中国房地产库存，看看你的城市房产库存多少
　　西部、东北和等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是8.4年，吉林也排名前列，分别为7.8和7.5年。
文 | 任泽平、熊义明（国泰君安证券分析师）　　中国总体库存状况　　库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。　　2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。　　库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。　　商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。　　图1 商品房库存（待售+施工面积）与去化时间
（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）　　商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照亿平米的销售，去化周期为15.6年。　　按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心测算，我国住宅需求峰值万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。　　各地区库存情况　　各地区库存状况的突出特征是：三轨运行。　　西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。　　二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、、、和，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。　　一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和较低（6.1和6.2），和深圳甚至较高（均为8.4）。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期“补库存”。　　图2 各地区广义库存情况
　　（注：　　上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年）,各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。　　资料来源：Wind，国泰君安证券研究）　　图3 主要城市商品房狭义库存状况
　　（注：上图中库存单位为月，代表狭义库存状况。数据来源：CRIC，乐居研究院，WIND，国泰君安证券研究）　　2015年，30个大中城市数据显示，一线城市商品房成交面积增长32.1%，二线城市增长22.6%，三线城市增长13.6%，四线城市预计增速更低。　　这表明，2015年的房地产去库存政策均有效刺激了各类城市地产销量，但弹性明显不同，一线城市受益最明显，二线其次，三四线城市最弱。　　库存分化问题的另一个显性指标是房价，2015年一线大涨，二线小涨，三线下跌。统计局70大中城市房价数据显示，2015年一线城市商品住宅房价大涨（21.3%），二线城市略涨（1.6%），三线城市下跌（-2.2%）。　　图4 2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌
（数据来源：国泰君安证券研究，WIND）　　综合来看，各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解决潜力。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌，凸显了不同地区的库存问题。　　图5 住宅供给和需求演变趋势
（数据来源：日本统计局，WIND，国泰君安证券研究）　　中央的去库存政策　　为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。　　代表性的政策包括：　　（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。　　（2）首付比例大幅下调。日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。　　（3）财税大力支持。日，二手房营业税免征年限五年改两年。日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。　　表1 2015年以来中央应对政策
降息：3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，10月24日。降准：2月5日，4月20，6月28日（定向降准），9月6日，10月24日。
国管公积金政策
借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。
二套房首付比例降至四成
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
公积金贷款首付比例下调
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
二手房营业税免征年限五年改两年
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
房屋转让、租赁手续费减免
个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。
住房公积金贷款二套房最低首付款比例降至二成
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
降低商品住房转让手续费
新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元；中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低；房屋租赁手续费被取消。
首付比例降至25%
在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
公积金异地贷款等
提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上线控制在50%－60%、延长贷款偿还期限；全面推行住房公积金异地贷款；拓宽贷款资金筹集渠道。
国管公积金政策
进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。
首付比例最低可降至20%
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税
对购买首套房，144平米以上契税由1.5%下降至1.0%。购买二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。　　（资料来源：国泰君安证券研究）　　来源：泽平宏观　　
（责任编辑：马郡 HN022）
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（原标题：哪些高库存城市房子“别碰”）
文/本刊记者 甄爱军
虽然2015年因为楼市整体向好而使得市场整体库存压力稍有缓解，但未能改变“结构性过剩”格局，2016年仍有部分城市将会面临高库存压力，比如北海、茂名等。如果出于投资考虑，这些城市应该排除在外。
　　楼市主题仍是“去库存”
进入“（、、）”的楼市，分化态势更加明显。2015年一线及部分中心城市房地产市场出现明显反弹，但也有部分城市深陷高库存泥淖而无法自拔，可以预见，在2016年，楼市主题仍将是“去库存”。
中国社会科学院财经战略研究院日前发布的《中国住房报告（）》（以下简称《报告》）指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
专家分析指出，当前楼市面临“结构化过剩”局面。中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院副院长陈晟表示，当前住宅市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。陈晟告诉记者，目前商品住宅市场现房和期房都呈现过剩格局，现房方面，去化周期超过18个月以上的过剩供应面积1亿平方米；期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。“所以我国的房地产市场进入一个去库存的时期，并且是在相当长的一段时期内三四五线城市都要面临的问题。”他如是说。
梳理过去几年内需求变化情况不难发现，库存压力的形成，在一定程度上其实也是一个长期累积过程。易居研究院通过对包括北京、上海、杭州、武汉、温州等在内的35个城市自2010年以来市场需求状况变化长期跟踪监测结果显示，市场的高库存压力的形成，并非是在2015年突然发生。2010年35个城市库存规模相对要小，2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局（具体可见图1）。
图1 近年来35个城市新建商品住宅库存量变化情况
数据来源：易居研究院
　　哪些城市压力巨大
虽然目前市场整体由于库存的微幅下降而使得压力略降，但有部分城市库存出现上升趋势，2016年去库存“压力山大”。
经过过去一年的消化，楼市库存压力稍有缓解。数据表明，截至2015年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。在2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上出现过反弹，但并未持续，在第四季度则呈现了逐月下滑的态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，2015年8月份首次出现负增长，并在四季度延续这样一个趋势。换而言之，目前已经出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。
但在去库存的路上，往往几家欢乐几家愁，一线城市因为需求大增而出现供不应求局面，但部分三四线城市至今仍旧面临巨大库存压力而无法解脱。数据显示，截至到2015年12月底，35个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.3%、45.3%和37.9%。
从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为34个月。另外，类似烟台、淮南的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过2年的水平。相比而言，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小（具体可见图2）。
观察高库存压力城市，记者发现不少城市存销比长期处于高位，承受巨大库存压力。比如北海，在2015年年初，其存销比在23个月左右，但此后不断上升，直至目前的34个月左右。类似的城市还有淮南、济宁等城市，其存销比相比2015年初也有不同程度的上升。当然，也有个别高库存压力城市出现了积极的变化，库存压力在走低。如烟台，在2015年其存销比一度达到37个月，但在2015年底则有了明显改善，已经降至24个月。此外，还有一些高库存城市，由于需求的反弹，库存压力大减，典型城市如温州，其存销比曾一度高达49个月，并在高位持续很长时间。不过目前温州目前存销比已经降至14个月，回到供需平衡状态。类似的城市还有宁波、沈阳等。
图2 35个城市新建商品住宅存销比排序
　　不同需求区别对待
库存压力很高的城市，是否应该继续选择观望？而对于供不应求的区域，购房者是否应该买涨追高？在2016年，对于不同的购房需求，如何应对当前市场变化？
如果当地市场处于供不应求态势，购房者应该采取更加激进的策略，尽可能早出手，以锁定成本。如对于一线城市及部分二线城市，目前已经出现供不应求居民，比如北京、上海、深圳以及南京、合肥、苏州等城市，存销比已经降到10个月以下，这意味着市场需求入市意愿非常强烈。而未来一旦市场供应未能跟上，供不应求的局面将会导致房价进一步走高。因此在这些城市，不管是自住还是考虑投资，均可选择尽早出手。
而对于库存压力不断上升，房价存在下降压力的城市，购房者是否应该选择观望？答案是应视具体情况而定。对于诸如北海、烟台以及二线城市中的西安、兰州、沈阳等城市，由于现阶段仍然处于供大于求局面，房价极有可能呈现震荡走势，购房者如果选择不当，有可能会碰到房价下跌的情形，因此如果是出于投资考虑，应尽量避开这类城市。
但对于自住型需求而言，则应该根据具体项目来具体分析。国家提倡开发商适度降价以去化库存，因此不排除未来会有部分项目采取这种方式以加快资金回笼速度，因此如果降价幅度超过10%以上，性价比得以凸显，购房者也可以积极出手。
本文来源：理财周刊
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来源：中金在线
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全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
根据1月19日国家统计局发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米。这7亿多平米的库存，按照我国人均住房面积30平方米计算，可以供2.4亿人口居住。“去库存”显然已经成为2016年楼市的主基调，尤其对于三四线城市而言，去库存压力非常大。
任志强：近7亿平米的库存，难消化的只能炸掉
从统计局已有的数据来看，全国商品房待售面积不断上升，在2015年行业整体竣工量减少的背景下，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近一亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”
为去库存，多地纷纷出台政策
在刚过去的2015年，中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的论述，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。目前，各地方政府也开始了一场轰轰烈烈的“去库存”运动。
1月18日，重庆市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
1月19日，福建召开全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在 2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。
1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，目前湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。该省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，今年全省各类棚户区改造数量更大，对去库存的 作用将更加明显。
除了上述地方外，于近期召开的多地地方两会也将去库存、稳销售、稳市场作为2016年房地产政策的重中之重。
这些城市房地产库存最多，濒临崩盘
在2015年一线和部分二线城市销售创新高的情况下，待售面积仍在增长，实际也体现出“冰火两重天”的现状，说明部分三、四线城市的库存问题到了非常严峻的程度。但鉴于国家统计局暂未公布各个城市的待售面积数据，对于城市的分析，所以我们仍旧以库存量和消化周期来进行城市的相关分析。
从库存量和消化周期的排名前、后10来看，可以看出，消化周期较高的城市，库存量普遍偏高，其中二线城市也不例外，以沈阳、青岛和西安为例，消化周期在12个月合理范围之上，库存量也已突破2000万平方米，后续去化压力较大。
而消化周期偏小的城市中，多数库存量也较小，如苏州、南京等，以苏州为例，2015年年底消化周期仅3.6个月，库存量也仅513万平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在库存量处于高位的城市，武汉的库存量高达1323万平方米，消化周期仅5个月，从侧面佐证了，其市场需求尤其旺盛。
结合库存量和消化周期的同比增幅变化情况来看，多数热点二线城市的库存量和消化周期都有显著的下滑，主要原因还是在“去库存”政策利好周期中，这些城市经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交的大幅放量，其中苏州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以内的低位，经济和人口优势是市场需求的最大支持。值得注意的是，虽然二线城市库存压力得到大幅缓解，但大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。
但大多数三、四线城市库存问题依然严峻，内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长，另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。中国一、二线城市房价这么高正常吗？美国当初又是什么样的情况？
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7月初，在新创立的蓝城集团会议上，宋卫平反复说：蓝城没有销售部，不设销售部。老潘问了绿城的朋友，目前蓝城确实没有销售部了，而绿城也没有单纯的销售部，而是更名为“销售服务部”。当前位置： 当前位置： >>
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中国房地产总体库存状况
库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。
2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平米，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标看，中国地产库存问题似乎不太严重。因为与12.8亿平米的销售面积相比，只需6.7个月便可以完成去化。
库存问题主要体现在广义库存。2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。
商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。
图1商品房库存（待售+施工面积）与去化时间
商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行与互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2015年住宅以外的商品房为25.1亿平米，按照亿平米的销售，去化周期为15.6年。
按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍高达15.4亿平米，高于12.8亿平米的销售面积（2015年销售较好）。据国研中心刘世锦测算，我国住宅需求峰值万套，按照每套100平米算，住宅需求峰值约12~13亿平米，2015年住宅成交面积为11.2亿平米，这意味着商品房需求增长空间有限。
各地区库存情况
各地区库存状况的突出特征是：三轨运行。
西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。库存最高的省会城市是呼和浩特与太原，分别为16.1年和11.1年。这些地区房地产销售增速明显低于一二线省市（后面有详细数据）。本节中，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年），因各省待售面积数据普遍缺失，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
二线城市库存水平适中，销量弹性也适中。库存最低省份分别为江西、湖南、湖北、河南和广东，广义库销比分别为4.4、4.5、4.5、4.8和5.0。省会和重要城市中，合肥、武汉、南昌、厦门和南京最低，在4.4~5.4之间。这些都是主要的二线省市。也有一些二线城市库存水平较高，如杭州、宁波等，库销比高达9.4和10.2。二线城市的库存和销量特性，使得其库存问题总体不大，一方面有一定压力，另一方面有解决潜力和空间。
一线城市库存水平有高有低，但销量弹性大，库存问题小。从广义库存来看，广州和上海较低（6.1和6.2），北京和深圳甚至较高（均为8.4）。考虑到近期一线城市大涨，部分城市甚至需要短期&补库存&。
图2各地区广义库存情况
（注：上图中库存单位为年，库销比=房屋施工面积/销售面积（2015年）,各省待售面积数据缺失较多，为统一口径，全部用施工面积作为库存代理变量。
[责任编辑：李书娇]
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　　数据显示，在统计的30个城市中，有19个城市商品房库存高于合理水平，半数城市楼市库存去化周期超过一年，太原、呼和浩特、大连、烟台、哈尔滨、沈阳去化周期超过2年，其中太原商品房库存需要5年才能卖完!