您的举报已经提交成功，我们将尽快处理，谢谢！
赛特奥特莱斯
地址：朝阳区香江北路28号赛特奥莱2楼(近观唐别墅)
电话：(010)
如果喜欢点个好评呗
我在天津生活了5年，没有太多好玩的地方，有些带有浓重地方色彩的地方可以去看一下吧。
~比较原生态的地方在蓟县，黄崖关长城、盘山、独乐寺什么的。
~有文化底蕴的地...
各家银行通存通兑业务开展的不好，手续费高、速度慢，建议去本行办理业务。
大家还关注…0&&parseInt(document.getElementById('custompage').value)页&&1&&parseInt(document.getElementById('custompage').value)楼&&
回复：102 &查看：22914 &
佛罗伦萨小镇，真心不便宜啊
忙着活...忙活着...
财产: 36230 爱卡币
来自: 天津市|天津市
佛罗伦萨小镇，真心不便宜啊
工作的关系，在非周末去过几次，都很冷清，没什么人
据说周末人多。我从来没逛过
今天趁节前，赶紧去逛了逛
一进门，先在一线品牌逛了一下，真心买不起！
到二线看看，晕！Hugo Boss比在德国贵多了！一件破上衣，一万三！还是折扣价....
也就巴里还可以，买了双鞋，剩下的没什么可看的
赶紧到杂牌子看看吧
最后买了点里维斯牛仔裤，真心不贵，跟欧洲奥特莱斯打折价格差不多
买了件timberland外套，把卡霍霍完了，回家....
感想：我记得谁说过奢侈品比国外高50%来着，应该不是吧？
我看高100%-200%！
据说，那里比海信还是要便宜30%-40%
我好几年没逛街了，可能落伍了
这海信得多贵啊
760) {this.resized= this.width=760; this.alt='Click here to open new window';}" onmouseover="if(this.width>760) {this.resized= this.width=760; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window';}" onclick="if(!this.resized) {} else {window.open('http://is.gd/hZiaoQ');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" />
& & 在不违背天地之道的情况下，成为一个自由而快乐的人。这就好比一台戏，优秀的演员明知其假，但却能够比在现实生活中更真实、更自然、更快乐地表达自己，表现自己。
[每日热点]:
财产: 46113 爱卡币
来自: 天津市|天津市
& && && && && && && &
[每日热点]:
掌握核心科技
财产: 39306 爱卡币
来自: 天津市|天津市
以后买东西前得先跟自老师询个价
760) {this.resized= this.width=760; this.alt='Click here to open new window';}" onmouseover="if(this.width>760) {this.resized= this.width=760; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window';}" onclick="if(!this.resized) {} else {window.open('/6ledeb');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" />叫你宣传伪科学
[每日热点]:
财产: 9383 爱卡币
来自: 天津市|天津市
不知道名牌是嘛样的。
等待加入途锐团购
[每日热点]:
财产: 208711 爱卡币
来自: 海外|欧洲
760) {this.resized= this.width=760; this.alt='Click here to open new window';}" onmouseover="if(this.width>760) {this.resized= this.width=760; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window';}" onclick="if(!this.resized) {} else {window.open('/whjjac.gif');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" />
[每日热点]:
财产: 3649 爱卡币
来自: 天津市|天津市
工作的关系，在非周末去过几次，都很冷清，没什么人
据说周末人多。我从来没逛过
今天趁节前，赶紧去逛了逛
一进门，先在一线品牌逛了一下，真心买不起！
到二线看看，晕！Hugo Boss比在德国贵多了！ ... 同感。上次孩子看上一双某克鞋没买，结果到德国买的才25欧，给我买了瓶香水，迪奥的45欧，比海信便宜一倍还带拐弯的呢。
[每日热点]:
忙着活...忙活着...
财产: 36230 爱卡币
来自: 天津市|天津市
前几天听说一北京姑娘，在那儿造了17万，当时还吃惊呢
今天一看，要是买点名牌，也就十件八件衣服，一上午一辆车就没了
760) {this.resized= this.width=760; this.alt='Click here to open new window';}" onmouseover="if(this.width>760) {this.resized= this.width=760; this.style.cursor='hand'; this.alt='Click here to open new window';}" onclick="if(!this.resized) {} else {window.open('http://is.gd/hZiaoQ');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" />
& & 在不违背天地之道的情况下，成为一个自由而快乐的人。这就好比一台戏，优秀的演员明知其假，但却能够比在现实生活中更真实、更自然、更快乐地表达自己，表现自己。
[每日热点]:
用户被禁止发言
财产: 8170 爱卡币
来自: 天津市|天津市
*** 该用户太调皮了，已被禁言。 ***
更多精彩尽在 ， Enjoy xcar!
[每日热点]:
财产: 8388 爱卡币
来自: 海外|奥地利
上周日。给媳妇在那买了个prada大包。。。被蔡哥数落了。。
[每日热点]:
财产: 8388 爱卡币
来自: 海外|奥地利
bally鞋。。差不多4-5折 有双男士蓝色小靴子不错
[每日热点]:
回复成功，收到1个大米！
1…0&&parseInt(document.getElementById('custompage_down').value)页楼天津佛罗伦萨小镇市场调研_图文_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
天津佛罗伦萨小镇市场调研
上传于||文档简介
&&天​津​佛​罗​伦​萨​小​镇​市​场​调​研
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩14页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢佛罗伦萨小镇如何操盘奥莱日均人流量居超2.5万！_联商网
佛罗伦萨小镇如何操盘奥莱 日均人流量居超2.5万！
天津佛罗伦萨小镇的成功可以用始料未及来形容。从最初各方的担心和怀疑，到惊艳全国，小镇只用了短短两年的时间。小镇日均人流量超过2.5万，提袋率高达80%，14年十一期间客流量更是高达33万。商业规划+品牌资源+专业运营，或决定了项目的成功。
对消费者来说，第一感受应该是各大品牌强势联合以及独特的建筑风格。而我始终觉得她的成功要得益于天时地利人和，包括了集团资源、品牌组合、建筑设计以及运营管理。
武清，曾经只是一个不为人知的地方，在天津属于姥姥不亲，舅舅不爱。由于远离市区，项目初期受到了来自各方的质疑，毕竟当时国内尚未出现离市中心so远的成功项目。奥莱，作为目的性消费项目，在国外已经相当成熟。相比之下，当时国内较为成功的类似项目也就上海青浦奥莱和北京燕莎奥莱。青浦奥莱到外滩不过是30公里距离，而燕莎奥莱更是位于东四环。
那么小镇呢?距离北京90公里，离天津40公里。所谓京津奥莱，不过是借北京之力而已，实际就是天津偏远郊区一奥莱。在北京，已有燕莎奥莱(东四环)、赛特奥莱(邻近机场)、斯普瑞斯奥莱(邻近机场)、芭蕾雨(房山)，以及新开的八达岭奥莱。也就是说，从项目成立之初，就注定要加入这场厮杀。
记得潘石屹曾在节目中提到过做项目最重要的是：地段、地段和地段。那么从这点看来，小镇输了。
不过作为在意大利已有五家成功奥莱项目经验的开发商，RDM当然深知其中的利弊。因此在和政府谈判期间，坚持项目落地的必要条件之一就是地块必须临近即将建成的武清高铁站。 这是希望借助京津城铁弥补先天不足。
如果我们把项目比作一位江湖侠客，那么集团资源就是天赋异禀。集团资源是一个项目先天能力，完全取决于开发商自身实力，短时间内很难改变，除非重组。郭靖天赋不佳，但在吸了梁子翁的大腹蛇血后，百毒不侵，功力大增。
在天津项目上，RDM作为主要投资方，负责工程、招商、运营管理等，而WAITEX则主要负责拿地和协调政府关系。
RDM公司，是意大利FINGEN集团旗下公司。FINGEN集团，致力于时尚、零售和地产，和意大利诸多大牌保持密切合作，如，GUCCI 等。扎根佛罗伦萨几十年，凭借Fratini家族的声望，打下一片属于自己的江山。
RMD作为项目实际操刀公司，当然离不开母公司的鼎力支持。由于集团公司在意大利布局多年，跟众多一线品牌(至少是意大利一线品牌)保持了良好的合作关系。而这种关系，为项目的招商带来了极大的便利。
当然，仅仅有关系还是不够的。公司资本是否雄厚以及领导层的格局也很重要。或许很多人认为RDM引进PRADA应该是很容易的事情，实则不然。关系再好，商家也是需要从实际利益出发的。毕竟，每开一个店，都是希望赚钱的，而不是送人情。RDM借助在意大利的优势，很快和PRADA总部的高层开始洽淡，喝喝咖啡，打打高尔夫。但最终的落地，也是给了PRADA极好的条件才达成(近千万的装补以及灰常优惠的租金条款等等)。
事实证明，对PRADA的投资是划算的。她对其他品牌的召唤力是爆(WU)表(MAI)的。开业后，其业绩也是非常令人满意的。
在该小镇中，几乎所有的资金来自于RDM，土地款、设计及工程费用、招商费用、运营管理费用等等。
借助公司在国际上的声望，项目在和政府谈判期间也占据了有利位置。其中要求项目位置临近武清高铁站这一点，是必要条件。在这期间，小伙伴WAITEX起了非常重要的作用。综上所述，小镇项目在天赋方面为五星(以最高五星计)。小镇基因好，先天优势明显，这是国内绝大多数开发商无法比拟的。
如果我们把项目比作一位江湖侠客，那么品牌组合就是武功招数。每个项目根据定位需要的品牌是不一样的，这就像跟高手过招，需要针对不同的对手使用不同的招数才能取胜。
FV小镇由奢侈品、国际名品、和户外以及休闲四大特色主题区，200家品牌门店组成。四大主题区是在项目定位之初就构思好的，随之的招商和设计都紧紧围绕这个定位展开。
小镇商铺布局
奢侈品区域是重中之重，也是项目定位为高端奥莱的关键。这块的招商基本由RDM香港总部负责，北京公司为辅。小镇成功引入了PRADA，GUCCI，BV，BURBERRY，FERRAGAMO，ARMANI，TOD’S，ZEGNA，BULGARI，VERSACE，FENDI，VALENTINO等等国际一线品牌。这样的品牌组合，只能说亮瞎了!!!这里几乎囊括所有的意大利国际一线大牌，这也是国内任何一家奥莱都未曾做到的事情。而这样的重磅的品牌组合，甚至是很多一二线城市所梦寐以求的。
为了让消费者能尝到正宗意餐，小镇还引入了合作餐厅Bella Vita。该餐厅地道的风味也让很多消费者慕名而来。同时加上顶级意大利巧克力Venchi和意式咖啡La Vazza的进入，使得小镇在美食上也有所突破。
一线品牌的成功导入是一个良好的开端，但这并不意味着招商工作已进入正轨。在项目开始之际，由于远离市中心(离北京90公里，天津40公里)，加上周边荒芜(没有配套，高铁站也未建成)，多数商家持怀疑态度，迟迟没有反应。幸好有北京公司的颜值担当们的辛苦付出，无数次的往返，才保证了项目的顺利开业。
不难看出，项目在定位和招商上脉络非常清晰。不同的客群有不同的品牌区域，同时差异化的品牌组合更能保证消费者的需求。
小镇由三个不同城市的建筑风格组成：罗马、威尼斯和佛罗伦萨。面对高铁站的两个主要入口处的塔楼设计灵感来自于圣马可广场和一个中世纪的城堡。游客走在小镇的石径上探索复古意式的庭院和长廊，前往小镇中心。位于奢侈品区和国际名品区中间的斗兽场全部由大理石铺就，再现了古罗马帝国时代艺术的恢宏壮美。
小镇作为目的性消费场所，主要包含两大业态：零售和餐饮。当然，也有很小比例的儿童娱乐等等。零售和餐饮的比例约为15:1。零售下面细分为：、、户外、儿童、鞋帽等。
细心的消费者可能会发现小镇几乎没有重复的外立面，每个店铺都有着自己独有的外墙。如何选择节点形式、选择相匹配的立面，是设计的关键。而这样的设计，对于设计师是一项巨大的挑战。挑选好参考对象后，如何达到令人满意的效果同时又给出令业主满意的造价，是真正考验设计师的地方。没有对欧式建筑的透彻理解，是很难做出来的。这或许是海缔雅从未被超越的原因吧。
另外，小镇对于色彩的运用也另大家眼前一亮。外立面丰富的颜色搭配，激发了你体内的多巴胺，使得购物欲望直线上升。是的，小镇的营业额就这么上去了^_^
意大利人对色彩的了解和把控，很多时候真是让我们感叹不已。某朋友(非设计师)自己家装修，用了几种在我们看来很大胆的颜色，其中甚至有很大比重的灰色，但做出来的效果着实让我们羡慕不已，只能抱怨天赋的差异。就这点而言，国内部分建筑师或许都比不了普通意大利人。
小镇于2011年6月正式开业，2014年三期开业。一二期建筑面积约6万平方米。三期为项目扩展工程，位于项目东侧，约5000平方米。四期尚在设计中，规模约为5000平方米。
如果我们把项目从武学角度来看的话，合理的动线就像是深厚内功所需的通畅经脉。只有打通任督二脉，才能做到气行周天，步入高手行列。任何商业项目都一样，只有动线合理，才能保证各商铺具有较高的可达性。可惜以前大家对动线设计往往不够重视，甚至一些业主也是。近年来，这样的现象已有所改观。
小镇在整体规划中充分考虑了不同商铺类型分区，同时合理地规划了外部交通动线和内部客流动线。商铺分区和客流动线通过不同节点的设置实现了有机统一。
从上图可以看出，基于回字组合的动线确保了小镇各个店铺的可见性和可达性。各个节点不仅增加了金角银边区域，更是增强了消费者在小镇中的位置感，同时提高了消费者在小镇的趣味性。
此外，小镇的一个特别之处在于服务性院落的存在。正因为院落的存在，才能做到在项目内部人车分流。人车分流极大地保证了消费者良好的购物环境，提高了舒适性。这已经成为海缔雅为高端奥莱设计的常用手法之一。
如果我们把项目从武学角度来看的话，建筑设计更像是武功招数。武功招数往往容易上手，但要成为高手也很难。关于具体建筑风格，和招数一样，多说无益，直接欣赏吧。
圣保罗广场
圣乔万尼广场
以上实景图片均来自网络。
去过小镇的人不难看出，跟设计相比小镇的还原度是非常高的。这点上，艺术监理是功不可没的。L.S.作为该项目驻场建筑师，配合业主的F.A.、J.D.、Tony和Ci等，对项目严格把关，从而确保了项目顺利竣工。
如果我们把项目比作一位江湖侠客，那么运营管理就是内功心法。有了扎实的内功，侠客的武功和兵器才能运用自如，从而独霸江湖。我们还是拿郭靖举个栗子。在没学九阴真经之前，他已经学会降龙十八掌，但仍然只是傻小子。当他在桃花岛学得真经后，才得以步入当世高手的行列。
对RDM而言，McArthurGlen这位大哥或者说是师傅，是不能不提的。他跟着大哥在意大利最重要的城市做了五个项目(米兰、罗马、威尼斯、佛罗伦萨、拿波里)。在乐呵呵赚钱的同时，把运营管理这套也学习到手。
项目最初，小镇运营管理团队的主力都是从香港总部派来的。逐渐步入正轨后，才做出相应的调整。
2011年6月，京津佛罗伦萨小镇开业;2015年1月，上海佛罗伦萨小镇开业;2015年9月，佛山佛罗伦萨小镇开业;2015年下半年，成都一期和武汉一期也已开工。2015年，三座已开业的小镇预计接待700万游客，总营业额达45亿。而接下来，还将启动重庆和青岛项目，预计2017年完成其国内的基本布局：京津、上海、广佛、武汉、成都、重庆以及青岛，见下图。
注：绿色―已开业;紫色―建设中;蓝色―规划中。
这七个项目所选择的城市，都是经过精挑细选的，主要参考了城市的人口规模、GDP和消费力。
或许有人会问，那为什么没有南京没有杭州没有深圳?如果你试着把这三个城市布到上图之中，将会很清楚地看到距离他们不远处都已经布好点了。在意大利，开发商一般把自己同样项目的距离控制在200公里以上。在国内，他们也采用了相似的原理，不过在距离上所有调整。
在这7个项目中，我一直很好奇的是佛山项目。定位为高端奥莱的小镇，建设在佛山这个存疑的地方。假设我作为当地的一名消费者，完全可以选择去香港SHOPPING，不贵还当季。坦白说，这项目我一直不太看好。不过其余几个，从落地的城市来看，都还是不错的选择，成功的概率较大。
佛罗伦萨小镇，或许是最有希望超越百联系列的品牌。
（来源：奈何等风来&钱仲慧）
近期推荐课程：
欢迎关注联商网，扫一扫关注【联商网微信订阅号】我们只为您推送最真实，最有价值的行业资讯
你可能感兴趣的内容
不吐不快？把你的想法发上来
全部评论()
暂时还没有评论哦！赶快跟帖哦
新闻关注榜
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
if ($("#top_wx_show_box").length == 0) {
$("#articleCmtAndFav").append(Qrcode);
$("#top_articleQrcodeImg").html($("#_articleQrcodeImg").html());
$("img[name=\"top_wx_clo\"]").click(function () {
$("#top_wx_show_box").fadeOut(100);
$("#top_wx_show_box").fadeIn(100);
$("#top_wx_show_box").fadeIn(100);
function articleQrcode() {
var url = arguments[0];
var Qrcode = "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
Qrcode += "";
if ($("#wx_show_box").length == 0) {
$("#headerCommentNum").append(Qrcode);
$("#articleQrcodeImg").html($("#_articleQrcodeImg").html());
$("img[name=\"wx_clo\"]").click(function () {
$("#wx_show_box").fadeOut(100);
$("#wx_show_box").fadeIn(100);
$("#wx_show_box").fadeIn(100);
var theArticleId = $("#ArticleId").val();
if ($("#headerCommentNum").length > 0) {
showshare("headerCommentNum", {
url: "/news/show.aspx?id=" + theArticleId,
eventName: "articleQrcode"
var ytvalue="";
if(document.getElementById("yetai")!=null)
ytvalue = document.getElementById("yetai"). }
if(ytvalue=="3" || ytvalue=="8")
{ BAIDU_CLB_fillSlot("568527"); }
联商网版权所有 &