万科物业为避竞争 不接竞争对手在售楼盘
在地产的黄金时代，万科物业不用考虑收入、利润等财务数字，作为万科楼盘的营销利器，衡量它价值的是客户满意度、管理面积等指标。当物业公司入不敷出时，往往可以获得集团补助。但当地产进入白银时代，在并购与合作的扩张中，万科物业如何解决万科与其他房企的竞争？自从去年彩生活上市后，万科物业的市场化进程也开始提速，对盈利能力要求开始提高，并通过“睿服务”进行扩张，分拆上市意图明显。万科总裁郁亮称，原本想发展一段时间再说，但现在看来，时间不等人。然而，将楼盘的营销利器市场化，则不可避免地要遇到竞争问题，以前万科物业从来不接收其它开发商的物业业务。过去，万科物业通过服务质量、资产增值，推动着万科楼盘的销售。万科物业首席执行官朱保全曾表示，万科的战略愿景之一就是为业主的资产保值增值，其物管超过10年以上的老社区里，有85%的项目售价高于周边小区。以深圳万科坂田片区的四季花园项目为例，增值幅度远超周边楼盘。万科股东大会上，有中小股东质疑称，如果市场化，万科楼盘如何与其他房企竞争？在这一问题上，万科的思路是绕开存在直接竞争关系的在售楼盘，多接收现有已销售完毕的成熟社区。万科方面表示，万科物业扩张的思路是，主要接触国有开发商手中的楼盘，用“睿服务”作为接受其他开发商物业业务的工具，保留业主与原物业公司的物业合同，由原物业公司出面做物业管理、聘用、收费等，万科帮其管理员工和服务流程。在万科物业的市场化推进过程中，其股权、人事制度也是改革方向之一。根据此次公告，万科物业将面向其内部员工进行股权增发，增发后，10%的股份属于内部员工，其中，3.3%的股份在2015年内直接分配给物业员工，剩余6.7%的股份作为未来的激励措施，暂不归到个人名下，未来满足设定的考核标准后，再转让给物业公司员工。目前，每股的认购价格将由相关机构进行估值。但不论估值结果如何，这一价格肯定极具吸引力，毕竟万科物业正处于分拆上市前夕。香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，万科物业的服务满意度更高，现金流较为实在。虽然不能保证上市后，万科物业在二级市场的股价一定很高，但只要有资本推动，其价值肯定会高于现有的一些物业公司。万科物业员工的流动性很大，平均司龄在2年左右，远低于万科地产板块员工司龄。在谈及物业痛点时，彩生活董事局主席潘军曾不止一次表示，资金不是问题，收购也比预期容易，培养员工、找出合适的人才，才是物业公司发展的最大痛点。朱保全曾表示，解决流动性问题很难，其内部的业务经理认为是公司的人事政策问题，而人事经理认为是社会问题，调研后，他曾打算投入几千万元改善基层员工的生活条件。对此，高力国际研究及咨询部董事陈厚桥称，通过股权激励，一方面可以留下有能力的员工，改善员工流动性过大的问题，另一方面，还可以将员工利益和企业利益进行捆绑。虽然对于国内房地产企业而言，物业管理服务仍然是待挖掘的蓝海，但是如何在做大规模后实现较高的盈利水平也决定着能否将盘子做大。根据万科此前的财报，2012年和2013年万科物业管理业务的营业利润率分别为4.71%和12.19%，这与花样年彩生活上市时公布的%的纯利润率水平有较大差距。有业内人士表示，传统物业管理服务的盈利空间小，若想发挥物业管理服务的利润最大化，其运营模式和增值服务最重要，例如彩生活的特点是酬金制度的物业管理，能够降低企业的成本，未来还要看万科的盈利从何而来。
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万科物业的那些事儿 身在其位需谋其事
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本帖最后由 小黑 于
15:53 编辑
致我曾经信赖和引以为傲的万科物业
我是来自无锡万科魅力城二期的一名普通业主，在上海工作几年，没有实力在上海买房，但是我有一个信念就是未来买房肯定要买万科的房子，因为周边的人都在夸奖万科房子的品质，尤其是金牌物业服务，我自己也是登顶珠峰的王石先生的粉丝，我会想当然认为万科会一直这么好下去。三年前我来到无锡，同学也力荐万科，尽管这是我这辈子消费的最高价值的商品，依然毫无顾虑的选择了万科，我内心真的有些骄傲，邻里们的年轻人也经常说“我大万科如何如何...”
我是2012年买的一套二手房，当年拎包入住，属于入住比较晚的一批业主，我没有享受过楼盘销售前期那种超七星服务，但是对物业的各项工作和服务人员的态度很满意，每个街区岗亭都有保安，管家也经常可以看到，笑脸相迎，有问题处理及时。经常跟同事们聊起万科的物业服务多么贴心到位，推荐他们买房也买万科的。真正是每天高高兴兴上班去，开开心心下班回家。
慢慢的，小区岗亭没有人了，管家也少见了，服务态度也大不如以前了，处理事情也一拖再拖了。
去年某个时段，开始挨家征集意见上调物业费，以对应近年来物价人工成本的增加，为了平复当时业主对物业服务不满的态度，临时增加了很多保安，上门征集是否同意上涨物业费时，也承诺未来会有更多的保安，会提高服务质量。绝大多数业主表示理解成本的增加，同意了物业费的上涨，同时也是期待更好的服务服务。万万没有想到的是，物业费顺利上调后，临时来的保安瞬间又消失了，回头看，这帮人是来恐吓业主和维稳的吗？不敢想
接下来更是变本加厉，仅有的物业人手都去弄快递，卖水卖米卖酒卖旅游....没人去做服务，一条坏掉的马路绊倒几个邻居，反应半年无人理睬，至今未修补，物业的人员都投入到了轰轰烈烈的创收运动中去...唯利是图
（说到这里说点题外话，听说物业对卖x是有指标的，我不知道万科高层是如何设计的，做圈层营销，最重要是取得信任，取得信任的基础是把服务做好）
这次维权导火索是临时停车费用100%涨幅涨价，说到底是小区停车管理问题，是物业服务的一个方面，由文明维权发展到堵门（物业主管和业委会一直不露面对话，最后还是警察协调才出面一个不知道职务的物业对话），到物业自己堵门，离间邻里关系，制造邻里矛盾，当我们业主都是傻瓜吗？？物业和业主什么时候要如此对立了？
业委会，这个代表业主利益的机构，是业主和物业沟通的桥梁，在此次维权活动中，居然关机！！！实在可恨！我个人不知道现有的业委会是什么时候选举，如何选举产生的，我被代表了 ：（
别的地方的万科我不知道，无锡好几个万科的楼盘都在维权，我们是无理取闹吗？
我自己的事业我的关心程度不亚于对自己孩子般的呵护，尊敬的王石先生，如果您有机会看到一个普通业主的申诉，会做如何的感想呢？我真的情愿您不知道下面糟糕成这样了，您会伤心的
我没有什么诉求，请物业公司按照2014年度的无锡市物业管理条例整改，按照物业费水平属于五星管理。
另外请业主委员会给大家一个交代，你是如何产生的？如何行使业主赋予你的权利的？你的账目清楚吗？
一个普通的万科业主
（也许代表了一批业主的声音）
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楼主太天真，如今就是赤裸裸的金钱社会，整个社会都烂掉了，你还指望某个物业会始终如一像亲人一样照顾你？？？
一分钱一分货，但现在的黑暗在于价格即使涨了，服务却不可能同步提高。
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万科物业确实不如以前，一是物业成本加大造成服务水平降低，这个是老问题不多说了。二是随着入住业主的增多，低素质业主越来越多，乱停车、乱扔垃圾、乱养狗养猫、借了服务推车不还等现象越来越多，这些都是以前的万科社区没有出现过的。
另外鄙视维权堵门的业主，你维权我支持，但你堵门我绝对反对，我绝对不会选这些人进业委会的，公德心太差。
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我也三期酩悦的，最近维权万科合伙人的事情的，你们群多少？停车费一起维权
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我也三期酩悦的，最近维权万科合伙人的事情的，你们群多少？停车费一起维权
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不止停车费，停车费只是导火索
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顶上，目前业主说活根本没有人听，只有进行堵门维权了
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<font color="#5夜 发表于
16:11 顶上，目前业主说活根本没有人听，只有进行堵门维权了
业主的利益诉求也是多重的，甚至是彼此矛盾的，所以业主包括业委会也无法齐心。
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万科金域缇香维权成功。魅力之城加油！
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投诉到总部去。
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可以炒掉万科物业啊。
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建议魅力之城的兄弟们不要堵自己门，可以把高浪路蠡湖大道周新路五湖大道用车子围个圈，变成小区内道路，这样停车就不需要收费了。
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上市公司，每年都有业绩要求的，ceo压力也大的，地产老大位置就要不保了，不得不向钱看
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你们搞成了没有啊？我们已经有阶段性成果了
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哈哈，快赶上融创了
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维权其实并不难，关键业主要齐心。但中国人嘛，一团散沙大家都懂得。
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本帖最后由 橙味阿尔卑斯 于
11:42 编辑
& &&&一、时间倒回2010年4月26日，早晨。某人电话给我，今天万科开盘，你去挑一套吧。额？我去挑一套？说得跟买大白菜似的，小心肝有点忐忑。怎么说你以后也是要住的，我才不要一个人去买房子呢。切。
& && &&&二、下午，抽了点空，正好某人也得空，我们就P颠P颠地跑到了万科售楼部，那人多啊，真担心早先看好的902被买走了，不过很明显，我们怪幸运的，还在还在。问三问四，问前问后，问东问西之后，我们在签合同的那一瞬间，改变了主意，额，9楼太矮，算了，还是买高一点的吧，于是选择了10+楼、，事实证明，这样的决定是多么的英明。因为以万科如此纠结的楼间距，俺们家现在的采光都是一场悲剧，更别说9楼，哎，一声长叹吧。
& &&&& && &&&三、漫长的等待，2011年记不清某天了，物业打电话通知，说寄了一封万科家书，里面有电影票2张，哎哟喂，这还没住进小区呢，就有家书了？多美的称呼啊，各种温馨。于是我俩P颠P颠地跑去看了一场电影，托万科物业的福。
& && &&&四、2011年各月 手机里经常能收到万科发来的彩信，哎呀，又看到咱家的工程进度啦，7号楼已经封顶，7号楼刚刚做好了外立面，哎呀，7号楼开始装修啦。真好，好温馨的小提示，却让人感觉，物业服务一直就在身边，从未远离。
&&& && &&&五、2011年12月18号，接到物业通知，俺们的窝终于交付啦，我们一大家子溜达着过去，看了下房子，发现了两处小问题，总体还可以，并无很多邻居批评的那些个粗糙呐，断裂呐，各种问题，其中比较明显的是主卧木地板有个很显眼的小坑，看上去很像是锤子、榔头之类的东西掉下来砸到的，填好验房单后交给了交房大使，在场的维修工跟我们沟通了关于修复的方案，考虑到重新拆掉反倒会影响其他地板，所以决定保守修复，大使告诉我们3个工作日给予修复，我们便安心的回家了。
& && &&&六、五天后，我们去验收了修复的情况，基本满意，毕竟有个小坑的地方，修复起来不可能完全一样，但是考虑到小坑正好位于床的正下方，其实倒也无妨，反正床是肯定永远在那的，因为主卧实在是空间有限，不可能调整滴。所以我们就去楼下办理了交房手续，物业很贴心，每一户都用单独的文件夹装好所有的材料，对于我们提出的户型图并非原图一事，也找绘图师调整了之后才正式办理交接手续。哈，我们正式成为万科业主啦。
& && &&&七、因为我们是提前拿的房，所以在紧接着几天里，因为水电燃气等还需要一些后续的工作，为了方便物业，我们暂时还没有把门钥匙换成B版，也就是说，物业跟前还有一把我们家的A版钥匙，不过我们也没担心什么，因为本身就是个空房子，等到所有的检查工作结束之后，我们自然会换掉钥匙，物业手里的那把自然也就作废了。因为房子是拿来做婚房用的，所以一个礼拜不到吧，我们开始往家里搬一些东西，主要是之前看好的家具，有一天晚上，我跟妈咪没事又溜达到万科，正要开门却发现家里房间灯是开着的，咦？莫非是我们忘了？可开了门之后，紧接着竟然听到了说话声，哎哟喂，两个师傅蹲在我家卧室里，正在埋头修理地板，额，好奇ing，问师傅怎么还在修？不是已经签过字拿房了吗？师傅曰，虽然已经认可修复签过字，可是他左右思量，趁着钥匙还没换，还是想把这个修的更好一点，还告诉我们，其实他们已经前前后后来了7趟，要不是我们撞到，我们根本都不知道。额，师傅您太客气了！& && & 之后，师傅走时，还只顾跟我说，这样吧，这个地板总觉得是有点抱歉，所以决定送我一次地板保养，哦买高，师傅您太可爱了。
& && & 八、交房后，就意味着一系列的蚂蚁搬家式的填充过程，大小电器，家具神马的，物业贴心的准备了不少推车，还经常看到很多物业里的MM们，前前后后帮着搬东西，有次我跟妈咪想抬两盆花，额，花盆真的很大，有一人高，妈咪跟我斗束手无策，想来想去，决定跟物业借两个保安GG，结果保安GG们正在换班训话，物业里的两个MM说干脆她俩来，我迟疑，额，真心觉得两个菇凉搬有点吃力，不过菇凉豪言，“你家的花有7号楼大厅那个大吗？”“额，木有。”“那就成，走起……”
& && &&&九、有次晚上看电影首映，回家都2点多了，刷卡进门，竟然发现保安笔直敬礼，一丝不苟，保安GG，其实大半夜的，你可以去休息一下下滴。还有地下车库，经常看到GGMM们在里面转悠，因为他们在车库的柱子上面有专门的巡查表，需要每隔1小时还是多久，要签一次名。这样，就避免了每次妈咪来时就嘀咕，“太晚了在地下车库多不安全”这样的担忧。记不清何时起，他们换了自行车巡逻，自此便经常看到有人在车库里骑着单车溜达，矮油，“浪漫”着呢。
& && & 十、关于保安，还有个案例，目前为止，恐怕的小区中还没有看到那个是真正能一直执行刷卡进门制度，实话说，我们的同事还曾经就小区门禁卡是否安全做过暗访调查，只有万科，反复确认他身份，同时在我同事提到我家房号后用管理员门禁打到家中，无人接听后打我手机，听我确认有这么一个人后才放行。回来后，同事佩服，说万科物业是不错，各种安全。
& && & 十一、有次到前台办事，我一报业主姓名，MM脱口而出，你是7号楼1x0x吧？矮油，惊讶ing，“你怎么知道我家房号？”MM得意。“小区里一期二期我大多数记得业主和房号滴，你们不太面熟，是不怎么来住吧？”“额，我们平时都地下来，地下走，不怎么到地面上来”“哦，难怪，现在小区人多了，不像以前，哪家的宝宝叫什么，我都记得，现在住户多了，宝宝也多了，都认不全了”“嘿，你真用心。”
& && & 十二、小区其实从景观来讲，也就一般吧，配套设施也不算全，神马水系拱桥，亭台楼阁更是跟它没关系，既非景观房，又非学区房，3年前竟然还卖出了9000+的高价，神奇，而所有的这些都是我入住后才发现的。原来，当时买房时，我俩被万科的名号冲昏了头脑，神马都没问就签了字，只想着物业好，其他一切都是浮云。这不，事实果然如此。不过作为房产小达人一枚，只好自我安慰，物业好是关键呐，这个是居家生活舒适度的直接决定要素呐，要不然，天天闹矛盾不是坑爹吗？小区原有儿童戏水池一个，之前物业不知道出于神马心思要将其改造成戏沙池。神呐，为了保住小区里唯一的一块“水景”，业主群里闹开了锅，纷纷按照公示的电话打过去投反对票，还好，还好，在物业眼中，民主的意愿还是重要的，“水景”竟然保住了，开心……
& && &&&十三、夏天，小区里每周末放露天电影，估计是孩子们最喜欢的了，那天去前台拿包裹，看到前台放着一个爆米花机，“额，你们不会还准备兼职卖爆米花吧？”MM眉飞色舞道：“咳，这是晚上给小朋友们准备的礼物哦，每晚都有好多小朋友来看电影，所以物业商量了之后，决定买个爆米花机，给大家每人发一份，小朋友们都好开心的”“额，你们真贴心……”
& && &&&十四、关于车位，堵车，物业费。& && &&&看到这里，也许有人会骂，这根本就一托，尽讲物业好话。哎，如果您是这样认为的，那就请绕道走，不多说。说实话，我最看不得有些事先看过样板房，交房时骂房间里有梁，事先知道车位1:0.6，现在骂车位少，事先接到通知卖车位，当时各种原因没买，现在骂买到车位的都是关系户。所以每天都有人把车停在门口，每天都有人骂万科这样那样，不是说骂的不对，而是骂的太难听不对。不要忘记了，他也就一开发商，无非是稍微大牌点的开发商罢了，还能怎样，难道要寄希望于他做个善男信女，一分钱不收，每天欢迎光临吗？我作为业主，我只希望，一分钱一分货，别钱收的比别人贵，服务比别人差就行。再说了，咱付钱了也不是大爷，物业也是人，天天指着别人鼻子骂，那不是一个有素质的业主，有素质的人，应该做的。& && &&&当然，对于一费制后的万科物业为何还收1.82元/月，我也感觉很不解，我也会通过我知道的途径去建议和投诉，对于为何明知1:0.6的车位配比会严重影响后期停车这样的问题为何当初不改善，我也感觉很不满，有时也会抱怨，但是我会对每一个冲我敬礼的保安GG回以微笑，对每一个帮我忙的物业MM报以感谢，因为做人要分是非，更不要动辄骂人，这样实非君子、淑女所为。
& && &&&十五、额，其实还有跟物业打交道的很多琐碎的事情，都记不太清楚了，比如每天早晨上班都会有阿姨在电梯里抹啊抹啊，在入户大堂那拖啊拖啊出，车库的时候，有个大爷在车库门口擦啊擦啊，还有小区里各个板凳，路灯神马的，各种扫啊扫啊，洗啊洗啊，浇水啊浇水。每次停电停水停气，都会提前短信通知，逢年过节，低碳环保，爱国保钓，万科都会有短信提示。每次业主运动会，育儿讲座，联欢，烧烤，火锅，也会在电梯里张贴通知。业主结婚的时候，还帮着铺红毯，贴双喜……而统统的这些，作为小区的一员，我都是看在眼里，记在心里的。& && &&&有的时候，物业工作就是在于细节，大事情人人都能关注到，关键是小细节的缺失，会让很多业主失望，而打造良好的社区环境和氛围则会很好的消融掉很多误会与矛盾，在这点上，万科物业很聪明，做的也很到位。现在小区正在进行的是2期业主入住1年大检查，这样的活动，我觉得吧，既是负责任的表现，也是很贴心的考虑。俺已经预约了，哈哈，坐等师傅上门。
& && & 去年3.17日新婚入住，写在入住1周年之际，小小的心得，与各位邻居共享。
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可以荣登《万科家书》了！呵呵~
一周年快乐！
真是个细心的妹纸嘎嘎
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万科物业，赞一个！
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稀饭老师,专管蜀山政务
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有表扬，有批评！
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&总体来说，我还是觉得挺满意的，写的都是生活中遇到的琐碎事儿，但是我一直相信，细节决定成败。我想，这应该也是万科物业之所以被人称道的原因吧&
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万科业主不一般！
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橙味阿尔卑斯 发表于
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