,以免权利受损.霸王点三:约定房屋发生面积误差时不退不补某楼盘购房合同补充协议约定:该商品房实行一口价的计价方式,如房屋实测面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异,双方确定互不追究面积补偿款,互不进行多退少补.律师破解:该条款的“霸王点”在于:约定房屋发生面积误差时不退不补.开发商作为建设单位,能更早更准确地知道房屋的实际面积,处于优势地位.当购房者取得房产证、知悉房屋实际面积时,即使房屋存在面积误差,也难以向开发商主张权利,取得补偿.在楼价高企的今天,购房者可能会面临巨大损失.这显然侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定,当房屋实测面积与购房合同约定面积有差异时,购房者与开发商可以按照合同约定的价格据实结算,购房者甚至有权解除合同.维权建议:购房者签约时要小心审查关于面积误差的条款,以免出现房屋面积误差时难以向开发商索赔.霸王点四:限制购房者行使合同的单方解除权,加大购房者解除合同的损失某楼盘购房合同补充协议的约定为:商品房项目变更规划、设计的,开发商应当书面通知购房者.购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复.……购房者要求解除合同的,应配合开发商办理相关合同解除手续,开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款,解除合同及办理相关手续的费用由购房者承担.律师破解:该条款的“霸王点”有三个:1.将购房者单方解除权的行使期限严格限制为:开发商发出通知之日起15日内.而房管局示范文本对该期限未作规定.2.将开发商向购房者退还购房款的期限规定为:购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内.与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比,大大延长了开发商退款的期限.3.免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务,并且规定解除合同引起的费用由购房者承担,与房管局示范文本相比,免除了开发商的违约责任,使得购房者无法向开发商索赔.维权建议:购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款,尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容.霸王点五:使用专项维修资金的规定与法律规定不符某楼盘的前期物业服务合同规定:“本合同签订后,即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用.在成立业委会之前,由3个或3个以上收益业主确认或提议,物业服务公司便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造.”律师破解:该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定.《物权法》第76条规定,筹集和使用专项维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意.霸王点六:扩大物业服务公司免责事由的范围,免除物管公司责任某楼盘前期物业服务合同规定:自业主迟延交付物业服务资金至清偿日期间产生之任何损害,物业服务公司免责.律师破解:该条款的霸王点在于扩大了物业服务公司的免责范围,免除了物业服务公司的责任.对业主欠缴物业服务费的,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业有权向法院起诉请求业主支付所欠物业服务费.但我国现行法律法规均未规定对业主欠费期间发生的损害,物业服务公司可以免责.霸王点七:侵犯购房者的自主选择权某楼盘认购书约定:“如认购方采取公积金按揭（包括组合按揭）,则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%.”律师破解:住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款应享有平等地位.根据消法第9条规定,职工作为购房者,享有自主选择权,有权根据自身实际情况选择贷款方式.但是该认购书条款中规定购房者使用公积金按揭（包括组合按揭）,房价需上浮8%,实际上是对使用公积金按揭（包括组合按揭）的购房者采取不平等的待遇,变相限制购房者自主选择使用公积金按揭（包括组合按揭）的权利,侵犯了购房者自主选择权. 记者 陈白帆[##]当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失 30% 为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额. 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算. 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定. [##]在时下房地产市场中,购房者与开发商对比无疑是弱势群体,此时购房合同是他们唯一的“护身符”.但由于一些购房者对合同不了解,结果在交房时吃了亏才如梦方醒.记者选取今年以来南宁楼市中有代表性的案例,以此剖析合同,希望让购房者明明白白买房2009年8月,南宁市江南区某小区在延期近两年之后,终于向业主交房.随之而来便是计算违约金的数额,但业主在翻看合同的约定时才恍然大悟,自己掉进合同的陷阱里.原来,在合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)中的第1条款中规定,延期交房超过60天后,开发商每天支付的违约金为已付款的2%.据了解,南宁市大部分楼盘标准为3%.而让业主更难以接受的是,合同中约定“一旦延期超过60天,每日违约金为已付房款的万分之二,上限为房款的5%”.也就是说,由于违约金被封顶,所以开发商在延期时间上不受束缚,而对购房者而言,拿到的违约金都一样.有购房者算了一笔账(以40万购房款为例),按照别的楼盘标准,两年的违约金为29200元,而以该小区房价5%标准计算,违约金为2万元,少了近1万元.日前,记者采访时业主邓先生说:“原以为违约金是一道紧箍咒,能够督促开发商按时交房,但合同的陷阱让我们很受伤.”他认为,违约金“封顶”导致他们整天低声下气地“哀求”开发商尽快施工,生怕开发商一生气,再延个半年时间.回想当初买房时,几名购房者表示:“没有办法呀,当时大家都争着买房”.这份合同是开发商事先打印好的,购房者只有“签”和“不签”两种选择,开发商根本不同意对条款作丝毫协商.今年9月份,记者在南宁市西乡塘区某小区的《商品房买卖合同》上看到,乙方(购房人)如果逾期交接的,其间按每天20元向甲方(开发商)支付违约金,该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担.同时,又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的,应当承担下列责任:按每拖延一天10元计算,向乙方支付违约金.业主刘先生对记者表示,一般来说商品房属于大宗消费,购房者很少有不按时交接的,开发商在合同中注明了违约金虽不近人情,但也无可厚非.但反过来,开发商不承担保修责任,违约金却只有业主的一半,“这不是双重标准吗,怎么让业主信服”.广西某律师事务所的杨律师介绍说,依据民法通则及合同法的规定,合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务.在上述合同中却规定,出卖方逾期履行义务只需每天支付10元,显然违反了民法通则及合同法的公平原则.对于此类现象,业内人士许振表示,由于商品房的价格较大,违约金数比例看起来差不多,但最终的差别很大.类似条款的实质是设置陷阱,违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更.2.面积误差不作明确限定早在2006年,家住南宁华西路附近的罗女士为配合拆迁,与开发商签订了《协议书》.《协议书》约定她现住的房屋拆除后,面积按1∶1比例安置新房,建筑面积为80平方米,误差面积按市场价互相结清差价.2009年9月,开发商正式交房,但她却得知,这套房屋面积为92平方米,比协议中规定的多出了12平方米.她赶忙拿出协议细看,这才明白协议中没有对超面积的范围作出要求.由于罗女士家中经济紧张,购买这多出的12平方米需要5万元,使得她不得不东奔西走借钱买房.她对记者表示,由于当初看不懂协议,就草草签字,造成现在的进退不得.业内人士谭先生表示,开发商交付使用的面积与合同有误差的,如合同有约定,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,应该按照以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房者不能解除合同.一旦误差超出3%,购房者可以解除合同、开发商还要返还已付购房款及利息.罗女士表示,由于该地段目前房价(6500元/平方米)比协议约定(3年前价格为4200元/平方米)的价格涨了不少,所以还是买下这12平方米.“幸亏房价上涨了,如果是下跌了,要我按当时价格买,那我肯定承受不了.”律师提醒各位购房者,在合同或者协议中,对于面积误差的范围及其处罚方法一定要明确,这样才能避免遭遇“强买强卖”时无法可依.3.配套延期投诉无据10月5日,记者随同一名购房者对竹溪大道某新建楼盘验房时发现,住户已收房并开始装修,但小区的绿地和道路还正在施工.这样的环境岂能达到交房标准?但在查看购房合同后才明白,开发商并不违反合同.在合同第十四条中规定,“本单元绿化及其公共配套在交房8个月后达到正常使用条件,小区的整体配套在最后一栋楼交房后8个月内到达正常使用”.对于该条款的逾期处理方式也让记者咋舌,“出卖人(开发商)在上述规定时间到期的60天内补救,逾期不完成,按合同付违约金”.算下来,开发商在交房后有10个月时间去完成公共配套,而在南宁市大多数楼盘的合同中,配套设施的完工基本和交房时间一致.业主成先生说,去年金融危机爆发以来,由于担心开发商资金不到位造成延期交房,他从去年8月份起,几乎每隔一个星期去施工现场看一次.曾从事建筑行业的他认为,楼盖得很快,但是绿化建设和道路及景观配套的进度慢.果然,楼盘按时交了房,但配套却延期了.众多业主在qq群上激烈讨论这一问题.朱先生说:“这个条约实在太过分,难道让业主在10个月内都走泥巴路,住在大工地?”王女士认为,开发商在合同中设计好陷阱,苦果让业主承担.回想起买房时的疏忽,不少业主认为没得选择.来自贵港的陈先生说:“开发商集中开盘,当时有600人排队选房,就给5分钟选房,5分钟签合同,看了看价格、户型、交房时间,就草草签字下单,哪里来得及看合同内容.”朱先生还说,当时大家都抢着要房,如果想修改合同?想都不敢想,大家都是忍气吞声签了合同,实在太不理性了.业内人士李先生认为,南宁市大部分楼盘对配套十分重视.社区配套成熟度是衡量项目性价比的一个重要指标,它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性,它也是决定一个项目档次及品位的重要因素.开发商应本着以业主为本的理念,让业主不遭受施工的困扰,但却在合同中设下了延期的理由,这样逃避责任的条款容易引起业主的反感.开发商即便在合同中没有违规,但在人情事理上说不去过.对于业主来说,可以联合起来与开发商协调,督促配套设施尽快投入使用.[##]一、房地产分离出卖,合同无效.房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移.如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效.要么缺少土地证,要么一时拿不出房产证.而一方面,卖方急于将房产出手;另一方面,买方却望而却步要撤出交易,纷争由此而生.在这样的情形下,法律是认定解除交易还是交易继续?我们就结合如下案例做一分析.【房屋买卖】产权主体有问题,合同无效二、产权主体有问题,合同无效.出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人.非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效.房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖.出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书.部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效.但在实践中要具体问题具体分析.如姜某与钱某是夫妻关系,1998年8月购买了某小区某幢406室房屋,产权登记在丈夫钱某名下.因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家.2000年6月钱某背着姜某与蔡某签订了房屋买卖合同,将406室以76000元出售给蔡某.商谈过程中,钱某出示了房屋所有权证,带蔡某实地察看了房屋,并谎称其妻姜某同意出卖房屋.在房管部门办理产权变更登记手续时,钱某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造姜某签名的出售房屋委托书和托人取得的关于委托书属姜某出具的证明.2000年8月蔡某付清了房款,领取了406室产权证后搬入406室居住,对房屋还进行了装璜.嗣后,姜某发现406室被卖,遂以钱某、蔡某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼,要求确认房屋买卖无效.【房屋买卖】侵犯优先购买权,合同无效三、侵犯优先购买权,合同无效.房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权.房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权.所谓&同等条件&,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等.房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效.张先生两年前在市区向某房产公司租了一间商铺,签了两年的租赁合同,合同于2005年3月到期.2005年2月,房产公司准备将这家商铺出售,向张先生发出了《意见征询书》,征询购买意向.《意见征询书》上列明房屋每平方米价格8500元,总价90多万元,办理手续的定金为2万元.但当3月份张先生的租赁合同快到期准备向房产公司购买这间商铺时,才得知房产公司已在几天前与一位王先生签订了商铺出售合同.事后,张先生得知,王先生购买商铺的总价只有85万元,而且支付的定金也只有1万元.张先生于是向法院起诉,要求房产公司解除与王先生的合同,并以与王先生签订的购房条件与自己签订合同.【房屋买卖】非法转让购房合同的,合同无效四、非法转让,合同无效.根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):1、以出让方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形.举例说明:2004年7月美籍华人孙先生,与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了&转让协议&,约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权,一并转让给孙先生,总价款68万元.当天,孙先生即向李某交付定金4万元.按双方约定,余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后,由孙先生一次性付清.后经双方协商,孙先生又付了20多万元房款后,李某同意让孙先生入住.【房屋买卖】单位违反规定购房,合同无效五、单位违反规定购房,合同无效机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋.如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准.单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效.有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效.凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效.[##]从传统民法理论看,本约与预约是从两个合同之间手段与目的的关系进行区分的.预约,指约定将来订立一定合同的合同,基于该预约而订立的合同称为本约.[1]订立预约的目的在于成立本约,缔约人因预约而负有缔结本约的义务.当事人订立预约动机,或为事项重大、谨慎起见,或为订立本约的条件尚不成熟,如部分条款尚未形成合意、履行尚需其他条件成就等.但商业社会,机会稍纵即逝,于是先订立预约,使相对人受其拘束,以确保本约的订立.因此,预约乃是对所有契约之点合致之前,当事人双方所为有拘束力的意思表示.[2]尽管我国《合同法》未对预约作出规定,但预约以发生将来订立一定契约之债务为目的,属债权契约,故应适用关于债权契约之一般原则.[3] 预约与本约在理论上较易区分,但实践中则不易判断.以房屋买卖为例,审判中可以从以下四方面进行区别:一是当事人据以起诉的依据.从探究当事人缔约时的本意看,如原告以被告违反预约为由起诉,审理中一般以预约对待,除非构成对第三人合法权益的侵害,法院不应主动考虑是否构成本约；二是考虑该合同是否具备买卖合同的主要条款.主要条款一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、交易价格、付款方式、付款期限、房屋的交付（包括产权的过户）以及屋内其他装潢设备的处理、违约责任等.如果合同基本包括了上述内容,一般可作为认定本约的前提,反之亦然.三是当事人是否已经开始实际履行合同.由于预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务,不得径依预定之本约内容请求履行.倘将来系依所订之契约履行而无须另订本约者,纵名为预约,仍为本约.[4]因此履行是反证当事人双方系订立本约之真实意思的力证.通常,首付款的支付、房屋钥匙的交付、实际进场装修都是履行的表现形式,相应的合同应视为本约.四是看合同中的某些特殊条款.合同中的某些特殊条款可以真实反映当事人缔约时的真意,如“不在某年某月某日前签订正式买卖合同,违约方将承担某某违约责任”等违约责任条款.该条款以将来是否订立本约作为判断违约与否的依据,符合预约之基本含义,可证明协议本身的预约性质.当然,上述四条标准并非绝对,实践中需结合实际、综合考察. 本案中,原、被告双方的争议重点并未围绕本约、预约之争展开,从探究当事人真意的角度看,双方均认可该《房地产买卖居间协议》的预约性质,也不涉及对第三人利益的侵害,法官不应再主动考察该协议是否构成本约.同时,原、被告双方在协议中对逾期签订《上海市房地产买卖合同》的违约责任也作了明确约定,佐证了该协议的预约性质. （二）预约的效力 在判明本案关键协议的性质后,根据原告的主张及被告的抗辩,需进一步考察被告的行为是否构成违约.这主要涉及到对预约效力的认识. 预约的效力,主要指预约对当事人的约束力以及当事人不履行预约在法律上可以发生的效果.学理上,就预约的效力,主要存在两种学说.一为“必须磋商说”,即当事人间一旦缔结预约,双方就负有在未来某一时间为达成本约进行磋商的义务.但当事人也仅负有磋商的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,是否缔结本约则非其所问.“必须缔约说”则与之相反,认为当事人仅仅为缔结本约而磋商是不够的,还必须达成本约,否则预约毫无意义,而且还容易引发恶意缔约的道德风险.[5]本案中,根据上述两种学说,可得出被告是否违约的两种结论:依“必须磋商说”,被告事实上已与原告进行磋商,只不过双方在是否增加首付款上不能达成一致,导致最终的合同未能签署,因此被告并不违约；但根据“必须缔约说”,被告借磋商之名,屡屡改变预约已约定事项,导致双方未能签定最终的合同,显属违约,应承担相应的违约责任. 事实上,无论是“必须磋商说”或“必须缔约说”都存在一定缺陷.依“必须磋商说”,在一方已根本不想缔约的情况下,磋商只能流于形式,甚至成为一方合理毁约（预约）的正当理由；“必须缔约说”表面上比“必须磋商说”更显公平,但其是否能发挥作用,取决于预约条款的详细程度.预约条款越详细,顺利缔结本约的可能性就越大,否则,如预约缺乏本约的主要条款,则双方重新磋商不能避免,将来的履行也断无可能.审判实践中,笔者同意“预约的内容决定预约的效力,对预约的效力不能一概而论,应考察预约条款的详尽程度作出不同的规定”的观点,[6]即:在预约已包括本约主要条款的情况下,应采“必须缔约说”；在预约较为简单的情况下,则应采“必须磋商说”.但无论多详尽的预约,都不能否定当事人对预定条款之外事项的磋商；无论多简陋的预约,也不能允许一方在磋商时违反预约已作约定事项,这是判断是否违反预约的根本原则. 本案中,预约内容较为详细,基本具备了买卖合同的主要条款,只待当事人双方签订正式买卖合同予以确定,应采“必须缔约说”,因被告原因,使缔结本约不成,被告应负违约责任；此外,即使依“必须磋商说”,被告在磋商中屡屡要求变更预约已约定事项,显属借磋商之名,行违约之实,认定其违约,应无疑义. （三）预约违约责任的具体承担 在确定被告违反预约的前提下,需考察违反预约的具体违约责任.虽然预约有其特殊性,但仍不失为债的一种,适用债的一般规则.从债法的一般原理看,违约责任大致可分为:强制履行、损害赔偿及违约金等. （1）强制履行,即我国《合同法》上的继续履行,指违约方不履行合同时,由法院强制违约方继续履行合同债务的责任方式.预约违约,能否使用强制履行颇多争议.从比较法的角度看,在德国和我国台湾地区,预约债务人负有订立本约的义务,权利人得诉请履行,法院应命债务人为订立本约的意思表示,债务人不为意思表示者,视同自判决确定时已为意思表示.本约订立后,债权人即有请求给付的权利,基于诉讼经济原则,债权人得合并请求订立本约及履行本约.[7]在日本,则承认预约当事人的“预约完结权”,在一方当事人基于预约发出订立本约的要约时,如果对方对此要约不基于其自由意思而为承诺时,日本民法典为了避免请求强制履行的麻烦,规定只要有预约完结的意思表示,则不以对方的承诺为必要,即可成立本约.[8]在我国,审判实践中,预约违约一般以损害赔偿或违约金或定金替代强制履行.如原告坚持继续履行的诉请,笔者主张采德国及我国台湾模式.[##] （2）违约金或具有债务担保功能的定金.本案中,双方对违约责任的约定,实际采用定金.根据《担保法》及最高院关于担保法的司法解释,我国法律中的定金包括了立约定金、成约定金、解约定金、证约定金及违约定金等不同种类.其中的立约定金,即为保证正式立约的定金,可解为预约的违约定金,故学者主张此种定金可准用违约定金的规定.[9]由于原告并未主张继续履行,而要求被告双倍返还定金并承担房屋差价损失.根据原告的诉请及对被告违约的判断,适用双倍返还的定金罚则应无争议,争议焦点在于定金之外,能否进一步主张损害赔偿及损害赔偿的范围. （3）损害赔偿与立约定金.预约中约定的定金,即立约定金,其与损害赔偿的关系上,尽管理论界争议较大,但实践中,上海高院2006年颁布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条明确规定:预定协议约定有定金条款及其它违约条款的,当事人不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款.若协议中没有定金条款（违约金条款）,或者定金数额（违约金数额）低于实际损失,相对方主张其它损失的,应予支持.即,在定金的赔偿尚不能弥补守约方实际损失的情况下,在定金赔偿之外,可另行判令违约方赔偿损失. （4）损害赔偿的范围.我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则,即《合同法》113条第一款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失.该预见性规则同样适用于预约,但争议焦点在于因房价波动造成的房屋差价损失是否属于“可预见范围”. 从理论上看,市场经济条件下,房价在合同履行期间正常波动系常态,买卖当事人在签订合同时应能预见或可预见范围.因此,因一方原因使合同不能履行,造成对方重置成本提高,应当由违约方承担房价上涨造成的房屋差价损失,符合“可预见性规则”.但房价剧烈波动引起的房屋差价损失是否属于当事人可预见范围,颇值探讨.笔者个人认为,如将来确立了情势变更原则,对此类差价的赔付似可斟酌.但实践中,上海高院2005年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定:对确不能履行的,违约方应赔偿因违约给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失.其中房屋差价损失,可参考以下方式:一、双方协商确定的,从其约定；二、双方不能协商确定的,1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定.2006年上海高院的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条再次肯定了违反预约主张的房屋差价损失:根据《合同法》相关规定的精神……因此,守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的,一般可予准许,具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定. （5）房屋差价损失的具体裁量.虽然上海高院肯定了预约及本约违约的房屋差价损失的赔付,但在民事审判中如何具体把握,仍值得探讨.笔者认为,可从以下四方面酌情考虑:一是房屋买卖合同签订后一方违约的（包括在审理中预约被确认为本约的）,如买卖合同不能继续履行的,有违约金条款的,按约定处理；没有违约金约定的或者当事人提出违约金过高或过低要求调整的,一般以“因价格波动造成的房屋差价损失全额”为实际损失上下调整.二是房屋买卖预约合同成立,本约尚未签订的.如预约中有定金条款及其它违约条款的,当事人不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款；如预约中没有定金条款、违约金条款,或当事人主张定金数额、违约金数额低于实际损失的,一般以“因价格波动造成的房屋差价损失的50％”作为实际损失上限进行调整.三是买卖合同无效、被撤销或者预约合同无效.前者一般以“房屋价差损失的全额”为限额,以双方的过错比例进行分担；后者一般以“房屋差价损失的50％”为限额,以双方的过错比例进行分担.四是在房屋差价的评估时点上,起始价以双方确定的交易价格为准,评估价买卖双方如能确定,以确定为准.不能确定的,应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定.
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