房产证没下来之前，跟买方签订合同定金可退的房屋买卖合同有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-12 02:45 标签： 二手房买卖买方违约
房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么_百度文库
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房屋买卖合同在房产证下来前签合同要注意什么
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尚未办理产权证的房屋买卖合同有效吗&（中）
尚未办理产权证的房屋买卖合同有效吗？
鉴于甲方违约态度坚决，虽经甲、乙双方多次协调仍未果，乙方提请了民事诉讼程序，其诉讼书大意如下：
原告：姓名&&&
出生年月日&&&
家庭住所&& 电话
被告：姓名&&&
出生年月日&&&
家庭住所&& 电话
案由：房屋买卖合同纠纷
1、确认原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同有效；
2、继续履行房屋买卖合同，被告取得房屋产权证后配合原告办理过户手续；
事实与理由
日，通过中介公司的居间介绍，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告的房屋。房屋买卖合同第一条约定：房屋坐落于北京市海淀区*************，建筑面积******平方米。房屋买卖合同第四条约定：价款合计人民币74万元，定金30万元，余款申请贷款支付。房屋买卖合同第六条约定：卖方应在买方支付全部定金当日将房屋交付给买方。房屋买卖合同第十二条约定：如发生争议协商不成，向房屋所在地法院起诉。
合同签定后，原告按约定向被告支付了30万元。日，被告将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，居住至今。
被告的房屋系被告购买的预售商品房，开发商为北京**********有限责任公司，经北京市建委批准预售，预售许可证号码为（号。目前被告的房产证正在办理之中。
日，被告通过中介公司向原告提出解除房屋买卖合同、收回房屋，原告不同意。此后，原被告双方就该问题进行协商，但未能达成一致意见，被告仍坚持要求解除合同、收回房屋，并明确表示不再履行房屋买卖合同。
&&&&虽然签定房屋买卖合同时被告没有房屋产权证，但这一事实不影响房屋买卖合同的效力。
《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同，房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的，不予支持。”
《上海市高级法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（日）第4条规定：“……不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定……”
根据《合同法》的基本原理，参照上述规定，应认定房屋买卖合同有效。
虽然被告现在没有房产证，但被告购买的是合法预售的商品房，被告取得房屋产权并配合原告办理过户手续只是时间问题。现在被告已经明确表示不再履行合同，被告的行为属于预期违约。
合同法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因此，虽然被告配合过户的期限未到，但因为被告预期违约，因此原告现在可以要求被告承担违约责任。
关于违约责任的承担方式，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此在被告尚未取得房产证的情况下，原告有权要求被告继续履行房屋买卖合同，并要求被告在取得房屋产权证后配合原告办理过户手续。
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北京市海淀区人民法院
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2010年*月*日
已投稿到：房产证未办理出来，那购房合同和买家在中介的撮合下，签订二手房买卖合同，现在不想卖房了，想解约
提问者:热心网友
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