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裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司与丁强兵分期付款买卖合同纠纷一审民事判决书
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新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院
民事判决书
（2016）兵0901民初440号
原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司。
法定代表人刘俊相，该公司经理。
住所地额敏县额乌路183号。
委托代理人张忠，新疆西陲律师事务所律师。
被告丁强兵，男，汉族，日出生，第九师一六五团三连职工，住第九师一六五团。
原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司诉被告丁强兵分期付款买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理。依法由代理审判员薛红芹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司的委托代理人张忠、被告丁强兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司诉称，日，原、被告双方经协商一致，签订了买卖合同二份，一份是被告以148000元的价格购买原告LS804拖拉机一台，被告当天给付了39000元，尚欠109000元。另一份是被告以33800元的价格购买原告24行布谷播种机一台。被告在合同中承诺分别于日和7月1日付清每台机器所欠款项，期间利息双方约定按月息1.4%给付，逾期不付，则按信用社贷款利息的三倍支付利息（2015年信用社贷款年利率9.7%，按现行法律规定，原告要求被告承担年息24%自欠款之日至归还之日的LS804拖拉机欠款利息42716元）。被告于日归还LS804拖拉机欠款30000元，日还款20000元，于日还款10000元，LS804拖拉机仍欠本金49000元（利息44480元）；24行播种机欠款33800元及利息17576元。上述款项经原告多次催要，被告至今未付，故原告现诉至法院要求依法判令被告偿还原告所欠LS804拖拉机本金49000元、利息44480元，偿还原告所欠24行播种机本金33800元、利息17576元，共计144856元。
被告丁强兵辩称，在与原告签订两份合同时，被告共计给付原告价款53800元，双方约定由原告为被告办理按揭，且口头约定合同中的利息不予计算。合同中的风险金是购机款，应当予以扣除，且利息原告计算过高。对原告所述的被告后续还款时间及金额没有异议。
原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司为证明其主张，向本院提交的证据、被告丁强兵的质证意见及本院的认证意见：
1、日由作为甲方的原告与作为乙方的被告签订的《买卖合同书》原件一份，证明被告以148000元购买原告LS804拖拉机一台，被告给付了39000元，尚欠原告购车款109000元，合同中约定了还款时间、正常还款利息和逾期还款利息的计算方式，且约定了逾期付款风险金的处理方式；
2、日由作为甲方的原告与作为乙方的被告签订的《买卖合同书》原件一份，证明被告以33800元赊购原告24行布谷播种机一台，合同中约定了还款时间、正常还款利息和逾期还款利息的计算方式，且约定了逾期付款风险金的处理方式；
被告丁强兵对上述两份《买卖合同书》的真实性、合法性无异议，但认为合同中的风险金就是购机款，对利息不予认可；本院认为，上述两份《买卖合同书》是原、被告双方自愿签订的，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，故本院对上述两份证据的真实性、合法性予以确认；上述两份证据证实了双方当事人就被告所购买的两台机器，约定了还款时间、利息，故本院对上述两份证据的关联性也予以确认。
被告丁强兵未向本院提交任何证据材料。
经审理查明，日原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司作为甲方与被告丁强兵签订了两份《买卖合同书》，被告丁强兵分别以148000元、33800元购买原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司LS804拖拉机一台和24行布谷播种机一台。被告丁强兵于当日分别给付原告LS804拖拉机购车款39000元及风险金11000元、24行布谷播种机风险金3800元。
另查明，被告丁强兵分别于日、日、日给付原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司LS804拖拉机购车款30000元、20000元和10000元。
上述事实有原告提供的上述证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告双方自愿签订的买卖合同其内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，双方均应诚实履行。按照合同的约定，原告已经履行了交付LS804拖拉机和24行布谷播种机的义务，被告也应按照约定履行给付价款的义务。被告没有按照约定分别于日、日付清所欠LS804拖拉机和24行布谷播种机剩余价款，被告仅分别于日、日、日给付原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司LS804拖拉机购车款30000元、20000元和10000元，构成违约，现原告要求被告给付剩余LS804拖拉机和24行布谷播种机购车款49000元和33800元的请求应当予以支持。
关于原告主张的利息。原告主张因被告逾期给付LS804拖拉机和24行布谷播种机剩余购车款，应当按照合同约定承担LS804拖拉机自欠款之日至日的利息、24行布谷播种机自欠款之日至日的利息的请求，属双方当事人自己在《买卖合同书》中的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，应当予以支持。被告认为双方当事人口头约定不计算利息，但并未向本院提交任何证据材料予以证明，故本院不予采信。原告认为合同中约定的信用社贷款利息的三倍高于年利率24%，主张按照年利率24%计算利息，本院认为，原告的该主张属对自身权利的放弃，且不违反法律规定，本院予以准许。因被告分别于日、日、日给付原告LS804拖拉机购车款30000元、20000元和10000元，故被告应当分别支付相应利息。LS804拖拉机的利息计算为：109000元×2%×13个月（日-日）＝28340元；79000元×2%×3个月（日-日）＝4740元；59000×2%×8个月（日-日）＝9440元；49000元×2%×2个月（日-日）＝1960元；共计：44480元。24行布谷播种机的利息计算为：33800元×2%×26个月（日-日）＝17576元。
关于被告购买上述两台机器时交纳的风险金的问题。原告主张该风险金在合同中还称为抵押金即为违约金性质，扣除与价款和利息无关，被告认为应当在价款中扣除，本院认为，原、被告双方当事人在《买卖合同书》中约定违约金和利息都是为了督促被告履行给付价款的义务并保障原告的利益，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告已经收取的违约金应当在原告主张的利息中予以扣除，故对原告主张的利息予以部分支持。综上，LS804拖拉机的利息为：44480元-11000元＝33480元；24行布谷播种机的利息为：17576元-3800元＝13776元。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
一、被告丁强兵给付原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司LS804拖拉机剩余购机款49000元和利息33480元。
二、被告丁强兵给付原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司24行布谷播种机购机款33800元和利息13776元。
上述款项，于本判决生效之日起十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1599元，由被告丁强兵承担1436元（上述款项原告已交纳，被告在给付原告上述款项时一并给付原告），由原告裕民县佳诚农机有限责任公司额敏分公司承担163元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。
代理审判员　　薛红芹
二〇一六年七月二十八日
书　记　员　　吕　刚
新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院
民事判决书附页
判决法律依据：
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审理法院：
案件类型：
审理程序：一审
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2016买卖合同纠纷案例 正文
2016买卖合同纠纷案例
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结合本案分析，丰龙矿业与张明清签定关于&员工休息日往返的交通只能乘坐正规公交公司的交通车辆，若擅自变更交通工具，出现交通事故则责任自负&条款，虽为双方真实意思表示，但存在两方面的违法、违规行为：一是违背了《合同法》第五十三条第（一）项关于&造成对方人身伤害的免责条款无效&人身损害的规定；二是违背了《工伤保险条例》第十四条第（六）项关于工伤认定的规定，即只要员工在上下班途中受到非本人主要责任的交通事故，就应认定为工伤事故，而不以&变更交通工具&作为用人单位免责条件。 ##第2篇：合同法案例：以短信方式续订租房合同起纠纷 案例一 2016年11月，原告李某与被告张某签张某签订《房屋出租合同》，约定由张某承租李某的房屋，租期一年，至2016费用5000元）。但李某认为，扣除防水款后张某应给付6万元租金。张某认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6、5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。 为此，李某诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张某返还房屋，并按每日356元支付自日至实际腾退之日止的房屋使用费。 法院经审理认为，李某与张某以短信息的方式协商续租事项，应当认定属于《合同法》中规定的对话协商，房屋出租人李某提出按每年13万元的租金标准续租合同，但承租人张某并未即时作出承诺。因此，应当认定双方在原合同到期终止后，并未形成事实上的租赁合同关系。 据此，法院判决张某腾退房屋并支付房屋使用费。 说法本案的争议焦点是双方短信协商续租的合同是否成立。 合同的订立，以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效，受约人得以在一定期间内作出承诺，此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间，受约人须在此期间内作出承诺，未定存续期间的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。 本案中，双方以短信息方式协商续租事宜，虽并非传统意义上的订立方式，但由于短信息以即时可收发的状态，使双方可即时了解对方的意思表示，故而本案中双方订立合同的方式，可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后，另一方需即时承诺，否则要约失效。 李某要求年租金为13万元，张某未即时承诺，该要约失效。同时张某要求租金10万元，李某亦未即时承诺，双方就合同价款未达成合意。 合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性，承诺的内容应当与要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的，为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，张某的10万元租金的意思表示，系对李某要约的实质性变更，是新的要约。 《合同法》第22条规定：&承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。&本案中，张某主张其已经履行合同，且李某业已接受，故而合同已经成立。然而，张某的单方履行行为对李某原要约内容作出实质变更，实际是以单方行为表示了新的要约，但李某未予承诺，双方合意依然没有达成，合同未成立。 案例二 案情 2016年11月，原告李双杰与被告张学萍签订《房屋出租合同》，约定由张学萍承租李双杰368号院的房屋，租期一年，至日，租金每年10万元，半年付。2016年租赁合同到期后，双方通过短信息方式协商续租事宜，张学萍要求李双杰提供汇款用的银行账号，李双杰予以提供，张学萍向李双杰汇款4、5万元（扣除张学萍给李双杰做防水的费用5000元），但李双杰认为扣除防水款后，张学萍应当给付6万元的租金，张学萍认为半年租金是5万元，不同意按照半年租金6、5万元的标准续签合同，双方就此发生争议。李双杰诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，张学萍返还房屋，并按照每日356元的标准支付自日至实际腾退之日止的房屋使用费。 裁判要旨 当事人以短信息方式订立合同的，对合同要约的承诺应当在合理期限内作出。无合意之履行行为不能视为合同成立。 裁判 北京市朝阳区人民法院经审理认为：李双杰与张学萍以短信息的方式协商续租事项，应当认定属于合同法中规定的对话的协商，作为房屋出租人的李双杰提出按照每年13万元的租金标准续租合同，但作为承租人的张学萍并未即时作出同意该租金标准的承诺，虽在庭审过程中，张学萍表示同意按照李双杰提出的13万元的租金标准继续履行合同，但张学萍的该承诺已经明显超出承诺的合理期限，李双杰现已经不同意与张学萍继续履行合同，故应当认定李双杰、张学萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后，并未形成事实上的租赁合同关系。据此，判决张学萍腾退房屋并支付房屋使用费。 判决后，张学萍不服，提起上诉。 北京市第三中级人民法院认为：在双方签订的《房屋出租合同》即将到期终止时，李双杰与张学萍曾就续租事宜进行协商，双方短信息往来记录显示李双杰同意续租的租金标准为年租金13万元，而张学萍主张的数额则为10万元，双方就租赁合同主要条款价款问题存有争议，并未达成一致合意。张学萍的单方付款行为系对李双杰所发出要约的实质性变更，应视为以实际行为发出之新要约，李双杰对该新要约并未承诺同意，4、5万元款项到账行为不能视为李双杰同意并主动接受张学萍主张的以年租金10万元为前提的实际履行，应视为双方就此未达成一致意思表示，李双杰与张学萍于原租赁合同期满后并未形成新的租赁关系。张学萍继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础，应予腾退，并应支付原合同期满后其继续占用期间的房屋使用费。故判决驳回上诉，维持原判。 评析 本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点：一是承诺的期间；二是无合意之履行行为不能视为合同成立。 1、关于承诺期间。 合同的订立，是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意，是合同的条款，至少是主要条款已经确定，各方当事人享有的权利和承担的义务得以固定。合同的订立，以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效，受约人得以在一定期间内作出承诺，此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间，受约人须在此期间内作出承诺，未定存续期间的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。对话为要约者，受约人未立即承诺的，要约即失去效力。 本案中，双方以短信息方式协商续租事宜，虽并非传统意义上的订立方式，但由于短信息以即时可收发的状态，双方可即时了解对方的意思表示，故而本案中双方订立合同的方式，可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后，另一方需即时承诺，否则要约失效。李双杰要求年租金为13万元，张学萍未即时承诺，该要约失效。同时张学萍要求租金10万元，李双杰亦未即时承诺，双方就合同价款未达成合意。虽然在一审的庭审中，张学萍表示愿意以13万元的价格承租涉案房屋，但由于李双杰之要约已经失效，张学萍的承诺不产生合同订立的效果。 2、无合意之履行行为不能视为合同成立。 合同的订立，其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性，承诺的内容应当与要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的，为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中张学萍的10万元租金的意思表示，系对李双杰要约的实质性变更，是新的要约。 合同法第二十二条规定：&承诺应当以通知的方式作出，但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。&本案中张学萍主张其已经履行合同，且李双杰业已接受，故而合同已经成立。然而，张学萍的单方履行行为对李双杰原要约内容作出实质变更，实际是以单方行为表示了新的要约，但李双杰未予承诺，双方合意依然没有达成，合同未成立。一方当事人不能以已履行为理由&绑架&要约人，从而成立合同，因为从根本上讲，合同法所遵循的最高原则，系双方合意，无合意即无合同，更谈不上履行。 ##第3篇：合同法经典案例分析：买卖合同、共有关系 个体户张某、王某二人于日从汽车交易中心购得一辆&东风&牌二手卡车，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即氢车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。 李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。 赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。 次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 现问： （1）张某、王某对卡车是什么财产关系？ （2）张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？ （3）李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效？为什么？ （4）李某与银行的抵押合同能否生效？为什么？ （5）李某主张买回卡车的主张能否得到支持？为什么？ （6）截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有？为什么？ 答案： （1）张某、王某对卡车是按份共有关系。 （2）有效。因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效务待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。 （3）有效。合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。 （4）不能生效。一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。 （5）不能。因为承租人行使优先购买权应以同等价格为条件。（6）归赵某所有。因为赵某尚未将卡车交付给钱某，卡车所有权并未转移。 解题思路 （1）、（2）张某、王某按份投资购买卡车，共同从事运输业务，依法成立按份共有关系。按份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。《民法通则》第78条规定；&按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。& 既为共有关系，共有财产全属于全体共有人所有，因此，共有财产的处分，必须取得全体共有人的同意。一个或者几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行法律上的处分的，对其他其有人不产生法律效力。但如果其他共有人事后追认该行为，则该处分行为有效。《合同法》第51条规定：&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同不效。&本案中王某事后得知后，要求分得一半款项的行为表明，王某是追认了张某的无权处分行为。 （3）、（6）《合同法》第133条规定：&标的物的所有权自标的物交付时超转移，但法律另有规定或者另有约定的除外。&第（3）问所列情形即属于本条所指的&当事人另有约定的除外&情形，即当事人可以自由约定标的物移转时间，而不受&自标的物交付时起转移&的束缚。而第（6）问则应适用&标的手所有权自标的手交付时起转移&的约束，依本案案情交待，纠纷发生之时，标的物尚在承租人李某手中，因而赵某并未将卡车交付给钱某，故钱某并未取得所有权，此时卡车所有权仍归赵某所有。 （4）依《担保法》第41条及第42条第（四）项规定，以汽车设立抵押的，应当办理抵的物登记，抵押合同自登记之日起生效。另外，抵押人应对抵押物依法具有所有权或者处分权，不得非法在他人之物上设立抵押。（5）承租人享有优先购买权，是以在同等条件下为前提的。本案中钱某出价10万元，李某出价9万元，显然不构成&同等条件&。 ##第4篇：合同案例：旅游合同是附解除条件的合同 游客到旅行社门市交纳了部分旅游团款，用于办理出境游签证，并约定出境游的大致时间。随着时间的推进，游客为出境游做着各项准备工作。在出团前几天，旅行社通知游客，由于游客被拒签，出境游行程必须取消，旅行社扣除签证费用外，将退还剩余费用。游客对此结果不能接受，坚持要参加旅游团，要么旅行社向游客作出赔偿。 在许多消费者眼里，尤其是已经签订旅游合同的消费者眼里，只要旅游合同签订，就意味着双方权利义务的确定，就等着在约定的时间前往机场、码头随团出发。而事实上，由于旅游服务的特殊性以及旅游法律法规的规定，在一些特定条件下，旅游合同签订并不能确保旅游合同能够顺利履行，因为旅游合同的实现必须等候相关条件的&成就&。如果条件不成就，旅游合同履行就遭遇困难，甚至是解除。这就是旅游合同是附解除条件合同话题的由来。 一、何谓附解除条件合同 《合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 二、三种情形可以促成旅游合同成为附解除条件的合同 1、旅游合同中约定了包价旅游团队最低成团人数。按照《旅游法》第八十五条规定，旅游合同中可以对成团的最低人数可以进行事先约定。这是由旅游团队业务特性决定的，旅游团队价格较为优惠（低价团不在此列），是因为旅行社可以通过数量的整个获得供应商的优惠。如果团队人数过低，就可能难以拿到供应商的优惠，旅行社就难以操作。 《旅游法》第六十三条规定，旅行社招徕旅游者组团旅游，因未达到约定人数不能出团的，组团社可以解除合同。但是，境内旅游应当至少提前七日通知旅游者，出境旅游应当至少提前三十日通知旅游者。因未达到约定人数不能出团的，组团社经征得旅游者书面同意，可以委托其他旅行社履行合同。组团社对旅游者承担责任，受委托的旅行社对组团社承担责任。旅游者不同意的，可以解除合同。所以，参团人数成了旅游团队是否能够顺利出行的先决条件，否则只能解除旅游合同。 2、旅游签证也成为旅游合同顺利出行的附加条件。在出境旅游团队游中，也签证是否能够顺利取得，游客、旅行社事实上心中无数，给予签证与否的权利在领馆的签证官手上。也就是说，哪怕游客向旅行社交纳了全额团款，和旅行社签订了完善的旅游合同，供应商也已经确认，但最终是否成行，还要看签证是否顺利。如果签证能够顺利签出，旅游团队就可以出行，否则，旅游团队不能按照预期出行，旅游合同必须解除。 3、不可抗力是旅游合同解除的法定条件。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《旅游法》第六十七条规定，因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；旅游者不同意变更的，可以解除合同。 三、旅游合同解除的处理篇二：2016案件调查报告 2016案件调查报告 案件调查报告（一）
近年来，房地产市场“过热”，商品房、企业集资房、经济适用房、社会保障房、拆迁安置房等多种形式的住房出现在市场上。有市场就有交易，在交易后，诸如因短期内房价过快上涨，出卖人心理失衡，以种种理由要求法院确认合同无效的案件；房屋买卖因完成不了过户手续而请求确认合同有效、并协助办理房屋所有权证的案件；拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件大量涌入法院，并存在纠纷不断扩大的趋势。我院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的特点及成因予以粗浅分析，对当前解决此类纠纷所依据的法律、司法解释的缺陷谈一些不成熟的看法。现将主要情况报告如下：
一、案件特点。
（一）诉求集中。主要表现为要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效或者要求确认合同有效、协助办理产权过户手续。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书及经济适用房不能上市交易等。（二）出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。（三）调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订合同时没有征得其他共有人的同意或者以没有取得房屋所有权证的房屋不能买卖为由抗辩原告的诉讼请求，要求确认合同无效或者原告理应对其以现行房屋市场价格进行补偿。（四）法院判决集中。我院在处理此类案件时，遵循诚实信用与公平合理的合同法基本原则，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以判决形式作出处理结果。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点，办案人员对法律、法规的理解不同，有时会出现同案不同判的现象。
二、原因分析。
（一）利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。（二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最主要的原因。（三）房屋买卖本身所蕴含的法律风险。1、未取得所有权证的房屋。房屋所有权证是合法的物权凭证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据上述法律规定，出卖人在转让时没有取得所有权证，其转让行为无效。所谓法律风险，主要是针对买受人而言，这时，房屋买受人可能因出卖人未取得所有权证而遭致对方毁约的风险。2、集资房。所谓“集资房”，是企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。集资建房的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但依据《兰州市经济适用住房管理办法》的规定，企事业单位集资建房是经济适用住房的组成部分，分配的对象是本单位低收入者，对于已享受过福利分房、已购买过经济适用房或者是住房标准达到控制标准的职工，规定不得参加集资建房。但现实中，只要单位集资建房，所有的单位职工均可参与集资。在住房过剩的情况下，一些职工就将此类房屋推向市场。此类房屋买受人最大的风险在于房屋不能过户及过户时承担高额的土地出让金。3、经济适用房。所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，都是违反了我国关于经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨害了其他符合购房条件主体的购买权，存在合同归于无效的风险。4、拆迁安置房。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发、旧城改造等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会被置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升导致违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。
三、对策建议。
（一）规范买卖协议。由于房屋大部分是夫妻共有财产或者家庭共有财产，而在登记时，因其他共有人未申请登记，登记部门只将夫妻一方或者家庭成员中的一员登记为所有权人，而签订房屋买卖合同时往往又是登记的所有权人或者家庭中的一员为代表与买方订立合同，合同签订后，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范房屋买卖协议，对未在房屋所有权证上登记的共有人要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。（二）加大法制宣传力度，提高买卖双方的风险控制能力。可以通过电视、广播、网络等多种途径普及房屋买卖中的风险知识，提高大众的风险意识，将大量的此类纠纷消灭于诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。（三）强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。大力宣传法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。（四）倡扬诚信观念与法治信仰。市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。
四、对现行司法解释需完善的一点建议。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的(转载于: 在点 网:2016买卖合同纠纷案例)解释》的出台，为房屋质量瑕疵、贷款买房、惩罚赔偿、解除合同等纠纷的处理提供了法律依据。但对于其他房屋买卖合同纠纷，则要根据民法通则及合同法的有关规定处理，难免出现适用法律不统一，判决结果不统一的情况。例如：《中华人民共和国合同法》第五十二条第 （五）项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《企业国有资产管理法》规定“国有资产转让除按照国家规定可以直接协议转让的以外，应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采限公开竞价的交易方式。”该规定为管理性强制性规定，在此种情况下，国有企业未在产权交易场所公开征集受让方而是私下与买受人签订买卖合同出售国有资产的合同是否有效？依据《合同法解释二》的规定，该合同应为有效合同，因为没有违反法律的效力性强制性规定。而实际上，该类买卖可能存在出卖人与买受人串通损害国家利益的行为，但要认定双方恶意串通似又缺乏客观标准，双方未按正常程序转让、受让能否即认定为恶意串通，如果不能认定，那么如果这种合同仅凭不违反法律效力性强制性规定而认定合同有效，是不是法院以判决的形式认定损害国家利益的行为合法化，试问法院充当的是什么角色。又如：最高人民法院《关于适用&中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，而日建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》规定了经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。如果法院仅凭该办法是部委规章，而非行政法规为由确认经济适用房买卖合同有效，那么，其他符合经济适用房准购条件的弱势群体的权益又将如何得到保护。再如：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》公布于1992年，现在还依此为依据解决问题已不适应现代社会及市场经济发展规律，该通知规定单位内部分房、腾房问题不属于人民法院受理案件的范围，但现实生活中，单位收了职工的集资款，因种种原因，单位建房的行为没有完成。这时，职工既无房可住、单位又无钱可退，法院又不受理此类案件，那么职工的诉求应当向谁表达，没有公权利介入的职工利益又如去实现。最高人民法院的司法解释在某些方面的效力似有高于法律之嫌。因此，完善相关法律法规，以法律的形式规范新型房屋买卖行为，维护交易秩序安全不仅是司法实践的要求，也是促进房地产买卖健康发展的需要。
案件调查报告（二）
今年8月，市委预防办、市人民检察院职务犯罪预防处采取以市院预防处为主体，统筹各发案县区检察机关预防部门共同参与、上下联动，针对发生在我市农机购置领域的26件32人职务犯罪案件立项开展预防调查和犯罪分析。调查显示，农机购置补贴政策是党和国家实施的一项重大惠农政策。自20xx年中央将农机（具）购置补贴专项纳入国家“三补贴、两减免”的支农惠农政策以来，资金规模已由最初的数千万元增加至数百亿元。然而，随着国家农机（具）购置补贴政策深入实施，资金规模日益扩大，骗取、侵吞农机购置补贴资金、收受农机经销商贿赂的职务犯罪案件也呈现出频发高发的严峻态势。不仅破坏了我市改革开放、加快发展的良好环境，更严重损害了广大农户的切身利益，有必要引起高度重视并切实采取措施加以有效遏制。
一、我市农机购置领域职务犯罪发案情况、案件特点及作案手段统计显示，今年以来我市检察机关共立案查办该领域职务犯罪案件26件32人，涉及包括市级农机管理中心在内共11个管理单位。
（一）农机购置领域职务犯罪发案特点
1、贪污受贿现象严重。在昭通市及所辖1区10县中，1市、1区9县的农机部门存在套骗农机补贴、收受农机经销商贿赂等情形。在全市11个农机站长（含乡镇农机站长）中，5个涉嫌贪污农机补贴、12个涉嫌收受农机经销商贿赂。案件中，犯罪主体较为固定，即负责农机补贴的直接责任人，在所查处的26起案件中，涉及农机站站长17件，占65%。作案手段较为单一，19%是以虚报购机款的伎俩套取国家补贴。
2、涉案金额大。检察机关立案查办的26件案件，涉案总金额高达600余万元，其中5万元至10万元的12件，10万元至50万元的4件，50万元至100万元的特大案件3件，100万元的特大案件4件。涉及金额最大的是镇雄县农机管理中心主任涉嫌受贿案，其涉嫌收受贿赂高达200多万元，创下了涉农贪污贿赂案件金额历史之最。
3、“一把手”涉案突出。在查办的32人中，农机管理部门局长、副局长、站长、副站长、部门负责人有21人，占66%。其中，“一把手”单独作案的17人，占53%;“一把手”伙同部门工作人员进行贪污受贿11人，占34%。
4、发案集中，发案范围广。农机补贴政策实施以来，在农户大量购机的短短两年多时间（20xx―20xx），农机购置补贴领域已成为贪污贿赂犯罪多发易发部位，全市10个县区及1个市级管理部门都不同程度地存在问题，除盐津县外，全市有10个农机管理部门发生案件，9个农机管理中心主任、4个副主任、1名市级管理科负责人及部分相关人员被立案查处。
5、窝案、串案比例高。所立案查办的26件农机管理系统案件中，90%以上系窝案、串案，呈现办一案挖一窝，查一个带一串的以点向面的辐射式传播。一人向同一农机管理部门的多人行贿，一人向多个县农机管理部门的多行贿，官商勾结共同贪污、官员之间勾结共同贪污和受贿现象普遍。在被调查的18名农机经销商中，绝大多数曾向2名农机系统工作人员行贿。
（二）农机购置领域职务犯罪作案手段
1、按一定比例给予农机部门工作人员“好处费”。调查发现，自20xx年昭通市实施农机购置补贴以来，农民主要采购的是微耕机。从所办理的26件案件来看，微耕机经销商、代理商直接按照每销售一台微耕机给予农机部门国家工作人员300元、400元不等的回扣。如经销商曹某在20xx年至20xx年期间，向镇雄县农民销售微耕机4000多台，曹某就按每台300元、400元不等的价格给予农业局长、副局长、农机站长、副站长“好处费”165万元，曹某还按每台300元、400元不等的价格单独给予镇雄县农机站长吴某“好处费”156万元。篇三：2016年案例精选商事裁判规则7条 2016年案例精选商事裁判规则7条陈枝辉天同诉讼圈点击阅读原文购买天同码
阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码―天同码系列图书）已由天同律师事务所独家出品并公开发售（购买链接请点击文末“阅读原文”）。
本期天同码，系整理《人民法院报?案例精选》2016年部分商事案例形成的7条裁判规则。 文/陈枝辉
天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.民间委托理财合同中，保底条款应同样认定为无效 ――在民间委托理财合同中，双方约定的保底条款应认定为无效，造成的损失应依公平原则和过错程度进行合理分配。
2.认缴资本制下，股东的出资义务应以实际约定为准 ――股东出资约定的内部协议与备案章程发生冲突，各股东之间对出资义务产生争议时，应认定以股东内部协议为准。 3.再审程序中始提出适当减少违约金的，应不予支持 ――对约定违约金过高的，违约方可请求适当减少。判决生效后，当事人在再审程序中请求适当减少的，应不予支持。
4.无证据证明储户有错，银行应对被盗刷的资金负责 ――无证据证明储户主动或客观上帮助他人实施取款行为情况下，未尽安全保障义务的银行应对被盗刷资金承担责任。
5.委托人单方解除合同，律师费应综合案件事实确定 ――委托方单方解除法律服务风险代理合同的，法院可基于案件客观事实、法律规定的可预期性等，综合确定律师费。
6.仅凭存疑欠条主张债权，仍应就借贷关系成立举证 ――审理民间借贷纠纷案件中，被告抗辩已偿还借款并提供相应证据证明后，原告仍应就借贷关系成立承担举证责任。
7.房产查封后设立租赁权，不能对抗执行房产受让人 ――以被查封房产为标的物签订租赁合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院执行而受让该房产的第三人。
【规则详解】
1.民间委托理财合同中，保底条款应同样认定为无效 ――在民间委托理财合同中，双方约定的保底条款应认定为无效，造成的损失应依公平原则和过错程度进行合理分配。
标签：委托理财｜保底条款｜民间委托理财
案情简介：2013年，刘某委托彭某对其股票账户中40万元本金进行投资管理，约定刘某“承受风险的程度为本金20%”，盈利40%作为彭某酬劳。2014年，该账户资产为20万余元。期间，彭某将该账户交由他人操作。 法院认为：①委托理财合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同。《证券法》第144条规定：“证券公司不得以任何方式对客户证券买卖的收益或者赔偿证券买卖的损失作出承诺。”法律对特殊主体的特别规定对于一般主体亦具有参照作用，以法律对证券公司的禁止性规定引导自然人从事理财的民事行为，是基于举重明轻的民法解释原则。该委托理财合同中的保底条款违反了上述规定，致使双方民事权利义务不对等，违背民法公平原则，故该保底条款无效。②《合同法》第56条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。根据双方约定，刘某享有60%的盈利，彭某享有40%的盈利，根据公平原则，造成的损失亦应按该比例分担，但因彭某在合作期间擅自委托他人操作，存在明显过错，故其应对造成的损失承担更大责任，综合本案情况，法院依法酌定双方各承担50%的损失责任，判决彭某赔偿刘某9万余元。
实务要点：在民间委托理财合同中，双方约定的保底条款应认定为无效条款，造成的损失应根据公平原则和过错程度进行合理分配。
案例索引：山东泰安中院（2015）泰商终字第382号“刘某与彭某民间委托理财合同纠纷案”，见《委托理财合同的保底条款应认定为无效――山东泰安中院裁定刘晶诉刘鹏民间委托理财合同纠纷案》（张业斌），载《人民法院报?案例精选》（）。
2.认缴资本制下，股东的出资义务应以实际约定为准 ――股东出资约定的内部协议与备案章程发生冲突，各股东之间对出资义务产生争议时，应认定以股东内部协议为准。
标签：出资责任｜催缴出资｜认缴资本制｜内部约定 案情简介：2014年，丁某、医药公司与沈某签订合作协议，约定设立门诊部，注册资金500万元，丁某以办理证照、医药公司以提供场地及企业名号为出资方式，各自认缴50万元和115万元，但该款均由钱某提供，“属于认同各方资源价值的赠与行为”。首次认缴200万元，“其余300万元按公司经营需求逐步到账”。2015年，各方因公司经营发生矛盾。丁某、医药公司起诉钱某，要求立即向公司账户存入300万元出资款。
法院认为：①最高人民法院《关于适用〈公司法〉若干问题的规定（三）》第13条规定：股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东有权请求其向公司依法全面履行出资义务。现行立法确认的认缴制，并非取消股东出资义务，仅取消了出资时间限定。在各股东就出资时间达成内部协议或订立公司章程情况下，部分股东不依约履行，除公司之外，其他股东亦有权起诉要求负有出资义务的股东依约完成出资。②在不违反法律、行政法规等关于股东出资的强制性规定的前提下，具体出资时间属公司自治行为。判决驳回丁某、医药公司诉请。 实务要点：在不违反法律、行政法规等关于股东出资的强制性规定的前提下，具体出资时间属公司自治行为。如股东内部协议与备案章程发生冲突，各股东之间对出资义务产生争议时，应认定以股东内部协议为准。
案例索引：江苏南京秦淮区法院（2015）秦商初字第2140号“丁某与沈某等出资纠纷案”，见《认缴资本制下股东出资义务应以实际约定为准――江苏南京秦淮区法院判决丁某、南京同仁堂公司诉沈某、钱某股东出资纠纷案》（王冬青），载《人民法院报?案例精选》（）。
3.再审程序中始提出适当减少违约金的，应不予支持 ――对约定违约金过高的，违约方可请求适当减少。判决生效后，当事人在再审程序中请求适当减少的，应不予支持。
标签：违约责任｜违约金调整｜再审程序
案情简介：2014年，广告公司诉请开发公司依约支付广告费，开发公司未应诉答辩。诉讼中，广告公司将约定的“按合同总价的0.2%/天计算滞纳金”自愿降低为“以合同总价为基数，按同期人民银行贷款利率的4倍计算违约金”。2015年，该判决生效后，开发公司以违约金过高为由申请再审。
法院认为：①逾期付款给守约方造成的损失，一般应认定为逾期付款部分的资金占用损失。本案中，双方约定的违约金计算标准畸高。诉讼中，广告公司自愿将违约金计算标准降低为以合同总价款为基数，按同期商业银行贷款基准利率的4倍计算，但由于开发公司未履行部分仅占合同总价10%，以合同总价为基数计算违约金，仍明显高于违约给广告公司造成的损失，开发公司有权依《合同法》第114条第2款规定，向守约方请求减少违约金。②开发公司在原审中不应诉答辩，应视为对相应诉讼权利和实体权利的放弃，法院不能依职权减少违约金。一审判决后，开发公司亦未提起上诉，再一次放弃请求减少违约金的权利。判决生效执行完毕后才申请再审，请求适当减少违约金，再审应不予支持。 实务要点：对约定违约金过分高于守约方损失的，违约方可请求适当减少。请求减少违约金具有请求权和抗辩权的双重属性，该权利在原审程序中放弃行使的，不得在再审程序中行使。
案例索引：重庆五中院（2015）渝五中法民提字第00078号“某广告公司与某开发公司广告合同纠纷案”，见《请求减少违约金应当在原审中提出――重庆五中院判决意境公司诉馨怡公司广告合同纠纷案》（代贞奎），载《人民法院报?案例精选》（）。
4.无证据证明储户有错，银行应对被盗刷的资金负责 ――无证据证明储户主动或客观上帮助他人实施取款行为情况下，未尽安全保障义务的银行应对被盗刷资金承担责任。
标签：储蓄合同｜安保义务｜盗刷银行卡
案情简介：2014年，高某银行卡在1小时内，被取款或消费共计36万余元。期间，高某报案并办理挂失业务。篇四：房改房买卖合同纠纷案例 专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件
为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。
一、案件介绍： 张普和张瓜系赵敏的女儿，赵敏的丈夫在1973年因病亡故，聂青云和张普之夫系多年好友。 日，赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电研究所设计院签订了《单位出售公有住房买卖合同》，合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋，赵敏购买房屋后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。自住该房屋满五年后可以依法专售，专售时单位有优先购买权。 后该房屋在日取得了房产证，该房屋登记在赵敏名下。 2000年5月，赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。6月29日赵敏和聂青云签订了《租售房合同》，双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年，并在该房屋具备上市交易条件的情况下，出租方（赵敏）有协助承租方办理过户手续的义务，将该房屋过户给承租人。过户相关费用由承租方支付。承租人一次性付21万元，作为该房屋以租代售的租金。该款项两次付清，第一次给付16万，自签订合同后十日内付清，第二次付2万，于日付清。双方不的违约，若出租人违约，则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。如遇不可抗力，双方协调解决。聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。 日，聂青云支付了19万元，日聂青云支付了2万元。 赵敏于日去世。日，张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下，登记为共同共有。 后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下，因此他找到了两人协商解决，但遭到了拒绝。多次协商未果，聂青云将两人起诉至法院，诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续，并支付违约金12.5万元。
二、审理过程： 聂青云将两被告起诉至法院称：聂青云和赵敏在日签订了合同，双方约定房屋具备上市交易条件时过户，但赵敏2009年因病去世后，张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下，此举违反合同约定，应该支付违约金，同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。 而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房屋时未经房屋共有人张瓜同意便处分了该房屋，同时聂青云明知张瓜的签名系赵敏代签，事后聂青云也没有找到张瓜确认此事，因此两人主张解除合同，并要求聂青云腾房。 庭审中，法院经审理查明2013年张瓜、张普曾经将聂青云起诉至法院，要求确认赵敏和聂青云之间签订的合同无效，要求聂青云将诉争房屋交还给张瓜、张普。该案件审理中，张瓜和张普认可该房屋系赵敏的个人财产，租售合同系其真实意思表示，合同上的张瓜实为赵敏代签，主张张瓜于2003年知道该合同情况。双方认可因签订合同时房屋无法办理出售手续，因此约定了以租代售的形式。张普主张2011年领取了法国产证。经法院至原单位了解情况后，该单位相关人员告知该房屋可以上市交易，单位亦可以配合上市，单位对购买人员没有禁止性规定。后该案件以张瓜、张普撤诉告终。
三、审理结果：北京市东城区人民法院经审理后判决： 张普、张瓜于判决生效后7日内将该房屋过户至聂青云名下。 一审判决之后，张瓜、张普不服一审判决上诉至二中院，二中院经审理后判决： 驳回上诉，维持原判。
四、房产纠纷律师靳双权案件点评： 房产纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签订的合同是否为房屋。 本案中，诉争房屋系赵敏从售房单位处自行出资购买，并实际取得房产证，该房屋登记在赵敏的名下，赵敏的丈夫早于购房日期去世，因此该房屋属于赵敏的个人财产。张普、张瓜主张张瓜为诉争房屋的共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的证据加以证明，缺乏事实和法律依据，因此法院对两人的主张未予采信。 赵敏和聂青云所签订的《租售房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效。 结合当事双方签约的背景分析，当时该房屋并不能办理过户手续，因此双方约定了以租代售的方式签订了该合同，从合同内容上分析，可以看出双方约定在该房屋能过户时赵敏有责任将该房屋过户给聂青云，因此该合同从实质上就是诉争房屋的买卖合同。赵敏作为该房屋的所有权人，依法享有收益、处分、占有、使用的权利，因此赵敏可以依照自己的意志处分该房屋。 从该合同履行情况上分析，聂青云已经履行了支付全部购房款的义务，赵敏在收到购房款后亦将该房屋交付给聂青云，双方之间所约定的大部分合同义务已经实际履行，同时赵敏应当履行过户义务，现因赵敏去世，其继承人张瓜、张普应当协助聂青云办理诉争房屋的过户手续。本案庭审中聂青云要求两人将诉争房屋过户至自己名下，于法有据，且有事实根据，因此法院应当予以支持。 综上所述，法院的判决是正确的。
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