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农村宅基地房屋买卖风险大
随着城乡一体化建设步伐的加快，出于“旧村改造”等拆迁工程及国家基础建设的需要，征地大量出现。面对巨大的拆迁补偿利益，很多卖房人便以买卖合同无效为由向法院提起民事诉讼，要求房屋买受人返还房屋。尤其是2006年，北京通州宋庄“画家村”案件，一度成为社会热点。2002年，画家李霞（化名）和丈夫看中了宋庄镇某村村民侯宇留下的一套院落，双方约定以4.5万元的价格购买北房3间、西厢房3间及院落。此后，李霞一家卖掉老家的房产入住该院落，并对院落及房产进行了整体修缮。2006年，房屋原主人侯宇要求以原价收回房产。在遭到李霞拒绝后，侯宇向人民法院提起诉讼，要求确认2002年签署的买卖房屋合同无效，要求收回房子。上述案例不胜枚举，这些反悔农民起诉的真正动因来自两个方面：一是拆迁利益，二是土地升值，而前者的比例更是高达8成以上。这说明，已经因宅基地房屋闲置而获利一次的人们，现在又看到了房屋更大的利用价值，并希望再次谋取更多的利益。一旦认定合同无效的后果必然为退还房屋，这也极大地影响了买受人的居住状态，严重破坏了社会的稳定和谐。人民法院在处理此类纠纷案件时，如果只是简单地认定合同无效，能否真正做到定纷止争？ 案例2010年年底，北京市某区法院上演争房大战。原告张建民诉称：1962年，经批准，其在丰台区8号院内自建北房6间、东房2间、南房2间、西房2间。1992年5月，北京市房地产管理局向原告颁发了房产所有证。1993年5月，原告与户籍为城市居民的被告签订房屋买卖合同，将该院内北房6间、东房2间、南房2间、西房2间共计12间以4万元的价格卖与被告。合同签订后，双方履行了合同义务。因双方关于房屋买卖的合同不符合“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有集体土地建住宅”等规定，现请求判令法院确认房屋买卖合同无效。被告王兴来辩称：其一，原被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效。其二，该合同已履行完毕15年之久，且被告曾购买的房屋已经拆除且已重建；其三，被告已取得房屋产权证。被告取得的产权证是依法拥有房屋所有权并房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。法院经审理认为：依照我国现行法律法规，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。原被告1993年5月所签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定应属无效。被告购买房屋后虽有房产所有证，但该处土地仍为农民宅基地，因房、地不能分离，被告作为城市居民不能拥有宅基地，故其取得房产证亦不能影响房屋买卖合同的无效。因该合同系违反法律、法规而无效，不应适用诉讼时效的相关规定。被告称曾购买的房屋已经拆除且已重建不能构成房屋买卖合同有效的理由。综上，法院判决：原告与被告签订的房屋买卖合同无效。被告不服，上诉至中级人民法院。二审法院审理后认为：根据本案现有证据及查明的事实，双方签订《房屋买卖合同》时，该房屋坐落的土地为集体所有，但对诉争房屋进行买卖系双方真实意思表示，双方亦已经履行了各自义务，上诉人实际居住使用诉争房屋达15年。特别是在买卖合同签订后，上诉人已于1995年经北京市房地产管理局审核取得了诉争房屋的《房产所有证》。本案审理过程中，被上诉人并没有证据证明上诉人持有的《房产所有证》已被撤销或宣布无效，因此上诉人在取得《房产所有证》时即获得了诉争房屋合法使用权。根据本案查明的事实及综合本案的实际情况，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定有效。原审法院确认双方合同无效欠妥，本院予以更正。现上诉理由成立，本院予以支持。据此，确认买卖合同无效依据不充分，难以支持。综上，判决如下：一、撤销一审判决；二、驳回张建民的诉讼请求。律师解析自从国土资源部再次强调“禁止城镇居民到农村购买宅基地房屋”的规定以来，北京市通州、海淀、朝阳等基层人民法院先后受理了大量宅基地房屋买卖纠纷案件。这些案件均系几年甚至十几年前将房屋出售给城镇居民而提起诉讼，请求人民法院确认当年的买卖合同无效、原价收回已经出售的宅基地房屋。此类案件的处理结果一般却是依据于国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的“严禁城镇居民在农村购置宅基地的相关禁止性规定”，而使得人民法院认定签订的宅基地房屋买卖合同无效。 而依据法律规定，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的4个必要有效条件：行为人在缔约时具有相应的民事行为能力和民事权利能力；意思表示真实；不违反强制性法律规定和社会公共利益；要具备法律要求的形式要件。本案例中，人民法院在一审判决中正是依据双方签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的规定，而认定为无效。笔者认为，虽然1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但该等文件只属于规范性法律文件。根据1999年最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，及《中华人民共和国立法法》的规定：“行政法规由总理签署国务院令公布”可知，上述禁止“居民买农民房”的文件不是“法律或行政法规”，不应作为认定合同无效的法律依据。只有违反了全国人民代表大会及其常务委员会通过的“法律”或经总理签署并以国务院令公布的“行政法规”的强制性规定的合同，才可被认定为无效。本案中，王兴来之所以最终胜诉，《房屋所有证》是关键：即购房者及时取得《房屋所有证》能够保证其物权利益，该权利就是受国家保护的。但是，本案件中还有一个法律问题需要提醒大家：从程序上讲，民事审判行为不能直接否认具体行政行为的效力。要否定具体行政行为的效力，必须遵守“先行政后民事”的司法原则。本案系民事诉讼，被告王某依据行政机关颁发的权利证书合法享有争议房产的所有权，该所有权依法受到保护。如果李霞认为行政机关的具体行政行为发生错误，应当向人民法院提起行政诉讼来要求确认行政机关向被告颁发《房产所有证》的行为错误。律师提醒城市居民购买农村宅基地房屋，往往卖房方因拆迁或其他的经济利益的驱动而提起要求确认合同无效的诉讼，不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的巨大损失。 一旦双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效时，可以“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿而非原价退还买受人。因此，应通过鉴定等方式确认房屋重置成新价格，即房屋价值。同时通过鉴定方式确认宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，并由出售房屋的农民按照比例承担主要过错责任。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved人民日报话说新农村：宅基地，不可以自由买卖
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城里人张罗着到农村去买宅基地，这股子热情，一直没有消退。到农村买宅基地，想法的确可以理解。因为，“看得见山，望得见水，记得住乡愁”，这股子情怀，城里人和农村人都一样，一直就铭记于心。但农村宅基地是否可以自由买卖，又是一个无比现实的问题。
从政策层面看，宅基地不可以自由买卖。
国土资源部等五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，不是说要通过确定农村宅基地使用权来保障农民的财产权收益吗？不错，《通知》要求进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，目的是为改革完善农村宅基地制度、建立城乡统一的建设用地市场等改革目标奠定产权基础。但《通知》字里行间，没有说宅基地可以自由买卖。
《通知》的核心，是让农民享有的宅基地使用权和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护。国土资源部近日发布《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》，主要目标就是全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。
从改革层面看，宅基地也不可以自由买卖。
应该说，改革完善宅基地制度，根本目的是保障宅基地用益物权，维护农民的合法权益，是保护农民的财产权益，并为完善农村改革铺下制度基础。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
从制度层面看，宅基地同样不可以自由买卖。
我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上来说，是农村集体土地，这就从制度上规定了宅基地的所有权属于农村集体，而不属于农民个人。农民所拥有的，是宅基地的使用权。因此，宅基地既不可以在城乡之间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。
必须看到，宅基地制度改革的出发点是保障农民宅基地权益，增加农民的财产性收入，而不是为了解决城市建设用地指标，不是让城市居民到农村购买宅基地建房子，更不是鼓励工商资本到农村去圈地。从政策层面、改革层面和制度层面来看，并没有可以自由买卖宅基地的空间。
总之，土地制度是农村的根本制度，土地关系是农村最基础的生产关系，土地权益是农民的重大权益。推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，关系重大，牵一发而动全身，既要积极稳妥，还要规范有序，审慎推进。
(责编：袁勃)
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved农村宅基地买卖有效吗
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是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的。农民对只有使用权，土地则属于农民集体所有。那么能进行农村宅基地买卖吗?今天，我们来聊聊农村宅基地买卖。
根据随房屋转移的原则。发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随而转移。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“公民在城镇依法时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续;但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。 未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。 由上述内容可以看出，一般都是禁止农村宅基地买卖的。那为何社会上还会出现这么多农村房屋或者农村宅基地买卖的现象呢?其中的原因有多种，关键还是我们的农民不懂法，缺少法律知识，我们的法律知识宣传能力还不足。 三、已经进行的农村房屋买卖是否有效呢? 学者们对此有两种不同的观点： 一种观点认为农村房屋买卖合同无效。 理由是： 其一，根据《》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。 其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的进行非农业建设，因而为该规定所禁止。 其三，1999年国务院办公厅在《关于加强管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民建住宅，有关部门不得为违法和购买的住宅发放和。” 另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。 理由是： 其一，日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。 其二，最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。 结论：根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖行为理应有效。 依据：《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 1、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。 2、把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。 3、所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。 4、《》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。 5、农村后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。 可以说，在农村房屋买卖中，很大一部分是因为农村房屋合同无效引发的纠纷。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。 农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办?受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于农村宅基地买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。所以，在此建议各位想要农村宅基地买卖房屋的朋友们，慎重考虑。 推荐阅读：
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。宅基地使用权如何转让才有效
第03版：党报热线
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宅基地使用权如何转让才有效
　　近日，我市一位农民来电说：“我邻居黄某和金某夫妇一家原先住在农村的老房子里，后一家三口前往市区居住，老房子空置。2009年2月，黄某为筹措资金，瞒着妻子将老家的房子卖给了邻村的路某，双方签订了房屋买卖合同。妻子金某得知后，当即表示不同意，并诉至法院，请求确认黄某与金某的房屋买卖合同无效。法院审理认为，农村宅基地属于农民集体所有，在目前‘房屋和土地一体处分’的情况下，转让房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了农村集体经济组织的利益，因此双方之间的屋买卖合同无效。请报社记者帮助咨询有关部门，宅基地使用权如何转让才是有效的？”日前，记者走访我市有关部门了解如下：　　当前，宅基地使用权的有效转让必须同时具备以下条件：　　一、必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。日国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确指出禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”　　二、受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。　　三、转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡（镇）国土资源管理所、县（市）国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡（镇）国土资源管理所逐宗落实到户。　　宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。　　（郑立民整理）