如何看待当前房地产市场新动向？
&&&&新华网北京６月１８日电（记者张晓松、吴雨）近期，我国一些地方房地产市场成交量有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。与此同时，对于房地产调控政策，社会上出现一些猜测和议论，甚至是误读。这一系列新动向使房地产市场再次成为人们关注的焦点。
&&&&那么，如何看待当前房地产形势？下一步调控政策是否将有所松动？
&&&&房价仍处调整回落趋势中
&&&&国家统计局１８日发布的数据显示，５月份全国７０个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的城市有４３个，持平的有２１个，上涨的有６个；二手住宅环比价格下降的城市有３０个，持平的有２２个，上涨的有１８个。
&&&&５月份新建商品住宅价格环比上涨的城市，虽然比４月份增加了３个，但比３月份减少了２个，而且涨幅均未超过０．２％。
&&&&“上述数据显示，主要城市房地产价格继续处于调整回落趋势之中。”国务院发展研究中心金融研究所研究员巴曙松认为，从供求关系看，２０１１年房地产在建规模达到４０亿平方米左右，销售仅１０亿平方米左右，供大于求的格局短期不会改变。
&&&&价随量涨，是当前人们普遍担心的问题，也是一些购房者急于出手的原因。但专家普遍认为，目前尚无房价大幅反弹迹象。
&&&&同时，由于自住型购房者承受能力有限，开发商不会贸然涨价。我爱我家房地产经济公司市场研究部经理李琛指出，与投机、投资者不同，具有自住型购房者无法承担过高的购房成本，由于调控政策没有变，涨价只能再次抑制购房需求。这一点，开发商很清楚。
&&&&购房者心理发生微妙变化
&&&&５月中下旬以来，有迹象表明，房地产标杆城市成交量有所放大，部分城市甚至出现近期罕见的整夜排队购房的现象。
&&&&“这几天来买房的人非常多，来咨询、看房的人也增加了不少，特别是６月以来二手房成交量明显增加。”李琛告诉记者，尽管房地产调控政策没有变，投机、投资性需求仍然被抑制，但在央行降息等货币政策刺激下，积蓄已久的刚性需求得以释放，支撑了本轮成交放量。
&&&&降息直接降低了自住型购房者的成本，增强了他们的支付能力。在北京工作的崔女士关注房地产市场半年多了，一直等待一个好时机购买自己的第一套住房，央行降息的消息让她有些动心：“每月可以少还一两百元的月供。”
&&&&购房者的心理变化，被房地产开发商充分利用。一些开发商有意释放“房价已见底、调控将放松”的信号，诱导购房者出手。一些开发商利用相对宽松的货币环境，采取“以价换量”策略。这些也在一定程度上撬动了跃跃欲试的刚性需求。
&&&&坚持房地产调控政策不动摇
&&&&继人民银行、银监会之后，住房城乡建设部１８日出面澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道，并要求各地坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。
&&&&值得注意的是，此前，针对一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房城乡建设部就曾强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇。对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
&&&&从去年有关“资金链要断了”“楼市要垮了”“刚性需求很受伤”“银行将有很多坏账”“破坏了市场机制”等的议论，到今年有意对政策信号的“误读”，背后是一些人希望放松楼市调控，再次炒高房价，并从中获得高额利润的欲望。
&&&&对此，专家普遍认为，当前房价总体仍未达到合理水平，必须稳定和严格实施调控政策，从供需两端收紧资金，防止投机、投资类资金通过各种渠道流向房地产市场，逼迫开发商以价换量，使房价从高位继续向合理回归。
&&&&“整个房地产调控基调短期内不会变。”巴曙松指出，在调控政策基调不变的基础上，为引导房地产市场软着陆，同时满足中小户型、首套住房购买者的自住型需求，应努力增加普遍商品住房供应，并对自住型需求予以适当的政策鼓励。
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【doc】如何理性看待当前的房地产市场——透视政府房地产宏观调控的着力点
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【doc】如何理性看待当前的房地产市场——透视政府房地产宏观调控的着力点
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如何看待稳增长条件下的房地产调控
&&新一轮房地产调控取得了显著成绩，投机投资性需求得到明显抑制，商品房销售一度呈现量价齐跌的态势。最新数据显示，近几个月的房地产市场出现了小幅波动，从价格微涨到稳中略降。造成波动的原因是什么？房价会不会大幅反弹？应该如何看待稳增长条件下的房地产调控？记者为此采访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。
&&统计数据显示，今年7月，70个大中城市房价环比上涨的达50个，8月份为36个。而9月份，房价环比上涨的城市减少至31个。国家统计局新闻发言人近日表示，当前房地产市场总体还是稳定的，房价的变化是延续了稳中有降的趋势。
&&房地产市场总体平稳
&&今年货币政策调整相对温和，政策对抑制投机投资性需求没有放松，住房市场将以&稳&字为主
&&记者：最近几个月房价有所抬头的原因是什么？如何从总体上看待最新一轮房地产调控的成果？
&&秦虹：总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机投资性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房总库存量仍处高位。当前房地产市场相对还是稳定的，虽然从6月份开始部分城市房价有所回升，但回升的速度是缓慢的，部分城市房价同比下降，全国商品住房成交面积也是同比下降的。国家统计局的最新数据显示，今年9月份，70个大中城市中，与去年同月相比，新建商品住宅价格下降的城市有55个；1至9月份，商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，其中住宅销售面积下降4.3%。
&&今年6月份之后房地产市场会出现这一变化，最主要的原因是在适度下调利率的情况下，部分购房者对房地产市场的预期有所改变，过去长期观望的人不再观望。同时，房企的促销措施和对首套住房贷款的优惠也促使居民停止观望出手购房。应当看到，今年我国的货币政策调整相对温和，对房地产市场的影响是有限的，并且政策对抑制投机投资性需求没有放松，预计今年住房市场将以&稳&字为主。
&&记者：房价具备大幅度反弹的基础吗？
&&秦虹：总体上看，由于政府对已出台的限购和限贷政策并没有放松，市场上的购房主体是以自住性需求为主。自住性需求的总量在2年至3年内可以大致确定，难以持续性地推高需求进而推高房价。只要我们在政策上保持稳定，坚持控制投机投资性需求，支持合理的住房需求不动摇，房地产市场就有望保持稳定发展。
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任志强如何看待当前房地产的形势
　　中央密集发声的背后，是否意味着房地产政策调整窗口已经开启？房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？&“&” 　　　中央高层很久没像现在这样频繁提及房地产了。 　　11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来，习近平首次对于房地产库存表态。紧接着第二天，李克强主持召开国务院常务会议，其中也提出，要加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。 　　　　中央密集发声的背后，是否意味着房地产政策调整窗口已经开启？房地产市场形势尤其是积压的库存量，究竟到了一个怎样的关口？11月12日，界面新闻记者在民生银行和全联房地产商会联合举办的不动产金融年会上见到了任志强。在这个关键时点上，任志强发表了一个题为《房地产的风险管理》的演讲。 　　讲惯了真话的任志强，如何看待当前的形势？界面新闻根据录音整理出以下15条干货，未经当事人审阅： 　　1.中央是否会有一些具体的措施落实，还不知道，但至少提示我们应该重新认识房地产市场了。房地产从来都是中国经济的支柱产业，没有例外。建国以来的历次经济波动的时候都是依赖于基础设施建设，或者说与房地产相关的行业。 　　2.今年的基础设施投资额是下降的。地方政府没钱，中央计划给地方政府划拨的一两万亿的额度不得不收回去，就是因为地方政府拿不出配套的钱。拿不出30%或50%的配套资金，也就花不了中央的钱。 　　3.地方政府的财政支撑完全依靠于税、费和土地出让金，所以要利用房地产市场。开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。最近连续两个月出现-33%以上。最高的时候，一年的土地出让收入在四万亿以上，今年估计不到三万亿，25%-30%的降幅。北京、上海等几个核心城市除外。更多城市的土地是卖不出去。 　　4.全国18万亿-24万亿地方债里，50%以上是与土地出让收益相关的。卖不了土地就还不了债，还不了债就没钱干活。 　　5.其实，所有银行的坏账里，房地产的坏账率是最低的，钢铁等行业是最高的。但即便如此，房地产还是难以获得合理的贷款，因为巨大的库存让银行存在疑虑，认为房地产市场不良。 　　6.这一轮调整已有五次的降息和下调准备金率。利率下降导致消费者的可支付能力提高。高利息的时候，开发商即便不涨价，房子也相当于涨价了。低利息的时候开发商不降价，也相当于降价了。 　　7.中国的PPI指数（生产价格指数）已经连续44个月出现负增长，中国此前PPI连续下降最多29个月，现在是44个月，历史上还没有这么惨的时候。 　　8.2012年新一届政府出台的一些政策，本来想调控2013年的价格上涨，结果在2014年发挥作用。2014年比2013年少卖了9000万平方米。 　　9.2008年的时候，政策出来后马上出现房价暴涨，原因是没有库存。去年我说今年不会出现价格暴涨，原因是目前有了大量的库存。一年之内我们的库存不仅没有消化掉，反而增加了1800万平方米，现在总的库存量已经达到6.8亿平方米。这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。 　　10.7亿平方米库存里，有4亿多是住宅。相比于每年的销售量，这点库存不大，但是有2亿多接近3亿平方米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1:1，以这个速度很难消化库存。 　　11.我们还有70亿平方米的开工量，其中40多亿平方米是住宅，每年大概竣工10亿平方米，今年竣工8亿多平方米，和销售量差不多。相比之下，每年有3亿多平方米写字楼和商场竣工，但是一年卖不出去这么多写字楼和商铺。 　　12.企业应该好好算一算，如果库存超过了企业总资产的30-40%，那就说明很危险了；如果到了50-60%，那就非常危险；如果到了70-80%，那企业基本上就死了。 　　13.有人说二孩可能对房地产市场有所拉动。每年大概有300万左右的婴儿新出生，其中只有一半在城市，影响不大。如果孩子的户籍能够在出生地注册的话，才可能对住房市场产生影响，因为这意味着会有更多的家庭进入城市。 　　14.城市的产业结构和人口结构的变化，也会影响到市场，比如深圳，新一轮的互联网浪潮使得深圳的就业人口的层次大大提高，很多年轻的高知识水平的人进入深圳，房价也就涨起来了。 　　15.今年北京二手房交易量是一手房的三倍。二手房交易可以带动一手房。今年北京豪宅市场卖得不错，为什么1000万以上的房子卖得这么好，很可能的原因是很多人把旧房子卖了。关键字：任志强，房地产
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