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我有一临街住宅作商铺多年，可以改为商用房产吗？
我有一临街住宅作商铺多年，可以改为商用房产吗？
律师回答地区：山东-青岛咨询电话：帮助网友：48907 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_3 人改不了 21:44临街住宅改商铺 合法不？安全不？看法不一
作者：嘉峪关日报|
发表时间： 19:34:15
住宅，其用途是专供居住。然而在实际使用过程中，许多临街住宅经过人为装修改造后，摇身一变成为盈利的商铺或餐馆，我市越来越多老旧小区的临街住宅便开始效仿，且越演越烈。那么这些临街住宅改成商铺是否经过审批，且改造后对居民楼安全有没有影响？连日来，本报记者走访了一些小区及相关部门。
临街住宅破墙改门开商铺市民徐女士反映称，她家新买了一套二手房，准备把房子的窗户改造成落地窗，可咨询相关部门称不能私自改变房屋的构造，可她近日发现越来越多的临街一楼住宅被改造成商铺，这些是否允许？又是否会影响到居民楼的安全？应该由哪个部门管理。
“我家楼下住宅的两间房被改造成摩托车修理店，一天到晚不定时地传来摩托车的声音、叮叮咣咣修车的声音，实在太吵。”雍和街14号楼一位住户反映称，前段时间，一楼住宅仅剩的另一间房又被改造成了单间商铺，近期还对外招租。住宅是用来居住的，怎么能改成商铺呢？住户随意更改房屋用途，砸掉承重墙改建门窗，相关部门不加以制止，这种情况只会越演越烈，不仅影响附近居民的生活，也影响了房屋的质量安全。
老旧小区住宅改商铺很普遍日前，记者来到雍和街区，在该小区附近走了一圈，发现许多临近小区内主干道及临街一楼住宅早已被改造成商铺出租。在雍和万家超市门前的通道处，记者看到由于人流密集，许多临街的小房被改造成商铺，并摆上了各式各样的商品，而几栋临街居民楼的一楼住宅也“不甘示弱”，大多被房主改造出租，变成了干果销售店、小吃店、照相馆和美容店等。
在位于祁连西路的雍和街14号楼前，记者发现该栋楼一楼的多套住宅被改造成商铺出租，有的阳台墙体被砸并安装了门，有的卧室窗户被改建成门，进入店里，可谓是麻雀虽小，五脏俱全。在其中一家锁具店里，客厅四周都摆上了货架及柜台，里面摆满了各式各样的锁具，令记者惊讶的是墙壁上张贴的营业执照和税务登记证，上面的地址居然是该套住宅。进入旁边的一家针灸治疗店内，客厅又变成了接诊室，几间卧室被改造成治疗室，经询问，店主称之所以租用该套房，是因为几间卧室作为隔间正好符合自己经营要求。记者又来到附近一家改建的厨具销售店，女店主告诉记者，租房时，这套房就已经改成了商铺，目前每月租金1200元，而附近几家改建的商铺位置好一些的，每月租金1400元。如果是主街住宅改造的商铺月租更高，且还有高达数万元的转让费。“单是租这样的小套住宅的话，按照现在市场价月租金600-800元，但改成商铺价格就翻番了。这种住宅改成的商铺面积虽小，但租金比起沿街商铺低，又有厨房、卧室和卫生间，生意不太好的话，还可以当成住宅。”女店主说道。
市民谈利弊随后，记者走访我市多个小区，发现除了雍和街区外，一些老旧小区如雍平、友谊、兰新、政和、人民、五一和胜利等不少小区，都存在将一楼住宅改建为商铺的情况，且生意都还不错。这些住宅改造后，租赁费都会翻番，例如一得乐对面兰新街沿街住宅，很早就改造成商铺，如今20平方米的房屋月租费就达到1500元。对于这些改建的商铺，周边居民看法不一。
采访中，一些居民认为，居民区旁开商铺或餐馆，一出门就能买到用的或吃的东西，给居民提供了方便。但大多部居民都认为改成商铺或多或少会扰民，如果楼下是个餐饮店，经营时会产生油烟味、噪音及排放的下水等，部分小吃店还会引来蟑螂，这些都影响到居民的正常生活，且这种改建行为，可能会在承重墙上改建门窗，房子的建筑主体和承重结构就会被破坏，会给房子的质量带来诸多安全隐患。
规划局：需到规划部门报批对此，记者前往市规划局进行了解，工作人员表示，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”工作人员告诉记者，按照规定是要到规划部门进行审批，但房屋的使用性质在建设之初就是规划设计好的，不允许进行变更，住宅是以居住为主，商铺是带有经营性质的，商铺与住宅价格相差甚远，因此也不可能给办理审批手续。工作人员说，在以往巡查过程中，他们也曾发现过类似住宅改建商铺的现象，他们曾联合相关部门进行口头制止，对不听劝阻的，他们会下发行政处罚文书。这种情况在一些老旧小区及一些市场临街比较常见，属于私自改造房屋的结构。工作人员称，规划部门可对此行为进行定性，但管理权限已移交至新成立的市综合执法局。
质检站：住宅改建商铺不允许那么，住宅改建商铺是否会影响房屋的安全呢？记者前往质检站了解情况，质检站的相关负责人告诉记者，住宅改建时打开的是否是承重墙，这要根据房屋图纸来断定。负责人表示，住宅改建商铺是不允许的，根据《建设工程质量管理条例》第十五条第二款：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”。此外，《建筑法》第四十九条：“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。”负责人表示，质检站管辖范围为在建工程的质量安全，建筑后的保修期将由房屋产权部门管理，他们可以到现场进行配合，查看破开的墙体是否影响到房屋的质量安全。
房管局：历史遗留问题须多部门联动随后，记者又前往房管局物业管理科采访，物业管理科负责人表示，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条： “装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；该条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；”而第三十八条：“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；”第三十九条：“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。”因此，相关负责人表示，我市临街住宅改建商铺在一些老旧街区比较常见，属于历史遗留问题，涉及城建、规划等多个职能管理部门，要解决好住宅私改商铺问题，必须要多部门协调联动，通力配合。
律师：住宅私改商铺违法违规甘肃明昊律师事务所王建辉律师表示，私自将住宅改商铺是违反法律规定又违反公德的。按照《中华人民共和国物权法》第七十七条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。在该法条中，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。
如果居民私自改造不经过其利害关系业主同意，受到影响的业主可不可以维权呢？王建辉律师表示，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
原文链接：/Item/Show.asp?m=1&d=2892
【嘉峪关日报记者 武晓霞】
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　　求贵人指点..............
　　强烈建议不要，拿不到双证，以后有了龌龊怎么维护你的权益啊，要投资的话稳妥第一啊
　　有纠纷的最好别碰 不然烦都烦死你
　　自古富贵险中求　　
　　物业是谁家的物业，是开发商的吗还是包出去的，转让的话开发商给改名吗票上　　
　　有证商铺目前都要卖到一百多万呀 租金也就三四千 纠结死我了
　　@我是7鼠 我是保守型
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我不会买的。
　　可以买
　　撑死胆大的、饿死胆小的——没保障的东西都一样！　　
<span class="count" title="万
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)住宅改底店商铺致使老小区一楼成为香饽饽_新浪房产_新浪网
住宅改底店商铺致使老小区一楼成为香饽饽
&&居民小区临街一楼改商铺的现象在我市已较为普遍。昨日，记者调查发现，随着此类现象的不加节制，一些老旧小区的一楼成了香饽饽，旧房售价和租价都出现&逆袭&高涨现象。
&&近日，市民李女士准备将友谊十九街坊的一套房屋出售，到中介一打听，70平方米的旧房能卖到近40万元，而若是临街的一楼房源，同样面积的房屋售价高达60万元，且房源紧张。都是老旧房屋，往常无人问津的一楼为何成了香饽饽？
正在改建的小区一楼
&&原来，近年来，居民小区商业化现象越来越普遍，很多人愿意在居民楼的临街一侧做些小生意，相较于其他投资，其成本低、回报高。记者在昆区友谊十九街坊看到，居民楼一楼改商铺的现象十分普遍，有的甚至扩建了简易房，改变了原有房屋的格局，不仅出现扰民问题，还埋下了安全隐患。尤其值得注意的是，这类经过改造的老旧房屋的价格高得让人咋舌，可以说，这种将一楼改商铺的行为已经导致了老旧住宅价格的畸形变动。
&&昨日上午，记者走访了昆区多家房屋租售信息部，大家对临街一楼旧格的&逆袭&现象已习以为常。&这种情况已经有两三年了，而且价格越炒越高。&一位资深房屋中介人士告诉记者，老旧小区临街一楼的房价在每平方米7000元左右，比同一地理位置新楼盘的价格还要高出一大截。
&&那么，此类房屋的租赁情况又如何呢？记者采访得知，一套面积为60平方米的临街一楼住宅租金约为2000多元/月，而一套一样面积的3楼只需900元/月。&价格差距就在于临街一楼的房屋可以改造为商铺，有的人花高价租面积大的房子，自己留着用一部分，再转租出去一部分，其利润可想而知。&一位房屋中介人士说。
&&这样的畸形租赁市场，也造就了老旧小区内杂乱的经营模式。如今，友谊十九街坊里，一楼改成的商铺随处可见，绝大部分为生活服务类行业，如小饭馆、小发廊、小超市、小卖店等。而这些小商铺也产生了诸多垃圾，街道上气味难闻。
&&虽然一楼改商铺的行为并不合法，但当记者问起&不怕有人来查吗&，房屋中介人士称：&只要给来查的人塞点钱就行！&
提到销售这个行业想必不少人最先会想到的词就是辛苦。的确，较高的业绩压力、超高的客户需求让不少人面对于这个行业时产生了一丝"畏惧"感。 ……
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临街商铺该不该缴纳物业费？
声音1：建议出台临街商铺物业收费标准声音2：水电“绑架”物业费，一旦造成损失物业公司应承担责任
　　一小区住宅楼下的临街商铺&&阅读提示&|&有点钱，有点闲，临街租个门面房，当个“小老板”是不少上班族的梦想。然而，门面房使用存在一个普遍“纠结”的问题，那就是，依托住宅小区建立的临街门面房，需不需要缴纳物业费？两会期间，有政协委员就此问题提出了自己的看法。&&□记者&段伟朵&杜一格&文&王亚鸽&摄影&&【走访】&&多数商铺需缴纳物业费，价格是住宅的2~3倍&&商铺需要缴纳物业费吗？2月25日上午，记者走访了涧西区、洛龙区等10数家依托住宅小区建立的临街商铺，绝大部分商铺店主表示需要缴纳物业费。&&“一年交一次，小区的物业公司来收取。”在涧西区景华路一家位于一住宅楼一层的店铺内，老板告诉记者，附近的店铺全部都要缴纳物业费。&&通过走访，记者了解到，尤其是新建建筑，门面房物业收费每月需2~3元每平方米，比普通住户物业费高出2~3倍。如果租赁一个100平方米的店，每月仅物业费就要缴纳200~300元，这对于刚刚创业的人来说，是一笔不小的开支。&&据介绍，洛阳市住宅小区（楼、院）约27%由专业物业服务企业管理，约51%由单位后勤管理，其余由社区代管或者业主自治。其中，不少临街的住宅小区都设置有商铺。&&临街店铺没“享受”服务，为啥要缴费？&&物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治等收取的费用。对于商铺物业费的收取，部分商户有看法。&&“虽然门面房与小区一体，但完全独立于小区，不与小区相通，不使用小区公共设施，甚至水电都可以直接向电力公司或水务局缴纳，不需通过物业，为啥要缴纳物业费呢？”提起物业费，洛龙区政和路上一家商铺老板颇有“疑惑”，商铺并没有享受到居住小区内的设备、公用设施、绿化、卫生、环境等。“缴的钱还要比能享受服务的小区住户高，感觉很不公平！”&&“因为是临街，门口卫生由环卫工人负责，卫生费需要单独缴纳，跟物业也没啥关系。”另一家店主孟先生说，收费高，却没提供相应服务，这物业费缴得有点“冤”。&&不缴费就断电？狠招“制住”业主&&记者走访中了解到，不少商户因为缴纳物业费的问题，跟物业管理公司“闹翻”。&&据涧西区武汉路临街门面房的店主宋先生介绍，两年前，小区物业公司换了家，没有出示任何证件，收费也不开发票，平时不见人。“啥服务都不提供，光收钱，叫谁也不愿意！”&&随后，宋先生要求物业公司提供发票，否则不予缴纳物业费。在协商无果情况下，物业公司第二天就切断了宋先生店内的电源。“我们完全处于劣势。”&&“最重要的是，物业费收取没有标准。据我了解，有的地方收2元每月每平方米，有的地方收3元每月每平方米，有的甚至更高。”宋先生表示很疑惑。&&【说法】&&那么，关于临街商户物业收费问题到底咋规定？临街商户是否可以不通过物业直接缴纳电费等相关费用？记者进行了了解。&&物业公司|&&商用房物业费要比住宅高&&对于收取商住房物业费问题，记者采访了几家物业公司。&&“商铺的物业费是要收的，因为商铺是小区住宅楼不可分割的一部分，是一个整体。”昨日，洛阳市洛龙区一家物业公司工作人员告诉记者，商铺的物业费为2元每月每平方米，普通住户的为1.5元每月每平方米。“我们也会对商铺提供一些服务，比如店里什么设施坏了，可以报送物业，我们会负责维修。”&&为什么没有享受到同等待遇，还要缴纳更“贵”的物业费。该工作人员表示，商用房的各项收费本身就比民居贵，比如房价、水电费用等。&&&&电力公司|&&非直供用户仍需物业代缴费用&&商户缴纳电费等费用，必须通过物业代缴吗？昨天下午，记者咨询了国家电网洛阳供电公司了解到，电费缴费，分为直供用户和非直供用户两种缴费类型，非直供小区门面房是由物业公司管理的，供电公司对小区总表计费；而一户一表的直供用户则由电力部门直接收缴电费。&&“早些年建成的单位家属院和有物业管理公司的小区多属于非直供用户，会由统一的物业管理部门收取电费，我们则通过该小区内的总表总数对物业进行电费收取；而新建小区大多为直供用户，一户一表，直接向供电公司缴费。临街商用房的缴费情况还需看其所在小区的供电用户类型进行判断。”&供电公司相关负责人表示。&&&&物业办|&&&商用房物业收费归市场调节&&昨天下午，大河报记者就临街商户的物业费问题咨询了洛阳住建委物业管理科，相关负责人表示，目前，发改委暂时没有下发相关指导标准。&&“临街商用房因利用率高、使用年限较短等实际问题，暂时没有明确收费标准。”该负责人介绍称，民住房物业费有国家标准；但商用房目前没有标准，收费归市场调节。&&物业办表示，各物业服务企业要将服务项目的收费标准、收费依据、服务内容、服务标准等在显著位置予以公示，避免收费项目不规范的混乱现象。&&【规定】&&房产开发商应实行物业管理，收费标准可约定&&相关法律法规中，对于物业收费问题如何界定呢？&&记者了解到，《洛阳市物业管理办法》中对于物业费用标准执行《河南省物业管理办法》第三十六、第三十七条规定：由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理，物业管理费用由物业管理企业按照合同约定向业主收取，物业管理服务收费价格应遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则，收费项目与标准由双方约定，也可以实行政府指导价，具体收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在合同中约定。&&【观点】&&政协委员郭秋芳：建议出台临街商铺物业收费标准&&“物业公司与业主之间是物业服务合同关系，商铺的使用者很多都是租赁户，物业公司与租赁户之间不存在实际的物业服务。”政协委员、洛阳市中级人民法院副县级审判员郭秋芳计划将“小区独立商铺物业收费问题”作为提案上交。&&在此之前，郭秋芳曾对该问题进行过调研，据她介绍，物业公司收取费用的行为一旦遭到商户拒绝，不少物业公司就把断水断电作为“绑架”收取物业费的手段，造成商户无法正常营业，权益得不到保护。“我建议洛阳市相关部门尽快对此类现象进行整顿，可以出台临街商铺物业收费标准，对市场起到规范作用。”&&政协委员索亚星：水电“绑架”物业费，一旦造成损失物业应承担责任&&针对此事，政协委员、洛阳市律师协会会长、河南广文律师事务所主任律师索亚星提出自己的看法。入住前，业主与物业服务公司签订协议，接受物业服务。“临街商铺属于小区的一部分，与小区建筑是一个整体，很多东西很难分清楚，比如建筑主体、水电暖气管道、安保工作等，此外，正因为商铺与住宅是一体，为保证居民的权益，也需要物业公司进行统一管理。”&&不过，索亚星提出，不管临街商户是否缴纳物业费，物业公司都没有权力对商铺断水断电。“一旦对客户造成经济损失，物业公司应承担相应责任。”
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