公积金贷款只能贷一次 夫妻一方未使用仍可贷
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■新快报记者 谢蔓
&公积金新政征求意见稿中,对&已使用过公积金贷款&不予以贷款的条文,的确是指缴存公积金的市民只能申请一次公积金贷款。不过对于&已贷公积金&的认定是以个人为单位的,不会以家庭为单位,夫妻一方如果没使用过公积金贷款的话,仍可以申请,但会被视为第二套房。&昨日,广州住房公积金管理中心(以下简称&公积金中心&)相关负责人对酝酿出台的广州公积金新政作出解释。
日前,公积金中心在网上挂出《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(简称《办法》)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(简称《通知》)两份征求意见稿,拟对市民公积金贷款条件作出更多限制和约束。其中明确提出,对已使用过住房公积金贷款的职工不予贷款,并将公积金贷款买二套房首付提至七成。
征求意见稿中新政的严苛在业界引起极大反响,业内人士表示,公积金征求意见稿的几个重大改变涉及面非常广,无论是刚需还是改善型买家都将受影响,如果政策真的如此实施,将导致很多自住买家不能入市,对一手楼和二手楼都会有很大的影响。而在政策的空窗期可能会导致市民加速入市,出现如去年&新国五条&出台时的恐慌入市。
已使用过公积金贷款的不能再申请
《办法》第七条:属于以下情况之一的,不予贷款:(一)建筑结构为砖木结构、混合结构;(二)用途为非居住用房及低密度商品住宅;(三)已使用过住房公积金贷款。
政策解读:据了解,对于砖木、混合结构的房屋以及低密度的别墅等房产都不予以公积金贷款的规定其实广州一直以来都已经是这样实行的,不过对于已使用过公积金贷款不予贷款的规定,无疑将对市民产生重大的影响。同时在《通知》中还规定,对于二套房的认定,公积金中心也将实行&认房&又&认贷&的标准。通过房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、人民银行征信系统《个人信用报告》及银行通过面测、面谈等形式的尽责调查认定家庭房产套数。
按照目前的政策,市民只要结清了以前的公积金贷款,就可以再次申请公积金贷款。但如果新政实施后,市民一生只能用一次公积金贷款,无论目前名下是否有房,无论购房是不是以自住改善住房为目的。而目前,广州公积金贷款实施的政策是只要购房者名下无房,无乱是否有过公积金或者商业贷款的记录,都可以被视为首套房,申请公积金贷款。
市民意见:国家规定对二套房实行差别化利率,并没有规定贷过款就不能再贷款购房了。如果说公积金限制只能贷款一次是为了配合调控政策的话,那是不是应该规定只要贷过款、购过房就不能再用公积金贷款购房了呢?否则用过公积金贷款的人不能再用公积金贷款购房,而以前用商业贷款或者一次性付款购房的却可以再用公积金贷款购房,显然不公平。再则,商业银行没有规定市民一定要在银行有存款才能贷款,如果公积金贷款只能使用一次,那么是不是用过公积金贷款后,就不用再缴存了?
业内人士:目前国土房管局和银行对二套房有不同的认定标准,国土房管局只认房,广州市户籍购房者只要名下无房或只有一套房可再购房。而银行则认贷,如果已经有过一次房贷,无论名下是否有房,则会被认为是第二套房。如果公积金中心又再以是否贷过公积金来对市民限制的话,那将会多出一个认定标准,市民对于自己到底具备何种购房资格和贷款资格都会感到无所适从。公积金中心的确不适合&另起炉灶&又作出新的规定。
连续缴存公积金年限变长
《办法》第六条提出,可申请公积金贷款的条件之一为:本市户籍,申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上(含);非本市户籍的,申请时已连续缴存住房公积金36个月以上(含)。
政策解读:目前广州对缴纳公积金年限方面的要求为:广州市常住户口的,申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含);非广州市常住户口的,申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含)。公积金中心方面表示,该新政是为了配合&穗六条&中,对外地人在广州购房的社保年限从1年提高到3年的规定。
市民意见:难道为了买房就必须保证两年内不换工作吗?否则,任何一个月公积金缴存没有接上,那就又得等两年才能用公积金贷款买房。
业内人士:公积金新政如果实施的话,那将又是一次非常严厉的调控,目前商业银行对首套房都已经实施基准利率,公积金贷款几乎成为市民按揭贷款的首选。如果公积金中心大幅提高公积金贷款的缴存时间,那无论是对一手还是二手房的成交都有较大的影响。
贷款额度可能大幅减少
《通知》第一条规定,公积金贷款额度的计算公式将改变为:账户余额&2+月缴存额&到退休年龄月数&2。
政策解读:目前广州公积金贷款额度的计算公式为,(公积金账户余额+公积金月缴存额&2&至法定退休月数)&2。对比新的计算方法,可以发现市民的最高贷款金额有可能大幅减少。
假设市民公积金账户余额为5万元,其月缴存额为250元,离法定退休月数还有360个月即30年,那么按照原来的公式计算的可贷额度为46万元,基本上接近个人的最高贷款金额,而如果按照新的公式计算的话,则最高只能贷款28万元。
当然,在实际中是贷不到这么多的,因为在上述三项中取最低值,按意见稿中的最新规定,一人申请住房公积金贷款的,贷款最高限额为50万元,两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的,贷款最高限额为80万元。如果是二套房贷款的,则只能按房屋价格的30%来贷。
市民意见:对比起目前广州市区一平方米动辄两三万元的楼价来说,公积金贷款个人最高50万元、两人合贷最高80万元的额度规定真的明显不够用。目前市区的房子动辄两三百万元,就算是一些刚需盘,起码也要150万元的预算,以150万元计算,两人合贷差不多要首付五成才能用纯公积金贷款。公积金贷款不但不能与时俱进,支持首次购房者,反而变相降低市民的最高贷款金额。
业内人士:目前公积金在可贷额度上,是取&根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度&、&贷款最高限额&和&按照房屋价格计算的贷款额度&中的最低值。在已经有个人贷款金额最高50万元,两人合贷最高80万元的规定下,在楼价不断上涨的情况下,不宜再对市民的公积金贷款额度作出苛刻的规定。
针对此次住房公积金贷款政策调整,有关单位和各界人士可以在日前将意见发至指定邮箱:gzgjj@
编　辑：韩冬
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2016年的中国楼市，正处于前所未有的变化当中。但是丝毫影响不了开发商贷款。房地产大热的这些年，开发商贷款从问世到现在一直没有冷却过。开发商贷款属于银行房产类贷款的一种。不过，比起同类贷款，开发商贷款复杂得多、繁琐得多。
开发商贷款的条件
1.具有独立的法人资格，取得法人登记证。
2.实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好，高层管理人员素质较高。
3.信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力。
4.按规定办理各类证件的年检手续，并持有年审合格的《贷款卡》或《贷款证》。
5.在贷款银行开立基本结算户或一般存款户，办理全部或部分结算业务。
6.借款人如为房地产开发企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书。7.开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好。
8.开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设。
9.开发项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后能及时投入正常使用。
10.借款人拥有一定比例的自有资金，对外的权益性投资总额不超过其资产净值的一定比例。
11.前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的一定比例。
12.有贷款银行认可的足值有效的抵押物、质物或具有符合条件的第三人提供贷款担保。
13.贷款银行规定的其他条件。
开发商贷款的资料
一、企业基本资料
1、企业营业执照。(注:需本年度已验或在有效期内)
2、税务登记证。(注:需本年度已验或在有效期内)
3、企业代码证。(注:需本年度已验或在有效期内)
4、本年度企业信用等级证明。
5、企业法人代表身份证、法定代表人或授权代理人证明。
6、贷款卡(含查询结果)。
7、企业公司章程。
8、验资报告、上年度审计后的财务报表及最近一期的财务报表。
9、房地产开发企业资质等级证书、施工单位的等级证书。
10、企业概况:企业主要领导人、经营业绩、开发项目、关联企业、在银行的借款及担保情况,债权、债务纠纷情况。
11、中心要求的其它资料。
二、项目资料
1、建设用地规划许可证。
2、建设工程施工许可证。
3、建设工程规划许可证。
4、国有土地使用证。
5、商品房销(预)售许可证。
6、施工合同及工程进度计划。
7、销售情况统计表:包括总套数、已销售数(注明其中已正式备案套数)、按揭套数(注明商业按揭套数与公积金需求套数)。
开发商贷款的流程
1、客户提出贷款申请，并提交相关材料，涉及需要审批和批准的投资项目，还需提供相应的审批文件。
2、贷前调查和评估。银行对拟投资的房地产项目具体情况、是否符合国家政策等进行调查、评估和预测。
3、签署借款合同和相关担保合同。贷款申请经银行审批通过后，各相关方签署所有相关法律性文件。
4、按照约定条件落实担保、完善担保手续。涉及担保条件的，各方需办妥抵押登记、质押交付(或登记)等有关担保手续，若需办理公证的需再履行公证手续等。
5、手续办结后，银行将及时向客户办理贷款发放。
6、客户按照约定用途和资金支用计划使用资金，并接受银行监督。
7、客户按照约定及时分期或一次性地足额偿还贷款。
开发商贷款的收费标准
开发商贷款各项收费均通过银行与您签订的合同约定。
目前，随着楼市风波迭起，各行相应地抬高了开发商贷款申请的门槛。具体表现之一，开发商贷款普遍上浮，个别上浮到25%左右。这就给开发商贷款申请带来了难处，想申请开发商贷款的企业最好考虑清楚，万一无法按时还款，会对自身带来很大的、不利的影响。
(本文仅供参考)
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&&&&&&&&&正文
申请公积金贷款时，房屋套数的认定标准
[导读]借款申请人及共同借款申请人有2套（含2套）以上个人住房贷款记录的，借款申请人须提供贷款房屋所在地房屋产权部门出具的名下无房或只拥有1套住房的书面证明材料，才可按改善性住房贷款政策申请住房公积金贷款。
经查询中国人民银行征信系统和南昌住房公积金贷款管理系统，借款申请人及共同借款申请人有2套（含2套）以上个人住房贷款记录的，借款申请人须提供贷款房屋所在地房屋产权部门出具的名下无房或只拥有1套住房的书面证明材料，才可按改善性住房贷款政策申请住房公积金贷款。术语太专业？言辞太官方？简而言之就是：以日为界，之前结清的个人住房贷款（含商业性个人住房贷款）不作房屋套数认定，日之后结清或未结清的个人住房贷款均作房屋套数认定，如该套房屋已出售可不做认定；征信报告中其他类的抵押贷款，不论时间先后，结清与否均作住房贷款套数认定（除非能证明该套住房已出售，或非住宅，或非本人所有，或一房多贷的情况）。贷款职工如被认定有两套以上（含两套）的住房贷款，申请公积金贷款将不予以受理。
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各大银行住房贷款流程全攻略
在1988年第一次住房体制改革会议召开后，1991年住房信贷业务开始了起步，各项针对政策相继出台出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。虽然越来越多的人加入购房大军，但大部分人并没有足够的经济条件缴纳全部购房款项，因此住房抵押贷款应运而生，以下是最新的各大主流银行详细的住房贷款流程全攻略！2012年最新住房贷款利率表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & & & & & & & & & & & 注：人民银行历次贷款利息调整对照表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 注：此表仅供参考，请以人民银行和建设部公布的相关利率为准。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& & & & & & & & & & & & & & & &具体执行利率请咨询当地住房公积金管理中心&因此也可根据自身经济条件以及购房情况应用计算器（2012年最新房贷计算器
）计算出最省钱最适合自己的住房贷款方式！建设银行住房贷款流程：一、中国建设银行住房贷款申请条件如下：<span style="color:#、贷款用途：用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。<span style="color:#、贷款对象：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。<span style="color:#、贷款条件：二、借款人必须同时具备下列条件：<span style="color:#、有合法的身份。<span style="color:#、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。<span style="color:#、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。<span style="color:#、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%)，并保证用于支付所购住房的首付款。<span style="color:#、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。<span style="color:#、贷款行规定的其他条件。三、贷款额度：最高为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的80%;四、贷款期限：一般最长不超过30年。五、贷款利率：按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。六、申请贷款应提交的资料：<span style="color:#、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);<span style="color:#、贷款行认可的借款人偿还能力证明资料;<span style="color:#、合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件;<span style="color:#、借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;<span style="color:#、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);<span style="color:#、贷款行规定的其他文件和资料。七、住房贷款流程：<span style="color:#、贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;<span style="color:#、贷款申请：提交建行规定的申请个人住房贷款的材料;<span style="color:#、签订合同：客户的申请获得批准后，与建行签订住房贷款合同;<span style="color:#、贷款发放：建行在条件具备时按合同约定发放贷款;<span style="color:#、客户还款：客户按合同约定按时还款;6、贷后服务：客户享受建行提供的新产品和增值服务。招商银行住房贷款流程一、招商住房贷款申请条件：1、借款人----须具有合法有效的身份证明；2、具有按期偿还贷款本息的能力及其收入证明；3、签定有购买住房的合同或预售合同；4、有我行认可的资产作为抵、质押，或有足够代偿能力的第三人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。5、所购楼宇----应为楼盘封顶、地价缴清、相关手续完备、工程验收合格的楼宇，应满足有关部门核发房地产权证的所有条件或房地产证已经办妥，并且应具有较好的地理位置和变现能力的商品房。二、招商住房贷款办理流程：1、申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：2、有效身份证件；3、婚姻状况证明；4、质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。5、审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。6、签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：7、与银行签订借款合同和相应的担保合同；8、办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。9、贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。三、注意事项：必须说明的是，在网上合作机构申请贷款后，所有文件需申请人本人亲笔签名，如有共同申请人，共同申请人也需提供相关资料并到场签字。当申请材料提交齐全且
家庭住房套数查询结果出来后，该笔贷款才能正式进入审批流程，由银行对相关资料进行调查核实，并决定是否发放贷款，发放贷款的金额、利率及期限。工商银行住房贷款流程：一、货款方式 个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。 二、贷款对象和条件 个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件： 1.具有城镇常住户口或有效居留身份； 2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力； 3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款； 4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人； 5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值； 6. 我行规定的其他条件。 三、申请贷款所需材料：申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件： 1.身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件） 2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明； 3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件； 4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明； 5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明； 6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证； 7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明； 8.贷款人要求提供的其它文件或资料。 四、贷款程序 我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。 如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。 五、贷款额度、期限和利率 我行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）。 贷款期限最长可达30年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。 六、还款方式 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。 偿还本息的方式有以下两种： 1、贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。 2、贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。 待您还清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。 七、抵押物和质押物 我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类： 1、个人住房贷款的抵押物 借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物； 借款人依法取得的国有土地使用权； 我行认可的其它财产。 2、个人住房贷款的质押物 国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券交通银行住房贷款流程：一、一手房贷款1、产品定义我行向借款人发放的，用于购买首次交易住房（包括与住房配套的家用车库、车位）的贷款，包括住房商业性贷款和住房公积金商业性组合贷款。2、产品特色（1）e贷在线、便捷申贷：能够网上申请，知晓预审结果，掌握审批进度。（2）贷款费用、节省低廉：一般给与最优惠利率，减少借款人利息支出。（3）配套产品、丰富多样：提供车位贷款、汽车贷款、装修贷款、住房转按贷款、贷利通配套产品。（4）还款方式、方便灵活：根据客户生命周期及还款能力量身定制还款方式，方便客户灵活还款。（5）贷后服务、贴心省心：免费的还款提醒、贷款信息变更等短信息提醒。3、贷款对象（1）具有完全民事行为能力的自然人（包括港、澳、台及境外人士）。（2）申请贷款时年龄不得超过65周岁，同时贷款到期时不得超过70周岁。（3）信用状况良好，并拥有正当职业和稳定收入来源。4、贷款额度对购买首套普通自住房的，贷款金额最高不超过所购房产价值的70％，高档房产应适当降低贷款成数；第二套住房贷款首付款比例不得低于60%。监管部门政策调整的，执行监管部门及我行相关规定。5、贷款期限：最长30年。6、贷款利率：房贷利率严格执行国家监管规定，详细请咨询咨询各分行网点。7、还款方式：等额本息、等额本金、分阶段还款、等额递增、等额递减、一次利随本清、一次还本分次付息。后两种还款方式适用于1年（含）以内短期贷款。8、申请材料（1）借款人及配偶的身份证明、户口簿原件及复印件；（2）借款人婚姻状况证明；（3）借款人及配偶的稳定经济收入证明，如单位开具的收入证明、个人所得税完税证明、近期银行流水等；（4）商品房买卖合同、首付款发票或首付款收据；（5）抵押、质押或保证担保相关文件；（6）银行要求的其他资料。9、贷款流程（1）申请：　　& 网上：借款人登录我行官方网站"e贷在线"提交贷款申请，系统自动预审批通过后我行将尽快与其取得联系。　　& 网点：借款人提交上述申请材料并填写贷款申请表。（2）审贷：银行按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。（3）签约：贷款获批后，借款人与银行签订借款合同和相应的担保合同；办理抵（质）押登记等手续。（4）放贷：办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。（5）还款：每期还款日前1天确保还款帐号余额大于当期还款额，我行在指定还款日扣款。二、二手房贷款1、产品定义我行向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、能够在二级市场上合法交易住房（包括与住房配套的家用车库、车位）的贷款，包括住房商业性贷款和住房公积金商业性组合贷款。2、产品特色（1）e贷在线、便捷申贷：能够网上申请，知晓预审结果，掌握审批进度。（2）贷款费用、节省低廉：一般给与最优惠利率，减少借款人利息支出。（3）配套产品、丰富多样：提供车位贷款、汽车贷款、装修贷款、住房转按贷款、贷利通配套产品。（4）交易资金、安全保障：住房买卖资金通过银行划付，降低交易风险。（5）还款方式、方便灵活：根据客户生命周期及还款能力量身定制还款方式，方便客户灵活还款。（6）贷后服务、贴心省心：免费的还款提醒、贷款信息变更等短信息提醒。3、贷款对象（1）具有完全民事行为能力的自然人（包括港、澳、台及境外人士）。（2）申请贷款时年龄不得超过65周岁，同时贷款到期时不得超过70周岁。（3）信用状况良好，并拥有正当职业和稳定收入来源。4、贷款额度对购买首套普通自住房的，贷款金额最高不超过所购房产价值的70％，高档房产应适当降低贷款成数；第二套住房贷款首付款比例不得低于60%。监管部门政策调整的，执行监管部门及我行相关规定。房产价值根据房产交易价格与评估价值孰低的原则确定。5、贷款期限：最长30年。6、贷款利率：房贷利率严格执行国家监管规定，详细请咨询咨询各分行网点。7、还款方式：等额本息、等额本金、分阶段还款、等额递增、等额递减、一次利随本清、一次还本分次付息。后两种还款方式适用于1年（含）以内短期贷款。8、申请材料（1）借款人及配偶的身份证明、户口簿原件及复印件；（2）借款人婚姻状况证明；（3）借款人及配偶的稳定经济收入证明，如单位开具的收入证明、个人所得税完税证明、近期银行流水等；（4）商品房买卖合同、首付款发票或首付款收据；（5）售房人身份证明、拟售房产的房地产权证；（6）所购房产价值评估报告（若需）；（7）抵押、质押或保证担保相关文件；（8）银行要求的其他资料。9、贷款流程（1）申请：借款人提交上述申请材料并填写贷款申请表。（2）审贷：银行按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。（3）签约：贷款获批后，借款人与银行签订借款合同和相应的担保合同；办理抵（质）押登记等手续。（4）放贷：办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。（5）还款：每期还款日前1天确保还款帐号余额大于当期还款额，我行在指定还款日扣款。三、住房装修贷款1、产品定义我行向借款人发放的用于装修住房的贷款。2、贷款对象（1）具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。（2）年龄加贷款年限不超过60周岁。（3）具备按时偿还贷款本息的能力和良好信用记录。（4）借款人申请装修的住房必须是已办妥房地产权证或已办妥房屋交接手续的住房，且房屋无被查封等被限制转让的情况。（5）符合我行规定的其他条件。3、贷款额度：贷款额度不超过装修所需资金，且不超过所装修房产交易价格或评估价值的20％。装修单价原则上按不高于每平方米2500元计算。4、贷款期限：贷款期限最长不超过5年。5、贷款利率：在中国人民银行规定的基准利率基础上，按照监管部门相关规定执行。6、还款方式：等额本息、等额本金、分阶段还款、等额递增、等额递减、一次利随本清、一次还本分次付息。后两种还款方式适用于1年（含）以内短期贷款。7、申请材料（1）拟装修房屋的房地产权证或购房合同。（2）装修合同或施工合同，以及工程预算书、施工方营业执照、资质证书等资料。（3）借款人身份证明、婚姻状况证明、收入证明。（4）我行要求的其他资料。8、贷款流程（1）申请：借款人提交上述申请材料并填写贷款申请表。（2）审贷：银行按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。（3）签约：贷款获批后，借款人与银行签订借款合同和相应的担保合同；办理抵（质）押登记等手续。（4）放贷：办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。（5）还款：每期还款日前1天确保还款帐号余额大于当期还款额，我行在指定还款日扣款。四、无交易转按揭贷款1、产品定义借款人已在他行办理个人住房按揭贷款，但因各种原因，希望将剩余贷款转移到我行而申请的贷款。2、产品特色（1）贷款费用、节省低廉：一般给与最优惠利率，减少借款人利息支出。（2）配套产品、丰富多样：提供车位贷款、汽车贷款、装修贷款、住房转按贷款、贷利通配套产品。（3）还款方式、方便灵活：根据客户生命周期及还款能力量身定制还款方式，方便客户灵活还款。（4）贷后服务、贴心省心：免费的还款提醒、贷款信息变更等短信息提醒。3、贷款对象（1）具有完全民事行为能力的自然人（包括港、澳、台及境外人士）。（2）申请贷款时年龄不得超过65周岁，同时贷款到期时不得超过70周岁。（3）信用状况良好，并拥有正当职业和稳定收入来源。4、贷款额度：转按贷款金额必须小于等于在他行剩余的贷款余额。5、贷款期限：贷款期限加原他行已贷款期限最长30年。6、贷款利率：等额本息、等额本金、分阶段还款、等额递增、等额递减、一次利随本清、一次还本分次付息。后两种还款方式适用于1年（含）以内短期贷款。7、申请材料（1）借款人及配偶的身份证明、户口簿原件及复印件；（2）借款人婚姻状况证明；（3）借款人及配偶的稳定经济收入证明，如单位开具的收入证明、个人所得税完税证明、近期银行流水等；（4）已购商品房买卖合同、发票等证明材料；（5）与原贷款银行签订的贷款相关合同、借款凭证原件；（6）所购房产价值评估报告（若需）；（7）抵押、质押或保证担保相关文件；（8）银行要求的其他资料。8、贷款流程（1）申请：借款人提交上述申请材料并填写贷款申请表。（2）审贷：银行按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。（3）签约：贷款获批后，借款人与银行签订借款合同和相应的担保合同；办理抵（质）押登记等手续。（4）放贷：办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。（5）还款：每期还款日前1天确保还款帐号余额大于当期还款额，我行在指定还款日扣款。农业银行住房贷款流程：一、贷款条件　　借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；　　所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；　　已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款；　　同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；　　售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务；　　同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。 二、须提供以下资料 　　借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件；　　借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件；　　产共有人愿意抵押房产的证明；　　贷款银行认为必须提交的其它资料；　　借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。 三、业务一般规定　　贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。　　贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。　　借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。 四、住房贷款流程1、售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。2、贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。3、借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。4、借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。5、经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。6、借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。7、贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。 中国银行住房贷款流程：一、贷款条件申请个人住房贷款的借款人须具备下列条件：1、 在中国境内具有常住户口或有效居留身份;2、具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;3、已经签署购买住房的合同或协议;4、须支付不低于所购住房全部价款20%以上的首期购房款;5、提供经贷款人认可的有效担保;6、贷款人规定的其他条件。二、贷款币种个人住房贷款币种为人民币和外币(美元、港币)。三、贷款期限人民币贷款最长不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。四、贷款利率住房贷款利率执行人民银行规定的同档次商业性贷款利率，可在人民银行规定的范围内浮动。五、贷款限额单笔贷款额度最高不超过所购住房价值的80%。六、贷款具体流程：第一步：借款人提供申请资料。第二步：中国银行银行审核。第三步：正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同。第四步：办理合同的公证。第五步：办理保险业务。第六步：办理产权抵押登记。第七步：银行发放贷款。第八步：借款人还款。第九步：贷款还清后，办理抵押房产注销登记手续。目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应地增加。
而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50
万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算
定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。光大银行住房贷款流程：
一、借款人必须具备下列条件：
1.&居住在境内的中国公民应提供居民身份证、户口簿或护照(如有)；2.&中国人民解放军军人应提供军人身份证件；中国人民武装警察应提供武装警察身份证件；其他人应视不同情况提供离休干部荣誉证、军官退休证、文职干部退休证和军事院校学员证。
3.&香港、澳门居民应提供港澳居民往来内地通行证；台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证或者其他有效旅行证件；居住在境内或境外的中国籍的华侨应提供中国护照；
4.&外国公民应提供护照；外国边民应提供所在国制发的《边民出入境通行证》。
5、具有合法、稳定的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
6、具有已签订的合法有效购房合同或协议；
7、 具有不低于所购房屋全部价款的20%(适用于一手房)、30%(适用于二手房)、40%(适用于商用房)的存款作为首期付款，或提供有效的相应首付款发票或收据；
8、能提供贷款行认可的有效担保；
9、符合当地公积金管理部门规定的条件(适用于个人住房公积金贷款)；
二、购买的房屋应符合以下条件：
1.&现房指房产的土地使用权和建筑物、附着物的所有权已合法取得，并已取得《房地产权证》(大产证)的商品房；或房屋已竣工验收，且开发商已向当地建设行政主管部门提交备案表的商品房；或已结构封顶的商品房。
2.期房指具备下列条件的预售房产：
(1)土地使用权已经依法取得，未被抵押或可以解除抵押；
(2)开发商已取得预售许可证；
(3)所购房屋未被抵押或可以解除抵押。
三、贷款人根据借款情况规定的其他条件。
四、中国光大银行个人房屋贷款的流程：
1、贷款的受理
借款人签订《房屋买卖合同》并交付购房首付款后，经阅读《中国光大银行申请个人房屋贷款须知》，可向贷款人或我行合作企业索取并填写《中国光大银行个人房屋贷款申请审批表》，正式向贷款人提出借款申请。
2、借款人申请个人房屋贷款必须提供以下资料：
(1)具有法律效力的身份证件(指居民身份证、户口簿、军人证、护照等)、婚姻证明；
(2)有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄存折的原件及复印件；如收入证明所载明的收入不足以偿还其到期贷款本息，借款人须提供第三方出具的独立证据，证明其具有令贷款行满意的还款能力；
(3)一手房须有符合规定的购买合同、协议等；二手房须有权属证明及原房屋共有人同意出售的证明；
(4)首期付款存款证明、发票或收据；
(5)抵/质押物权属证明以及有处分权人同意抵/质押的证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；
(6)贷款人要求提供的其他文件或资料。
3、贷款的审查、审批
(1)&借款人资信调查，贷款人收到借款申请人的借款申请及有关证明资料后，对借款申请人的经济收入稳定性、合法性、真实性进行分析调查，以确定其实际还款能力及资信度。
(2)&贷款审批
1.经办人初审，经办人在收到借款申请人全部资料后进行初审，重点审查以下内容：
对借款申请资料的齐全性、真实性、合法性、有效性进行审查；对借款申请人的身份及资信进行审查；对借款人的经济收入及还款能力进行审查；对借款抵/质押物的合法有效性进行审查；对抵押登记申请材料进行查验；对借款的担保措施进行审查。
审核后，经办人根据房屋贷款的有关规定及借款人还款能力等情况，填写《中国光大银行个人房屋贷款申请审批表》，签署初审意见并连同借款人的全部资料一并报贷款人个人信贷业务审批中心(以下简称审批中心)审批。
2.审批中心审批，审批中心按照审批规定审批。
3.贷款人应在收到借款申请及符合要求的资料之日起一周内向借款人正式答复。
如果借款申请人不符合贷款条件，经办人员应及时通知借款申请人并退还其全部资料。
三、抵押、保险及公证
1.抵押登记
审批通过后，经办人员应及时通知借款人、保证人签订《贷款合同》及相关保证条款；并监督、协助有关当事人办妥抵押登记手续，借款人应承担并支付有关费用。
合同签订后，借款人须到贷款人认可的保险公司办理或委托律师事务所代办有关的房屋保险手续。个人住房商业性贷款保险金额不得低于借款金额、个人商用房
贷款保险金额不得低于抵押物价值；投保期不得短于贷款期。对于期房，保险的起始日不得迟于房产项目预定交房日；保险费由借款人承担，保单应注明贷款人是保
险项下第一受益人。保险期内，保险单正本由贷款人代为执管。
在借款债务存续期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
根据借款人具体情况，贷款人可要求借款人、保证人与贷款行到贷款人认可的公证机关，就借款合同等债务债权文书办理强制执行公证；对借款人的有关证明资料进行必要的公证，公证费由借款人承担。
四、 贷款的发放
1、以房产设定抵押，在贷款人收到房产管理部门开具的房地产抵押登记证明后，且在有保证方提供全程或阶段性保证的前提下，贷款人发放贷款。
2、以有价单证设定质押，质押物已做冻结止付的前提下，贷款人发放贷款。
五、贷款的提取和使用
贷款人应按合同中的有关约定将贷款划入开发商的楼盘销售专户、房屋置换公司的二手房贷款专户或借款人认可的其他帐户。
1.提前部分还款
借款人可采用下列方式提前部分还款：
(1)每期还款额不变，缩短贷款期限；
(2)&原贷款期限不变，调整每期还款金额。
借款人在提前还款时，应先将当期应还本息予以归还，再归还提前还款本金额。提前还款后，贷款人对在此前归还的本息不作调整，按剩余本金和合同原定利率、剩余贷款期数重新为借款人打印还款计划书，并于提前还款的下期还款日开始执行。
2.提前一次性全部还清剩余贷款本息
经贷款人批准借款人提前还款申请后，借款人可在约定日按照合同约定的贷款利率和贷款余额实际占用天数偿还全部贷款本息。
3.延长贷款期限
在办理延长贷款期限手续时，应注意延长后总贷款期限不得超过该贷款品种要求的最长贷款期限；原定贷款期限加上延长贷款期限若达到新的利率档次，按照新
的利率档次执行；在保证期内应取得保证人同意延长保证期限的书面意见；办理抵押变更登记和延长保险期限的手续。以上事项在贷款人和借款人签订的《变更协
议》中应逐项予以明确。
4.贷款逾期
(1)借款人如未按期偿还贷款本息，即视为逾期。贷款逾期时应按逾期贷款利率计算逾期贷款罚息，由贷款经办人员进行催收。
逾期贷款罚息计算公式为：逾期贷款罚息=(本期逾期贷款本金+本期逾期贷款利息)×逾期贷款日利率×逾期天数
(2)如发生逾期，贷款人应向借款人发出《逾期贷款通知书》，同时向保证方发出《履行贷款担保责任通知书》，以催收逾期贷款。
(3)如贷款采用抵押或保证的担保方式，借款人如在贷款期间出现连续三个月或累计六个月未按期或全额归还贷款本息，在保证期内，贷款人有权从保证金户
中全额扣收未还贷款本息及罚息、违约金和其他应付款项；若不存在保证人或保证人的保证责任已结束，借款人若连续三个月或累计六个月未按期或全额归还贷款本
息，贷款人应根据有关法律合
同约定，通过法律手段处分抵押物以清偿未还贷款本息及罚息、违约金和其他应付款项。
5.&抵押撤销
贷款偿清后，当事人持贷款人贷款已还清证明到原抵押登记部门办理抵押注销手续。民生银行住房贷款流程：一、民生银行住房贷款条件具有完全民事行为能力的自然人，申请人年龄加贷款年限不超过70周岁。二、提出申请时，您需提供以下材料：
(1)申请人及共有人的身份证明、户口本的原件及复印件
(2)收入证明原件(或纳税税单)
(3)已付首期款的发票或收据原件
(4)与开发商签订的并且已在房地产管理部门进行销售登记备案(现房除外)的《房地产买卖(预售)合同》原件
(5)银行规定的其他资料
三、住房贷款办理流程：
(1)递交材料、提出申请
(2)银行调查、审批
(3)签订相应借款合同及担保合同等
(4)办理保险、房屋抵押登记手续
(5)办理贷款发放手续
(6)依照合同约定按期偿还本息
(7)还清贷款，合同解除、注销抵押登记。
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