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提问者:&&HF197K42Y2OF&|[浙江 台州];& 09:14:00
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建议直接由你公公出具公证遗嘱为好
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有效，但以遗嘱为好。
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分家析产协议有效.
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可以办理遗嘱公证
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建议房产证上写上你和你老公的名字，同时可以要求你公公一起到公证处去公证属于你们的房子，给小儿子补偿。
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没有办理变更登记的宅基地转让是否有效
案情：张某是户，在拆迁的时候当地政府为他安置了一间房，张某现住房的屋后有已领取国有土地使用证书的一块，并已领取了建房的相关手续，但资金不足所以张某想将宅基地转让。刚好张某的朋友李某想要建房，但是苦于没有地，于是李某找到了张某，双方就宅基地转让的事情达成了一致协议，张某以10万元的价格转让宅基地给李某。双方约定先由张某领取房屋产权证书，然后再和李某办理房屋产权和土地使用权的变更手续。李某在付转让费不久之后就开始叫人来建房子。张某在李某房屋建成后也按约去房产管理部门办理了房屋产权书。但在沈某提出办理房屋产权和土地使用权变更手续时，张某先是找借口进行拖延，后则意欲拒绝。后来李某多次去找张某欲协商，但是张某都避而不见。不料，张某把李某告上法庭，要求李某从现在的房屋搬出，自己才是享有产权的人，但是李某辩称现在的这块宅基地是自己从张某处用10万元的价格转让过来的，并向法院出具了双方间的转让协议，并且楼房已经盖了，产权应该改自己，张某不按约和自己办理房屋产权和土地使用权变更手续，其行为显然违约，并请求法院判决张某履行变更房屋产权和土地使用权的义务。分析：本律师认为张某和李某的宅基地转让协议有效，应该驳回张某的诉讼请求，并判决张某履行变更房屋产权和土地使用权的义务。1.李某对转让的宅基地享有使用权，该宅基地是国有土地，且是位于城市内的城镇国有土地，因而该宅基地是可以转让的。其法律依据是：(1)《中华人民共和国》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让。”(2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下称条例)第三条规定：&“中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依据本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”(3)&《条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。”&(4)&《条例》第七条规定：&“土地使用者出让、转让、出租、抵押、终止土地关系及有关地上建筑物、其他附着物，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理过户手续。”由以上法律、法规的规定可见，城镇国有土地的使用权的土地主体是可以转让其享有使用权的土地的，不需要到土地管理部门办理批准手续，只需要到土地管理部门办理过户手续就可以了。因而，王某向沈某转让该宅基地的行为是合法的、有效的。2.最高人民法院《关于使用{中华人民共和国)若干问题的解释(一)》第九条回答：&“法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”&《条例》没有规定城镇国有土地的转让协议在办理登记手续后生效，故王、沈间的宅基地转让行为有效，无须对该行为进行登记。3.《土地管理法实施细则》规定的是土地所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效，是规定的土地所有权、使用权的受让主体实际取得受让土地所有权、使用权的时间，是规定的土地所有权、使用权的实际转移时间，并不是规定土地所有权、使用权的转让协议应当进行登记后才发生法律效力，因为签订协议和办理登记手续是两回事，不能混为一谈。所以，张某和李某所签订的宅基地转让协议是合法有效的，并不能因为土地使用权变更手续未履行而将协议认为无效。办理土地使用权变更登记手续和办理房屋产权变更登记手续是一样的，登记行为是双方按约定履行义务而不是协议的生效条件。如果张某拒绝和李某履行有关变更登记手续，就显然属于违约，人民法院应当依法判令王某履行该项义务，以体现保护诚实信用、公平交易的民事法律原则。&
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农村房屋买卖协议书有效吗
之前我买的房子付了定金50000，签了合同，当时地方很偏，现在房子属于城市地区内，房价大幅度上涨，卖家想反悔，请问之前的农村房屋买卖协议书有效吗？
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在现在社会中，还是很多人向城市发展，但是留在农村的房屋就会想到卖，农村房屋可以买卖吗？购买农村房屋有法律效益么？下面介绍下农村房屋买卖协议书有效吗的详细知识。
一、农村房屋买卖合同有效吗
1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。
2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：
（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。
（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土 地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。
3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是：
（1）合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
（2）土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立 法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
二、农村房屋可以买卖吗
对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件：
1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员；
2、受让人没有其他房产；
3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
4、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。
地区：四川&成都|解答问题：条
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一、农村房屋买卖协议书有效吗
虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。 具体如下：
（一）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
（二）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。
二、农村房屋买卖合同什么情况下无效
（一）产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
（二）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
（三）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
（四）非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
通过上面的内容我们不难看到，农村房屋买卖存在很多问题，产生的纠纷也多种多样。有的只是当事人之间的纠纷，有的甚至涉及了第三方的利益。因此在购买农村房屋前最好要找律师先进行咨询，了解相关法律法规及政策，以避免自己的利益遭受损失。
地区：广西&|解答问题：条
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根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。
最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。
1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。
物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。
以上是农村房屋买卖协议书有效吗相关法律
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房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。在房产证上加名字的手续，加名字是否有用。
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