关于房价，以下这篇文章是本兔目前为止看到的最理性、实证的分析，非常值得一读。文章告诉我们：国人被困在房价这个赌局里，无论买涨买跌，都根本无法离场。文章转载自知乎，作者：skiptomylou，内容有删减，仅代表作者观点讨论房价的文章实在是太多了。对比英美法对比纽约东京对比日本泡沫，谈供需谈政府谈切身经历，我也简单说说我的几个看法。首先说我的观点：房地产黄金十年结束了，全国普涨的局面是不太可能了。未来的白银十年，房产价格上涨会主要集中在人口流入的一二线城市。北京的房子也贵，也不贵。刚需者和投资者买房的角度和定位都是完全不一样的。去年因为工作关系，我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司，也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司，还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来，三四线城市的房产升值空间相对比较小，而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。北上广的房子还是比股票靠谱关于涨跌的理论大家都看多了，我重点谈几个常见的关于一二线城市地产的误区吧：房价可能会崩，买房是不是一个错误的选择。这个观点的谬误就在于，绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产。而不动产作为人民币资产中最重要的一环，如果一二线城市的房价都崩盘了，那么人民币这一篮子资产已经是一篮子烂苹果了。你到底持有的是一篮子苹果中的哪个并不重要了，反倒是不动产相比于股票之类的资产至少还保留了使用价值。如果你没有能力移民或者大规模转移资产，那么一二线房子在你的资产配置里一定是一个优质资产。整天去考虑你无法摆脱的系统性风险是无聊的且没有必要的。北京的房子相比于东京、纽约，已经太贵了，这个扭曲的价格一定会得到纠正。我们假设北京的房子绝对值是偏贵的有泡沫的，从经济学的角度来说，过高的资产价格和人民币较高的汇率不能同时保持。目前来看，要么资产价格下降，要么人民币贬值。而从控制金融系统性风险的角度来看，最后处理这个不可能问题的方法是人民币贬值和通过挤压金融系统杠杆水平来缓和的挤出一些泡沫。因为资产价格尤其是不动产价格的剧烈下跌产生的连带效应是任何一个国家的金融系统都承受不起的。当然，在一个理想的资本流动无障碍的模型里，人民币贬值最终会导致资本外流，最终人民币计价资产一样会下跌。但是实际上，我们的资本管制是非常严格的。只要这种调控不改变，相比于可能的缓和的漫长的贬值过程，即使能把资产换成美元，结果也很可能是在躲开贬值之前，就先因为一线城市房价的上涨穷死了。因为在一线地产的问题上，主要矛盾是境内资产配置的供需关系。一个月才挣八千块钱，一万年也买不起北京的房子，北京的房子太贵了。这是个巨大的误区。当我几天前在我家楼下理发店里看着两个其貌不扬的东北大妈操着一口二人转味道十足的普通话讨论自己准备买泛海10万元的新盘的时候，我就更加坚定了这个想法：未来北京四环以内的房子，其实都不是给普通白领们居住的了。能买得起北京“城区”以内房子的，是来自于全国的有资产配置需求的土豪们，是来自北京本地的能卖一套老房子或者多年前就买了房现在来置换新房的改善性需求住户们。他们不在乎或者凑的出五百万以上的首付。外地进京年入十万二十万的普通白领们，未来给你们的住处是通州、大兴、燕郊、固安。相应的，北京的大量产业也会外迁，你不用总担心你要花两个小时才能上班了，因为以前在三环的创业公司未来会去三河去亦庄。如果中国的经济环境可以平稳过渡，那么抛开你现在五环是城外的概念，别再觉得六环有多远。当京津冀一体化，市政府搬到通州，新机场修在固安，当北京人以前觉得远在天边的保定都纳入这个城市群核心规划的时候，当我告诉你这个城市带还要涌入几千万人口的时候，你设想一下，三环是什么地方？三环就是以前的紫禁城。上海的南汇、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦东金桥，我心想这是什么鸟不拉屎的地方？现在上海群众告诉我，金桥远吗繁华吗？十年前五角场是一片荒芜。上海的群众们告诉我，五角场现在是什么地方？现在在北京生活的群众们，你们能想象，15年前，东大桥就是东边繁华景象的终点，蓝岛就是朝阳区最大的shopping mall吗？中国房价，就是农村扶贫人口进县城，县城进省城，省城去一二线。一二线的新移民买刚需房，有刚需房的人买改善房，有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价之所以还会涨，是因为从金字塔的角度看，所有的人都是这份资产的接盘侠，这里是避风港。从这个角度上讲，如果今天大兴的房子买3万一平，你告诉我，十年以后，三环的房子买15万一平，贵吗？今天北京三环的好楼盘7万一平，十年翻一倍，年化复合增长率只有7%，扣除2%的通胀，实际增长率5%，高吗？更不用说上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率，提倡小户型，未来很多年轻人要去买70平米以下的房子，人口密度要向香港看起。总有一天，也许130平米的户型都是豪宅，如果这样，价值又该怎么算？如果你对中国经济的平稳过渡有信心，那么毫无疑问，一二线核心城市的住宅不贵，早点上车，资产早点保值。对于缺乏投资常识的散户们来说，北上广的房子，还是比股票靠谱些。普通老百姓可能一辈子买不起房？在房地产行业，由于市场划分的比较粗糙，没有把商品房和住房分开，导致我们把买房当作投资，房子就成了投机品。房价越上涨，投机房地产行业的人越多。房子偏离其实际价值。形成泡沫，导致现在房价居高不下，我们的工资跟不上房价上涨的速度。中国的资产价格是有泡沫的。说一个非常简单的模型。我们假设资本项下的兑换完全自由，没有资本流通限制。假设合理的物价水平是一块钱人民币可以买两袋大米，同时一块人民币可以兑换一块美元。这时候，央行突然给全国人民每个人多发了一倍资产，比如你有100元人民币资产，央行就无偿的再给你100元。那么这时候，一块钱人民币的购买力应该对应一袋大米，因为人民币购买力被稀释了一倍。那么一块钱人民币这时候应该兑换多少美元呢？若美国人并没有多印钱的话，这时候一块人民币应该兑换0.5块美元。这个简单的例子就是想说明，当今天人民币价格出现泡沫的时候，我们有三种可能的处理方法。通过提高生产力，来提高人民币的购买力。假设人民币贬值了一倍，但是因为生产力提高，大米的价值也贬值了一倍，那么人民币的购买力就不变。维持资产价格，人民币贬值。也就是我们说的，大米价格维持一块/袋的泡沫价格，人民币贬值为1RMB兑换0.5$。维持人民币汇率，刺穿资产价格泡沫。当然，上述的例子，是一个极端简单的例子，在这个例子里我们假设美元的绝对价值没有发生任何变化，人民币兑换完全无摩擦。事实上，因为蒙代尔不可能三角和各种历史原因，中国选择的是独立的财政政策和货币政策，而牺牲了资本的自由流动。所以，对于绝大多数老百姓来说，一年合法兑换的美元资产只有五万。普通老百姓资产配置的一个重要前提就是，基本上只能配置人民币资产。再说我们如何维持现有的泡沫。我们采取的是方法1和方法2结合的办法。方法1就是一方面出清过剩产能、推动境外产生输出、鼓励发展高新科技产业，目的是希望通过提高生产力来支撑价格泡沫。但是短时间内看来，宏观经济下行至少要维持五年的时间，方法1中的任何一部分都是需要时间的，能不能成功，我持短期悲观长期中性的态度。方法2则是允许人民币缓慢的贬值。有人说缓慢贬值只能造成贬值预期不确定性同时造成更大幅度的贬值。我想说的是，这么说的人完全没有考虑到实操层面，市场是没有一个明确的贬值预期的，何况剧烈的所谓一步贬值副作用良多。所以只能通过在外汇市场不断博弈的过程来确定市场对人民币的一个均衡价格。说这么多，其实就是想告诉大家两件事。第一，房地产作为人民币资产，尤其是北上广深的房地产，的确是有泡沫的，特别是去年的这波大涨。这也是为什么不建议大家在这个高点急着去买房。但是这不代表这个泡沫一定会破，也不代表泡沫一定永远是泡沫。第二，我所讨论的问题的前提是，大多数人只能配置人民币资产为主，且大多数人无法预测到底人民币资产价格泡沫是不是会被刺穿。前者因为中国短时间内不可能开放资本项下自由兑换，后者因为如果中国经济回到了上升周期，资产价格重新变得相对合理而没有出现崩盘，那么所有没有买房的普通老百姓面对的可能就是一辈子买不起房。-end-一群有意思的兔子 | 一个有意思的公号转载或商务合作 &回复关键词&转载 | 合作 「&推荐阅读」-有意思大家族-youyisi_cn有意思网 | 中国新闻周刊 | AutoMan | 大人的玩具开Fun | 反观 | 财迷 | 剧逗有意思(youyisi_cn)　
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